משכנתא- נחסמתי בפורום "הבנק רוצה לעזור אבל הוא מעדיף שתשלם יותר"

[אמיר שליט]

אין לי מחשבון שמחשב ריבית דריבית בהתאמה לפרעון המתקדם אבל בחישוב מהיר ופשוט ומעוגל לפי ריבית קבועה של 3.5 אחוז לשנה, הסכום הנוסף שתשלם יעמוד באזור ה-150,000. כלומר לקחת 400,000, אתה מחזיר כ-550,000. הסכום הזה לא כולל הצמדות למדד/מט"ח/פריים שאין לחזותם כלל וכלל. במדינה שלנו היו תקופות שהמדדים הגיעו גם ליותר מ-20 אחוז בחודש.

זאת הסיבה שהייתי שוקל ללכת על הלוואה לא צמודה ובריבית קבועה.

.

[benj]

בן, הסיבה ללכת על ריבית קבועה היום, היא שכשתרצה לקבל ריבית קבועה כשהפריים יעלה היא תעלה בהתאם.

אגב, סכומי הריביות שאתה נוקב בהן נראים לי לא נכונים למצב היום. למתי הם מעודכנים?

 

נכון, ומצד שני למה לשלם מראש יותר?למה לשהתחיל לשלם ורק בעוד 5 שנים להתחיל רק להחזיר את ההלוואה?

פריים 2.25% נכון ל1.11.09

קבוע 4-3.5% נכון ל1.10.09

אני הייתי ממליץ לך דווקא משהו שונה במקצת.

נשמע שאין לך מושג קלוש על ההתנהלות והמידע שיש צורך לדעת עליו בזמן קבלת משכנתא,ולכן הייתי ממליץ לך לשכור את השירותים של אחת החברות שמתעסקות במימון נדלני(ויש לא מעט כאלו),גם יהיה לך ליווי מקצועי והדרכה מקצועית בנושא,ולרוב החברות הללו ישנם הסכמים עם בנקים לגבי ריביות ותנאים שהם בדרך כלל טובים ממה שאתה תוכל להשיג כאדם פרטי.

.

 

ערכתי בדיקה לפני שלקחתי את המשכנתא, הם רוצים דיי הרבה כסף, זה לא שאני אומר שחבל על הכסף, אבל הם רוצים הרבה כסף ושום ייעוץ לא ייתן מספיק מידע למה יקרה בעתיד.

קבועה היום פחות מ 3%.

 

אתה צריך לבדוק את הריבית הממוצעת לכל חיי ההלוואה כי כשאחד המסלולים מתחיל לעלות אז גם האחרים עוליםץ

נכון, ומצד שני אין שום סיבה לשלם מראש יותר כשאפשר לשלם פחות, והנתון שלך אגב לא נכון, הקבועה היא הריבית הגבוהה ביותר היום ועומדת על 4%, שים לב למה שיניב כתב:

אני בדיוק בתהליכי סיום של לקיחת משכנתה ( רק מחכים שהכסף יעבור מהבנק למוכרים )

אין פה קסם, זאת הלוואה ומשלמים עליה המון כסף.

שי כתב על ריבית של פחות מ3%, ממה שהוצע לי זה קיים רק במסלולים קצרים.

אני לקחתי ל 25 שנה, ושם מבחינת ריבית קבועה הכי טוב שקיבלתי היה באזור ה 3.8%.

יניב

 

לפותח השרשור, השאלות שלך לא נכונות.

אם אתה מתכנן לרכוש דירה ב400K אלו השא' הרלוונטיות:

 

מהו הסכום ההתחלתי שלך(הבסיס, הון עצמי)?

מה יכולת ההחזר החודשי שלך(חשוב שתהיה נוחה לך ובעלת עומק)?

 

רק ע"פ תשובה קונקרטית לכל אחת משאלות אלו, תוכל להתחיל לחשוב על המסלול המתאים לך.

