מה נסגר עם שוק השכירות שמישהו יעשה משהו כבר

[Nemesis]

מסכים איתך לגמרי, וגם על זה רשמתי לפני כמה תגובות (להקשיח תנאים על המשכירים). כמובן שאין פתרון פשוט וצריך לראות איך מאזנים את השוק בצורה סבירה, אבל בגדול המצב הזה בו עדיף לאנשים להחזיק בעשרות דירות מאשר להשקיע באפיקים אחרים אינו בריא למשק ולחברה, לדעתי.

חבר סיפר לי על פרוייקט שהוא ראה בנשר, דירות קטנות יחסית מהקבלן במחירים סמי-נורמליים.

ניגש ממש בתחילת הפרוייקט לבדוק מה מי מו, אמרו לו שכבר נגמרו הדירות. בירר קצת, והבין שמה שקרה זה שאנשים באו ורכשו מס' דירות כל אחד... וכך קורה שפרוייקט שפוליטיקאי X יספר עליו בתור 'הנה תראו איך אנחנו עוזרים לצעירים' בפועל רק עזר לכמה אנשים עם הרבה כסף להשיג עוד יותר כסף.

(אגב, גם את האנשים שרכשו אני לא מאשים - הם התנהגו באופן טבעי. אני סבור שבשביל הדברים האלו יש רגולטור שאמור לנסות לאזן את המצב)

 

להציף את השוק בדירות הוא דווקא כן פתרון לא רע להורדת המחירים, ולא משנה מי יקנה אותן.

אם יבנו ויציפו את השוק בדירות, גם אם אנשים יקנו עשרות דירות ויבלעו את כל המלאי, ברגע שההיצע יעלה על הביקוש, דירות יתחילו להשאר בלי שוכרים, המחירים יתחילו לרדת, ומחירי הדירות בעקבותיהם.

לצערי, האינטרס של המדינה והעיריות להוריד את מחירי הקרקע ועלויות הפיתוח הוא קטן מאוד.

 

אגב, גם מי שהצמיד את עצמו למדד מחירי הדירות וקנה דירה אחת, עדיין סובל מהמשך עליות המחירים. אמנם הוא מרגיש את עצמו עשיר מאוד כאשר ערך הנכס נוסק לשמיים, אך כאשר ירצה לשדרג את דירתו לטובה יותר, גם הפער הכספי בשקלים בין דירתו לדירה משודרגת גדל מאוד. אז למי שאין יותר מדירה אחת, תחושת העושר הזו היא מזוייפת משהו.

[oryo]

אתה מודע לכך שניתן להשכיר גם דירות חדשות במחירים מופקעים?

 

או שהבעיה שלך היא עם מחירים מופקעים לדירות ישנות בלבד...?

 

ואיך אתה כבר עכשיו יודע מה אתה הולך לעש-עזוב לא משנה הבנתי באמצע המשפט יהיה מעניין לראות את השרשור שלך כשתתחיל להתעסק עם קבלן, פתאום ההפקעה של דירות מחסן בת"א ייראו כמו חלום רטוב כשתשמע כמה כסף עולה להזיז שקע בקיר שעדיין לא נבנה...

[discoTD5]

תגיד סמירו, הלכת בסוף לראות דירה שמישהו כאן מהפורום מפנה? היא לא היתה טובה לך?

[YaronNahum]

avargel -

 

 

זו דעתי. אני האמת הייתי מת לשנות דעות לפעמים, חולה על ללמוד דברים חדשים. באמת חולה על זה. אם מישהו בא ומלמד אותי משהו חדש וגורם לי לשנות דעה - מעולה. אני מקובע בדעותיי לא בגלל שאני עקשן ובן אדם מגעיל, אלא בגלל שבדרך כלל לא מצליחים להעביר לי את הרציונאל של דעות של אחרים.

 

OK הבנתי , אתה מקובע בדעותיך , ולא מסוגל להבין את הרציונל הכללי.

 

בהצלחה

אני פרשתי.

[ישה]

סמירו

 

נמשיך בשיעורי הכלכלה או הקלקלה.

 

מחיר ממוצע לדירה כזו בתל אביב , שכ"ד 5,000 ש"ח מחיר רכישה2.5 מיליון ש"ח.

 

תשואה ברוטו 2.4%. 60,000 חלקי 2,500,000.

 

מחיר ממוצע לדירה בעפולה שכ"ד 2,800 ש"ח מחיר רכישה 800,000 ש"ח.

 

תשואה ברוטו 4.2% (אותם הספרות כמו בת"א רק בהיפוך). 33,600 חלקי 800.000.

