מכירת דירה; הבטחה בעל-פה, מול חוזה ערוך ע"י עורך דין.

[RK]

1001 תיאוריות פיתחתם פה על מה? טיוטת חוזה לא חתומה? אז הם שלחו x, תשלחו להם y. זאת מהות המשא ומתן. זה שעורך הדין שלך אמר להם משהו שאתה חושב שלא היה צריך להגיד, יכול להיות שחסך לך בעיות בהמשך. אם היית יודע לנהל מו"מ לבד לא היית מגיע לנקודה הזאת.

[m3x7r3m3]

לפני 5 דקות, falou כתב:

לא לנסות לשחק עם ניסוחים על מנת לעקוף את מה שהוסכם או לנסות לנצל טעויות, כמו ההשמטה של עניין התכולה. 

 

זו בדיוק הסיבה שהדבר הראשון שייעצתי לו זה ישר לעו"ד שלו, רק לא לקחתי בחשבון שהוא חתיכת מטונף (בהנחה ויוסי פנה אליו להתייעץ והוא מאחורי גבו הלך לצד השני).

אסור להגיע למצב שבו מגיעים למעמד החתימה עם שאלות.

 

לפני 9 דקות, falou כתב:

מה שפות״ש צריך להבין זה שעד שאין חוזה חתום, אפשר לפוצץ, והפסדת את הזמן, את העלות של העוכר דין, וטוב ציפור אחת ביד.

ובשביל מה לפוצץ, בשביל כמה מכשירי חשמל?!

למה, כמה זה בכסף?

שווה?

 

לא מכיר את פות"ש, לא את הקונים ולא את עורכי הדין המעורבים, ואני מנחש שבמצב השוק הקיים זה לא יגיע לכדי פיצוץ, אפשר ורצוי לגשר על הפער הזה.

אולי אפילו להקריב רץ (סמסונג?) בסופו של דבר.

 

 

לפני 18 דקות, falou כתב:

כתבת שאין פה עניין של התנהלות בחוסר תום לב, ואני חושב שיש כאן בעייתיות, כי בכל זאת הכוונה היתה לקחת כמה מכשירי חשמל, שבהתחלה חשבו להשאיר.

 

לא יא עופר תראה מה כתבתי:

 

לפני 38 דקות, m3x7r3m3 כתב:

גם כשהיא כתוב בטיוטה שלא נשאר כלום הוא תכנן להשאיר ספות, ריהוט, חדרי שינה קומפלט, מכונת כביסה, מדיח וכו'.

ככה שקשה לי לראות איך אפשר לומר שזה לא תום לב.

 

בין קביעה חד משמעית שאין פה עניין של חוסר תום לב, לכך שקשה לי לראות איך בהתנהלות הזו יש חוסר תום לב (בהנחה שהמידע שנמסר עד כה מדויק ואין פרטים חסרים - ובכל זאת שאלתי האם היה שיח, האם הטיוטה הוסכמה, מה זה אומר חתימה על טיוטה וכו').

היה ונגלה פרטים חדשים הכל פתוח.

לדוגמה אם הצביעו על הטלוויזיה לשאלות וקיבלו כן - בוודאי שיש כאן חוסר תום לב.

 

לפני 11 דקות, RK כתב:

1001 תיאוריות פיתחתם פה על מה? טיוטת חוזה לא חתומה? אז הם שלחו x, תשלחו להם y. זאת מהות המשא ומתן. זה שעורך הדין שלך אמר להם משהו שאתה חושב שלא היה צריך להגיד, יכול להיות שחסך לך בעיות בהמשך. אם היית יודע לנהל מו"מ לבד לא היית מגיע לנקודה הזאת.

 

התיאוריות זה נחמד לקורס בדיני חוזים.

מה שמעניין כרגע זה מה בדיוק הובטח בעל פה (למנוע טענה של מקח טעות בהמשך, על ההשלכות הכספיות שלה), ולמנוע את הטעויות שמסתמן שפות"ש עומד לעשות.

כי עכשיו הטעויות עוד לא קרו, זה Accident waiting to happen, אני בדרך כלל לא מגיב בחמישי בערב, אבל יום ראשון בבוקר זה מאוחר מדי.

אלא אם פות"ש מקשיב לעצה שלי ופותח במו"מ מזורז סביב הסעיף הזה או דוחה את החתימה ואז פותח במו"מ סביב הסעיף הזה.

