התנהלות נכונה במשכנתא - או איזו דירה לקנות

[redroze]

מהלך זה נבון מבחינה כלכלית אבל אל תצפה להרוויח ממנו (כלומר להסתכל עליו כהשקעה) אלא רק להצמיד את הכסף שלך למדד השגעון.

דברים שיש לקחת בחשבון:

1. עלויות עו"ד ברכישה ובמכירה.

2. מיסים שיש לשלם.

3. עליות מדדים/ריבית בבנק.

4. תוספות/שינויים בדירה.

 

כל הנ"ל יכול לחתוך לך בין 25 ל-50 אחוז מהרווח התיאורטי שהצגת בגרף.

[ישה]

שאלה מהותית למומחים:

אנחנו זוג צעיר עם כ 450K הון עצמי, שואפים לדירת 3 חד' טובה ברמת גן - אך זו עולה 1.7M וצפונה.

בינתיים - מחירי הדירות ממשיכים לעלות, אנחנו ממשיכים לחסוך והמחירים ממשיכים לעלות.

בינתיים אנחנו גרים עם ההורים ו "מסתדרים" - זה לא מאוד נוח אבל חוסכים הרבה כסף ככה.

 

 

תהיתי האם לא כדאי לקחת את הכסף ולקחת איתו משכנתא בריבית טובה, נניח של 900K, שזה 50% מימון ומכוון שאנחנו לקוחות טובים לבנק נקבל הצעות טובות. בצורה כזו - אנחנו מצמידים את הכסף שלנו למדד ובעצם פחות מושפעים מהעלייה במחירי הדיור.

כאשר בעוד שנה או שנתיים כאשר נחסוך מספיק כסף - נמכור את הדירה שקנינו ונקנה את הדירה שרצינו.

 

אני לא מבין גדול בכלכלה, אבל זה נראה לי כמו הדבר הנכון לעשות... מה דעתכם?

 

המורה רינה לא מבינה

 

יש לכם 450K, אם זו דירה ראשונה שלכם תוכלו לקבל תיאורטי 75% משכנתא כלומר 1,350K ואז יש לכם 1800K לרכישת דירה.

 

בהנחה שאתם עומדי בשאר אמות המידה של הבנק.

 

ברור שבאחוז מימון הגבוה הזה הריבית תהיה בהתאם!!

 

כאשר אתה מדבר על משכנתא של 900K אז יחד עם ההון העצמי אתה יכול לרכוש דירה ב 1350K.

 

האם זו כוונת המשורר?

[כוכב השחר]

ישה מתנצל מראש שאני הולך להציק לך הרבה

 

אסביר שנית בפירוט:

אנחנו רוצים דירה שעולה כרגע 1.8M, זה נכון שאנחנו יכולים לקבל משכנתא לדירה הזו כבר עכשיו - אבל הריביות יהיו בהתאם - כמו שאמרת. אנחנו לא רוצים ריביות כאלו.

בינתיים אנחנו ממשיכים לחסוך על מנת שנשיג הון ראשוני גדול יותר ונקבל הצעות טובות יותר מהבנקים, לצורך העניין אנחנו שואפים להון ראשוני של 700K, שרחוק מאיתנו לפחות שלוש שנים (יש המון הוצאות באופק: חתונה, רכב ושאר הוצאות של תחילת חיים של זוג צעיר).

הבעיה שלי בסיטואציה הנוכחית היא שבימים אלו, בזמן שאנחנו חוסכים, מחירי הדירות עולים בקצב מהיר - כלומר בשלוש שנים האלו שהמשכנו לחסוך כדי לקבל משכנתא טובה יותר - הפסדנו הרבה כסף של העלייה במחירי הדירות.

 

הרעיון היה לקנות כבר עכשיו דירה כלשהי, לא בשביל לגור בה אלא בשביל להצמיד את הכסף שיש לנו למדד הנדלן.

 

אז נניח שקנינו דירה ב 900K, ובגלל שלקחנו מהבנק רק 450K קיבלנו אחלה ריביות. אנחנו משכירים את הדירה בשלוש שנים הקרובות ומקבלים סכום כסף כלשהו על ההשכרה. עוד 3 שנים, נניח, מחירי הדירות שאנחנו רוצים ברמת גן - גם הם עלו והגיעו לצורך העניין ל 2M, אבל אין לנו עם זה בעיה כי גם הדירה שלנו עלתה ל 1.1M ואז בעצם לא הפסדנו את ה 200K האלו.