 

המסקנה הלכאורית אומרת שלישה כדאי למכור את הנכס בתל אביב ולרכוש תמורתו 3 דירות בעפולה ובמקום 5,000 ש"ח שכ"ד יהיה לו 8,400 ש"ח.

 

סמירו מעריך את מחיר השכירות בעפולה בצורה טובה , אבל בתל אביב הוא רוצה לשכור אותה ב 3,000 ש"ח ולא ב 5,000 ש"ח. וזה שמשכיר ב- 5,000 הוא חזיר.

 

איך ישה בעפולה הוא בסדר ואילו בתל אביב הוא חזיר?

 

הוא לא , כי אם הוא היה רוצה לקבל את אותה תשואה בדירה בתל אביב הוא צריך לדרוש שכ"ד של 8,750 ש"ח לחודש.

 

מצד שני אם נלך לפי שטח דירה , אז על הדירה בעפולה הוא היה צריך לדרוש פי 2.4 מהדירה בתל אביב כלומר 12,000 ש"ח ואם נרצה להיות מגוחכים יותר, הרי לפי שטח הדירה והמחיר בעפולה, הדירה בתל אביב צריכה להיות מושכרת ב 1000 ש"ח.

 

אבל שתי האופציות הללו לא תקפות מסיבה אחת פשוטה

 

מה שקובע הוא היצע וביקוש, ובעל הבית פשוט מתיישר עם השוק.

 

וזה גם לא דומה לשוק הרכב שם הקורסה שלך תקבל את אותו תג מחיר בין אם אתה גר בעפולה ובין אם אתה גר בתל אביב.

 

כאשר אתה מפרסם את הדירה בתל אביב אתה קובע עם המחפשים , שעה 1600 עד 1700 אתה מראה את הדירה.

 

20 איש מגיעים וכבר נוצר שוק מי יציע יותר כדי לשכור את הדירה , ולמשכיר יש בעייה , מיהו השוכר המתאים ביותר , והוא לא בהכרח זה שמוכן לשלם הכי הרבה.

 

בעפולה אתה שואל את המתעניין מתי נוח לו להגיע.

 

מסכים עם כולם שהנדל"ן עלה בצורה מטורפת יש לכך סיבות רבות ולא רק גובה הריבית או יותר נכון נומך הריבית.

 

בתל אביב נתניה הרבה דירות נרכשו על ידי עולים חדשים בפוטנציה ( צרפתים כדוגמה ) שחוששים שהאדמה תרעד תחת רגליהם בחו"ל ורוצים שתהיה להם כאן קורת גג.

 

מינהל מקרקעי ישראל מכר קרקעות כאחרון הספסרים וניסה למקסם , וברוב המקרים הצליח , כי אצלו מלאי הקרקעות כ 95% מקרקעות המדינה בידיו.

 

והנה הגיעו ל"פתרון" מחיר למשתכן , ובעפולה הצליחו רק לאחרונה לשווק קרקע ל כמה מאות דירות שיימכרו במשהו כמו 300,000 פחות. נקווה שאכן כך יהיה.

 

זה אומר ישה האזרח שרואה ומבין את מצוקת הדיור ואת ההשפעה האיומה שיש למחירים המטורפים על זוגות צעירים , אבל לא רק.

 

ישה בעל הנדל"ן מקלל איך העיזו לבצע לו דבר כזה, בדיוק כמו אותו חוסך שראה איך תשובה ואחרים עשו לו תספורת.

 

פעולות נכונות של הממשלה יכולות לגרום לכך ששוק הנדל"ן יתאזן ברמות מחיר נמוכות בהרבה.

 

ובכלכלה כמו בכלכלה , חלק חשוב הוא מה יעשה כל אחד ואחד מאיתנו

 

כאשר המחירים עולים אתה יורד מהגדר ורץ כדי לא להחמיץ את הרכבת וכאשר יש ריח של ציפיה שהמחיר ירד , אנשים ימתינו ובכך יקטינו את הביקוש ויתרמו לירידה במחיר.

[Smiro]

תגיד סמירו, הלכת בסוף לראות דירה שמישהו כאן מהפורום מפנה? היא לא היתה טובה לך?

הלכתי, לא התאימה לי מפאת חוסר בממ"ד וגם הרגישה לי קטנה מדי.

 

oryo - התעסקתי עם קבלנים, למען האמת עם שניים. יודע כמה עולה להזיז שקע, יודע טוב מאוד מה הולך בהליך של רכישת דירה חדשה. למען האמת רכשתי אחת וכעת משתדרגים לבית פרטי (שאני לא הולך לגור שם מסיבות אישיות וזו הסיבה שאני מחפש שכירות. ולא, לא "אבא ואמא קנו ואני משחק אותה מבין". ממש לא המקרה. הלוואי עליי.)

