מה נסגר עם שוק השכירות שמישהו יעשה משהו כבר

[NirLevi]

בנוגע למרכז תל אביב - כמה שיותר רחוק משם יותר טוב. לא מחפש לגור במרכז תל אביב, אך כן במרכז בכללי (קרי מראשון לציון עד הרמת השרון +/- כאשר כמובן רמת השרון יקרה מדי).

 

אם לא תתאים לי דירה חדשה ב6 אלף שכירות, מה אני עושה? דירה משומשת טובה תעלה מחיר דומה. רק דירות מצחינות יעלו פחות.

לא מבין מה אתה רוצה. בחיי.

אם אתה רוצה לגור במרכז, תשלם. מדובר בשוק חופשי שבו הביקוש עולה על ההיצע. כוחות השוק מנווטים את מחירי השכירות כלפי מעלה. כרגע אין פתרון למחירי הדיור.

 

אם אתה רוצה לשלם פחות עם איכות חיים, בלי שכנים ועם ממ"ד, תגור ותעבוד בצפון.

אשתי במקור ממשגב, ואם לא היה לי מה לחפש במרכז, הייתי מתעופף כמה שיותר מהר לצפון.

[YaronNahum]

סמירו, אם יש משהו שיש לו דירה ויהיה מוכן להשכיר לך באלף, אלפיים שח פחות לחודש אולי אתה לא תקרא לו חזירי , אבל אני ועוד כנראה מספר משתתפים בדיון נקרא לו אדיוט.

 

חוץ מזה אלו המחירים שמבקשים. לא בהכרח המחירים שנסגרות העסקאות בפועל.

[DrorZi]

... יש למקסם רווחים ויש לדרוש מחירים שלא תואמים את מה שאתה מוכר. לדרוש סכומי עתק בשביל דירות שנראות כמו הצרות שלי...

 

מה זה למקסם רווחים?!

כמה דירה שכזו עולה לקניה אתה יודע? דירת 4 חדרים עם ממ"ד ומעלית בפ"ת עולה 2 מליון שקלים לקניה.

כמה תשואה יש לבעל הבית על ההשכרה ב 5000 ש"ח? נגיד ושכירות אחת הולכת על תחזוקה בשנה (חישוב הגיוני)

55000 מ 2 מליון זה 2.75% תשואה, זה הכל.

אתה רוצה חזירות? תראה לי מקום אחד שמלווה היום כסף ב 2.75% לשנה

[Smiro]

אבל DrorZi, 5000 ש"ח על דירת 4 חדר' חדשה בפתח תקווה שעולה 2 מיל' זה סבבה. זה מחיר שהולם. לדרוש 5 אלף עבור 3 חדר' מצחינה זה לא הולם. על זה אני מדבר, לא על אותה דירת 4 חדרים. זה מבחינתי יציאה מפרופורציות.

 

oryo - יש שווי שוק, נכון. אבל עדיין, זה לא הופך את הדרישות ללגיטימיות. זה ששווי שוק של דירת 3 חד' מצחינה אומר 5 אלף - זה טירוף. נכון, יש לממשלה וכו' אשמה בנושא וכו'. אבל לאזרחים יש אשמה לא יותר קטנה. כל תופעת ה"השכן שלי מוכר דירה בX, שלי יותר טובה אז אני אמכור בX + 1 וכו' ".

 

"זה המצב בשוק" זה לא תירוץ בשביל לגבות מחירים הזויים על דירות שזה מגעיל לגור בהן.

 

הרכב שלי הוא היחיד בעיר שלי. הוא גם מאוד מושקע, בסדר? פנו כבר 3 אנשים שונים לסוכנות אופל בעיר מגוריי וביקשו לרכוש כזה. נאמר להם - אין. רוצים? תפנו לבחור ונתנו מספר טלפון. עם 2 דיברתי, אחד לא התקשר או לא עניתי, 2 צרפתים (סתם סטיגמה שיש להם כסף). סירבתי למכור. אך אם הייתי מוכר להם את הרכב שלי במחיר מחירון - מקובל. בסדר גמור. אך אם הייתי דורש עבורו נניח סכום מופרך של 160K - חזירות. זו דעתי.

[avargel]

ואם תדע בוודאות שאחד מהם ישלם לך 160 אתה תמכור לו, נכון?

גם אם השני יקרא לך חזיר, נכון?

 

תגיד, אתה לא יודע לומר טעיתי?

