מישהו יודע איך ניתן להחליף חברת אחזקה לבניין מגורים? מה התהליך?

[ohanaohad]

אהלן,

 

מדובר בבניין מגורים בשכונה חדשה יחסית, הבניין בן 5 שנים.

בגלל המיקום ועלויות השכירות, 90% מהדיירים הם שוכרים אשר מתחלפים בערך פעם בשנה-שנתיים, ה10% הנותרים הם בעלי דירות אשר גרים בדירתם (כ4-5 דירות סה"כ).

 

בגלל המצב הזה, ב3 שנים האחרונות לבניין אין וועד רשמי, אין נציג מטעם הבניין .

 

יש חברת אחזקה (מday one בבניין, כנראה נבחרה מהקבלן) אשר מתחזקת את הבניין מבחינת מצלמות\נזקים שברים\ניקיון וגינון קל\מעלית.

כך שאם יש תקלה, מיד מרימים טלפון לחברה (כמו שאמרתי אין נציג רשמי, אז אם לאחד הדיירים יש חשק וכח להתקשר אז החברה יודעת) מספרים מה הבעיה\שולחים צילום לוואטסאפ והם אמורים להגיע לתקן.

החברה הזו לא מתפקדת, הבעלים הוא גם המתקן הוא גם העונה לטלפונים והוא גם גובה התשלום.

 

אני אישית, מתקשר לחברה הזו פעם בכמה ימים על תקלה קיימת מחודש מאי2018 שרק בימים האחרונים תוקנה (עד הפעם הבאה).

 

 

לבניין יש קבוצת וואטסאפ אשר נמצאים בה כ30 דיירים, כל כמה ימים יש תלונות על טיב שירות חברת האחזקה, אבל זה נשאר רק בקבוצה ולא בא לידי ביטוי מחוץ לה והמצב ממשיך להתקיים.

כרגע המצב הוא שהמעלית הפסיקה לעבוד במהלך הלילה, הבניין בן 9 קומות, אנשים ליטרלי כלואים בדירות למעלה וחברת האחזקה הודיעה (על פי הודעות מהקבוצה שפורסמו שדיירים פנו לחברה) שאין בכוונתה לשלם 400 שח מכיסה בשביל תיקון תוך 3 שעות, אלא הם יעבירו הלאה לחברת המעליות והתקלה תתוקן תוך 3 ימים, בעקבות כך הקבוצה מהבוקר גועשת ופעילה, אבל שוב, זה לא יוצא לפעולה מחוץ למסך.

 

מה ניתן לעשות? איך ניתן להתאגד? או להודיע לחברת האחזקה שהקשר איתה מופסק? לקחת חברה חדשה והיא תודיע לישנה?

 

*לא ניתן לדעתי לגשת לבלי דירות , חלקם בכלל לא גרים עיר, חלקם לא בארץ.

*אני עצמי שוכר.

[Ron Poh]

*יכול להיות שיש בחוזה הקנייה של הדיירים התחייבות לחברת אחזקה מסויימת (הנוכחית), צריך לבדוק אם כך הדבר ולכמה זמן ההתחייבות.

*אין בעיה לקבוע אספת דיירים אשר בה ייבחר וועד (נציגות), אם בשעה שנקבעה אין רוב של דיירים, אחרי רבע שעה כל כמות משתתפים חוקית והם יכולים להצביע ולבחור נציגי וועד.

*רצוי מאוד להצטרף לתרבות הדיור כך תקבלו מהם סיוע ועצות ובנוסף תהיו מבוטחים דבר שחשוב מאוד.

*לא ברור עניין המעלית, כשיש ביטוח למעלית והיא משובתת הם באים במיידי, שהרי לא מדובר על צג שלא עובד.

*מה אומר בעל הדירה שלך?

[ohanaohad]

לא ידוע לי על חוזה קיים, למיטב הבנתי אפשר להחליף את החברה מעכשיו לעכשיו, לא ברור לי איך.

 

לאספת הדיירים אף אחד לא מגיע, נעשו כבר כמה ניסיונות בשנה האחרונה.

 

הסיפור עם המעלית הוא שבמהלך הלילה היו כמה הפסקות חשמל שנמשכו עד הבוקר, והמעלית שבקה (אחת בלבד), בבוקר הדיירים שגילו את המצב יצרו קשר עם חברת האחזקה והיא סירבה לשלם 400 שח 'לקריאת בזק' אלא בחרה באופציה של 'תיקון תוך 3 ימים'.

