בית חדש, ביטוח, משכנתא ומה שבינהם

[benj]

שלום לכולם,

רכשתי בית מקבלן, השלמתי את תשלומי ההון העצמי ונותר רק תשלום המשכנתא. בוצע סקר ע"י יועץ חיצוני, נקבע תמהיל, נבחר בנק ועתה אני מתחיל את הליך המשכנתא האופרטיבי, לקראת נטילתה ב-1.6.

כחלק מהאופרציה אני נדרש כמובן לביטוח חיים וביטוח מבנה, אולם כאן הלכתי לאיבוד, בעיקר בסוגיית ביטוח החיים, עקב הצהרת בריאות לא נקיה (חו"ח לא מצב מסכן חיים, ובכל זאת...) ולכן פונה לעזרתכם.

ביטוח חיים:

 

1.      ככלל, ובנסיבות שרשמתי, האם נכון לעשות ביטוח "משכנתא" או ביטוח חיים שבחלקו ישועבד למשכנתא?

2.      האם נכון לעשות סקר שוק בביטוחים הישירים או שיש עדיפות לסוכן? האם יש כאן למישהו סוכן מומלץ בחום (לי יש ניסיון לא טוב)?

3.      מה חשוב לשים לב שקיים בפוליסה?

4.      מתי בעצם הזמן הנכון להקים פוליסה (מפתח אמור להיות ב1.6 ועד אז המשכנתא צריכה להיסגר).

5.      האם כדאי שצמד הביטוחים, חיים+ מבנה, יעשו באותה חברה או שזה לא משנה?

ביטוח מבנה (ותכולה?):

כאמור, אני אמור לקבל מפתח ב1.6. כמו כן, בינתיים לא ראיתי דרישה לביטוח מבנה בבנק הפועלים, אך בלי קשר ארצה לבטח את הבית ותכולתו. בנוסף, עד שאכנס לבית ייקח מעט זמן עקב כל מיני דברים שצריך לעשות לאחר קבלת המפתח.

שאלותיי:

1.      ככלל, האם נכון לעשות ביטוח משכנתא או ביטוח לעצמי ולשעבדו, בחלקו או במלואו לבנק? אולי כדאי לעשות בכלל 2: ביטוח של המשכנתא על המבנה וביטוח עצמאי מבנה+ תכולה?

2.      בהמשך לשאלה 1, מתי נכון להקים פוליסה והאם יש רכיבים כמו תכולה שמוסיפים רק אח"כ? אני שואל כי תאריך ההקמה אולי יהיה תאריך המשכנתא/מפתח אולם כניסה לבית תהיה רק אח"כ, למשל לגבי תכולה?

3.      מה חשוב שיכלול הביטוח?

4.      שוב, האם נכון ללכת דרך סוכן או דרך ביטוח ישיר?

אשמח לעזרתכם וכן להמלצות אישיות אם יש.

בתודה מראש,

בן

[sperial]

מניסיוני הדל: כל ביטוח לעצמו, סקר שוק נרחב והתמקוחת כמו בשוק מרוקאי.

 

לקחתי משכנתא לפני 7 שנים. את ביטוח המבנה עשיתי אצל הסוכן שמבטח אותי כבר שנים רבות, הוספתי סעיף שעבוד לטובת הבנק המלווה, וחסל. הביטוח הזה הוא פריט לא יקר וממילא אני מבצע ביטוח מבנה ותכולה נרחב עם כל הסעיפים הרלוונטיים (צד ג', חבות מעבידים וכל שאר עשרות הסעיפים). יותר מזה - ביטוח משכנתא ייעודי מכסה רק עד גובה המשכנתא, והמלצתי היא לביטוח מבנה לפי הערכתו על ידי שמאי, וחשוב לא פחות - ביטוח תכולה ושאר הסעיפים.