 

לצערי הרב לא לקחתי בחשבון את מה שאלעד כתב, משהו שאכן יוריד משמעותית את הרווח בתוכנית שלי...

עריכה אחרונה ב-1 לנובמבר, 2016 על ידי Morningstar

[ישה]

אתה לא מציק , ותרגיש חופשי להציק.

 

המורה רינה שוב לא מבינה

 

אם מחיר הדירה בר"ג עלה ב 11% מ 1.8 ל 2 מיליון ובזלוטים זה 200K אז מחיר הדירה של ה 900K יעלה רק ל 1000K ואז הגדלת את הפער בעוד 100K.

 

זה בהנחה שמחירי הדירות באיזורים שונים עולים באותו אחוז , מה שלא נכון.

 

מצד שני יש לך רווחי השכירות.

 

כאמור מה שאלעד כתב גם צריך להילקח בחשבון.

 

אבל הרעיון של הצמדה למדד הנדל"ן הוא נכון ברמת העיקרון.

 

היה לפני זמן מה רעיון ( דבילי משהו ) ליצור מכשיר ממשלתי שבמקום דירה ממשית שהביקוש לה מעלה מחירים , יהיה מין סוג של חיסכון.

[Fitch]

היה לפני זמן מה רעיון ( דבילי משהו ) ליצור מכשיר ממשלתי שבמקום דירה ממשית שהביקוש לה מעלה מחירים , יהיה מין סוג של חיסכון.

 

הרעיון עדיין קיים.

זו קרן ריט ישראלית, עם דמי ניהול מופקעים!

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001157891

[כוכב השחר]

נכון שאם הדירה בר"ג והדירה שקנינו יעלו באותו יחס אז אני לא ארוויח בדיוק את היחס (כי הרי אותו יחס שווה פחות כסף בדירה שקנינו), אבל אם לא היינו קונים את הדירה - היינו מפסידים את כל העלייה ולא רק את ההפרש.

לקחתי את זה הלאה ועשיתי חישוב כולל מחירי עו"ד ושאר הוצאות (ובטח יש עוד הוצאות שאני לא מודע אליהן) ובמידה ואכן נגיע להון הנדרש תוך 3 שנים זה לא מאוד משתלם (בהנחה שאכן הדירות יעלו בערך ב 10% בשלוש שנים, משהו שאין לי באמת מושג לגביו, סתם זרקתי מספר), צריך להוסיף הרבה כאב ראש של רכישת הדירה, ימי חופש מהעבודה וכו'.

[oryo]

תשמע אני לא אובייקטיבי בשיט, אבל אני מזמין אותך להגיע לאחד המפגשים הבאים של 150 משכורות.

נשמע שזה יכול לעזור לך... מאוד.

[כוכב השחר]

תשמע אני לא אובייקטיבי בשיט, אבל אני מזמין אותך להגיע לאחד המפגשים הבאים של 150 משכורות.

נשמע שזה יכול לעזור לך... מאוד.

כבר הייתי

[redroze]

ישה מתנצל מראש שאני הולך להציק לך הרבה

 

אסביר שנית בפירוט:

אנחנו רוצים דירה שעולה כרגע 1.8M, זה נכון שאנחנו יכולים לקבל משכנתא לדירה הזו כבר עכשיו - אבל הריביות יהיו בהתאם - כמו שאמרת. אנחנו לא רוצים ריביות כאלו.

בינתיים אנחנו ממשיכים לחסוך על מנת שנשיג הון ראשוני גדול יותר ונקבל הצעות טובות יותר מהבנקים, לצורך העניין אנחנו שואפים להון ראשוני של 700K, שרחוק מאיתנו לפחות שלוש שנים (יש המון הוצאות באופק: חתונה, רכב ושאר הוצאות של תחילת חיים של זוג צעיר).

הבעיה שלי בסיטואציה הנוכחית היא שבימים אלו, בזמן שאנחנו חוסכים, מחירי הדירות עולים בקצב מהיר - כלומר בשלוש שנים האלו שהמשכנו לחסוך כדי לקבל משכנתא טובה יותר - הפסדנו הרבה כסף של העלייה במחירי הדירות.

 

הרעיון היה לקנות כבר עכשיו דירה כלשהי, לא בשביל לגור בה אלא בשביל להצמיד את הכסף שיש לנו למדד הנדלן.

