מכירת דירה; הבטחה בעל-פה, מול חוזה ערוך ע"י עורך דין.

[locus]

תכולה זה מונח כללי

כשבאים לכתוב חוזה מפרטים מה היא כוללת.

לא חתמת עדיין וזה הזמן להחליט איך יראה החוזה ומה הוא יכלול

אני לא הייתי מוותר על הטלויזיות והמערכת.

אם הצד השני רוצה לעמוד על הרגליים האחוריות שלו, גם אתם יכולים.

[SlowRide]

בדיוק, תכולה זה לא אומר שאתה משאיר להם את הבגדים בארון ואת הג'חנון משבת במקרר.

בגלל זה צריך לומר להם מה אתה רוצה לקחת. ממש חבל לפוצץ עיסקה של מיליונים על שטות כזו.

[m3x7r3m3]

לוקוס צודק לחלוטין, אין דבר כזה כל התכולה.

כשהם באו לראות היו גם בגדים ונעליים שלכם - גם הם חלק מ"כל התכולה"?

ומה לגבי צלחות וכוסות?

 

בחוזה שההורים שלי רכשו מופיע בדיוק מה נשאר - למעט אביזרים מחוברים בדרך של קבע (מזגנים, ברזים, מטבח וכו') - שם לא צריך לפרט.

 

בדיוק בגלל זה הצעתי קודם לשלוח טיוטת חוזה נגדית, בה מפורט מה נשאר, אני אפילו לא הייתי אומר "הטלוויזיות ומערכת הסאונד לא" אלא מפרט מה כן, ואומר לעו"ד שלך (ולקונים) שאין דבר כזה בחוזה "כל התכולה" ולכן כתבת פירוט.

 

אגב זה כרגע שוק של מוכרים, כנראה גם באילת.

 

ואם תרצה אני אמצא לך עו"ד אחר באילת, כזה שעשה עסקה לחמתי

עריכה אחרונה ב-16 לדצמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[yossiaviel]

הכנתי רשימה מסודרת.

אגיע איתה לפגישה, עם חתימת החוזה ביום ראשון.

 

לפני כן, אשאל אותו, איך הקונים נזכרו פתאום לרשום בחוזה, את המלים "כל התכולה"?

הוא כמובן יכחיש שהוא העביר להם את מידע.

הרי, הטיוטה הייתה מוכנה וחתומה ע"י הקונים, כבר מעל 8 ימים.  ללא שום שינוי.

מעניין איך הקונים נזכרו לרשום את השורה הזו, דווקא עכשיו בסמוך לשיחה שהייתה ביני לבינו ?

 

אילו היו לי עוד כמה ימים, הייתי פשוט מחליף אותו, במישהו אחר.

פנינו דווקא אליו, כי בזמנו הוא היה העו"ד של הקבלן שבנה את המתחם. ויש לו את כל הניירת עם כל הפרטים של הדירות שם.

 

 

[m3x7r3m3]

קח בחשבון שזה אומר שהחתימה תיקח יותר זמן.

דבר איתו עכשיו לפני החתימה.

תרים אליו טלפון ותגיד לו אין דבר כזה הכל - גם את התחתונים שלי הם רוצים? ברור שלא.

אז תכתוב בחזרה פירוט - זה וזה וזה ולא שום דבר מעבר.

 

בכל מקרה לדעתי האישית - היה ולא הלך עם הקונים האלה והעסקה לא נחתמה... דחוף להחליף את העו"ד.

 

אם כן נחתמה העסקה - אל תשבור איתו את הכלים עד הסיום המלא של העסקה וזה הרבה אחרי החתימה

עריכה אחרונה ב-16 לדצמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[falou]

לפני 16 דקות, yossiaviel כתב:

הטיוטה הייתה מוכנה וחתומה ע"י הקונים,

 

איך טיוטה חתומה?

 

לגבי העברת המידע ע״י  העו״ד, פשלה רצינית שלו.

אבל.

עורך דין הוא אומנם שלך, אבל הוא לא חייב לעזור לך לעשות מהלך שהוא חושב שאיננו חוקי או אפילו נגוע בחוסר תום לב (אני לא אומר שזה המקרה, רק אומר...).