 

Nemesis - לא מסכים. זה מאוד מאוד תלוי בסוג הנכס שרוכשים ובתקופה. כשקונים דירה ורוצים גם להרוויח ממנה, יש דברים מסוימים שצריך לשים אליהם לב.

אם רכשת נכס חדש במחיר מסוים, עברה תקופה של מספר שנים והוא נבנה וגרת שם וברצונך להשתדרג - הפער בין דירת 4 ל5 חד' נניח נשאר ביחס דומה. ההפרש הכוונה, אולי טיפה גדל. מה שהשתנה הוא שההון העצמי שלך גם גדל. לכן אתה כן יכול לרכוש דירה יותר יקרה שבעבר לא יכולת, כי בעצם הרווחת על הדירה שרכשת קודם לכן.

 

ישה - דווקא קלעתי בול במחירים. אבל כן, לטעמי מחיר של 2800 הולם דירה בת 120 מ"ר עם 4 חד' וכל המפרט שציינת בעפולה, ולחלופין 3 אלף תואם את מחיר דירת 3 החד'. אתה נותן לי פה הרצאות של תשואות וכו'. לא מדבר על זה בכלל. מספרים וחישובים זה נחמד, אבל שוב, לא הופך את המצב לבסדר.

מה גם, מי אמר שהתשואה מדירה בת 3 חד' אמורה להיות זהה לתשואה של דירת 4 חד'?

וסתם שתדע, כאחד שעובד עם אותם גורמים ובאותם פרויקטים בין היתר של מחיר למשתכן וכל הבולשיט הזה, כל זה רחוק מאוד מלהיות איך שזה נשמע. אם אתם חושבים שפה הישועה טמונה, אתם טועים.

קיבלתי גם כמה תובנות של אחד מהכלכלנים באוצר שמתעסקים בתחום הדיור (שהיה המרצה שלי למיקרו) - למה המחיר למשתכן וכו' לא מביא איתו תקוות גדולות.

מה שכן יכול להיות נחמד זה פרויקטים שלמשל מתכננים ירושלים של דירות להשכרה לזוגות צעירים (עד 45 מ') עם מחירים מפוקחים וכו'. זה יעזור באמת.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-27 לאוקטובר, 2015 על ידי Smiro

[Nemesis]

אתה יכול לא להסכים, אבל המתמטיקה לא משקרת.

לפני אי אילו שנים היה ניתן לרכוש בפ"ת אחת דירת 4 חדרים סבבה במיליון ש"ח, ודירת 5 חדרים אחת סבבה ב- 1.3 מיליון ש"ח.

אם המחירים היו נשארים כמו שהם, היית רוצה לשדרג, מוסיף 300 אלף ש"ח ומקבל אחת דירה 5 חדרים (בניקוי עלויות קנייה ומכירה).

אבל המחירים עלו, והיום אחת דירה 4 חדרים כזו עולה כ- 1.8 מיליון, ואחת דירה כזו של 5 חדרים כ- 2.3 מיליון ש"ח.

איך שלא תסובב את זה, במקום להביא רק 300 אלף כדי להשתדרג, אתה צריך להביא מהבית עוד 500 אלף ש"ח כדי להשתדרג.

 

וזה כמובן עוד בלי לקחת בחשבון את תוספת עלות עורך הדין (עוד חצי אחוז על 200 אלף ש"ח) - 1170

תוספת מס הרכישה ( 3.5% על 292 אלף ועוד 5% על ) שהם כ- 32,000 ש"ח, ואולי גם תוספת על ההפרש בתיווך אם צריך.

 

בשורה התחתונה, איך שלא מסתכלים על זה, המשדרג צריך להביא מהבית עוד 234,000 ש"ח כדי לשדרג בגלל שהמחירים עלו ביחס לעלות השדרוג קודם.

המרוויח היחיד הוא זה שיש לו מספר נכסים, תחושת העושר של בעלי נכס אחד כאמור מזוייפת.

 

אני כאמור גם שוכר, ואם תמצא דירה כמו שאתה רוצה בצנטרום של הפיילה ב- 3,500 ש"ח, תגיד גם לאחרים איפה יש עוד, אני בטוח שיהיו מוכנים לשלם לך עמלת תיווך יפה. אבל המציאות היא שכנראה לא תמצא, אלא אם כן יתמזל מזלך ותיפול על מישהו מנותק שלא מכיר את מחירי השכירות.

 

מחיר מטרה לזכאים אכן לא יפתור שום דבר כל עוד ההיצע יהיה קטן מהביקוש.

