יועץ משכנתאות

[mrmiki1234]

אהלן

 

אנחנו לפני עסקת נדלן. נראה לי שכמו כולם, יש יותר סימני שאלה מנקודות וזה עולם מאוד מבלבל. 

מה הבנאדם הזה עושה בגדול, כמה זה צריך לעלות ואם יש המלצות בפרטי?

[DareDevil]

שעתיים מזמנך - 

 

 

[GTאי]

בגדול הוא עושה 2 דברים:

1. מבקש מכם אינפורמציה על הנכסות בהווה, צפי לעתיד, צרכים לעתיד (נניח עוד שנתיים הבן מתחתן אז צריך כסף זמין) ועוד, ובהתאם אמור לבנות אתכם את תוכנית ההחזר הנכונה עבורכם.

2. עושה משא ומתן עם הבנקים בשמכם על תנאים טובים יותר של ריבית, ואם יש עומס בפניות לבנק הוא יכול לקצר זמני המתנה.

 

דוגמא לפעולה של יועץ: להעמיס ריבית גבוהה משתנה לטווח קצר ללא עלות פרעון אם אמור להגיע לך כסף בקרוב, ואז במה שלטווח ארוך אפשר לקבל ריבית קבועה נמוכה יותר. זה לא בהכרח משהוא שמתאים לכם או לסביבת הריבית, אבל זה מסוג הדברים שהוא עושה.

 

נכון ללפני כמה שנים, המחירים היו 5,000-10,000 ש"ח. אם אתה באזור מודיעין/בית אריה אמליץ לך בשמחה על שלי.

עריכה אחרונה ב-30 ליוני, 2024 על ידי GTאי

[mrmiki1234]

לפני 9 שעות, GTאי כתב:

בגדול הוא עושה 2 דברים:

1. מבקש מכם אינפורמציה על הנכסות בהווה, צפי לעתיד, צרכים לעתיד (נניח עוד שנתיים הבן מתחתן אז צריך כסף זמין) ועוד, ובהתאם אמור לבנות אתכם את תוכנית ההחזר הנכונה עבורכם.

2. עושה משא ומתן עם הבנקים בשמכם על תנאים טובים יותר של ריבית, ואם יש עומס בפניות לבנק הוא יכול לקצר זמני המתנה.

 

דוגמא לפעולה של יועץ: להעמיס ריבית גבוהה משתנה לטווח קצר ללא עלות פרעון אם אמור להגיע לך כסף בקרוב, ואז במה שלטווח ארוך אפשר לקבל ריבית קבועה נמוכה יותר. זה לא בהכרח משהוא שמתאים לכם או לסביבת הריבית, אבל זה מסוג הדברים שהוא עושה.

 

נכון ללפני כמה שנים, המחירים היו 5,000-10,000 ש"ח. אם אתה באזור מודיעין/בית אריה אמליץ לך בשמחה על שלי.

אשמח בפרטי. עם סעיף 1 אין לי בעיה אבל יש לי איזה סברה שבסעיף 2 הוא יכול להשיג תנאים יותר טובים

[GTאי]

אתה לא יודע מה ריבית המינימום, הוא יודע לאן אפשר לשאוף כי הוא מכיר את הריביות וכמה נמוך אפשר לרדת.

זה לא שיש שם גמישות אין סופית, אבל הפקיד ממש לא מנסה להביא את הריבית הכי טובה, הוא איש מכירות.

הבדל של 0.1% בריבית יכול להיות שווה את העלות של היועץ.

 

אגב, עם השקעת זמן מצידך וכיתות רגליים בין הבנקים - אם יש לך כישורי משא ומתן יש סיכוי טוב שתוכל להשיג את אותה תוצאה.

[om2]

ממליץ בכל מקרה ללמוד לפחות חלקית את התחום. בזמנו אני נעזרתי באתר משכנתאמן כדי לקבל אינפורמציה.

 

 

[לירון .ה.]

אני לקחתי משכנתא ללא יועץ,

אבל. קודם כל קראתי ולמדתי מה שאפשר על מה זה משכנתא.

עשיתי משא ומתן לבד מול הבנקים, עבדתי מול 3 בנקים, אם כולם ניפגשתי, ואז הכול דרך המייל. 

נעזרתי בחשב של החברה שלי בנוגע לריביות.

