מוכר את הדירה- מהם הדברים הבסיסיים שצריך לדעת?

[shlomi6280]

היי חברים, 

 

בימים אלו אני מפרסם את הדירה שלי למכירה.

עם פירסום המודעה פנו אלי מתווכים רבים שמציעים את השירותים שלהם ודורשים בלעדיות. 

 

מה אחד כמוני, שהוא הדיוט בכל הנוגע לנדל"ן (הדיוט אבל מאוד מתעניין ומעוניין לעסוק בתחום), צריך לדעת?

האם ללכת על בלעדיות? ישנה אלטרנטיבה אחרת? 

 

אשמח לטיפים ולייעוץ. 

 

תודה מראש ובריאות!

[SlowRide]

בלעדיות זה אומר שאתה לא יכול למכור בעצמך, רק דרך המתווך.

לדעתי כדאי לפרסם בעצמך את הדירה בלוחות ולנסות למכור לבד. מתווך יקח לך 2% מסכום המכירה, לא חבל? אם אתה מפרסם תקופה ואין שום התעניינות רק אז אולי כדאי לגשת לתיווך.

[om2]

כמוכר ניתן להתמקח עם המתווך על עמלת התיווך

בכל מקרה אל תסכים ל2 אחוז ואל תלך על בלעדיות. זה סתם יתקע אותך באפיקים אחרים

 

 

 

 

[rotemb]

בס"ד
כנ"ל אצלי, המתווכים שגעו אותי, למרות שאמרתי להם, שאין מה לדבר על בלעדיות כולל אחד שהגדיל ואמר שככה זה חוק! (לשלם לו תיווך).
בקיצור, הדירה שלך, אתה בעל הבית!.

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[פינדר]

בקיץ האחרון חשבנו לשפר דיור ולעבור עיר. בסוף ירדנו מזה בגלל הקורונה.

בכל אופן, הדירה היתה מפורסמת כחודשיים, ולהלן מסקנותיי:

1. קיבלתי המון טלפונים ממתווכים. חלק גם באו לראות, למרות שאמרתי להם שאני לא חותם על בלעדיות.

הם אמרו שיביאו לקוחות, גם אם אני לא חותם. בפועל קיבלתי מהם 0 לקוחות.

2. מהפרסום שלי ביד 2, הגיעו אנשים לראות את הדירה.

קיבלתי 4 הצעות רכישה, כולל אחת שהיתה קרובה מאוד למחיר שרציתי ואני מאמין שהיינו סוגרים איתם, אם לא היינו יורדים מהעניין.

3. 95% מהטלפונים וההצעות הגיעו בטווח של שבועיים מיום הפרסום. אח"כ כמעט שלא היו פניות.

 

המלצות שלי (מה שאני אעשה כשאחליט למכור):

1. אם אתה יודע שיש לך נכס מבוקש, תדחה את כל המתווכים. שלא יבואו לראות ולא לבלבל במח.

2. תמחר במחיר ריאלי. לא לקפוץ מעל הפופיק, רק כי אחרים באיזור מבקשים מחירים בשמיים.

3. תתייחס ברצינות לכל הצעה בשבועיים עד חודש הראשונים. אח"כ הדירה "נשרפת" וצריך לשקול להוריד את המודעה לתקופה.

 

לשקול תיווך, רק אם מדובר בנכס בעייתי, איזור בעייתי (גם נכס "יוקרתי" יכול להיות בעייתי, מבחינת זה שיש לו קהל יעד מצומצם).

 

עריכה:

טיפ חשוב, תתייחס לכל בן אדם שמגיע, ברצינות. כלומר שהדירה תהיה מסודרת, נקיה, מוארת. למראה של הדירה יש השפעה רבה מאוד על אנשים.

עריכה אחרונה ב-19 לנובמבר, 2020 על ידי פינדר

[sperial]

יש מתווכי דירות צדיקים בערך כמו שיש מתווכי רכב צדיקים. האמת היא שהם קיימים פה ושם, אבל זן נדיר מאד.

 

הבעיה עם מתווכים שאינם בבלעדיות היא שהם "שורפים" את הדירה שלך לטובת הדירות שבבלעדיות: הם מביאים קונים פוטנציאליים רק כדי להראות להם בהמשך את הדירות שהם באמת רוצים לתווך. 

