התנהלות נכונה במשכנתא - או איזו דירה לקנות

[Smiro]

השאלה אם הם מבררים דרך מתווך או דרך המוכרים עצמם.

מתווכים הרבה פעמים יעלו את הסכום המקורי בהרבה על מנת לגזור יותר רווח מהמכירה של הדירה.

חיפוש עצמאי לרוב יהיה יעיל יותר בהרבה מבחינה כלכלית.

[michaelbe6]

להחליף רכב ולהחליף דירה זה עולם אחר וכאב ראש אחר. להחליף רכב אפשר ביום אחד בסכום זניח של כמה עשרות אלפי ש"ח בודדים ואילו החלפת דירה זה סיפור של הרבה זמן, עצבים, סבלנות, ויתורים והמון המון כסף. למשפחה צעירה אני חושב שכדאי לקנות לפחות 4 חדרים כדי להרוויח אופק של עוד כמה שנים בבית. זה חשוב גם כי כשהילדים גדלים לא תמיד רוצים לנתק אותם מהחברים ומהשכונה.

 

כשקניתי את הבית שלי על הנייר לפני כמה שנים הייתי באמצע שנות העשרים שלי, נשוי וללא ילדים אולם ראיתי לטווח ארוך וקניתי בית פרטי ומרווח עם 5 חדרים (הרבה חברים שאלו אותי בשביל מה אני צריך את זה). בדיעבד זה היה המזל של החיים שלי. היום לא הייתי יכול לקנות את הבית שבו אני גר כיום.

 

הרכב היה סוג של אנלוגיה להסביר את דעתי, לא משווה בקלות הביצוע.

אני דיי בטוח שאם רכשת בית פרטי בשנות העשרים שלך, כנראה שהיה לך סכום נכבד ממחיר הבית, סכום שיכול להיות שקיבלת (בכיף) או שחסכת בזעת אפיך, גם כל אחד שיכול להרשות לעצמו מבחינה כלכלית , אני אומר לכו על זה, תתפרעו.

לפי התיאור של פותח השרשור, הזוג בעזרת מינוף של שכירות מזערית אצל ההורים בשילוב של משכורות נאות ומוסר חיסכון , הגיע לחיסכון יפה ומשמעותי (לא נשמע שיש כאן סבא שהשאיר את הכסף ), ואם אני הייתי במצבו, הייתי מעדיף לקחת סכום במשכנתא נמוכה ככל הניתן כי ככרגע הוא לא צריך יותר מזה, כבר רשמתי ששלוש חדרים או ארבע זה לא הנושא.

אני באמת לא חושב שזוג צעיר בתחילת דרכו צריך לקנות מההתחלה ,בית שגדול על הצרכים הנוכחיים שלו וזה בעזרת התחייבות גדולה להרבה שנים.

[redroze]

א) בוא נתחיל עם העובדה שאין לי הרבה חיבה לפ"ת. בחרנו בעיר הזו רק בגלל שהיינו במקום הנכון בזמן הנכון והעיסקה מאוד התאימה לנו. חיפשנו דירות חדשות בכל האזור, קרית אונו, יהוד, אור יהודה, ראשל"צ וכו'. כולם אותו מחיר, כ-1.5M ש"ח על דירת 4 חדרים בקומה נמוכה. מי ישלם כזה סכום על דירה ביהוד??? אז נכון שיש שם כרגע "התחדשות" והולכים להקים שם שכונה מהממת ומיוחדת אבל ראבק, אנחנו מדברים על יהוד, לא צפון ת"א.

ב) גם אם תשלם לי 1.4M ש"ח אני לא אגור באם המושבות. בגדול אין לי בעיה עם רבי קומות אבל כאשר בונים אותם בכזו צפיפות זה פשוט זוועה. אני בטוח שיש הרבה אנשים שזה לא כזה מפריע להם (שוב, כפי שאמרתי לך כל אחד הולך לכיוון שמתאים לו).

