דירות להשקעה ברחובות החל מ 600K. איפה הקאטץ'?

[raiden]

בתור אדם סקפטי לגבי 95% מהדברים הסובבים אותי, כשאני נתקל בפירסומים מהסוג "דירות להשקעה" בכל אמצעי התקשורת האפשריים, אני שואל את עצמי "מה הקאטצ'?".

אז מה הקטאץ'?

על פניו רחובות זו עיר סטודנטים. בונים עכשיו דירות לסטודנטים. המחיר על פניו לא כזה יקר. אז למה צריך קמפיין שיווקי ברדיו, בעיתון, על אוטובוסים ולוחות מודעות בעיר?

האם אני מפספס משהו?

[itamarg]

השאלה מה גודל הדירה ומה המחיר למטר מרובע? גם בבאר שבע פרסמו איזה שהוא פרויקט ששווק להשקעה "במחירים נמוכים" אבל כשאתה מסתכל טוב טוב אתה מבין שהמחיר למטר מרובע יקר מאוד הרבה יותר מאשר פרויקטים אחרים.

[raiden]

זה דירות בגודל 35מר, במחיר "החל מ 590K". אז זה יוצר כ החל מ 16K למטר מרובע. האם זה מחיר שנחשב בגדר הנורמה עבור מחיר למטר מרובע?

[itamarg]

קודם כל צריך לבדוק באתר רשות המיסים בכמה נמכרו דירות כאלו. להערכתי דירות כאלו פונות למשקיעים מן הסתם אז צריך לעשות חשבון של כמה תשובה אפשר לקבל על הנכס בשנה.

אגב, הרבה פעמים הם עושים את הטריד הזה של "החל מ" ואז כשאתה מגיע אומרים לך שאיחרת את הרכבת ולא נשארו דירות בסכום הזה.

כמובן שצריך גם לבדוק שלא מדובר בקבוצת רכישה כי אז, המחירים שהם מפרסמים באמת לא קשורים למציאות.

[armagedon]

זאת אומרת משהו כמו החל מ 2 מליון לדירת 100 מטר

 

זה שהתרגלנו לרמות האלה לא אומר שזה הגיוני

[raiden]

^

הגיוני. הראש לא עובד בבוקר אז לא חשבתי על להכפיל 16K ב 100מ"ר ולהבין שזה החל ממיליון וחצי לדירה.

[urich]

תראה גם שאין. מגבלות שסוכמו בין היזמים לעירייה כגון פיקוח שכ"ד וחוזה השכרה לא סטנדרטי.

 

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk

[bagira]

ולחילופין,בדוק אם לא מדובר בדירות רק לזכאים, דיור למשתכן וכו'.

 

בכלל, מאחר ולא מדובר בדירה בשושו שהגיע אליך שמועה עליה מפה לאוזן אלא למשהוא שלטענתך מפםורסם בצורה אגרסיבית, שתף אותנו באיזה קישור שנוכל לחוות דעה בצורה טובה יותר.

[bobi]

יש בעיה עקרונית בפרויקטים שמפורסמים כפרויקטים להשקעה. כי אם כל הדירות שם מוצעות להשכרה, אז יכול להיות עודף היצע שיוריד את מחירי השכירות.

גם חשוב לוודא שהפרויקט כבר קיבל אישורי בנייה ולא שהם מבטיחים שאוטוטו הם מקבלים, כי זה יכול לקחת שנים.

[itamarg]

אמת. בנוסף יכול להיות שאפילו אין תב"ע מאושרת וזה קרה לחבר טוב, הוא בא לרכוש דירה וגילה שמוכרים לו אויר.

עורך הדין שלו הזהיר אותו שפשוט יברח כמה שיותר מהר.

[Giri Giri]

זה כמו באירופה. בזמן שמחירי הדיור מאד גבוהים, אז כדי שאנשים יוכלו לקנות, פשוט בונים דירות קטנות, שיחסית כמובן עולות הרבה יותר. לא נדיר לראות דירות חדשות 3 חד' 65 מ"ר. עכשיו "הטרנד" הזה הגיע גם לישראל, דירות סטודיו/חדר להשקעה, שזה הפורמט הכי פופולרי. חכו, עוד מעט יגיעו סטודיו 20 מ"ר. עם מחיר של 4 אלף דולר למטר, לא חושב שצריך לחפש איזשהו קאטצ'

[NirLevi]

זה דירות בגודל 35מר, במחיר "החל מ 590K". אז זה יוצר כ החל מ 16K למטר מרובע. האם זה מחיר שנחשב בגדר הנורמה עבור מחיר למטר מרובע?

 

השאלה מה גודל הדירה ומה המחיר למטר מרובע? גם בבאר שבע פרסמו איזה שהוא פרויקט ששווק להשקעה "במחירים נמוכים" אבל כשאתה מסתכל טוב טוב אתה מבין שהמחיר למטר מרובע יקר מאוד הרבה יותר מאשר פרויקטים אחרים.

 

הקשר בין מחיר למ"ר בין דירה לדירה הינו עקיף ולא מדויק.

 

על המחיר למ"ר יש העמסות שונות שהם שולי הרווח של היזם. כמו כן, כאשר מבצעים השוואה בין מחיר למ"ר בדירה כזו או אחרת, יש לבצע השוואה בין דירות זהות מבחינת השטחים והקומה.

 

ברוב המוחלט של המקרים, ככל שהדירה קטנה יותר, כך השווי למ"ר גבוה יותר. על כן, לא ניתן לבצע השוואה ישירה בין דירת 100 מ"ר לדירת 35 מ"ר (כמובן שמאותו מקום).

 

לגבי הפרויקט, מומלץ לבדוק את התכניות וההיתרים אשר ניתנו.

 

אין מתנות חינם וכמו שאומר המשפט הידוע בערבית - "חינם זה רק עיוורון וחירשות".

[פינדר]

ראיתי את הפירסומים.

הם משווקים את רחובות כאיזה עיר סטודנטיאלית, למרות שהיא לא ממש כזו.

מדובר בקומפלקס דירות, עם הרבה שירותים מסביב, שידרוש עלות אחזקה חודשית, מעבר לשכר דירה.

וכל זה עוד לפני שבדקנו, אם בכלל יש אישורים ומימון, ואם יש לוח זמנים הגיוני לביצוע.

[פינדר]

הצצתי שוב במסמכים (מכר מהעבר ניסה לשכנע אותי להצטרף).

מדובר בהסכם שיתוף, כלומר קבוצת רכישה.

המחיר שמפורסם הוא כמובן לא סופי...

לא הייתי נכנס לזה.

[AssafO]

אם אני מבין את פותח השרשור אז מדובר על 3-2 מגדלים שאמורים לשמש כמעונות סטודנטים ומעונות סגל של הפקולטה לחלקאות ומכון ויצמן. בנוסף אמור להיבנות שם שטח מסחרי. לפי היזם מתוכננים 1200!!! יחידות כאלה של 35 מטר בשני מגדלים של 24 קומות. כדאי לבדוק קודם מה המצב מבחינת אישורים מול העירייה והאם אתה יכול להשכיר את הדירה באיזה מחיר שאתה רוצה או שאתה מחוייב למחיר קבוע מראש + תשלומים גבוהים על אחזקה וכו.

 

נראה לי גם שמדובר על קבוצת רכישה כמיטב "המסורת".

 

אני הייתי נמנע.

 

http://www.nadlanmaster.co.il/%D7%A8%D7%97%D7%95%D7%91%D7%95%D7%AA-

%D7%A2%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A6%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%A8%D7%99-%D7%A4%D7%9C%D7%99%D7%99%D7%A1/