[oryo]

ניכר שאתה לא מסוגל להפריד שתי טענות:

1. המחירון גבוה

2. אנשים מבקשים מחירון, ולכן הם חזירים

 

טענה 1 נכונה, להאשים בכך את האזרחים זו בעיקר בורות - זה עקרון שלומדים במבוא לכלכלה (היצע/ביקוש). היות והרגולטור לא מסייע במתן היצע ו/או הורדת ביקוש, אני לא ממש מבין מה אתה רוצה/מצפה מהאזרחים שמשכירים נכס.

אם טענה 2 נכונה, אז אתה חזיר (לפי דברים שאתה אמרת - המחירון של הקורסה שלך מוגזם בטירוף יחסית למחיר שלה בחו"ל, ממש כמו שהמחירון של מחסן בת"א מוגזם בטירוף יחסית למחירון של מחסן ביקנעם) ולכן התלונה שלך צבועה. אם טענה 2 לא נכונה, אז... ובכן, אז היא לא נכונה.

 

אין לי איך לפשט זאת יותר, אני מניח שכל בר דעת שקורא את ההודעות ומפעיל לוגיקה ממש בסיסית מבין את התמונה שמשתקפת כרגע.

עריכה: קטעים, אברג'ל הקדים אותי

[Fitch]

דווקא המקום היחיד שהגרף של מחירי הדירות בו יותר תלול מתל אביב זה יקנעם. שלא נדבר על זה שאין היצע (כבר שנתיים רצוף אני מתפשר וגר רק מסביב).

[Smiro]

במקרה דנן אני לא אמכור כעת את הרכב גם לא ב160. למה? אין לי טעם. בשביל מה לי למכור? לקנות עוד רכב שהייתי יכול לקנות במקום הקורסה, להשקיע בו מה שהשקעתי ולהגיע למצב שהוא פחות טוב? אני אמכור את הרכב בעוד תקופה כשאחליט שאני רוצה להשתדרג והממון יהיה בידיי.

oryo - אתה לא מבין אותי כנראה. הטענה היא לא על כך שהמחירון גבוה, הטענה שיש מחירון פיקטיבי שהוא גבוה שלא הולם את הנכס.

מחירי רכבים בארץ כה גבוהים בגלל מס מטורף. מחירי הדירות לא עולים כי המס עלה. מחירים דירות עולים כי האוכלוסייה שצורכת אותן גדלה - נכון. ביקוש גובר, אין מספיק היצע. מכיר כלכלה, למדתי כלכלה.

הבעיה היא שיש דירות שלא משנה כמה הביקוש יהיה גבוה, וכמה ההיצע יהיה נמוך, זה דירות שמחירן פשוט לא פרופורציונאלי יחסית לתמורה. אני לא משווה עכשיו מחיר של דירת 4 חד' חדשה היום לעומת מחיר של דירה זהה לפני 7 שנים ואומר המחירים שדורשים היום זה חזירות. כי זה באמת עניין של היצע וביקוש. הבעיה שהדירות המסריחות האלה שאני מדבר עליהן, לא משתבחות עם השנים, ההיפך הוא הנכון. הדירות נהיות יותר ויותר ישנות, הפער בין דירות כאלו לדירות שרק נבנות הולך וגדל - אבל הפלא ופלא, המחירים ממשיכים לעלות. עכשיו, לא אגיד שהמחירים צריכים להיעצר בעבור דירות ישנות, אבל לא להעלות בצורה דרסטית כזו. אתה יצאת בהצהרות על כלכלה וכו', אתה אמור לדעת מה אומר המושג בועה. והבועה הכי ענקית נוצרת דווקא בפלח השוק הזה של הדירות המגעילות הללו.

ואותי מעצבן ועל כך אני צועק במגפון פה שהבועה בפלח שוק הזה גורמת לדיס פרופורציה גם בדירות שאני מעוניין לרכוש.

עריכה אחרונה ב-26 לאוקטובר, 2015 על ידי Smiro

[oryo]

אני לא יצאתי בהצהרות ולא בטיח, אני הצגתי את הדברים כפי שהם יחד עם הסתירה האינהרנטית בדבריך.

כל מה שרשמת לעיל קשור לטענה 1, גם הבועה עליה אתה מדבר קשורה לטענה 1, טענה 2 שלך צבועה/מטופשת ואותה אני מקטרג (כאמור עם טענה 1 אני מסכים לחלוטין).

 

אתה מכיר את האמרה עם הברווז והבריכה?

[Smiro]

מה שאתה לא מבין הוא שזה לא מצב של "אנשים מבקשים מחירון ולכן הם חזירים". המחירון פיקטיבי והוא נבנה בצורה כזו בגלל שאנשים הם חזירים.

 

ולא מכיר את האמרה.

