התנהלות נכונה במשכנתא - או איזו דירה לקנות

[dorosen]

שמע,

מצד אחד הריביות היום למשכנתא הם במינימום שלהן היסטורית,

מצד שני התשואה שתעשה על הכסף שנשאר לך אחרי ה-45% ששילמת היא 0.

 

בכמה קנית ומה נשאר לך כרגע?

יש לך אפשרות להקדים תשלומים?

 

תלוי איך אתה מסתכל על זה.

הדירה עלתה 1.39M, דירה זהה בבניין זהה שכבר מוכן נמכרת היום ב1.9-2- אז התשואה היא לא בדיוק 0, בהנחה ועושים EXIT.

מצד שני אני לא מתכוון למכור (כרגע), שילמתי 640K, נשאר 750K לשלם, בעוד שנתיים תהיה לי קרן השתלמות ועוד כסף שנחסך עד אז כלומר לקחת משכנתא של 500K, דירות דומות באיזור מושכרות כיום מעל 5K לחודש, בהתנהלות חכמה ניתן לסגור את המשכנתא ב10 שנים.

 

לשלם יותר היום בשביל לשלם על הלוואה עכשיו נראה לי מיותר, השכ"ד ישלם את המשכנתא.

סולידי, אבל רק ככה אפשר לקנות דירה מעל היכולות שלך היום.

[Fitch]

אם שילמת את כל ההון העצמי, אז אתה בסדר.

 

קצת חשוד שמוכרים ב-1.39 על הנייר, אך מוכנה מוכרים ב-2? זה הפרש עצום ולא ריאלי נראה לי.

[dorosen]

דירה על הנייר בקבוצת רכישה, אבל בניגוד לקבוצת רכישה אחרות שבדקתי ושמעתי סיפורי זוועות כבר יש היתרים והתחילו את הבנייה, בנוסף מדובר על בניין קטן ולא ארבעה מגדלים..

 

הרפתקה? - יש מצב, ישתלם אח"כ? - מקווה.

[redroze]

תשמור את הכסף צמוד מאוד לחשבון בנק שלך ואני מאוד מקווה שיש לך בכיס "תוכנית חלופית".

לפי הרמזים שפיזרת אני מבין שמדובר בעוד להיט מבית ע.א.

ראה הוזהרת, כספך תלוי על קרן הצבי.

אשמח אם תחזור עוד שנתיים (במקרה הטוב) או עוד 4-5 שנים (במקרה הסביר) כדי לעדכן (אתה לא רוצה לשמוע מה המקרה הרע).

[dorosen]

ממש לא ענבל אור.. אני עדיין לא מהמר.

כפי שציינתי פעמיים כבר התחילה הבנייה, בניגוד לרוב קבוצות הרכישה שאנשים משלמים עוד לפני שיש היתרים בכלל, הסיכון הרבה יותר נמוך.

[שביט]

אשמח לדעת איפה הדירה. פה או בפרטי.

Ich bin ein Ramat Ganer

[איציק נ.]

במחיר הזה לא עדיף כבר לקנות דירה למגורים מאשר השקעה ?

 

בסכום של 1.4 מיליון עדיין אפשר למצוא באיזור ר"ג\פ"ת דירות 4 חדרים - אומנם לא חדשות בהכרח מהקבלן, אבל עדיין מדובר בהתחלה טובה מאוד.

 

איציק

[dorosen]

אשמח לדעת איפה הדירה. פה או בפרטי.

Ich bin ein Ramat Ganer

 

רחוב בית אל.

 

במחיר הזה לא עדיף כבר לקנות דירה למגורים מאשר השקעה ?

 

בסכום של 1.4 מיליון עדיין אפשר למצוא באיזור ר"ג\פ"ת דירות 4 חדרים - אומנם לא חדשות בהכרח מהקבלן, אבל עדיין מדובר בהתחלה טובה מאוד.

 

איציק

 

כפי שציינתי בת'רד כבר יש לנו איפה לגור.

לקנות דירה קיימת ב1.4 שווה 1.4, המטרה לעלות את ערך הכסף, מעבר לזה שמה שמקבלים היום ב1.4 אלו חורבות באיזורים מבוקשים.