*עדכון מהרגע, בגלל שהמעלית שבקה בגלל הפסקת חשמל אז המעלית תתוקן עוד היום (שוב הכל על פי דיווחי הדיירים).

- המצב הוא כזה שלאף אחד לא ידוע אם יש ביטוח כלשהו, או אפילו מי חברת המעליות, יש מדבקה בתוך המעלית שמישהו כנראה דאג לקלף.

 

בעלת הדירה שלי לא מעניין אותה ולא רוצה להתערב.

לי אישית גם לא ממש משנה כי זו לא דירה שלי\רכוש שלי, האופציה לקום ולעזוב קיימת (ובגלל שהאזור מבוקש יימצא שוכר אחר ברגע), אבל אני משלם וועד חודשי ואין כלום בתמורה.

[Ron Poh]

אף אחד לא מגיע זה ממש אף אחד?

מספיק שמגיעים שני דיירים, כאמור אחרי רבע שעה כל כמות של דיירים יכולים להצביע, הנ"ל מצביעים בעד עצמם. והופלה יש ועד חוקי.

מתחילים לעשות סקר בין חברות אחזקה, שואלים בבנינים ליד, חותמים חוזה עם חברה חדשה ונותנים לישנה בעיטה בתחת.

כאמור להרשם בתרבות הדיור, עולה "גרושים" עבור כל דירה ואתם מקבלים סיוע ועזרה.

 

אך, האם בנמצא שני דיירים שאכפת להם מספיק?

[Be roo]

יש לפרסם מודעה לפחות 5 ימים לפני המועד.

המודעה צריכה לכלול פירוט נושאים עליהם ידונו.

המודעה יכולה לכלול הצהרה שבמידה ולא ידיע לפחות ממחצית בעלי הדירות בשעה שנקבע, החל משעה מאוחרת יותר שהוגדרה האסיפה תתקיים עם הנוכחים שהגיעו (אצלינו נותנים לזה חצי שעה), וכל החלטה מחייבת.

 

המינימום הוא 5 ימים אבל היות ויש לכם הרבה שוכרים, תנו להם הזדמנות להודיע לבעלי הדירות, ולבעלים תנו מספיק זמן להתארגן כדי להגיע אם זה רצונם.

 

תתחילו בלבחור ועד או לפחות מישהו שיסכים לעשות סקר שוק ולבחור חברת ניהול אחרת.

 

כל המידע זמין ברשת.

[Guest Automatic1]

אני מנהל בניין עצמאית יחד עם גזבר כספים מזה כשנתיים וחצי בתור דייר מתנדב בנציגות הבניין (כן, 2 אנשים על מגדל מגורים עם 100 משפחות בניהול עצמי).

מדובר על מגדל מגורים בן 24+ קומות עם קרוב ל 100 משפחות.

בבניין עצמו, אני מתגורר מזה 6 שנים מיום הקמתו וכן מעורב בנושאים עוד קודם לכן.

 

FUN FACT: יש לנו 100% גבייה, אוי ואבוי לראשון שיעיז לא לשלם (תתפלא אילו דרכים חוקיות יצירתיות יש).

 

כפי שכתבו לך קודם לכן, יש להתחיל מהדבר הבסיסי וזה לבחור נציגות בניין (וועד) רשמי באסיפה רשמית.

כל המידע החוקי כיצד מקיימים ואוספים אסיפה, נמצא כפי שפרסמו מעליי כבר, בלינק הבא:

 

https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%90%D7%A1%D7%99%D7%A4%D7%94_%D7%9B%D7%9C%D7%9C%D7%99%D7%AA_%D7%A9%D7%9C_%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D_%D7%91%D7%91%D7%99%D7%AA_%D7%9E%D7%A9%D7%95%D7%AA%D7%A3

 

באסיפה, מומלץ מאוד לנהל רישום פרוטוקול (ולחתום עליו) ויש את כל המידע והדפסת פרוטוקול מוכן וכו', כאן:

 

http://www.tarbut-hadiur.gov.il/content/172

 

 

אוקיי, אחריי שיש לך את המידע הבסיסי והלינקים ולמדת את החומר, מה עושים?