[RK]

לא מטונף ולא נעליים. פות"ש רצה להגיע עם רשימה, שאמורה להיות נספח להסכם, בהפתעה למעמד החתימה, אליו לא באים ככה. עורך הדין שלו רצה שהכל יהיה על השולחן, כמו שזה גם צריך להיות. זה הכל.

החיים זה לא סדרת עורכי דין בטלוויזיה.

[m3x7r3m3]

רומן מטונף זה שהלקוח שלך מתקשר להתייעץ איתך, ובמקום לשאול את השאלות שאני שאלתי, ולתת את העצות שאני נתתי. שזה מה שעו"ד הגון היה צריך לעשות, הוא הולך מאחורי הגב לצד השני בעסקה.

ולא רק זה, הוא בחובבנות מטרידה שלח הסכם עם סעיף שכתוב בו "כל התכולה" לפות"ש - זה בדיוק השלב שבו הוא היה צריך לעצור ולהגיד לעו"ד השני - מה זה הסעיף הזה? למה אין פירוט? מה זה הכל? אין חיה כזו. בדיוק בשביל זה הוא מקבל שכר טרחה. לא בשביל הפעולות של רישום הערת אזהרה או דיווח לרשות המיסים - כל אלו הם פעולות לוואי של החוזה שהעו"ד נראה כל כך להוט לחתום עליו שהוא מפספס דברים בסיסיים.

זה אמ-אמא של המטונף.

 

ואם יש הוכחה שהעו"ד שלו הלך מאחורי גבו לצד השני במקום לייעץ ללקוח שלו (!) יש כאן גם עילה לתלונה לוועדת האתיקה של הלשכה.

לא שיקרה עם זה משהו אבל בתיאוריה אפילו לשכת עורכי הדין רואה בזה מהלך מטונף.

 

שוב בהנחה שהאמת היא כפי שנכתבה כאן.

 

ולרקורד אני גם נגד להגיע עם הפתעות כלשהן לחתימה.

עריכה אחרונה ב-16 לדצמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[RK]

עו"ד מקבל טיוטא, מעביר אותה ללקוח שלו לתגובה. יכול להיות שהוא דיבר עם הצד שכנגד ויכול להיות שלא, אבל הגיוני שיעביר את הטיוטא שקיבל ללקוח שלו. לא היה מעביר, לקוח כמו פות"ש וכמוך היה מתהפך עליו על זה שהוא מסתיר ממנו מידע. 

[m3x7r3m3]

לא נכון, התפקיד של העו"ד זה לא רק להיות צינור.

 

סעיף כזה, שצריך להיות ברור לעורך דין שהוא אינו תקין - לא צריך להגיע בכלל ללקוח שלו, או במקרה שהלקוח לוחץ - שולח לו את הטיוטה הזו ואומר לו - הסעיף הזה לא תקין אנחנו מדברים עליו.

העו"ד אם רוצה להיות פרואקטיבי - אומר ללקוח קיבלתי טיוטה חדשה, יש שם סעיף לא תקין, אנחנו מדברים עליו.

 

אבל העו"ד היה חייב לזהות שהסעיף לא תקין.

 

עורכי דין טובים שמתמחים בנדל"ן יעשו בדיוק ככה.

יותר מזה - עורכי דין טובים שמתמחים בנדל"ן היו מונעים את כל השיט הזה - בשיחה הראשונה הם שואלים - יש ציוד שנשאר בדירה? כן? מה בדיוק? יש דייר שנמצא בדירה? הוא עוזב? נשאר? אם כן רשימת דרישות מפה עד הונולולו.

ואז בשיחה הראשונה היו עורכים חוזה שמתאים למה שהובטח, לכאן או לכאן.

 

שני עורכי דין טובים משני הצדדים אחרי שיחה או שתיים עם הלקוחות, יוצאים למסע של ניסוח חוזה שב-90% ממנו אין מעורבות בכלל של הלקוחות.

רק אחרי זה מתחילים להעביר את החוזה למיוצגים.

עריכה אחרונה ב-16 לדצמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[phpclub]

שאלת תם, 

האם דבר כזה לא נכון לפתור בשיחת טלפון לקונים? 

או שמא ברגע שעורכי דין מעורבים אז נחתכת התקשורת הישירה? 

[m3x7r3m3]

לא נחתכת התקשורת הישירה.

 

ייתכן והדרך הכי טובה היא שיחת טלפון עם הקונים - אבל קודם צריך להבין מה הרקע - כלומר מה בדיוק הובטח (במפורש או במשתמע).

אבל זה חייב לקרות רק אחרי שאתה יודע מה אתה עושה, מה אתה חייב, מה לא, והאם אתה חוזר בך מהסכמות בעל פה - כן או לא.