עריכה - ועוד סיבות משפחתיות שאני לא אפרט כאן..

[redroze]

אם המטרה שלך היא רווח בלבד אז 99% שתרוויח מהרכישה הזו באיזשהו שלב.

אתה פשוט לא מבין כמה סיכונים יש בדרך בשביל להבין ששלב ההיתרים הוא לא המשוכה היחידה.

אבל מצד שני ר"ג היא מקום ראשון בארץ בפרויקטים מהסוג הזה אז אם לבחור פרויקט אז כדאי בעיר הזו.

 

איציק, אני אחלוק עלייך קצת. כתור אחד שחיפש עד לא מזמן דירה בר"ג במחיר הזה בדיוק אני יכול להגיד לך שיש רק זבל במחיר הזה.

בפ"ת בהחלט ניתן לקנות דירת 4 חדרים טובה במחיר הזה.

[איציק נ.]

כתור אחד שחיפש עד לא מזמן דירה בר"ג במחיר הזה בדיוק אני יכול להגיד לך שיש רק זבל במחיר הזה.

בפ"ת בהחלט ניתן לקנות דירת 4 חדרים טובה במחיר הזה.

 

אולי באמת עדיף פ"ת מאשר רמת גן. אגב, באיזורים הקצת פחות מבוקשים של פ"ת ישנם מקומות שגם בפחות מ 1.2 מיליון תקנה דירת 4 חדרים ענקית (עם אופציה להרחבה ל-5). עם 100-200 אלף אתה עושה בובה של מטבח ומשדרג ריצוף וחדרי אמבטיה לרמה של דירה חדשה מקבלן. אם אתה חושב שאיכות החיים בשכונות החדשות (אם המושבות) טובה יותר מאיכות החיים בשכונות הישנות - אתה טועה. באם-המושבות ישנם כשלים תיכוניים (כמו כל פתח תקוה בעצם) קטלניים ברמת האספלט: אין מספיק מקומות חניה, אין תיכנון מתאים באיזור גני ילדים, היציאה\כניסה עד לא מזמן היתה קטסטרופה מהלכת והשכונה צפופה ברמות קשות ביותר (גורדי שחקים צמודים אחד לשני).

 

אממה, אני מבין שכולם היום רוצים חדש - אבל לא מבינים את הדרך שיש לעשות עד שמגיעים למוצר מוגמר ברמה גבוהה. לדירות בנות כמה שנים יש יתרון על פני דירה חדשה: אתה רואה בדיוק מה אתה קונה, ואתה רואה איך זה שרד את השנים האחרונות (בניה מאיכות נמוכה ובעיות אחרות יצוצו מייד אחרי חורף אחד או שניים). לאף אחד אין מושג מה זה דירה מקבלן, מהם רג'קטים בבניה של קבלנים ואיזה מסכת של ייסורים לפעמים צריך לעבור עד שכף הרגל שלך דורכת בבית מסודר ותקין... כולם חושבים שבית חדש זה כמו לקנות אוטו חדש. בסוף, חלקם, מבין... (ואצל אלו שלא מבינים ונגמר להם הכסף מייד אחרי הקניה, אתה רואה דירת קבלן בסטנדרט בינוני, בלי שום שידרוג ובלי שום אופי).

 

איציק

[redroze]

איציק, אתה לא צריך לשכנע את המשוכנע.

אני מסכים עם כל מה שרשמת.

 

אני אוסיף על מה שרשמתי קודם, "בעיה" הנוספת שיש בר"ג היא התמ"א/פינוי בינוי.

רוב הדירות שתמצא יהיו במצב שצריך השקעה רצינית. בכל רחוב בר"ג יש לפחות בניין אחד שעבר תמ"א או פינוי ובינוי וזה כואב להפסיד השקעה של 200-300 אלף ש"ח.

זה משאיר אותך במצב שאתה קונה דירה חבוטה ומפחד "לשפוך עליה כסף" בשיפוץ כי כל רגע השכנים יכולים להתאגד (אחרי שהם ראו מה הבניין לידם/בהשמך הרחוב קיבל והם מקנאים) ואתה נאלץ להשאר בדירה מוזנחת.