 

1. אסיפת דיירים על פי הנוהל והחוק + בחירת נציגות ויושב ראש הוועד + רישום פרוטוקול אסיפה. קחו בחשבון כי דיירים ששוכרים אינם בעלי זכות הצעה או בחירה ולכן, הם צריכים ייפוי כוח. הם יכולים רק להיות שותפים באסיפה הכללית ולהקשיב מהצד

 

2. דרישת זכות וטו להחלטות הוועד בפרוטוקול האסיפה - אין צורך באישור כל חכמולוג לביצוע מהלכים בסיסיים

 

3. פניה לחברת הניהול/אחזקה מטעם הנציגות במכתב רשמי/מייל לקבלת החוזה שיש לה מול הבניין, סביר להניח שתגלו כי החוזה הוא כמו מרבית החוזים, מתחדש מדי שנה אוטומטית בהסכמה כללית

 

4. אם החברה לא נותנת, פניה לקבלן לקבלת המסמכים

 

5. ביצוע סקר שוק, זימון מספר חברות מומלצות מבניינים אחרים לאחר שקיבלתם המלצות וקבלת הצעת מחיר, לרוב החברות הללו מבקשות את מלוא דמי הוועד ואתם יכולים לבקש להפריש לקופה קטנה.

כמובן, תלוי מה גודלו של הבניין, עלויות האחזקה, מה נדרש ויכול להיות שלא יתאפשר להפריש לקופה קטנה בכלל

 

6. עליכם לנסות להעריך לפי התשלומים הנדרשים מהחברות השונות אשר נותנות לכם שירות, כמה עולה לכם להחזיק את הבניין. ביטוח מעליות, ביטוח גנרטור, ביטוח צד ג' וביטוח כזה או אחר ולכן, תוכלו לדעת האם תהיה אפשרות להפריש לקופה קטנה

 

7. ממליץ לנסות לקבוע פגישה קודם כאשר תהיה נציגות עם החברה בדרכים טובות, לנסות להבין היכן הקושי, מה חסר ואיפה הבעיה. למה דברים לא מתוקנים, אולי ניתן יהיה להסכים על משהו אחר, לתת דגש לאיכות הניקיון, דגשים פה ושם ואולי אם צריך, להעלות את דמי הוועד

 

8. אכן, אתם בבעיה לא קטנה כאשר יש לכם 90% שוכרים ותתפלאו לדעת שחברת הניהול די בוודאות לא גובה מכל הדיירים

 

9. בקשו לראות דוחות תשלומים ומי לא עומד בתשלומים ותבינו מה מצב החברה והבניין. חברת ניהול ש"מפסידה" בבניין, תקצץ בעלויות בכל פינה. לרוב, בדרכים טובות תוכלו לקבל את הפרטים של בעלי הדירה ולפיכך, תצטרכו להשקיע כמה שעות מחייכם להכין טבלת אקסל ולעבור דירה דירה ולכתוב את פרטי בעלי הדירה, להסביר לשוכרים שיש וועד בית, יש החלטות ואתם צריכים את הפרטים שלהם

 

10. אין צורך להיות חבר באגודה לתרבות הדיור, מעולם לא היינו חברים בה וזה מיותר כיוון שיש לנו את כל הביטוחים וכל מה שצריך

 

11. אם אתה רוצה לבצע תביעות או להביא לפסקי דין מהירים - המפקח/ת על הבתים המשותפים האיזורית שלכם, שיפוט מהיר אבל זה בתנאי שיש לך פרטי בעלי הדירה וכו'

 

 

בניין בסדר גודל כמו שלכם הוא יחסית "קל לניהול" אבל תמיד הבור הוא הגבייה. אם היא לא נעשית כראוי, אתם תכנסו לבור מהר מאוד.

אתם צריכים להבין האם חברת הניהול משלמת בזמן לספקים שלכם והאם הם לא מקבלים שיקים דחויים כיוון שעלולות להיות בעיות מול חברת החשמל/מעליות וספקים אחרים.

אגב, אתם אלו הנושאים באחריות מול הספקים, זה שחברת הניהול משלמת עבורכם, לא היא בעלת הבניין והדיירים הם אלו שיסבלו מניתוקים או הפסקת שירות.