חשוב לציין שהתחום הוא דינמי,מה שנכון להיום יכול להיות שלא יהיה תקף למחר(אני יודע, אני מגזים)

 

בכל מקרה אני דבק בדעתי - להתרחק מה שיותר מהמדד והקרן.

 

בקשר לכך שרשמו שההצעה תקפה רק ל12 יום- זהו אחד מהמוקשים שדיברתי עליו, כמובן שאין להסכים לו ולדרוש כי המסלול שנקבע יישמר, נקודה.

בן

[אמיר שליט]

ומצד שני למה לשלם מראש יותר?למה לשהתחיל לשלם ורק בעוד 5 שנים להתחיל רק להחזיר את ההלוואה?

פריים 2.25% נכון ל1.11.09

קבוע 4-3.5% נכון ל1.10.09

אני לא נביא, אבל אפשר להניח שאם הפריים יהיה 4 אחוז, אז הריבית הקבועה תהיה 6%.

אומנם אפשר לפרוע משכנתא ולקחת אחרת, אבל כשהבנק יודע שאתה רוצה להימלט ממלכודת, הוא לא ממש מיטיב איתך בתנאים.

גם אם תיקח הלוואה בבנק אחר, הוא ידע שאתה מחפש להימלט מריבית גבוהה בבנק שלך ולא בדיוק יפרוס שטיח אדום עם תנאים משופרים.

 

זה לא אומר שמה שאתה מציע אינו נכון, רק צריך לקחת בשיקול גם מצבים היפוטטיים.

.

[שרגאמן]

וזה ממשיך ומסתבך

 

השקעה ראשונית באזור ה100,000

החזר בין 1000-1500

 

הגיוני?

[benj]

אני לא נביא, אבל אפשר להניח שאם הפריים יהיה 4 אחוז, אז הריבית הקבועה תהיה 6%.

אומנם אפשר לפרוע משכנתא ולקחת אחרת, אבל כשהבנק יודע שאתה רוצה להימלט ממלכודת, הוא לא ממש מיטיב איתך בתנאים.

גם אם תיקח הלוואה בבנק אחר, הוא ידע שאתה מחפש להימלט מריבית גבוהה בבנק שלך ולא בדיוק יפרוס שטיח אדום עם תנאים משופרים.

 

זה לא אומר שמה שאתה מציע אינו נכון, רק צריך לקחת בשיקול גם מצבים היפוטטיים.

.

 

אתה צודק, ומצד שני את מה שאני ואתה יודעים גם הבנק יודע, וזה רק מחזק את הטענה שלי ,שמה שלא יהיה הפריים כרגע זולה יותר מהקבועה, ומאחר ואין כאן "דרך מלך" וניתן לקחת רק קבועה שצמודה למדד+קרן, אין שום טעם לשלם מראש יותר בגלל הפחד מהעתיד, יתרה מזאת המחזור לא חייב להיות דווקא לקבועה, ז"א גם אני לא נביא, אבל במידה והפריים תעלה כנראה שהדולרית תרד ואז היא תהיה האופצייה הרלוונטית.

אין אפס שבפריים יש סוג של "מלכודת דבש" ולכן מראש ייעדתי אותה לסכומים קטנים יותר וציינתי כי ללווה חייב להיות איזשהו עומק כלכלי כלשהו כדי לכסות על הפער לכשיגיע.

 

סתם דוג' בהצעה של פריים -0.75 על 100K ל20 שנה יוצא נכון להיום החזר של בערך 500 ש"ח לחודש, כל אחוז נוסף שיתווסף עומד על בערך 50 ש"ח, ז"א נניח שהייתה עליה של 10% עדיין אתה רק על 1000 ש"ח, לא צמוד לכלום ויכול לעזוב בכל רגע.

כנראה שבסכומים גבוהים יותר הפתרון יהיה חלוקת משכנתא, בכל מקרה נכון להיום לא הייתי הולך על הקבועה כי היא פשוט כובלת ולא אטרקטיבית.

 

אם הייתה אופצייה לקבוע שאינה צמודה אפילו במחיר של ריבית גבוהה יותר מהפריים הייתי אומר ללכת על זה, אבל זה לא המצב.