 

ביטוח החיים היה סיפור שונה לחלוטין. כיוון שאתי ואני היינו בני 55 ו-56 הביטוח היה די יקר. המחיר ההתחלתי שהוצע לנו היה למעלה מ-500 ש"ח לחודש (למשכנתא של כ-500,000 ש"ח). סבב כפול בין מספר סוכנים וחברות ביטוח, כולל ישירות, הוריד את המחיר בכמחצית. בסופו של דבר נסגר בביטוח ישיר. אבל המקרה שלי ב-2013 אינו בהכרח תואם לזה שלך ב-2020. לכן, הצטייד במכשיר טלפון ומספרים של סוכנים וחברות והחל את הסבב שלך כבר כעת, כך שתוכל לרכוש פוליסה עם נטילת המשכנתא.

[BarryG]

לגבי השאלות על ביטוח החיים, למעשה אין לך ברירה אלא לעשות ביטוח חיים לטובת המשכנתא כי זאת דרישה של כל הבנקים ואתה צריך לעשות אותו במקביל לנטילת המשכנתא. חד משמעית לעשות סקר ולא לפחד לעשות ישירות מול חברת ביטוח ולא דרך סוכן, מדובר בביטוח חיים עם תנאי הפעלה פשוט מאוד (כשהבאתי לסוכנת הביטוח שלי הצעה זולה יותר לביטוח חיים מחברה ישירה, ביחס לזה שעשיתי דרכה, היא אמרה שכדאי לי לסגור איתם כי בביטוח חיים רגיל של קבלת סכום קבוע במקרה של פטירה היא לא באמת רואה יתרון לסוכן ואם המחיר טוב יותר אז אין סיבה לא לעשות איתם).

[benj]

שלום לכולם,

מעדכן כי בהתאם למידע שנתתם לי כאן, בוצע בשלב זה ביטוח חיים למשכנתא (הבנק הוא המוטב) ונלקחה המשכנתא. לגבי ביטוח חיים עצמאי כבר אבדוק בהמשך. חייב לציין לרעה את ביטוח ישיר שהם דווקא חברת הביטוח שעובדת גם עם הבנק במקרה, אשר הבטיחו הרים וגבהות ועד היום לא הצליחו לסדר בצעה. חייב לציין לטובה את הפניקס שנתנו מחיר הוגן, חיתום מהיר ושירות מצוין.

 

כרגע, נותר לי לבצע ביטוח מבנה בעצם עד ליום 15.6 בהוראת הבנק ואני מתלבט ויש לי מס' שאלות שאודה לעזרתכם:

 

1. האם לבצע ביטוח מבנה אחד לבנק בגובה המשכנתא  וביטוח מבנה אחד עצמאי לפי ערך בנית מבנה (שכמובן יקר יותר) או ביטוח מבנה אחד בגובה בניה ושיעבוד בתוכו על סכום המשכנתא? בתוך כך, האם תהיה התנגשות בינהם בקרות נזק? כמו כן, אני מתייחס לכך שכאשר הביטוח משועבד לבנק אזי הבנתי שכל פעם שמפעילים שירות צריך לפנות אליו, מה אומרים?

 

2. מה חשוב שיכלל בביטוח מבנה (תכולה אעשה בהמשך אחרי שאתייצב בבית)? אם אני מבין נכון למעט בסיס:

א. רעידות אדמה

ב. נזקי פריצה

ג. חבות מעביד

ד. צד ג'.

 

יש עוד משהו? במידה ועושים 2 ביטוח מבנה, אחד למשכנתא ואחד עצמאי, האם בביטוח המשכנתא צריך פחות?

 

3. לצערי אין לי סוכן מומלץ והסוכנים שאני מכיר איכזבו פעם אחר פעם, אם למישהו יש המלצה קונקרטית, מאוד אשמח.

 

אם זה עוזר, הבית יבש עלה 2.380 ש"ח אבל מטבע הדברים כולל את הקרקע (דו משפחתי). שמאי הבנק העריך בדיוק כך.