 

כאשר, לפני 8 שנים, העמדתי דירה למכירה היה טלפון יחיד שלא היה ממתווך. מתברר שבאותו איזור המתווכים שולטים לחלוטין בשוק ואף קונה פוטנציאלי אפילו לא נכנס ליד 2. בסופו של דבר נאלצנו למכור את הדירה בתיווך בבלעדיות, אם כי גם שם היו כמה טויסטים.

 

ההערה לגבי מחיר ריאלי נכונה - אני הבנתי את זה מהר מאד והורדתי את המחיר המבוקש ב-200,000 ש"ח תוך שבועיים. אמא שלי ניסתה למכור את הדירה שלה והמתווך דחף אותה לדרוש מחיר בערך 30% מעל הסביר, בסופו של דבר הדירה לא נמכרה, היום היא מושכרת במחיר מציאה.

 

לגבי מראה הדירה - תלוי מה אתה מנסה למכור. יש אנשים שמוכרים דווקא חורבות לשיפוץ, כמובן במחיר מתאים. אני קניתי בזול דירה מאוכלסת שלא שופצה 25 שנה מאז הבניה, השקעתי הרבה בשיפוץ והיום נהנה מכל דקה בדירה. מצד שני, בדרך ראיתי דירות שהיו נטושות שנים (מלחמות ירושה) שהמחירים שנדרשו תמורתן לא היו מביישים דירות דומות לאחר שיפוץ יסודי, ואני מדבר על דירות שהצריכו שיפוץ של 500,000 ש"ח ויותר.

 

חשוב מאד - קשור קשר עם עורך דין שעוסק בעניני נדל"ן, גם למכירה ובמיוחד לרכישה. וודא שאין בעיות רישומיות, ואם כן טפל בהן לפני המכירה. לפני הרבה שנים מכרתי דירה שהיתה רשומה בחברה משכנת - מה שחייב אותי לבצע פעולות באמצעות משרד עורכי הדין שייצג אותה. בסופו של דבר שכרתי את שירותי אותו משרד שייצג אותי בחוזה המכירה, היה טוב גם כיוון שהכיר את הבעייתיות בפרוייקט הספציפי וגם כיוון שנתן הנחה של כמה אלפי ש"ח. גם בקניה היתה דירה שרציתי ובסופו של דבר "נפלה" בגלל בעיות טאבו, שנפתרו כעבור כמה חודשים, אבל בינתיים מצאתי דירה שאהבתי יותר.

עריכה אחרונה ב-19 לנובמבר, 2020 על ידי sperial

[קאררה]

נראה לי שחוקי הכלכלה הבסיסיים באים גם פה לידי ביטוי. נקודת השיווי משקל היא הנקודה שתביא לך את המכירה. אם הבית במחיר הנכון הוא ימכר גם ללא תיווך.

בכללי, אם אפשר הייתי מעדיף להמנע ממתווכים הם סתם עצלנים שלא עושים כלום. פה בארה״ב מתווך מוציא כסף כדי לשווק את הדירה: צילום מקצועי, צילומי רחפן, פרסומות בעיתון, ״ימים פתוחים״, שיווק און ליין, שיווק בדואר, שלטים. בישראל המתווך מחתים אותך על איזה מסמך, זורק שלט שעולה 100 שקל על החלון ומחכה לטלפון מצ׳ק עם 2 רגליים. 

 

[DareDevil]

הוצעה לי דירה בעסקה כלשהיא, בשורה התחתונה אל תשגע את המוכרים. אם אתה מוכר אז תמכור, ואם יש עוד קונים אל תיתן סיבות ממוצצות מהאצבע לקונים אחרים.

אם כבר אז קודם כל לעבור לדירה בשכירות לשכונה\עיר החדשה ואז למכור. תרגיש את האזור ואז תחליט למכור או לחזור

עריכה אחרונה ב-19 לנובמבר, 2020 על ידי DareDevil

[SlowRide]

לפני 6 דקות, קאררה כתב:

נראה לי שחוקי הכלכלה הבסיסיים באים גם פה לידי ביטוי. נקודת השיווי משקל היא הנקודה שתביא לך את המכירה. אם הבית במחיר הנכון הוא ימכר גם ללא תיווך.