ידעתי מבחינה פיננסית שאני הולך לסגור את המסלול של הפריים אחראי 4 שנים. ובגלל שלקחתי את כל המסלולים לא צמודים, נשארתי עם סכום קבוע כל חודש, שגם אותו אסגור לפני הסוף.

אז כן חשוב לדעת כמה שאפשר מבחינה פיננסית מה הצפי לעתיד, תסתכל 10 שנים קדימה.

וכן תסגור שהפקיד בבנק הוא בסוף איש מכירות.

[DareDevil]

לא יודע להגיד לגבי איכות החברה הזו אבל יש לחברת "השקעות לעצלנים" גם מחלקה שמתעסקת עם משכנתאות.

כאמור אין לי מושג לגבי טיב החברה הזו

 

לינק לפוסט https://www.instagram.com/p/C84VPzkK36e/

עריכה אחרונה ב-1 ליולי, 2024 על ידי DareDevil

[davemustaine87]

לפני 23 שעות, om2 כתב:

ממליץ בכל מקרה ללמוד לפחות חלקית את התחום. בזמנו אני נעזרתי באתר משכנתאמן כדי לקבל אינפורמציה.

 

 

מצטרף להמלצה המאוד חשובה הזאת. 

 

משכנתא הולכת להיות ההוצאה הכי גדולה BY FAR שתעשו בחיים שלכם, כדאי להכיר לפחות את המושגים ולשחק עם מחשבונים. לא להשאיר הכול בידיים של יועצי משכנתא, שחלקם רק יודעים להמליץ על שליש-שליש-שליש שזה גם בוט יכול לעשות.

וכמו שאמרו, זה עניין של כמה שעות במקסימום, לא תואר בטכניון. 

 

לי אין משכנתא, ולא תהיה לי בשנים הקרובות, אין לי אינטרס אמיתי להבין בזה משהו, ואני בהלם שאני מבין בתחום הרבה יותר מרוב המוחלט של האנשים בסביבתי שכן משלמים משכנתא (לא שזה אתגר גדול כשהידע הוא 0 מוחלט) 

[snoop90]

בתאריך 30.6.2024 בשעה 16:36, mrmiki1234 כתב:

מה הבנאדם הזה עושה בגדול, כמה זה צריך לעלות ואם יש המלצות בפרטי?

אני מבין טיפה במשכתנאות ובכל זאת לקחתי יועצת.

הערך שהיא הביאה הוא עצום:

1. היתה לה גישה לתוכנה שמחוברת לכל הבנקים ומאפשרת לקבל אישור עיקרוני מכולם במקביל - לא היתה צריכה להתקשר לאף אחד.

2. ספציפית היועצת שלי, היה לה נסיון של 30+ שנות בתחום והיא היתה מנהלת סניף משכנתאות בעברה. 

3. היו לה קשרים בכל הבנקים ובכל הסניפים. היא יכלה לקבוע פגישה עם מנהלי הסניף תוך יום-יומיים. כשאני ניסיתי לקבוע פגישה בעצמי, התקשתי לקבוע לעוד שבוע בסניף בודד. אז למרות שאני מבין במשכנתאות ויכול להשוות בין הצעות, לא יכולתי לקבל אותן כי לקבוע פגישות היה סיוט. 

4. היא הביאה המון ידע, מילאה את החורים בהבנה שהיו לי, ודיי עשתה ממני ילד (אפילו שקראתי את כל הפוסטים של משכנתאמן, הסולידית, ואני מכיר את ההרצאות של אור). 

5. היא הכירה את כל השמאים וידע להמליץ על איזה שווה לבחור וממי להתרחק.

6. לסיום - היא קיבלה מספר הצעות ממספר בנקים, סחטה חלקי אחוזים אחרונים וכל מה שנדרש ממני זה להגיע לפגישה אחת בבנק ולחתום.

 

אני מאוד מרוצה מהחלטה הזאת, אבל מסתייג מלהמליץ באופן גורף, דיי בטוח שיש יועצים ברמות שונות בתחום.

עריכה אחרונה ב-2 ליולי, 2024 על ידי snoop90

[A_lex]

אומנם עברו כמה שנים מאז שלקחתי משכנתא, אבל... (באדום)

לפני שעתיים, snoop90 כתב:

אני מבין טיפה במשכתנאות ובכל זאת לקחתי יועצת.

הערך שהיא הביאה הוא עצום:

1. היתה לה גישה לתוכנה שמחוברת לכל הבנקים ומאפשרת לקבל אישור עיקרוני מכולם במקביל - לא היתה צריכה להתקשר לאף אחד. למה צריך יותר מאישור עקרוני אחד?