אם הוא חושב שאתה מתכנן לעשות משהו שלא בהתאם לחוזה, הוא צריך להגיד לך, ואם אתה מתעקש, הוא יכול לסרב להמשיך ולייצג אותך.

 

צריך להבין שגם לעורכי דין וגם בין עורכי דין יש (לפחות אמורה להיות) אתיקה של התנהלות בתום לב ויושר, תוך גילוי נאות. 

לתפוס איזו מילה בחוזה, שנכתבה בניגוד להסכמות, ולנצל אותה... זה לא תום לב.

[yossiaviel]

התכוונתי לחוזה הקודם שנמצא בידי העורך דין. ללא השינויים של התכולה.

העתק של זה נמצא אצלי. וגם זה עם השינויים, שאין עליו שום חתימה עדיין.

[dani666]

לפני שעתיים, yossiaviel כתב:

עכשיו העו"ד "שלי" יצר מצב שהם עלולים לבקש הכל, לפי התמונות שעשו בדירה, לפני העיסקה.

אם זה מה שייבקשו ביום חתימת החוזה ביום ראשון, אני פשוט אפוצץ את כל העיסקה

ואתה עלול למצוא עצמך בבעייה גדולה של ניהול מו'מ שלא בתום לב.  היזהר !

[stas12]

לפני שעה, yossiaviel כתב:

הכנתי רשימה מסודרת.

אגיע איתה לפגישה, עם חתימת החוזה ביום ראשון.

 

זה הדבר הכי לא נכון לעשות. 

את הרשימה תצרף לטיוטה ותגיע למצב שכל הצדדים מסוכמים על הטיוטה ונספח התכולה. גם אם זה ידחה חתימה ביום יומיים. 

 

להגיע לחתימה ולהפתיע במסמך זה מגעיל מאוד. וגם כמו שרשמו יכול להפיל אותך בניהול מומ בחוסר תום לב. 

 

עריכה אחרונה ב-16 לדצמבר, 2021 על ידי stas12

[yossiaviel]

אף אחד כבר לא יפתיע אף אחד. 

בינתיים, מי שהפתיע אותי לרעה, זה העו"ד שלקחתי.

 

"המסמך" [הרשימה], שתהיה אצלי, זה מה שסיכמתי איתם בעל פה, ואני לא הולך לנהל איתם משא או מתן על זה. הקונים הם דווקא אנשים הוגנים, [בניגוד לעו"ד שלי], ואני לא צופה איתם בעיות. 

ברגע שייבקשו שהפריטים יירשמו, אתן להם לעבור על זה, וזה יצורף לחוזה.

הדירה הייתה מפורסמת ביד 2 כשבוע וחצי בלבד. היא נמכרת כרגע, בהרבה מעל הערכת השמאי, או מחיר השוק באיזור.

במקרה הקיצוני ביותר, אם העסקה לא תצא לפועל, מסיבה זו או אחרת, הדירה תימכר לאחר, באותו מחיר, בזמן קצר מאוד. אני לא מודאג מזה יותר מדי. רק שאצטרך להיפרד מעמלה של 1% למתווך.

מצד שני מקווה, ואני גם לא רוצה לפספס את הקנייה שאני מתכנן.

כולי תקווה שזה יילך חלק, ואבצע את 2 העיסקאות באותו יום. 

 

חמדנות מצידם, ובעזרת העו"ד שלי, לא תתקבל בברכה, במעמד החתימה.

[איציק נ.]

פוצצתי עסקאות עם מוכרים על פחות מזה (בתקופה שהיה שוק של קונים).
למדתי שבסופו של דבר, הכל לטובה - ולימים אני יכול לומר שזה נכון.

אתם עשיתם טעות פטאלית אחת שהבטחתם להם הכל וכרגע האופציה של להתקפל מזה - היא לפוצץ את העסקה (בתקווה שלא יתבעו אתכם על הבטחות שווא וכד' - אבל נדיר שדברים כאלה קורים). יש לך ציוד חדש ויקר בבית, מה עבר לכם בראש שהבטחתם את כל התכולה של הדירה בלי להניד עפעף ?
מישהו מכם מנהל את האירוע או שאתם פוגשים את הקונים וכל אחד מבטיח מה שבא לו ?
תתחילו מזה שתתאמו ציפיות מראש ועדיף שיהיה קודקוד אחד בבית שמנהל את האירוע הזה מתחילתו ועד סופו.
 