 

בתודה מראש לעוזרים,

בן

[sperial]

אתה קונה פוליסה אחת, רחבה, שכוללת מבנה ותכולה. את הפוליסה אתה משעבד לבנק עד גובה המשכנתא (שמשתנה לפי הרבית ולפי קצב הפרעון). הפוליסה הזו כוללת עוד עשרות סעיפים חשובים מאד, כגן צד ג', חבות מעבידים, חפצי ערך, תכשיטים וכו'. אם כרגע התכולה מבטחת במסגרת ביטוח הדירה הקיימת אין צורך לכסות אותה, אבל יש לדאוג להעביר את כיסוי התכולה לדירה החדשה עם המעבר. 

 

עד כמה שידוע לי סעיף רעיודת אדמה - שהיה מוכר כ"ביטוח ערך קרקע" לא קיים יותר. מדובר בסעיף שעיקרו הוא שבמצב שבו הנזק לבניין גדול וחלק מבעלי הדירות אינם יכולים לעמוד בתיקון המבטח רוכש ממך את כל זכויותיך בדירה, כולל הקרקע. כאמור - עד כמה שאני זוכר הדבר הזה לא קיים יותר, אבל אניצריך לבדוק שוב בפוליסה שלי ואתה צריך לבדוק אצל הסוכן שמבטח אותך. שים לב לכל מיני הטבות שאפשר לקבל, למשל ביטוח המצלמה גם מחוץ לדירה ואף בחו"ל. אבל, שוב, צרך לבדוק סעיף סעיף לפי צרכיך.

 

אותו מעריך גם מעריך את ערך הבניין (ללא הקרקע) לפי שטח הדירה וסטנדרד הבניה. אני לא מכיר את המפתחות, אבל סביר שמדובר בלא יותר מרבע עד שליש ממחיר הדירה. השאר הוא ערך הקרקע.

 

ערך התכולה נבדק אחרי הקמת הביטוח ואחר כך מדי מספר שנים על ידי שמאי (אשר נקרא "מעריך") מטעם הביטוח. חשוב לעדכן אותה מדי פעם, כיוון שאתה צובר רכוש בקצב שקשה לך להבין. תכולת דירה ממוצעת יכולה להגיע בקלות ל-250-500 אש"ח ויותר. 

עריכה אחרונה ב-6 ליוני, 2020 על ידי sperial

[benj]

ספיראל תודה, אולם בכוונה ביקשתי לנתק את סוגית ביטוח התכולה, היות שהכניסה לבית תהיה רק עוד חודשיים ולכן בשלב זה אין בו צורך. מה לגבי יתר השאלות?

 

בן.

[sperial]

בשעתו עשיתי ביטוח מבנה, וכיון שגם שיפצתי את הדירה (היא היתה כבת 25) הוספתי ביטוח קבלנים*

 

את ביטוח התכולה העברתי כאשר עברתי דירה. אני לא זוכר מה היתה הפרוצדורה, אבל לא היתה בעייתית שכן גם ביטוח הדירה הקודמת בצע באמצעות אותו סוכן. אחרי המעבר הגיע סוקר להשלים את הערכת הרכוש.

 

*לא רלוונטי לך כרגע, אבל לטובת הקוראים: ביטוח הדירה מכסה תיקונים בדירה עד גבול מסויים, נדמה לי עבודות של שבוע או שבועיים (צריך לבדוק בפוליסה). מעבר לכך הביטוח לא מכסה נזקים בעת שיפוץ, וצריך לרכוש פוליסה ייעודית. במקרה שלי היא עלתה כ-1500 ש"ח וכיסתה לחצי שנה.

עריכה אחרונה ב-6 ליוני, 2020 על ידי sperial

[benj]

אסביר,

מפתח אמור להינתן ב15.6.20 (אם לא יהיה עיכוב ולא אמור להיות). מבחינת משכנתא, זה הזמן שאני אמור להעמיד ביטוח מבנה. ברם, הכניסה דפקטו לבית תהיה רק באזור סוף אוגוסט ולכן:

 

1. כרגע סוגית ביטוח תכולה לא רלוונטית. הנ"ל יבוצע לאחר כניסה לבית.

2. ביטוח המבנה: התלבטות אם אחד לבנק בגובה משכנתא  ואחד עצמאי ואם כן על כמה? או שאחד עם סעיף שיעבוד לבנק?