עוד כשהתחלנו לחפש כל פעם אישתי אמרה לי יש בפ"ת פה ויש בפ"ת שם, ואני פסלתי על הסף. באיזשהו שלב היא שברה אותי אבל עדיין הצבתי גבולות גזרה, כן פ"ת, לא אם המושבות.

ג) לצערי פספסת את הדירות בפרויקט שאני קניתי. 2 הבניינים הראשונים נמכרו (נשארו רק דירות 5 חדרים ומעלה בקומות גבוהות, כלומר מחירים שמתחילים מאזור ה-2.5M). את הבניין השלישי והרביעי כנראה יתחילו למכור רק בקיץ הבא ותאריך הכניסה יהיה כנראה באזור קיץ 2016.

מדובר בפרויקט פינוי בינוי בפ"ת "העתיקה" למרגלות מחלף של 471. מדובר בשכונה "סבירה" עם אוכלוסיה דיי מבוגרת אבל כרגע יש הרבה פרויקטים ו"התחדשות" (אני ממש שונא את המילה הזו, זה כמו שסוחר רכב יגיד לך "פול אוטומט") באזור.

 

* קח בחשבון שאם אתה מכוון לדירה חדשה (כמוני) אז יש לך לפחות שנה שנתיים לחכות עד שהיא תהיה מוכנה. כלומר זמן שבו לא תוכל להשכיר את הדירה ולהחזיר את עלות המשכנתא כמו שאתה מתכנן.

אם אתה מתכוון לקנות דירה משומשת (תכין את עצמך, בד"כ אין הפרש אמיתי במחיר ולפעמים אפילו דירה משומשת תהיה יקרה מדירה חדשה) אז כדאי שתתייעץ עם אנשים שמכירים את האזור הרבה יותר טוב ממני (לדוגמא ההמלצה של אדון קספר נראת לי מאוד לעניין).

[Skins]

ממליץ לך לבדוק את אזור נחלת יהודה בראשון לציון. לא מזמן אחי רכש שם דירת ארבעה חדרים בקומה חמישית או שישית (לא זוכר) ב1.4M.

[dorosen]

ממליץ לך לבדוק את אזור נחלת יהודה בראשון לציון. לא מזמן אחי רכש שם דירת ארבעה חדרים בקומה חמישית או שישית (לא זוכר) ב1.4M.

 

פחות רלוונטי דרומית לת"א, מכיוון שלעבודה ולהורים צריך לעבור את כל הבלגן של המרכז.

[michaelbe6]

ממליץ לך לבדוק את אזור נחלת יהודה בראשון לציון. לא מזמן אחי רכש שם דירת ארבעה חדרים בקומה חמישית או שישית (לא זוכר) ב1.4M.

 

אני סקפטי שניתן יהיה למצוא בנחלת החדשה דירת 4 חדרים בסכום הזה... המחירים שם הם לא פחות מהזויים.

האופציה היחידה שאני חושב על מחיר כזה הוא קבוצת רכישה על הנייר.

[sperial]

בהמשך לדבריו של דריש שלשם שינוי אני איתו בקו המחשבה

כפי שפותח השרשור לא ירכוש רכב ל-7 מקומות עכשיו כי אולי יהיו לו 4 ילדים בעתיד, אני לא רואה שום סיבה למה לא לרכוש כרגע את מה שעונה לצרכים שלו עכשיו.

 

טעות. מכונית קונים בהסתכלות של 3-5 שנים קדימה. דירה צריך לקנות בחשיבה של 10-20 שנה קדימה.

הזכרתי זאת כאן או בשרשור מקביל - כאשר התחתנתי היתה לאשתי דירה שהוגדרה כ-3 חדרים, למעשה 3 כוכים (בערך 45 מ"ר). הדבר הראשון שעשינו היה לקנות דירת 4 חדרים (מעשית 3.5 חדרים, חדר אחד היה קטן) - שהיתה מוכנה כעבור כשנה וחצי. המחשבה שלנו היתה לגור בה כ-10 שנים.

לציין כי בדומה לפות"ש אנחנו היינו בתחילת שנות ה-30 שלנו.