וזה ממשיך ומסתבך

 

השקעה ראשונית באזור ה100,000

החזר בין 1000-1500

 

הגיוני?

 

השאלה שלך לא ברורה

מה זה השקעה ראשונית?

 

אם אני מבין נכון- יש לך 100K הון עצמי, ז"א 300K משכנתא וההחזר החודשי 1500

 

לפי מחשבון הבינלאומי:

 

פריים -0.75 להלן 1.5% ריבית

20 שנה

סכום 300K

החזר חודשי: 1447.64 ש"ח

 

משתנה: נניח 2.6% ריבית

20 שנה

סכום 300K

החזר חודשי: 1604.36 צמודד מדד+קרן

 

קבועה: נניח 3.5 % ריבית

20 שנה

סכום 300K

החזר חודשי: 1739.88 צמודד מדד+קרן

 

שים לב שה2 האחרונות צמודות למדד, ז"א יש מצב שאתה תשלם כמה שנים ועוד לא התחלת להחזיר את ההללוואה לעומת הפריים שזולה בהבה ,לא צמודה לכלום וניתן למחזר אותה או חלק ממנה בכל נק' זמן.

 

על סכום כזה הייתי כנראה מחלק את המשכנתא ל2 או אפילו ל3- חלק בריביתת משתנה לתק' קצרה- נניח כל 3 שנים, חלק במשתנה לזמן ארוך יותר נניח 7 שנים וחלק בפריים, בכל מקרה לא הייתי הולך לכייוון הקבועה.

 

אבל זאת רק חוות דעתי האישית מהמקום שאני עמדתי בו.

 

בן

[שרגאמן]

טוב בחישוב ריביות אני לא מבין גדול, עם כל התוכניות שנתתם כאן.

 

אבל מהקאטצ' בזה שהתוכנית הראשונה זולה במיוחד?

 

 

וכן ברור לי שזה מניסיון אישי או בתחום המקצוע שלכם

 

אבל בכל מקרה לא לדאוג, אני לא מסתמך על מה שרשום בצורה בלעדית ובטוח שרואה חשבון רציני יתן לי בסוף את הייעוץ, אל תראו את עצמכם מחוייבים בשום צורה

 

אני פשוט רוצה לדעת את האופציות

 

יש דרך לתחום את הסיכון של קפיצת מדדים או שיעור ריבית?

 

הרי גם בלי להבין בריביות יותר מדי אני מבין שמדובר בהימור על מצב עתידי

הבנק בטוח מבטח את עצמו משער נמוך של מדד או שעור ריבית

השאלה היא אם אני יכול לבטח את עצמי משער גבוה עם סעיף כזה בחוזה ההלוואה?

 

סך הכל אני לא רוצה להגיע למצב שאני משכיר דירה לשוכר בחוזה לשנה במחיר 1500 שקל ולגלות פתאום שאני צריך לשלם לבנק 1800 שקל

 

כלומר מה שאני רוצה להשיג זה ביטחון יחסי לטווח של חוזה השכירות (נניח משנה לשנה) כי אני מן הסתם לא מהמניאקים שיתחילו להפיל את המשכנתא שלהם על אחרים וישברו חוזה עם שוכר בגלל זה בצורה של התחמקות מחוזה.

[אמיר שליט]

בנק לאומי מציע הלוואה לא צמודה ובריבית קבועה של 6 אחוז.

.

[benj]

הנה המוקש, באמת בנק לאומי מציע תכנית כזאת, אבל מראש לוקח ריבית הרבה יותר מהריבית הממוצעת היום שעומדת בערך על 2.5% , זה פשוט גזלה לטעמי.

 

חישבתי את זה במחשבון של פועלים:

300K

20 שנה

ריבית 6%

אתה מראש מחזיר כל חודש: 2,149 ש"ח

 

ז"א בגלל הפחד מהעתיד אתה מראש מחזיר 700 ש"ח יותר בכל חודש, ל20 שנה זה-168,326 ש"ח יותר,תחשובו על זה.