2. ספציפית היועצת שלי, היה לה נסיון של 30+ שנות בתחום והיא היתה מנהלת סניף משכנתאות בעברה. זה לא ערך בפני עצמו, אבל כן - ניסיון בתחום הוא אכן חשוב כדי להפנים שיש תקופות ריבית שונות ולא ליפול למלכודת ריבית נמוכה היום שתנשך בתחת בעתיד.

3. היו לה קשרים בכל הבנקים ובכל הסניפים. היא יכלה לקבוע פגישה עם מנהלי הסניף תוך יום-יומיים. כשאני ניסיתי לקבוע פגישה בעצמי, התקשתי לקבוע לעוד שבוע בסניף בודד. אז למרות שאני מבין במשכנתאות ויכול להשוות בין הצעות, לא יכולתי לקבל אותן כי לקבוע פגישות היה סיוט. מה קשורים מנהלי הסניפים? מניסיונים יש בסניפים פקיד עם הטייטל "יועץ משכנתאות" שאיתו צריך פגישה אחת כדי להתחיל את התהליך (השאר במיילים). את האישורים לריביות הטובות נותנים ממרכז המשכנתאות של הבנק ולא מהסניף המקומי שלך ממילא, כך שכשהמיקוח האמיתי מתחיל, אותו פקיד הוא רק מתווך שמעביר את ההצעה של המתחרים שאתה נותן לו למרכזי ומחזיר לך הצעה משופרת משם.

4. היא הביאה המון ידע, מילאה את החורים בהבנה שהיו לי, ודיי עשתה ממני ילד (אפילו שקראתי את כל הפוסטים של משכנתאמן, הסולידית, ואני מכיר את ההרצאות של אור). מפתיע שאם הפנמת את הידע ממשכנתאמן (וגם ישה שלנו), היה לה עוד מה לחדש. תוכל לתת דוגמא? לא אומר את זה בהתרסה... באמת מעניין.

5. היא הכירה את כל השמאים וידע להמליץ על איזה שווה לבחור וממי להתרחק. אם מחיר הקניה הגיוני ביחס לשוק אין צורך בשמאי מיוחד. אם משלמים מעל, כמובן כדאי שמאי שיבוא לקראתך (וגם זה רק אם המשכנתא קרובה למדרגת אחוזים מסוימת). אני למשל לקחתי את אחד משלושת השמאים שהציע הבנק, שראיתי שעובד גם עם הבנק המתחרה. הוא בדק את הדירה, שאל על כמה נסגרה העסקה, ונתן שמאות באותו גובה. לא הכרתי אותו ולא קיבלתי עליו המלצות או משהו. כמובן אולי סתם היה לי מזל.

6. לסיום - היא קיבלה מספר הצעות ממספר בנקים, סחטה חלקי אחוזים אחרונים וכל מה שנדרש ממני זה להגיע לפגישה אחת בבנק ולחתום. כאן אכן יש תועלת ביועץ. הוא חוסך לך את ההתעסקות.

 

אני מאוד מרוצה מהחלטה הזאת, אבל מסתייג מלהמליץ באופן גורף, דיי בטוח שיש יועצים ברמות שונות בתחום. ומכיוון שבדרך כלל, כל אחד מקבל יעוץ והשוואת הצעות רק מיועץ אחד, אין לאף אחד דרך לדעת אם הוא באמת קיבל את ההצעה הכי טובה. כולם בטוחים שהיועץ שעבדו איתו היה תותח, אבל יתכן שבפועל יכלו להשיג הצעה טובה יותר בעצמם או אצל יועץ אחר.

 

[snoop90]

לפני 40 דקות, A_lex כתב:

למה צריך יותר מאישור עקרוני אחד?

אני חושב שזה עניין בירוקרטי בלבד, עקרונית ברגע שקיבלת אישור אחד זה מספיק. אבל בכל בנק צריך לקבל אותו מחדש כדי לקבוע פגישה ראשונה. כל קבלת אישור זאת שיחת טלפון עם המוקד של בנק משכנתאות ואז נראה לי מקבלים תשובה אחרי כמה ימים, אפילו אם יש לך אישור אחד ביד.

 

לפני 44 דקות, A_lex כתב:

זה לא ערך בפני עצמו, אבל כן - ניסיון בתחום הוא אכן חשוב כדי להפנים שיש תקופות ריבית שונות ולא ליפול למלכודת ריבית נמוכה היום שתנשך בתחת בעתיד.