 

בנוגע למעליות - צריך להבין מה דגם וסוג המעליות שיש לכם. למה? יש מעליות "מקודדות" היטב ויבוא בלעדי וכו' כגון מיצובישי (למרות שיש כיום תחרות בשוק וגם זה לא בלעדי אבל למדנו דבר או 2 בחיינו לפניי שעשינו טעות לעבור לאיזה חברה קקיונית שהציעה שירות למעליות הפרמיום שיש לנו, 3 במספר) וכו' ויש מעליות גנריות כלליות שכמעט כל אחד יכול לתת להן שירות וחלפים.

 

ברגע שתבינו שיש למשל 5 חברות בחוץ, גדולות כמובן, שיכולות לתת שירות ותקבלו הצעות מחיר? תוכלו להבין לאן מנותבים הכספים והאם יש בעיה בבניין או לא.

 

ניהול בניין זה לא פשוט, אפילו דבר "קטן" כמו ניקוי מאגרי מים (יש לנו 2 ענקיים ו 5 משאבות בומבסטיות בכללי ומערכות שמירת לחץ) זה משהו שמתפספס ומזלזלים גם בזה ולכן, זה לא קל.

 

תרצה עוד מידע או עזרה באיך לנהל את הבניין או לקחת דברים לידיים, אוכל לסייע עד כמה שאפשר.

 

מול כמה גורמים אני מתנהל?

 

1. חברת הניקיון

2. חשמלאי מוסמך - בניית תוכנית עבודה

3. איש אחזקה - בניית תוכנית עבודה

4. חברת המעליות

5. חברת החשמל כאשר יש חשבון חודשי ודו חודשי (חניון עילי ותת קרקעי)

6. חברת מכבי משאבות (מאגרי מים, משאבות)

7. חברת הביטוח צד ג' בבניין (יש לנו ביטוח מלא מקיף של הכל כולל הכל, ממש)

8. חברה לטיפול במערכת כיבוי אש הממוחשבות בבניין עם אלפי החיישנים והגלאים שיש

9. גורמי עירייה בפינוי הדחסן

10. גנן (גינון)

11. חברת הגז בנוגע לצובר המרכזי הענק (יש לנו בבניין את אחת המערכות המתקדמות שיש בגז)

12. חברה המטפלת במפוחים ולוחות הפיקוד

13. כל מיני נותני שירות מזדמנים לביצוע עבודות שונות בבניין

14. המפקחת על הבתים המשותפים

15. בזק בין לאומי (מוקדי טלפון במעליות, מודם מערכות הקלטה)

16. איש טכני לטיפול במערכות הקלטה

17. בייביסיטר ל 100 משפחות

עריכה אחרונה ב-27 לאוגוסט, 2018 על ידי Automatic1

[Guest Automatic1]

שכחתי סעיף "קטן" (18 במספר) של טיפול בחדר הגנרטור (גודלו של החדר הוא כמו חצי דירה עם כל המערכות שלו) היות ויש לנו גנרטור גדול מימדים (מספק חשמל למערכות הגברת הלחץ כיבוי, מערכות כיבוי האש, 3 מעליות ומשאבות המים וכו') הדורש טיפול, תחזוקה וביטוח שנתי דרך חברת שמרלינג גנרטורים.

לתדלק אותו ב 2,000 ליטר סולר עולה לא מעט, מדי כמה שנים

[razmel]

תן לחברת הניהול לטפל בזה.

[Guest Automatic1]

אחזקה עצמית מטרתה להמנע מחברות ניהול כאלו ואחרות.

אני מהדרום, אין כאן חברות איכותיות ומחירי דמי הוועד שעומדים על 400-450 לא מספיק טובים באיזור להביא חברות ניהול גדולות טובות מהמרכז ששם, דמי הניהול הם כפולים.

 

אספר לך שמהניסיון שלי ולאורך 6 השנים שאני בבניין (מתוכם 2 וחצי בניהול עצמי שלי והגזבר), חברות הניהול הקודמות טובות ככל שיהיו, עשו והשאירו רק נזקים.

הגבייה הייתה נמוכה, הן בכדי להרוויח עשו קומבינות של תשלום בשקים דחויים או לא שילמו במשך חודשים רבים וכן הלאה.

היו ניתוקי חשמל ושירות לקוי מצד הספקים, עד אשר הסדרנו את המצב.