קצב התפתחות המשפחה הכתיב מהלך שונה - נכנסנו לאותה דירת 4 חדרים עם תינוק, יצאנו ממנה כעבור 6 שנים עם 3 ילדים.

וכפי שכתב ETAA - החלפת רכב היא תהליך די קצר - שנמשך בין שעות לשבועות. החלפת דירה היא תהליך של חודשים ואף שנים. אני מצאתי לאחרונה את הדירה שרכשתי לאחר כ-6 חודשי חיפושים, פגשתי אנשים שאחרי 3 שנים אינטנסיביות לא מצאו דירה כלבבם.

 

לכל מי שמדבר על גידול שני ילדים בחדר - כן - זה אפשרי, גם אני גדלתי כך עד גיל 8-9, אז ההורים שלי סגרו את פינת האוכל וסידרו לאחותי חדרון של 4-5 מ"ר. היום זה לא היה פועל בגלל כמות הציוד שיש לכל ילד. אם בילדות שלי הציוד האלקטרוני בבית כלל שני מקלטי רדיו (והיו גם מכונת כביסה חשמלית, שואב אבק חשמלי וקו טלפון, חפצים שלא נמצאו בבתים רבים) הרי שילד בן 8 זקוק למחשב, שכן המורה בכתה ג' דורשת הגשת עבודות מודפסות. ובדרך כלל תהיה טלויזיה ועוד כהנה וכהנה מכשירים גוזלי מקום. מד שני - החדר נותר עם אותם 8-9 מ"ר ותיקים, והרבה יותר צפוף. זו אחת הסיבות לצורך בדירה יותר גדולה גם למשפחה בתחילת הדרך.

[Fitch]

אני כלל לא מגזים.

 

עזוב, זה כמו לשאול "כמה עולה פחחות וצבע לרכב?".

זה תלוי בכל כך הרבה דברים, איזה מטבח, איזה שיפוצניק, איזה אריחים וכד'.

שאפשר לעשות ב-50K ואפשר לעשות ב-500K. ושניהם מרוצים.

[michaelbe6]

א. טעות לדעתך , זה לא אומר שאחרים חייבים לחשוב כך .

ב. גם דירה ניתן בפרק זמן קצר לשדרג, עשיתי זאת להורי לפני 3 חודשים,אחרי חיפוש של שבועיים אינטנסיביים עוד חודש הם כבר בדירה החדשה אחרי החלפת מטבח ושיפצורים קטנים.

ג. אני עדיין בדעה שכל תקופה וההתאמות שלה, אם יש יכולות וגב מאחורייך השמיים הם הגבול, אבל כאשר בונים בית ומשפחה בעשר אצבעות, כל צעד צריך להיות שקול וכל פרק צריך להיות מחושב ומותאם ליכולות.

נ.ב

יש כאלו שיגידו לך שרכב קונים לחודש חודשיים וזה גם יותר מדי.

[sperial]

אני מדבר על דברים מינימליים. כמובן שאם נפלת על דירה ששופצה לפני שנה ולטעמך לא יהיה עליך לשפץ שוב. מצד שני - מחיר הדירה יהיה יותר גבוה, ומשמעותית.

אני מדבר בפרספקטיבה של מי שרכש לפני מספר חודשים את הדירה השלישית שלו ועומד להכנס לבור הבעייתי שנקרא שיפוץ. יש דברים שחייבים לבצע לפני הכניסה - כל מה שקבוע (צנרת, חשמל, תקשורת, חיפויים), ובאלה אספור להתפשר כיון שהתיקון הבא יהיה יקר. מה שניתן להחלפה בנוחיות - אפשר לחפף ולסדר כאשר מתאוששים מההשקעה הראשונית.