לעשות את השיחה כשאתה לא יודע זה עוד טעות שיהיה קשה לתקן אחר כך.

 

בינתיים מה שברור זה שיוסי לא יודע מה נכון לעשות, ובכל התפקיד שאמור ללוות אותו ולייעץ לו - מתרשל בתפקידו (וזה במקרה הטוב שבו המידע לא עבר מהעו"ד שלו לצד השני).

 

לעורכי דין בדרך כלל לא אכפת מדברים כאלה - כל עוד הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם.

 

מה שכן אמור להיות להם אכפת, לפחות לעורכי דין טובים - זה שכל סעיף בהסכם הוא תקין ומתאים לחוק ולפסיקה.

וכמובן כמו כל נותן שירות - שהלקוח שלו יהיה מרוצה.

ספציפית נראה שנותן השירות הזה ממש לא אכפת לו - כנראה כי הוא לא עובד עם לקוחות פרטיים אלא מלווה חברות נדל"ן במכירה.

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[falou]

לפני 6 שעות, phpclub כתב:

או שמא ברגע שעורכי דין מעורבים אז נחתכת התקשורת הישירה? 

 

אני מעדיף לחתוך את התקשורת הישירה, בגלל שאתה לא יודע מה שאתה... לא יודע. אין לך את הניסיון של עורך דין ואפשר לעשות טעויות מבורות נטו.

אבל כבר הייתי במו״מ שעורכי הדין הפסיקו לייצג את הצדדים והתחילו לייצג למי יש זין יותר גדול (או במקרה שלהן, המרצה שלי מי באונ׳ היה יותר חכם, בויכוח על איזה עניין טכני... I kidd you not), ואז הצד השני ואני הסתכלנו זה על זה, יצאנו החוצה וסגרנו בעצמנו. אבל זו היתה עסקה פשוטה, מול מישהו שהיה לי איתו כבר תקשורת ארוכה, ושמו עלינו שתי טירוניות (כ״א מהצד שלו) שלא עשו את העבודה שלהן.

 

אז, בגדול, מרגע שיש עורך דין, אני עובר דרכו.

אני יכול להגיד לו, תקשיב, פה אני לוקח את עצתך ושם אני מחליט שהאינטרס שלי אחר, אבל אני לא מבטל את הפרשנות שלו (את תמונת המצב שהוא מציג) אלא עם... חוות דעת מגורם מקצוע אחר. זה בכלל מה שאני חושב שנכון לעשות, כשאתה מתעסק בתחום שהוא לא המקצוע שלך.

[m3x7r3m3]

צריך להסתכל על זה בצורה שאחרי החתימה כולם באותה סירה - כולם רוצים לסיים את התהליך ולא להישאר עם חצי תאוותם בידם.

 

המוכר רוצה לסיים כמה שיותר מהר עם כל הכסף.

הקונה רוצה לסיים כמה שיותר מהר עם הדירה על שמו בלי שיעבודים ותקלות.

זו הופכת לעגלה אחת עם 4 גלגלים

[ניקו פ.]

פות"ש נלחצת קצת יותר מדי מהסיטואציה. 

סבבה עוד של הקבלן באינטרס שלו שתתקקיים עסקה או שהוא קצת דפקט, לא ברור. קורה. 

מה שאתה עושה זה לוקח את החוזה, עורך אותו בעצמך לשביעות רצונך (מה שישאר כמצורף ברשימת הנספחים א') עם רשימת נספחים של מה שאתה משאיר ואומר לעורך הדין אנא להעביר להם את החוזה הנל כטיוטא סופית. 

זהו. ותמתין קצת. גם אם תידחה חתימת החוזה מה הביג דיל. 

תנשום. בהנחה וכל העובדות הן כםי שתיארת, לא קרה סעצם כלום כי לא חתמת עדיין על כלום. אתה בצד החזק פה, אין סיבה שתהיה כזה לחוץ. 

[yossiaviel]

קודם כל בוקר טוב, ותודה לכולכם על התגובות.

לא יכולתי להגיב אתמול, כי כבר סגרתי החנות והלכתי לישון.

 

אשתדל לענות פחות או יותר לכולם.

אני חוזר שוב: כן, התכוונתי, ואני מתכוון להשאיר את רוב התכולה בבית, מלבד הדברים [שציינתי אותם מקודם], שסיכמתי עם קונים, מראש, ושאני לוקח איתי, בזמן המשא או מתן על דירה.