 

ברור שאתה תהנה מדירה משודרגת אחרי הפרויקט אבל זה מאוד מבאס להפסיד כאלה סכומים של כסף.

 

היתרון של פ"ת הוא שנשאר עוד שטחים לבנות ולכן כל הפרויקטים האלה לא כ"כ רלוונטים. בר"ג כבר אין איפה לבנות אז כל הדירות החדשות הם פרויקטים של פינוי בינוי/תמ"א 38.

[dorosen]

תשמור את הכסף צמוד מאוד לחשבון בנק שלך ואני מאוד מקווה שיש לך בכיס "תוכנית חלופית".

לפי הרמזים שפיזרת אני מבין שמדובר בעוד להיט מבית ע.א.

ראה הוזהרת, כספך תלוי על קרן הצבי.

אשמח אם תחזור עוד שנתיים (במקרה הטוב) או עוד 4-5 שנים (במקרה הסביר) כדי לעדכן (אתה לא רוצה לשמוע מה המקרה הרע).

 

 

חזרתי לעדכן, השבוע מקבלים מפתח..

התאריך שנתן הקבלן היה פברואר 2016, עם גרייס מאי 2016, על העיכוב של חמישה חודשים הוא הולך לפצות.

הסכום שסגרנו היה 1.420 מכיוון שקנינו את המחסן הקומתי.

בסוף שולם 1.540 בגלל בלתמים למיניהם (דירת הגן גלשה לשטח עיריית ר"ג, הזזת עמוד חשמל שהפריע לשטח כיבוי אש, שינוי מעקות שיתאימו לבניינים מסביב.. וכו' וכו').

 

למדנו הרבה על התחום, לקחנו סיכון שלא ידענו בדיוק לתוך מה אנחנו נכנסים - ויצאנו בשלום (יחסי) עם יותר מזל משכל.

 

[ישה]

בשעה טובה

[redroze]

אני ממש אוהב שרשורים כאלה שמוקפצים. אני מאוד שמח שטעיתי וצדקתי בהערכות שלי, אבל אני במיוחד שמח עבורך שהכל הסתדר לטובה.

 

הזנחת הרבה פרטים בעדכון:

האם אתם הולכים לגור בדירה? במידה ולא מה שווי המוערך שלה כיום? אני מניח שיש לך שכנים שקנו להשקעה (כמו בכל פרויקט) אז יש לך אומדן דיי מייצג.

אם תוכל לבצע השוואה בין המחירים בפרויקטים/דירות משומשות ששקלת לרכוש בזמנו בהשוואה לשווי שלהם כיום (ביד2 ואתר מדלן תוכל לקבל הערכה של שווי עדכני) אז בכלל תצא מלך.

ציינת את הפער במחיר בפועל לעומת מחיר שציינו בתחילת הפרויקט, האם הוא כולל תוספות על שינויים שבצעת בדירה או שלא שדרגתם/שיניתם כלום?

 

 

מהכיוון שלי אני גם אעדכן.

אני מכרתי את הדירה שלי בפ"ת. ה"תחנה" שהגדרנו ל-10 שנים הסתכמה ב-0 שנים עקב שינויים דרסטיים במהלך החיים, חלקם תלויים וחלקם לא תלויים בנו.

 

למרות שהיה מדובר בפרויקט מקבלן ולא קבוצת רכישה לקח כמעט 4 שנים לבנות את הבניינים בניגוד לשנתיים וחצי שהתחייבו. הקבלן שילם על הפיגורים חודש בחודשו ורק בסוף התחיל לעשות קונצים שאני מקווה שישלים אחרי ביקור בבית משפט.

אם נשווה את הנתונים הנ"ל למה שקרה אצל החברים שלנו אז פרט לקבלן בודד שהקדים ב-3 חודשים כל הקבלנים איחרו, הממוצע עומד על כחצי שנה. אצל אף אחד הקבלן לא שילם את הכסף חודש בחודשו לפי לשון החוק, חלק קבלו חלק מכספם בסופו של דבר וחלק נאלצו לפנות לבית משפט.