אני כן חושב שזה ערך, בסופו של יום, בן אדם ביצע את הפעולה הזאת הרבה שנים באופן מקצועי, לכן הפעולות שלה יהיו יותר מדוייקות ויעילות. תחשוב על אינטסיטלטור עם 30 שנות ניסיון, אתה והוא תצליחו לעשות את אותן העבודות. רק שהוא יעשה הרבה יותר מהר ועם הרבה פחות טעויות.

 

לפני 49 דקות, A_lex כתב:

מה קשורים מנהלי הסניפים? מניסיונים יש בסניפים פקיד עם הטייטל "יועץ משכנתאות" שאיתו צריך פגישה אחת כדי להתחיל את התהליך (השאר במיילים). את האישורים לריביות הטובות נותנים ממרכז המשכנתאות של הבנק ולא מהסניף המקומי שלך ממילא, כך שכשהמיקוח האמיתי מתחיל, אותו פקיד הוא רק מתווך שמעביר את ההצעה של המתחרים שאתה נותן לו למרכזי ומחזיר לך הצעה משופרת משם.

כשאני לקחתי את המשכנתא הראשונה שלי, היה צריך להגיע לסניף להציג את ההצעה המתחרה. לא הכרתי שיש אפשרות לעשות את זה במיילים, אז חידשת לי.

 

לפני 54 דקות, A_lex כתב:

פתיע שאם הפנמת את הידע ממשכנתאמן (וגם ישה שלנו), היה לה עוד מה לחדש. תוכל לתת דוגמא? לא אומר את זה בהתרסה... באמת מעניין.

כן. היה לי קושי לחשב הכנסה חודשית פנויה. לצורך העניין אם אני שוכר דירה, אז לא צריך לחשב את דמי השכירות כהוצאה קבועות.

כמו כן, המשכורת אצלי משתנה מחודש לחודש בצורה משמעותית, לכן לקחנו ממוצע משכורות שנתי.

אני תמיד חשבתי שהבנק מתחשב רק ב3 חודשים אחרונים.

עוד משהו שקופץ לי לראש - התכוונתי להשכיר דירה שברשותי ולא ידעתי האם אני יכול לרשום את זה הכנסה או שמבחינת הבנק זה לא נחשב. 

לפני כשעה, A_lex כתב:

אבל יתכן שבפועל יכלו להשיג הצעה טובה יותר בעצמם או אצל יועץ אחר.

לא הייתי מגיע להצעה טובה יותר רק בגלל סיבות בירוקרטיות. קיבלתי רושם שצריך להתעסק בהרבה דברים שוליים עד שמגיעים ללב העניין, מה שכולם מדברים עליו.

זה מעיק במיוחד גם כשיש תאריכים מוגדרים בחוזה שאליהם אתה מחוייב.

 

[snoop90]

לפני כשעה, snoop90 כתב:

התכוונתי להשכיר דירה שברשותי ולא ידעתי האם אני יכול לרשום את זה הכנסה או שמבחינת הבנק זה לא נחשב. 

אז מבחינת הבנק, אם ברשותך נכס שאתה יכול ועלול להשכיר, אתה רשאי לרשום את זה כהכנסה, אפילו אם בפועל אתה לא עושה את זה ולא תעשה את זה.

[A_lex]

לפני 15 שעות, snoop90 כתב:

אני חושב שזה עניין בירוקרטי בלבד, עקרונית ברגע שקיבלת אישור אחד זה מספיק. אבל בכל בנק צריך לקבל אותו מחדש כדי לקבוע פגישה ראשונה. כל קבלת אישור זאת שיחת טלפון עם המוקד של בנק משכנתאות ואז נראה לי מקבלים תשובה אחרי כמה ימים, אפילו אם יש לך אישור אחד ביד.

 

לפני 15 שעות, snoop90 כתב:

לא הייתי מגיע להצעה טובה יותר רק בגלל סיבות בירוקרטיות. קיבלתי רושם שצריך להתעסק בהרבה דברים שוליים עד שמגיעים ללב העניין, מה שכולם מדברים עליו.

זה מעיק במיוחד גם כשיש תאריכים מוגדרים בחוזה שאליהם אתה מחוייב.

 

אגיב ביחד לשתי הנקודות האלו. כנראה פחות רלוונטי לך, אבל אולי יועיל למישהו אחר...