 

שימו לב היום מעריב-עסקים עמ' 7 , יש כתבה עעל המשכנתאות, לטענתם הממוצע משכנתאות צמודות המדד עומד על 2.5% ולכן משתלם לקחת אותם ולא פריים שתעלה ביחד עם החלטותיו של הנגיד, בטוח? ממש לא.

 

בן.

[אמיר שליט]

ביטוח עולה כסף. אתה מבטח את המכונית והבית ומשלם כל שנה אלפי שקלים ולא רוצה להשתמש בביטוח הזה לעולם.

אם אתה משקיע בביטוח רכוש כל שנה כ-6,000-10,000 משמע ב-10 שנים יותר מ-60,000-100,000 שקל. ב-20 שנה יותר מ- 120,000-200,000 שקל.

אנשים מעדיפים לשלם כל שנה כמה אלפים ולישון בשקט יחסי מאשר לגלות פעם ב-10 או 20 שנה שהרכב/בית נגנב/נשרף/רעידת אדמה וכו'. יש כאלה שמשלמים 50 שנה ולא קורה להם כלום.

 

כשמישהו לוקח משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, הוא קונה לעצמו סוג של ביטוח. הוא יודע מהיום כמה התשלום הראשון (נניח 2,100 שקל), אבל זה גם יהיה התשלום בעוד 20 שנה ללא כל שינוי.

אני מניח שבשם הוודאות המוחלטת, יהיו רבים שיעדיפו מסלול שכזה מאשר להמר, להתנבא ולעקוב אחר שוק המשכנתאות.

 

זה נחמד לשלם עכשיו 700 שקל פחות, אבל אף אחד לא מבטיח לך שבעוד 3 שנים התנאים יהיו מספיק טובים כדי לעבור למסלולים אחרים.

 

יתרון משמעותי שיש למשכנתא צמודה לפריים הוא שניתן לפרוע חלקים ממנה מידי פעם (הפקדות חד-פעמיות נוסף לה"ק) והתהליך הוא ללא קנסות.

.

[benj]

סיכמת את זה מצויין, מה שנכון נכון.

,אני חושב שמה שמשחק פה זה בסופו של דבר סכום המשכנתא, אם מדובר על סכום קטן יחסית לטעמי המסלול המתאים הוא הפריים, אם מדובר על סכום גבוהה הפתרון כנראה יהיה אותה ריבית קבועה, אם הסכום הוא באמצע, כנראה שיהיה שווה לחלק את המשכנתא לכמה חלקים.

 

בן.

[צביקי]

גם אני חותם על הסיכום שלכם.

 

בן, תוכל לסרוק את הכתבה?

[michaelbe6]

תגובה קצרה למה שרשם בן על חברות הייעוץ למינהם.

זה שהם גובים עמלה,אין וויכוח,אולם לאנשים שרמת הידע ויכולת המיקוח שלהם קצת נמוכה משלך,הידע והניסיון שלהם שווה את המחיר.

דבר שני,כפי שכבר רשמתי,לחלקם (לדוגמה החברה שנתתי קישור לאתר שלהם) יש הסכמים עם בנקים ספציפיים,ככה שהם גם משיגים ריביות ותנאים טובים ממה שאתה או אני או כל אחד אחר פרטי יכול להשיג,ולכן הרווח לאורך זמן מקוזז בהרבה יותר ממה ששולם להם בהתחלה.

בכל מקרה,שכל אחד יעשה כראות עיינו.

שבת שלום

[benj]

לא שללתי את מה שאמרת, רק אמרתי שכשאני בחנתי את הנושא במקרה שלי, לא מצאתי לכך הצדקה, אבל ברמה ערונית אני מודה גם שלא ייחסתי לכך חשיבות יתרה ולא ירדתי לסופו של עניין.

 

לגבי הכתבה- התפרסמה בעסקים מעריב 12/11/09 עמ' 7:

 

בן.

 

נ.ב-נראה לי שכדי לקרוא את זה כדאי להוריד את זה למחשב.