רשמתי גם ששיווק בניינים 3-4 יתחיל ב-2014 (חצי שנה), בנוסף תחילת בניית הבניינים הייתה אמורה להתחיל חצי שנה לאחר מכן (שנה). בפועל השיווק התחיל רק לפני כחצי שנה (יותר מ-3 שנים איחור) ותחילת הבנייה לפני כחודשיים (התחילו לפני אבל עצרו עקב בעיות עם תושבי השכונה והעירייה).

מה ש"מצחיק" בכל הסיפור שהוא שתאריך האכלוס שרשמתי לבניינים 3-4 זהה לתאריך האכלוס של הבניינים שלנו (1-2). כלומר כשנכנסנו לעיסקה נאמר לנו שנחייה כשנה באתר בנייה (אנחנו הערכנו שנה וחצי) ובפועל יהיה 3 שנים ועלול להיות יותר.

זה המרחק בין מה שהקבלן מבטיח לבין מה שקורה בפועל.

 

הדירה נמכרה בכ-25% רווח (ברוטו) ממחיר הרכישה. אני מאמין שכיום הייתי מקבל עוד 5-10% אבל הייתי לחוץ למצוא קונה לפני חצי שנה כדי לישון בשקט בלילה עם ההתחייבויות המטורפות שלקחתי על עצמי.

 

זה אומנם לא מייצג אבל סך כל השינויים/שדרוגים שבצענו הסתכם בכ-25 אלף ש"ח, רחוק שנות אור מה-100 אלף ש"ח שהקצבנו. רוב הכסף "בוזבז" על שינוי במקלחת/שירותים שאפשר לנו להגדיל את המטבח ולייצר חלל משותף עם הסלון והמרפסת ששדרג משמעותית את הדירה (החסרונות מהשינוי הזה הוא שירותים ומקלחת מאוחדים באותו חדר וללא שירותים יעודיים לאורחים).

למה לא מייצג? המפרט בפרויקט היה טוב מאוד יחסית לתקופה ופרויקטים מקבילים. היה ניתן לחיות בכיף עם הסטנדרט והשדרוגים נבעו משגעונות שלנו. ברוב הפרויקטים האחרים שראיתי היו הרבה דברים שדרשו שדרוג עקב מחסור במבחר או מפרט טכני שלא תואם את המקובל בשוק.

 

לא אבזרתי לבסוף את הדירה אז אני לא יכול לענות האם תקציב של 100 אלף ש"ח מספיק עבור אבזור של דירת 4 חדרים חדשה.

 

הבחירה בריבית צמודה הצדיקה את עצמה כי המדד מאז רק יורד ואתו גם תשלום המשכנתא. בימים אלו אני סוגר את המשכנתא בעקבות מכירת הדירה. למרות זאת את המשכנתא הבאה אני לא אקח בריבית צמודה. למה? כי המשכנתא הקודמת הייתה למספר הכי קרוב שיש למספר חד ספרתי של שנים והמשכנתא הבאה תהיה לתקופה הרבה יותר ארוכה.

כלומר אני חושש שבטווח כ"כ ארוך הסיכוי שיהיו עליות מדד גבוהה מהסיכוי שיהיו ירידות.

 

בעקבות הסיפור שספרתי על המדדים אני שלמתי 90% מהכסף תוך שנה מחתימת החוזה למרות שמבחינת החוזה הייתי אמור כל חצי שנה להשלים רבע מהסכום.

בדיעבד זו הייתה טעות מכיוון שמדד תשומות הבניה לא זז בשנים האחרונות. חבר שרכש כחצי שנה אחריי וקבל את הדירה ביחד איתי אבל סגר עם הקבלן תשלום 20-80 חסך הרבה כסף.

 

לא אוכל להתגאות במתנה שהבטחתי לעצמי לגיל 40 אז עכשיו אני צריך לחשוב על מתנה חדשה.

בתחום הזה יישרתי קו ואני כמו רוב בני גילי אסחוב את המשכנתא עד מעבר לחגיגות היובל.