 

[m3x7r3m3]

לפני שעתיים, falou כתב:

עורך דין הוא אומנם שלך, אבל הוא לא חייב לעזור לך לעשות מהלך שהוא חושב שאיננו חוקי או אפילו נגוע בחוסר תום לב (אני לא אומר שזה המקרה, רק אומר...).

 

אתה יודע שזה רחוק מהמקרה הזה כן?

אז למה לציין את זה? על הדרך יכולת באותה מידה לכתוב שהעו"ד לא חייב לעזור לו לתכנן שוד.

 

לפני שעתיים, falou כתב:

לתפוס איזו מילה בחוזה, שנכתבה בניגוד להסכמות, ולנצל אותה... זה לא תום לב.

 

לכן שאלתי בהתחלה, ומהודעה להודעה זה נראה שונה מהמצטייר בהודעה הראשונה.

על פניו נראה שהייתה הסכמה כללית על השארה של תכולה.

איזה תכולה וכמה? בינתיים לא קיבלנו תשובה.

מה כן בטוח? שזה לא כל התכולה (AKA התחתונים של יוסי), ולא אפס תכולה.

גם כשהיא כתוב בטיוטה שלא נשאר כלום הוא תכנן להשאיר ספות, ריהוט, חדרי שינה קומפלט, מכונת כביסה, מדיח וכו'.

ככה שקשה לי לראות איך אפשר לומר שזה לא תום לב.

 

לפני שעתיים, yossiaviel כתב:

התכוונתי לחוזה הקודם שנמצא בידי העורך דין. ללא השינויים של התכולה.

העתק של זה נמצא אצלי. וגם זה עם השינויים, שאין עליו שום חתימה עדיין.

 

הטיוטה הקודמת חתומה? בד"כ לא חותמים על טיוטה.

או שהטיוטה הקודמת רק אושרה על ידם, בדרך כלל שני הצדדים מאשרים את הטיוטה לפני שקובעים תאריך לחתימה.

 

שואל שוב - אחרי האמירה של תכולה הסתיימה השיחה בנושא? לא שאלו כלום? על פריט ספציפי כזה או אחר?

[falou]

לפני 5 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אתה יודע שזה רחוק מהמקרה הזה כן?

 

לא נכון.

הם הסכימו שישאירו חלק מהתכולה.

בחוזה נכתב שלא משאירים כלום, כשברור שזה לא הסיכום בין הצדדים.

במקרה כזה לא משאירים את הסעיף הזה ככה, אלא חוזרים לצד השני ומתזכרים אותו שחסר דבר מה שהוסכם, בטיוטא.

לא מגיעים לחתימה, חותמים, ואז שולחים אותם לחפש.

הדבר הנכון לעו״ד לעשות זה להזכיר לצד השני מה חסר.

 

מה שקרה כאן שעורכי הדין התעצלו. בפעם הראשונה הגישו סעיף סטנדרטי, בלי לשים לב שיש הסכמות לגבי התכולה. בפעם השנייה, רשמו בקיצור ״כל התכולה״.

זה הניחוש שלי.

 

להבהיר, זה חוסר תום לב:

 

לפני 9 שעות, yossiaviel כתב:

ואז היא נזכרה, שבדירה שאנו רוכשים ,חסרים כל מיני פריטי חשמל, והיא מתכוונת להעביר אותם לשם. כי מן הסתם רשום בחוזה, שהדירה חייבת להימסר לרוכשים, ריקה.

הקונים כבר הצהירו שהם קראו את החוזה, ומוכנים לחתום עליו, AS IS.

מה כל אחד מכם היה עושה במצב הנתון? האם ניתן "לנצל" את החוזה שנכתב ע"י העו"ד שלהם? 

[m3x7r3m3]

לפני 51 דקות, yossiaviel כתב:

"המסמך" [הרשימה], שתהיה אצלי, זה מה שסיכמתי איתם בעל פה, ואני לא הולך לנהל איתם משא או מתן על זה. הקונים הם דווקא אנשים הוגנים, [בניגוד לעו"ד שלי], ואני לא צופה איתם בעיות. 

ברגע שייבקשו שהפריטים יירשמו, אתן להם לעבור על זה, וזה יצורף לחוזה.