[שביט]

סמירו, ביום שתיהיה לך דירה להשכרה, תזכור את השרשור הזה.

ותזכור אותו טוב שתעלה לשוכר שלך את השכ"ד גם.

כל מה שנכתב פה על מיקום וחוקי השוק הוא נכון והגיוני

אבל תסביר לי דבר אחד, למה כל כך מקובל שבעל הבית מעלה את השכירות כל שנה ב5-10 אחוז?

למה צריך לעשות שמיניות באוויר כדי להנות מאותו מחיר למשך יותר משנה?

זו אכן חזירות, להעלות את שכר הדירה ״סתם״. וזה מרתיח

[ניקו פ.]

ולמה כשיש פרוייקט שקונים "לצעירים", או לחלופין כשיש מס על מספר דירות, אז העשירים קונים את הדירות על השמות של ילדיהם ונכדיהם, שממש לא מתכוונים לגור שם, ואז משכירים אותן?

התשובה לשאלתך ולשלי זהה: כי מותר, וכי ככה השוק עובד.

[Nightstalker]

כל מה שנכתב פה על מיקום וחוקי השוק הוא נכון והגיוני

אבל תסביר לי דבר אחד, למה כל כך מקובל שבעל הבית מעלה את השכירות כל שנה ב5-10 אחוז?

למה צריך לעשות שמיניות באוויר כדי להנות מאותו מחיר למשך יותר משנה?

זו אכן חזירות, להעלות את שכר הדירה ״סתם״. וזה מרתיח

 

למה? כי יש מספיק אנשים שישלמו להם.

לא טוב לך? תצא מהדירה, רוב הסיכויים שאתה תשלם כמו גדול.

למה? כי רוב הצרכנים פה בראש של "אין לי כוח להתעסק".

 

וכל אחד ואחד מאיתנו היה עושה את אותו הדבר לו הוא היה המשכיר.

אף אחד פה לא פילנטרופ, וכולם יתישרו לפי חוקי השוק.

 

זו בידיוק הייתה הכוונה שלי שכתבתי את זה לסמירו.

 

יש לו הרבה תלונות על השוק, אבל עם יד על הלב, מישהו פה יכול להגיד שהוא לא היה נוהג בידיוק באותה צורה,

כמו כל אלה שאתם מלינים עליהם פה?

 

כל עוד הרגולטור או הממשלה או וואטאבר לא יתערב חיצונית,

כל מה שאנחנו בתור צרכנים יכולים לעשות זה "ערבות הדדית" , בעל בדירה לא הוגן?

אחלה תפרסם את הסיפור ברבים ונדאג שהדירה הזו תתיבש .

 

אבל ביום שזה יקרה, חזירים יעופו ..

[ניקו פ.]

אף אחד לא יתערב, לא המדינה ולא הרגולטור. המצב הנוכחי הוא אינטרס ישיר של המדינה.

העשירים יתעשרו יותר והעניים יהפכו ליותר עניים. אם לא יהיה שינוי זה עניין של זמן עד שנהפוך לאיזו מדינה באמירויות.

[Smiro]

אנחנו כבר ממש טועמים את זה, ניקו פ. המדינה שלנו שונה? במה? שחיתות לעיניי הציבור שאף אחד לא מנסה להסתיר, ממשלה שמה פס, עושים מה שב-ז' שלהם, ביטחון אין, יחס מחפיר מהמדינה (נותן שירות לא באמת נותן שירות, כל אחד נחשב גנב אז שהוכח אחרת וכו').

ואגב השורה האחרונה זה לא מילים שלי (למרות שאני בהחלט חושב ככה) אלא של גורם בכיר.

[Smiro]

אני רק אניח את זה פה

 

כוחות שוק my ass.

[discoTD5]

כל עוד יש מטומטמים שמוכנים אשכרה לשלם בשביל לגור שם - כוחות השוק עובדים.

כעיקרון אם יציעו לי לקבל 10,000 שקל בחודש עבור לגור שם, לא בטוח שאסכים.

וזה הכח של כוחות השוק. יש מי שהיה אולי מוכן לקבל 5000 שקלים בשביל לגור שם, ויש מישהו שהיה מוכן לגור שם בחינם, ויש מי שהיה מוכן לגור שם ולשלם 500 שקלים בחודש, וכך הלאה.

[davemustaine87]

אני רק אניח את זה פה

[ATTACH=CONFIG]441944[/ATTACH]

 

כוחות שוק my ass.

 

אתה יודע, כול פעם שאני רואה דירות כאלה, זה מצחיק אותי.

ואני לא צוחק על בעלי הדירות שמפרסמים אותם, אלא על המטומטמים שמסכיכים לשכור את הדברים האלה.