לא צריך להגיע עם אישור מראש לפגישות. אתה מגיע לפגישה ראשונה עם יועץ מוכר המשכנתאות של הבנק ומביא איתך את המסמכים הדרושים (ת.ז., תלושים, 106...). את זה אתה עושה בכמה בנקים (אני פניתי לארבעת הגדולים שהיו להם סניפים בעירי). בכל אחד מהם אתה מגדיר את אותם מסלולים וסכומים(!), לכן חשוב להגיע לאחר שעשית את הלמידה העצמית. אפשר כמובן לתת לראשון מבינהם ליעץ לך, אבל בפועל אתה אמור כבר לדעת מה אתה צריך, ולאחר שסגרת איתו את המסלולים, אתה דורש בדיוק אותם גם מהאחרים. דרך אגב, אם יש התלבטות אפשר לקבל מהראשון הצעה לשתי אפשרויות מסלולים ולבחור להמשיך עם המשתלמת יותר.

לאחר אותן פגישות ראשונות, כל אחד מהם שולח לך את הצעת הבנק למייל (ההצעה הראשונה היא בעצם האישור העקרוני). אתה מעביר את ההצעה הטובה ביותר לאחרים במייל ומחכה שישלחו לך הצעה משופרת. כל סיבוב כזה לוקח כשלושה ימים למיטב זכרוני (ציינתי קודם שהפקיד מבקש אישור לריביות טובות יותר ממרכז המשכנתאות של הבנק שלו - הוא לא מחליט בעצמו), והתהליך חוזר כשבדרך חלק מהבנקים פורשים (אומרים שלא יכולים להתחרות בהצעה שקיבלת). כמובן אתה יכול להתחיל את התהליך כבר לאחר פגישות בשני בנקים, בזמן שאתה ממתין לפגישות אצל נוספים - למשל אצלי עד שהגעתי לבנק הרביעי כבר היו סבבים אצל האחרים, והוא מראש אמר שלא יכול להתחרות בהצעה שהיתה לי באותו שלב.

אין סיבה שתהליך כזה ייקח יותר מחודש. לדעתי אצלי לקח קרוב לשלושה שבועות, וכפי שניתן לראות אין הרבה ביורוקרטיה - רק פגישה אחת בכל בנק שתחליט לכלול בתחרות, ושליחת מייל עם צירוף הצעה של מתחרה כמה פעמים.

שכל אחד יחליט אם זה שווה לו את הסכומים שמבקשים היועצים הפרטיים. כמובן שאם אדם החליט שאין לו רצון ללמוד את התחום, והוא מוכן לסמוך עם סכומים עצומים על יועץ שאינו מכיר (ולא, זה שאותו יועץ ייעץ לחברים/משפחה לא אומר כלום), אז החסכון בזמן הלמידה הוא משמעותי ומצדיק לשלם למישהו. אבל בואו לא נטעה לחשוב שהזמן שמושקע בביצוע בפועל מצדיק לשלם אלפי שקלים.

[snoop90]

לפני 9 דקות, A_lex כתב:

כמובן שאם אדם החליט שאין לו רצון ללמוד את התחום,

זה כל העניין. אחד לא גורע מהשני. אפשר לילמוד את התחום וגם להשתמש ביועץ.

החומרים שיש באינטרנט הם מעולים.

למדת בעצמך הכל, הרכבת תכנית לעצמך ויצאת לדרך - מעולה.

מי מבקר אותך? מי בודק שעשית את כל החישובים נכון? אולי קיים ידע שאתה לא מודע אליו שיכול לשפר את הריביות שתקבל.

תחשוב על צוות של 2 עובדים - ג'וניור וסיניור שעובדים על תכנית ביחד. זאת לא תחרות.

 

אני חושב שדרך פעולה צריכה להיות כזאת:

1. אתה מרכיב תכנית, עושה חישובים ומגבש את כל המספרים ומסלולים.

2. קובע פגישה עם מספר יועצים - פגישה ראשונה חינם וללא התחייבות.

3. מציג את התכנית  - הם חווים את דעתם ומבקרים אותה. הם מציגים יתרונות, חסרונות ומציעים שיפורים.

4. התחברת ליועץ? תמשיך איתו. שנאת את כולם? הגעת למסקנה שהם אפסים לא מועילים, אז עשה זאת בעצמך.

 

כלומר לא להיות מקובע על דרך אחת או אחרת.