אחד הדברים הטובים שיצא מכל הסיפור הזה הוא שגילינו שסתם חששנו ממשכנתא עם החזר שנושק לשכר החציוני וצלחנו את השנים בהצלחה יתרה. זה כולל שדרוג של הרכב והתרחבות המשפחה.

 

זוג החברים שרכש דירת 3 חדרים בנתניה חיו פחות משנתיים בדירה וכיום משכיר את הדירה שלו ושוכר דירת 4 חדרים חדרים דיי חדשה כי הדירה שרכשו כבר קטנה עליהם ואין להם את הכסף כדי לשדרג (גם את הדירה שרכשו עשו את זה במימון מקסימאלי). כיום הם בתהליכי הגירה לקנדה.

 

הזוג שרכש בראשל"צ גם הגיעו למסקנה שהדירה הזו כבר לא תואמת את צרכיהם. לא ממזמן הם הפתיעו אותנו בידיעה מרעישה שהם רכשו דירת 5 חדרים בפרויקט יוקרתי בשכונה צמודה אליהם, כ-5 דקות הליכה מהדירה שלהם היום. מכיוון שהמשכורות שלהם עלו באופן ניכר בשנים שחלפו, למרות שלקחו משכנתא בסכום גבוה יותר מהנוכחית הם נשארו על אותו מספר שנים והגדילו את ההחזר לאזור השכר הממוצע במשק.

רשמתי על אותו זוג ששניהם לא נוסעים צפונה לת"א אז לא מעניינת אותם התנועה. כמו שאומרים "צחוק הגורל", לפני כחצי שנה אחד מבני הזוג עבר תפקיד ובמקום לנסוע 10 דקות לעבודה בתוך ראשל"צ נאלץ כל יום להיכנס ללב רמת גן. כלומר מבלה עוד כחצי שעה בממוצע לכל כיוון בפקקים (למי שהרים גבה, רשמתי "רק" תוספת של חצי שעה כי הוא מנסה כמה שהוא יכול לעשות את זה לא בשעות השיא). זה בנוסף לעובדה שהוא עובד בעבודה שדורשת לפעמים הרבה שעות נוספות. כלומר פגיעה משמעותית באיכות חיי המשפחה.

 

מה המסקנה? אין לי מושג, שכל אחד יבין מה שהוא רוצה מעודף המידע שהוצג בשרשור זה.

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2016 על ידי redroze

[dorosen]

 

הזנחת הרבה פרטים בעדכון:

האם אתם הולכים לגור בדירה? במידה ולא מה שווי המוערך שלה כיום? אני מניח שיש לך שכנים שקנו להשקעה (כמו בכל פרויקט) אז יש לך אומדן דיי מייצג.

אם תוכל לבצע השוואה בין המחירים בפרויקטים/דירות משומשות ששקלת לרכוש בזמנו בהשוואה לשווי שלהם כיום (ביד2 ואתר מדלן תוכל לקבל הערכה של שווי עדכני) אז בכלל תצא מלך.

ציינת את הפער במחיר בפועל לעומת מחיר שציינו בתחילת הפרויקט, האם הוא כולל תוספות על שינויים שבצעת בדירה או שלא שדרגתם/שיניתם כלום?

 

 

נפרט קצת יותר:

1. לא הולכים לגור בדירה.
   
2. כתוצאה מזה עשינו שינויים מינימליים בפחות מ20K.
   
3. הדירה שווה כיום לפי הערכת שמאי כ2.1~.
   
4. דירות ישנות תומחרו בזמנו ב1.1-1.3, לפי מדלן היום - 1.672
   
5. בזמנו שילמנו לעו״ד של הפרוייקט לפי הערכת שמאי של 1.650 (עוד מחטף לא ברור - לשלם לפי שווי שמאי ולא לפי המחיר שנסגר).
   
6. כרגע מתכננים להשכיר אותה, האיזור מתפתח מאוד בעקבות הרכבת הקלה (תחנה במרחק 500 מטר), ואין לנו צורך למכור כרגע.
   

 

עניתי על הכל?