 

עכשיו, בגלל הטעות הגסה שהעו"ד שלי עשה, [ועם העזרה האדיבה שלו], הם עלולים להגיע לחתימת ההסכם, עם תמונות מצולמות של הדירה, ולדרוש הכל. בגלל מילה אחת מיותרת בחוזה, שלא הייתה צריכה להיות שם.

אני אגיע לפני מועד החתימה לפגישה ב-4 עיניים, עם העו"ד, כדי לשנות את "המילה" הזו, וגם אעמיד אותו על טעותו. וחבל שאין לי עוד טיפה זמן, כדי להחליף את העו"ד הזה באחד אחר.

 

אם נושא פריטי התכולה יצוץ, או יעלה על ידם, מסיבה זו או אחרת, לפני,במהלך, או במעמד החתימה, אציג להם את הרשימה המודפסת כדי שהם יאשרו אותה, ויחתמו עליה, לפי הסיכום המוקדם שהיה בעל פה, ביני לבינם, כאשר היו בדירה. מיותר לציין שדרישות נוספות, מעבר לרשימת התכולה, [שכבר אושרה על ידם  במעמד המו"ם], לא יתקבלו.

 

שאלת  "אוף-טופיק" שלא קשורה בצורה ישירה לנושא הנ"ל.

 

האם עורך ההדין, זה לא האדם שאתה אמור לסמוך עליו, בעת צרה?

ואם ביצעת עבירה מסויימת, הוא אמור להגן עליך. נכון? או לשמור סודות? 

או שהוא אמור להפליל אותך, או להכשיל בצורה זו או אחרת?

 

 

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2021 על ידי yossiaviel

[falou]

לפני 9 דקות, yossiaviel כתב:

עכשיו, בגלל הטעות הגסה שהעו"ד שלי עשה, [ועם העזרה האדיבה שלו], הם עלולים להגיע לחתימת ההסכם, עם תמונות מצולמות של הדירה, ולדרוש הכל. בגלל מילה אחת מיותרת בחוזה, שלא הייתה צריכה להיות שם.

 

פה אתה טועה. כמו שהמילה שלהם, שהם מקבלים את הדירה בלי תכולה, לא מבטלת את ההסכמות, גם הפוך זה לא נכון. אין פה שום חשש.

לפני 9 דקות, yossiaviel כתב:

אם עורך ההדין, זה לא האדם שאתה אמור לסמוך עליו, בעת צרה?

ואם ביצעת עבירה מסויימת, הוא אמור להגן עליך. נכון? או לשמור סודות? ץ

 

ראית יותר מדי סדרות פליליות.

יש לך עו״ד עסקי, זה לא עניין פלילי.

הוא בצד שלך, הוא מגן על האינטרסים שלך.

אבל אתה לגמרי מגזים עם היחס שלך, כאילו הוא מכר את התכולה שלך לצד השני...

 

תרגיע

[yossiaviel]

זה העו"ד שלי?

שהוא מתפרנס ממני?

שהוא צריך לשרת את האינטרסים שלי?

שהוא  אמור להעביר מידע לא רצוי, או ללא אישורי ,לצד השני?

או לתקן חוזה שעו"ד אחר, שמייצג צד שמנגד, שכח או טעה?

 

אני בטוח, שלבקש ולקחת כסף על "עבודתו הנאמנה" הוא לא ישכח.

אז לפחות אנחנו,[אני ואשתי] מצפים ממנו ל"קצת" נאמנות.

 

ואני כן, רגוע.

וממש לא מודאג ממכירת הדירה. גם אם זה יהיה לאחר, ועם עו"ד אחר.

 

[falou]

הוא עובד אצלך, הוא לא העבד שלך.

 

עו״ד כפוף לחוק ולכללי אתיקה מקצועית, וכן, הוא צריך לתקן סעיף מוסכם שהעו״ד של הצד השני שכח/טעה לעדכן.

שום עורך דין ששווה משהו לא היה משאיר את החוזה עם הנוסח שקובע שהדירה מסופקת ללא תכולה, אם הוסכם אחרת, גם אם זה, כביכול, לטובתך (וזה לא. זה לא לטובתך ולא לטובת העסקה).

נכון, הוא היה צריך קודם כל ליידע אותך ולדאוג לנספח מסודר עם התכולה שתעבור, כפי שהוסכם. פה הוא התעצל. אולי.

אבל מה שאתה ציפית שיעשה - את זה לא עושים.

 

תפיסת העולם שלך לגבי תפקיד העו״ד ואיך מנהלים מו״מ - שגויה מיסודה.