3. בהינתן שכרגע רק ביטוח מבנה - מה ראשי הביטוח שכדאי להוסיף?

 

לגבי ביטוח לשיפוץ, אבדוק.

 

בן

[sperial]

כבר כתבתי לך: ביטוח מבנה אחד, שעבוד לטובת המשכנתא.

 

ביטוח שיפוץ - לא רלוונטי, אלא אם אתה מפרק ומרכיב את הדירה מחדש.

 

ביטוח תכולה - מרגע הכניסה לדירה. תאם מראש עם הסוכן.

[benj]

כאמור , אין לי סוכן מומלץ.

 

עשיתי שיחה עם הפניקס. הבעיה במקרה שלי זה מה מבטחים. לפי נסח טאבו הבית שלי 171.10 מ"ר, אולם ההצמדה היא כל הקרקע וכל הבנוי עליה (חצר וחניות למשל) זה 246.10 מ"ר. ערך הכינון הנדרש מטעם הבנק הינו 1.1 מיליון ש"ח וזה עושה שכל (הם הולכים לפי 171מ"ר) אבל כשדיברתי עם הביטוח הוא התחיל להתבלבל עם עצמו. כשדיברנו על הסעיף של צד ג' שאלתי מה קורה אם מישהו נפצע בגינה? המסקנה שלו הייתה שצריך לבטח לפי ה246 מ"ר, קרי ערך כינון של 1.7 מיליון. לי זה לא מובן.

 

מה אומרים?

בן.

[DareDevil]

לפני 23 דקות, benj כתב:

מה אומרים?

בן.

אני לא מייעץ או מבין בתחום הביטוח, אבל למה לא כבר לשלם עוד כמה שקלים עבור כל השטח?

יש סיבות למה לא לבטח את ה"מסביב", מבחינתך?

[sperial]

אני לא מוסמך בתחום, אבל היו לי יותר מדי מקרי ביטוח ולכן קראתי את הפוליסות (בלי מדריך מקצועי). 

 

צריך לקרוא את הפוליסה, ואז לשאול את הסוכן. את תנאי הפוליסה אפשר למצוא באתרי חברות הביטוח. חלק מהכיסויים (בעיקר כלפי צד ג') אינם מוגבלים לשטח הדירה, חלקם תקפים בכל שטח מדינת ישראל ויש אפילו אפשרויות להרחבה לכל העולם בתנאים מסויימים. יש גם לא מעט הרחבות שצריך לרכוש בנפרד.

 

נראה שהשטח שקבע הבנק הוא לצורך חישוב ערך המבנה (וכנגזר ממנו - את מחיר הפוליסה), ולא שום דבר אחר.

 

פות"ש - אני מניח שגם הדירה והתכולה הנוכחיים שלך מבוטחים. את התנאים האלה תוכל לברר עם הסוכן הנוכחי או נציג חברת הביטוח.

[benj]

בתאריך 7.6.2020 בשעה 14:44, נמרוד... כתב:

אני לא מייעץ או מבין בתחום הביטוח, אבל למה לא כבר לשלם עוד כמה שקלים עבור כל השטח?

יש סיבות למה לא לבטח את ה"מסביב", מבחינתך?

 

זה לא עוד כמה שקלים. כמו כן, אין בעיה עם זה אם יש בזה צורך והיגיון. הלכה למעשה, אם הבנתי נכון, בסוף אתה מבטח לפי הערך שיעלה לבנות את הבית. לפיכך לא יעזור לבטח את כל השטח כי אף אחד לא ישלם ערך בניה לפי המטר של השטח, פשוט כי לא עולה לבנות את זה ככה. ככה אני מבין.

 

בתאריך 7.6.2020 בשעה 16:20, sperial כתב:

צריך לקרוא את הפוליסה, ואז לשאול את הסוכן. את תנאי הפוליסה אפשר למצוא באתרי חברות הביטוח. חלק מהכיסויים (בעיקר כלפי צד ג') אינם מוגבלים לשטח הדירה, חלקם תקפים בכל שטח מדינת ישראל ויש אפילו אפשרויות להרחבה לכל העולם בתנאים מסויימים. יש גם לא מעט הרחבות שצריך לרכוש בנפרד.