[oryo]

לא,

המחירון רכישה נבנה כך תודות למודל ביקוש והיצע, מחירון השכירויות לרוב נגזר מהמחירון רכישה (כתבו לך על זה לפני כן). אתה קורא לו 'פיקטיבי' כנראה בגלל שאתה לא לגמרי מבין אותו, או לחלופין בגלל שהוא מוגזם יחסית לתמורה, אבל זה לא באמת עושה אותו פיקטיבי... תאשים את הממשלה שלך שלא פותחת קרקעות, לא מכבידה על האנשים מרובי דירות, לא מעודדת בניה לצעירים וכו' וכו' וכו'.

לצורך העניין לך לטוקיו ותבדוק כמה עולה שכירות בחדרון בגודל 10 מ"ר, פתאום ת"א לא תראה כ"כ רעה.

 

 

אם אדם אחד אומר לך שאתה ברווז אז הוא כנראה משוגע

ואם אדם שני אומר לך שאתה ברווז אז הוא כנראה גם משוגע

אבל כשהאדם השלישי אומר לך שאתה ברווז אולי כדאי שתקפוץ למים ותתחיל לגעגע

[YaronNahum]

oryo,

אם לבקשתך המדינה תכביד יותר על בעלי מספר רב של דירות , מספר הדירות להשכרה ירד , והמחיר לשכירות יעלה עוד , למגינת ליבו של Smiro.

 

במקרה הזה לבקש שהחברה שהממשלה הקימה "דירה להשכיר" עוד בימיו העליזים של יאיר לפיד בשבתו כשר האוצר , תעשה את עבודתה ותקים דירות חדשות להשכרה במחירים מסובסדים, כך מחירי הדירות להשכרה ירדו , והשרשור יסגר.

[oryo]

ירון, לבעיה מאוד מורכבת בד"כ אין פתרון מאוד פשוט.

הניתוח החד צדדי של מה שאמרתי הוא... חד צדדי, כי אפשר גם לטעון שבגלל שיכבידו על מרובי הדירות הם יגדילו את ההיצע, המחירים ירדו, וכפועל יוצא מחירי השכירויות שנגזרים הרבה פעמים ממחירי הנכסים עצמם ירדו.

זה אומר שאני צודק ואתה טועה? לא, זה רק אומר שיש שני צדדים למטבע והעמדת פנים שזה לא כך זו בעיקר דמגוגיה בשנקל.

 

אני לרגע לא טוען שידוע לי על איזה 'פתרון קסם פשוט' (כמו שנראה שיש לך), מה שאמרתי זו סתם דוגמא לרגולציה שניתן להפעיל שתשפיע על השוק לטובה/רעה בהתאם להרבה מאוד פרמטרים. לא התכוונתי שאם יבצעו אותה הכל יסתדר.

הדבר היחיד שיש עליו קונצנזוס מבחינת תרומה חיובית הוא הגדלת ההיצע (שחרור קרקעות וזירוז בניה), כל שאר הפתרונות הם שקלול של דברים רעים וטובים שעלולים להשפיע לרעה/חיוב. כל עוד סדר היום הציבורי לא עסוק בכך, אין סיבה אמיתית שמשהו יקרה.

 

וכל זה ממש, אבל ממש, לא קשור לטענה 2 של סמירו (מי שמוכר/משכיר במחירון הנוכחי היקר של השוק הוא חזיר) עליה אני מדבר.

עריכה אחרונה ב-26 לאוקטובר, 2015 על ידי oryo

[Smiro]

סתם שאלה, להשכיר דירת 3 חד' בבניין בן 50 בלי חניה מסודרת, עם חלונות של שכנים שצמודים לבית שלך, מטבח ישן שלא נראה משהו, רצפה שנראית כמו מתקופת הקומוניזם ברוסיה, חדר מדרגות כולו מאבן מגעיל, ללא ממ"ד, ללא לובי בתמורה נניח ל-4 אלף ש"ח זה מוצדק? עזוב עניין של היצע וביקוש ומחירונים. שואל אם הסכום לדעתך הולם את התמורה.

ולחלופין - דירה בבניין חדש יחסית פשוט, 4 חד' עם ממ"ד, חניה, רצפה סטנדרטית, מטבח סטנדרט של קבלן - בקיצור דירה שאיננה מצחינה. שווה 6500 בחודש? שוב, ללא קשר למחירונים.

[martines]

נראה שהמחירים היום לא קשורים להיצע. למה ? אפשר לראות מה קרה באירלנד כשהכפילו את ההיצע פי 4.

 

וכאן יש ניתוח מעניין של מצב מחירי הנדלן מול נתונים אוביקטיביים.