 

אתה עושה עוד טעות, החוזה צריך להיות מוסכם בין הצדדים כולל הנספחים שלו, לפני ההגעה לחתימה.

בחתימה כל צד אמור לוודא שהמסמך שהודפס ועליו הולכים לחתום הוא מה שאותו צד מכיר.

 

אתה כרגע בפינה, לא הולכים לחתום על חוזה כשאתה בפינה. תפתור את הסיפור לכאן או לכאן קודם.

אם תצליח לפתור את זה עד יום ראשון מה טוב, אבל אם יש עננה תדחה בכמה ימים לא יקרה כלום.

 

כמו שאמרתי לך קודם:

דבר ראשון האם התנהל שיח כלשהו סביב פריטים מסוימים מעבר לאמירה הכללית של "תכולה"?

אם כן הפריטים האלה יצטרכו למצוא את דרכם לנספח או לסעיף. לחילופין אפשר לפתוח איתם בשיח ולהסביר שזו טעות ומה כן התכוונתם לכלול.

לקחת בחשבון שזה יכול להתפוצץ לכם בפנים עם האשמות שהבטחתם X, Y, Z בעל פה.

 

אחרי שיש את המידע הזה, אומרים להם רבותיי, סעיף כזה ריק מתוכן, ויש להחליפו בסעיף המפרט בדיוק תכולה שנשארת או לחילופין מצביע על נספח שבו מפורטת התכולה.

ואז על סעיף כזה / נספח מנהלים את המו"מ מה נשאר ומה לא.

לפני 13 דקות, falou כתב:

לא נכון.

הם הסכימו שישאירו חלק מהתכולה.

בחוזה נכתב שלא משאירים כלום, כשברור שזה לא הסיכום בין הצדדים.

במקרה כזה לא משאירים את הסעיף הזה ככה, אלא חוזרים לצד השני ומתזכרים אותו שחסר דבר מה שהוסכם, בטיוטא.

לא מגיעים לחתימה, חותמים, ואז שולחים אותם לחפש.

הדבר הנכון לעו״ד לעשות זה להזכיר לצד השני מה חסר.

 

אתה יודע שאני לא כתבתי עצה כזו בשום מקום נכון? אתה גם יודע שזה משהו שעוד לא קרה כן?

בכל מקרה שוב אנחנו חוזרים לשאלה - הובטחה חלק מהתכולה, איזה חלק? כרגע לא ברור, אולי יוסי יאיר את עינינו.

ברור שזה לא הכל, גם אם צילמו תמונות של הדירה ברור שלא הכל נשאר - לא הנעליים של יוסי ולא התכשיטים של אשתו.

חוסר תום לב היה לחתום על החוזה עם הסעיף שהשאירה ריקה ואז לקחת גם את כל הרהיטים וללכת עם "ייקוב החוזה את ההר".

יש מרחק מפה לשם.

עריכה אחרונה ב-16 לדצמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[falou]

מחזק את מה שנכתב למעלה.

כל זמן שיש מו״מ, אפשר לשחק כמה שרוצים. 

ברגע שמריצים טיוטות, המשחק נגמר. כל המטרה היא להביא את מה שהוסכם לחוזה, לא לנסות לשחק עם ניסוחים על מנת לעקוף את מה שהוסכם או לנסות לנצל טעויות, כמו ההשמטה של עניין התכולה. 

 

מה שפות״ש צריך להבין זה שעד שאין חוזה חתום, אפשר לפוצץ, והפסדת את הזמן, את העלות של העוכר דין, וטוב ציפור אחת ביד.

ובשביל מה לפוצץ, בשביל כמה מכשירי חשמל?!

למה, כמה זה בכסף?

שווה?

לפני 11 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אתה יודע שאני לא כתבתי עצה כזו בשום מקום נכון? אתה גם יודע שזה משהו שעוד לא קרה כן?

 

כתבת שאין פה עניין של התנהלות בחוסר תום לב, ואני חושב שיש כאן בעייתיות, כי בכל זאת הכוונה היתה לקחת כמה מכשירי חשמל, שבהתחלה חשבו להשאיר.

 

אבל גם ברור שבלי רשימה מסודרת, אין חוזה.

ודרך אגב, באמת עוכר דין פח.