מיכאל - יתכן שבמקרה מצאת את הדירה המתאימה להוריך בקלות. גם לי זה קרה בעבר - הדירה הראשונה שקניתי עם אשתי היתה אולי החמישית או השביעית שראינו, אולם היה מדובר בדיקה על הנייר (בדיוק יצקו את הרצפה, והיה קשה לאשתי להבין איזה חור מייצג את המטבח ואיזה את המקלחת). אבל לא תמיד יש מזל כזה ולעתים החיפוש יכול להמשך זמן רב, ואז יכול לקרות מה שקרה לי פעמיים בחיפוש האחרון - מצאתי דירות שמצאו חן בעיני והתברר שיש בהן בעיות משפטיות וויתרתי עליהן.

ודבר אחרון - אני לא מסכים אתך שדירה צריך לקנות לטווח קצר. מעבר לתהליך יש כל כך הרבה עלויות נלוות, והאוצר מכין לנו הת הסיפור של ביטול ההנחה על מס רכישה למשפרי דיור - מה שיהפוך את החלפת הדירה לעסקה עוד יותר יקרה בעשרות אלפי ש"ח. גם את זה צריך לקחת בחשבון.

[redroze]

פחות רלוונטי דרומית לת"א, מכיוון שלעבודה ולהורים צריך לעבור את כל הבלגן של המרכז.

 

זה בדיוק החיסרון של ראשל"צ (והסיבה שאנחנו פסלנו אותה). להיכנס לת"א בבוקר מר"ג/פ"ת/אור יהודה/יהוד/קרית אונו לוקח בממוצע חצי שעה, מראשל"צ זה לוקח קרוב לשעה, לא משנה אם אתה מגיע מאיילון או מגהה.

חברים שלנו קנו דירה מהממת בערך באותו סכום כמו שאנחנו שילמנו ויש שם באזור מבחר פרויקטים חדשים. היתרון שלהם הוא שאף אחד מבני הזוג לא עובד בת"א ולכן העניין הזה לא הפריע להם.

[edan82]

אני סקפטי שניתן יהיה למצוא בנחלת החדשה דירת 4 חדרים בסכום הזה... המחירים שם הם לא פחות מהזויים.

האופציה היחידה שאני חושב על מחיר כזה הוא קבוצת רכישה על הנייר.

 

אני לא יודע מה המחירים היום, אבל לפני כשנה וחצי כשבדקתי שם אכן דיברו איתי על 1.5M עבור דירת 4 חדרים בנחלת, אני זוכר שזה די גרם לי לגחך על זה שבו זמנית ביקשו בשכונת נעורים השכנה 1.2-1.4M על דירת 3 חדרים ועל דירת 4 חדרים בת כמעט 10 שנים ביקשו 1.5-1.6M (כלומר יכולת לקנות 4 חדרים חדשה ובסטנדרט גבוה בנחלת במחיר יותר זול מדירת 4 חדרים בת 10 שנים ובסטנדרט נמוך יותר בנעורים)...

 

זו היתה הנקודה הראשונה שהבנתי כמה המצב בשוק הנדל"ן בארץ אבסורדי ואנשים חיים בלה לה לנד.

 

הצעתי לשכן של אחי ברחוב הצופים 1.35M על דירת ה-4 חדרים שלו, זה היה ערב פסח, הוא התרברב בכך שכבר יש לו קונה ב-1.5 ומחכים לצאת החג לחתימה על החוזה.

 

כשהוא התקשר אליי בצאת החג לשאול אם אני עדיין מעוניין בדירה עניתי לו בפשטות "לא, תודה".

[michaelbe6]

בוקר טוב.

יש לי 3 חברים שגרים שם( נחלת החדשה אני מתכוון) והמחירים לדירות בתהליך בניה או לקראת סיום הם פשוט אבסורדיים.

המחירים שציינתם נשמעים כמו בניינים לפני התחלת בניה או קבוצות רכישה.

[edan82]

שלילי,

 

קיבלתי הצעות דומות מ-3 קבלנים שונים שם עבור דירות בבניינים שכמעט מוכנים.

[michaelbe6]

אז כנראה שדברים השתנו בשנה וחצי האחרונות, הפיתוח באזור לקראת סיום וזה כנראה העלה עוד את המחיר.