בכללי, אם אפשר הייתי מעדיף להמנע ממתווכים הם סתם עצלנים שלא עושים כלום. פה בארה״ב מתווך מוציא כסף כדי לשווק את הדירה: צילום מקצועי, צילומי רחפן, פרסומות בעיתון, ״ימים פתוחים״, שיווק און ליין, שיווק בדואר, שלטים. בישראל המתווך מחתים אותך על איזה מסמך, זורק שלט שעולה 100 שקל על החלון ומחכה לטלפון מצ׳ק עם 2 רגליים. 

 

גם בארץ יש מתווכים שעושים עבודה, אבל אם הבית באזור מבוקש אין שום סיבה להכניס עוד שותף בעסקה.

[רפי לין]

הרבה רוכשי דירות פונים למתווכי נדל"ן כך שרוב הלקוחות נמצאים אצלם.

מכרתי וקניתי דרך מתווכים שעשו מלאכתם יפה מאוד וכמובן שצריך לברור ולמצוא את המתווכים הרציניים.

כשרציתי לקנות, הייתי שואל מתווך האם הוא יודע אם הנכס על קרקע פרטית או של רשות מקרקעי ישראל

(רמ"י) והאם הנכס רשום ע"ש המוכר/ים ואם יש עליו משכנתא?.

מי שלא היו לו תשובות מוכנות לכך היה מיד נראה לי לא מקצועי בעליל.

יש מתווכים שפועלים בשיתוף ביניהם כך שהם חולקים ביניהם מידע של נכסים (קניה ומכירה) ואז גם

חולקים ביניהם את העמלה ולרוב אלו הם שלא יסכימו להפחתת העמלה (בגלל החלוקה).

כשחותמים למתווך על הסכם צריך לציין בו % העמלה ושהוא יחתום לידה (לרוב בתיקון האחוז המודפס מראש).

כשיש הסכם בלעדיות, גם אם תמכור בעצמך את הנכס, עדיין הנך חייב לשלם את העמלה למתווך.

בהצלחה ובברכה  -  רפי לין

 

[sperial]

הסכם בלעדיות מוגבל בזמן ויש חובה על המתווךלבצע שורה של פעולות, שאםאינו מבצע ההסכם בטל.

 

לגבי שיתוף פעולה בין מתווכים - יש להם רשת תקשורת פנימית שמאפשרת שיתוף מידע על הנכסים המוצעים. 

 

נתקלתי גם במקרים בהם מתווכים שונים הציעו את אותה דירה לאותו לקוח. נראה לי פתח לסכסוכים של שלושה צדדים על דמי התיווך.

 

למי שהזכיר את המתווכים בארה"ב - אאל"ט הם ממלאים גם את התפקיד שממלא בארץ עורך הדין.

עריכה אחרונה ב-19 לנובמבר, 2020 על ידי sperial

[קאררה]

לפני 31 דקות, sperial כתב:

 

 

למי שהזכיר את המתווכים בארה"ב - אאל"ט הם ממלאים גם את התפקיד שממלא בארץ עורך הדין.

 

אתה טועה. title company עושה את זה. 

[sperial]

תודה על התיקון

[pl7410]

שאלה (כקונה) - הלכתי לראות דירה, המתווך הציג לי טופס ובו חתמתי על עמלה של 2% - האם זה המספר הסופי, או שכשהולכים ממש לקראת חתימה על חוזה אז מנהלים ממש משא ומתן מול המתווך על העמלה?

תודה

[sperial]

זה לא המספר הסופי. גם המדינה תקח את חלקה (מע"מ).

 

הזמן למו"מ היה לפני חתימת החוזה עם המתווך, אבל יש מתווכים שאפשר "להסתדר" אתם, במיוחד אם מדובר בדירה קשה, שהמתווך ישמח לקבל עמלה כלשהי תמורת מכירתה, כי בלי העסקה המוצעת הוא ישאר קרח עם סיום חוזה הבלעדיות.

עריכה אחרונה ב-19 לנובמבר, 2020 על ידי sperial