 

אז נניח שקנינו דירה ב 900K, ובגלל שלקחנו מהבנק רק 450K קיבלנו אחלה ריביות. אנחנו משכירים את הדירה בשלוש שנים הקרובות ומקבלים סכום כסף כלשהו על ההשכרה. עוד 3 שנים, נניח, מחירי הדירות שאנחנו רוצים ברמת גן - גם הם עלו והגיעו לצורך העניין ל 2M, אבל אין לנו עם זה בעיה כי גם הדירה שלנו עלתה ל 1.1M ואז בעצם לא הפסדנו את ה 200K האלו.

 

לצערי הרב לא לקחתי בחשבון את מה שאלעד כתב, משהו שאכן יוריד משמעותית את הרווח בתוכנית שלי...

אני אכתוב משהו שלא תואם את תפיסתי האישית אבל אני חושב שמסלול הפחות מסוכן הוא לרכוש עכשיו את הבית שאתם חפצים בו ולקבל ריביות גרועות. עוד כמה שנים פשוט למחזר כדי לשפר ריביות.

[כוכב השחר]

אני אכתוב משהו שלא תואם את תפיסתי האישית אבל אני חושב שמסלול הפחות מסוכן הוא לרכוש עכשיו את הבית שאתם חפצים בו ולקבל ריביות גרועות. עוד כמה שנים פשוט למחזר כדי לשפר ריביות.

העניין שבינתיים אנחנו גרים בלי לשלם שכירות, זה לא הכי נוח בעולם אבל יש לזה יתרונות (אפשר להיעזר באמא מדי פעם וכו'). אני חושב שנמשיך במתכונת הנוכחית עד אשר נגיד "דיי אנחנו חייבים מקום משלנו". נראה כמה נצליח לחסוך עד שנגיע לנקודת השבירה הנ"ל .

[oryo]

אם אני בנעליך:

רוכש עכשיו דירה קטנה, עם משכנתא בתנאים טובים יחסית.

עכשיו אני "צמוד" (יחסית) למחירי הדיור מחד, אבל לא לוקח משכנתא עצומה בתנאים מזעזעים מאידך.

חוסך לבינתיים ומגדיל את ההון העצמי ככל הניתן (כמובן שזה איטי יותר - כי יש 'עליך' גם משכנתא, אבל לזכור שמדובר במשכנתא קטנה יותר ועם החזר שאינו החזר מקסימלי), וכשמגיעה, בשאיפה, נקודת הזמן בה אני יכול לקחת משכנתא בתנאים טובים כי יש לי מספיק הון עצמי + החזר, מוכר את הדירה הקטנה ומשתדרג.

 

זה ככה על קצה המזלג, כמובן שזה לא ייעוץ אלא רק דעה אישית וכו'

[redroze]

העניין שבינתיים אנחנו גרים בלי לשלם שכירות, זה לא הכי נוח בעולם אבל יש לזה יתרונות (אפשר להיעזר באמא מדי פעם וכו'). אני חושב שנמשיך במתכונת הנוכחית עד אשר נגיד "דיי אנחנו חייבים מקום משלנו". נראה כמה נצליח לחסוך עד שנגיע לנקודת השבירה הנ"ל .

זו לא הייתה כוונתי.

לפי מה שרשמת הייתי פועל לפי עצתו של אוריו.

אני התכוונתי שאם יש לך היום דירה שאתה רוצה באזור שאתה רוצה לגדל את ילדיך, ויש ברשותך את הממון לרכוש (גם אם זה כולל תנאים פחות טובים במשכנתא) אז תרכוש.

במקרה שהדירה מוכנה ואתה עדיין רוצה להישאר בחיק ההורים, אתה יכול להשכיר אותה.

[dorosen]

עידכון נוסף..

 

למצוא דיירים היה דיי קל, המון אנשים באו לראות וסגרנו עם זוג צעיר - טפו טפו לאחר עשרה חודשים הכל חלק.

מחזרנו את הלוואת הבלון למשכנתא רגילה, נציג הבנק המלווה בתשובה אלמותית אמר: ״חבל למחזר, תשלם יותר כל חודש..״

כרגע שכר הדירה מכסה את המשכנתא + 8% לבלת״ם, למשכנתא נשארו 10 שנים, בתקווה לסגור אותה הרבה קודם.

[ישה]

למה?

 

תשמרו את הכסף להון עצמי לדירה נוספת + תמנפו את הדירה הנוכחית לקבל עליה משכנתא נוספת

[SlowRide]

כמובן שבדירה יחידה שמחירה עד כ-1.4 מיליון ש"ח תהיה פטור ממס רכישה כך שנושא החסכון במס לא משמעותי.

זה עד 1.6 מליון, אם זו דירה ראשונה שלו. מעבר לזה, משלם 3.5% מס על ההפרש.