 

כמו שכתבתי, אין לי איזה סוכן צמוד. יחד עם זאת דיברתי עם סוכן ומה שהובר לי הוא פשוט. את ערך הכינון גוזרים מהמבנה עצמו ואליו יש צמודי מובנה (כמו פרגולה למשל). כמו כן, מבחינת ראשי הביטוח, צד ג' יהיה אחד מהם. לפי מה שהסביר, צד ג' מכסה את כל השטח, ואפילו מחוצה לו. אין קשר לערך הכינון לטובת ביטוח "המבנה" והצמודים לו. עושה שכל והוא הסביר זאת בצורה מקצועית ביותר.

 

נראה שהשטח שקבע הבנק הוא לצורך חישוב ערך המבנה (וכנגזר ממנו - את מחיר הפוליסה), ולא שום דבר אחר.

זה הערך שיוצר לכולם. כי אאומנם השטח, כולל קרקע, חניה וחצר הוא 246 מ"ר, אולם הבית עצמו 171.10 מ"ר מתוך זה וזה מה שיצטרכו לבנות אם הולך, כמובן ביחד עם צמודי המבנה.

 

פות"ש - אני מניח שגם הדירה והתכולה הנוכחיים שלך מבוטחים. את התנאים האלה תוכל לברר עם הסוכן הנוכחי או נציג חברת הביטוח.

הנחה שגויה. אני כרגע בשכירות. לגבי התכולה , כמו שכבר כתבתי, לא רלוונטי כרגע עד לכניסה.

 

אגב, צדקת עם ביטוח לשיפוץ. מדובר על 750 ש"ח למשך עד שנה שנועד לבטח את השלב בין כינון פוליסת המבנה וקבלת המפתח לבין האיכלוס בפועל. עושה שכל?

 

בן

[sperial]

סה"כ מה שהסוכן אמר לך תואם למה שכתבתי, אם כי בניסוח יותר מקצועי וברור. זה ההבדל בין חבר פורום מן השורה שכותב מניסיון אישי לבין חבר לשכת סוכני הביטוח שזה מקצועו.

 

לגבי ביטוח השיפוץ - איני מבין למה אתה זקוק לו, אלא אם אתה הולך להכניס בעלי מקצוע שיעשו שינויים בדירה. עבודות קטנות מכוסות בפוליסת המבנה/תכולה. אבל, כיוון שסוכן הביטוח הסביר משהו אחר, שאל אותו על הדקויות. בביטוח הן עושות את ההבדל.

עריכה אחרונה ב-9 ליוני, 2020 על ידי sperial

[benj]

לפני 53 דקות, sperial כתב:

לגבי ביטוח השיפוץ - איני מבין למה אתה זקוק לו, אלא אם אתה הולך להכניס בעלי מקצוע שיעשו שינויים בדירה. עבודות קטנות מכוסות בפוליסת המבנה/תכולה. אבל, כיוון שסוכן הביטוח הסביר משהו אחר, שאל אותו על הדקויות. בביטוח הן עושות את ההבדל.

 

אסביר, הביטוח מבנה כמובן עבורי אבל נועד לשרת גם את המשכנתא. מבחינת הבנק, אני צריך את הביטוח מיום קבלת המפתח. יחד עם זאת, ומאחר ויש לבצע עוד עבודות בבית, האיכלוס כנראה יקרה לקראת סוף אוגוסט. ע"פ סוכן הביטוח, עד לאיכלוס, הלכה למעשה, ביטוח המבנה, על נספחיו, לא יתפוס כי בפועל טרם איכלסתי. לפיכך, מציע לעשות ביטוח חד פעמי שתקפתו לשנה שיכסה את השיפוץ.

 

בן

עריכה אחרונה ב-9 ליוני, 2020 על ידי benj