 

אפילו תבענו את אחת מחברות הניהול וזכינו בתביעות קטנות בסכום של 25K.

 

במקום שהבניין יהפוך לבניין מוכה, אני מניח שאוכל להעביר את זה לחברת הניהול בסוף שנה הבאה לאחר שנבין כי ייצבנו את מצב הקופה, התחזוקה ושאר הדברים שרצינו לעשות בבניין.

 

לשמחתי, הידע הרב במגוון תחומי חיים ובתחום המכונות, חשמל, מיחשוב וכו' הביא לי את הכלים להבין מי נגד מי וכיצד לנהל מפלצת שכזאת ועל הדרך, עוד דברים רבים.

 

ברגע שהכסף אצלך, כולם מקבלים את התשלום בזמן, הכל שקוף, פרוייקטים נעשים במהירות שיא והכל עובד כמו שצריך.

 

מה הסיבה? פשוט, ערך הנכס שלי, לעת עתה.

 

בעתיד... דמי הניהול יעלו, אוכל להביא חברות יותר רציניות אולי ומשם, אנוח.

תהיה בטוח שלא להרבה זמן.

[Ron Poh]

גם אצלנו בבניין הועד הוא זה שמתפקד כחברת ניהול.

בדברים הגדולים כמו דאגה משאבות, גנרטור הטיפול טוב מאוד. בדברים הקטנים כמו מנורה שרופה ליד הדירה הטיפול צולע.

 

בהשוואה לבניינים דומים ליד, לדעתי החיסכון הוא של 30 ש"ח, אני הייתי מעדיף חברת ניהול. מניסיון שהיה לנו בבניין עם חברת ניהול, הייתי שולח להם מייל ותוך יום/יומים ימי עבודה היה מטופל הנושא, מעבר לזה המנקה גם היה דואג לעדכן את חברת הניהול על דברים שהיה רואה (כגון נורות בחדר מדרגות או בפינות נסתרות שדיירים בדר"כ לא מגיעים לשם) והדבר היה מטופל מדיי שבועים בערך.

 

בכל אופן, מעריך מאוד דיירים שלוקחים על עצמם לנהל את הבניין, הדבר קשה מאוד וגוזל זמן רב.

[Guest Automatic1]

אחזקה עצמית היא לא עבור חסכון, אלה עבור ניהול תקין ויעיל יותר של הדברים.

בנוסף, אותו וועד צריך להחזיק חשמלאי מוסמך ולתת לו תוכנית עבודה או לפי כמות שעות חודשיות, מה הכוונה?

להקצות לחשמלאי X שעות בחודש והוא מגיע פעם בשבוע או פעמיים בשבוע ל X שעות, עושה סיור ומחליף בהתאם למה שצריך בהתאם לשעתון/סכום שסגרתם איתו.

היתרון בכך הוא שהוועד יכול לספק את הציוד ולרכוש את מה שצריך, כמו שאנחנו עושים. אני רוכש הכל בחשמל ישיר והמחירים מאוד נמוכים כמובן.

 

אם בלובי של הקומה יש 4 מנורות אז סביר להניח ש 1 שרופה במשך כמה ימים זה לא סוף העולם, אם יש רק 2 מנורות אז כנראה שזה יכול להפריע.

 

אתן מספר דוגמאות למדוע אחזקה עצמית זה לא עבור חסכון, נתחיל במשהו פשוט ונגיד שדמי הניהול הם 350 שקלים בחודש ויש 100 דיירים, אלו דמי ניהול יחסית מקובלים בדרום וזה בהחלט נמוך מאוד וממש לא יישאר ככה.

 

1. חברת ניקיון בבניין שכזה יכולה לגבות כ 10,000-12,000 שקלים בחודש ולפי מפרט ניקיון מקובל שהוא ניקוי 6 פעמים בשבוע את לוביי הכניסה (למגדל שלנו יש 3 קומות כניסה) + מעליות וכל קומה, פעמיים בשבוע.

כמו כן, את מסדרונות המחסנים, חדר התרבות, חדרי מדרגות וכו'.

זהו מפרט סטנדרטי לחלוטין.

 

2. ביטוח 3 מעליות של מיצובישי העלויות משתנות מאוד, זה יכול לנוע מ 4,500 שקלים ועד 6,000 שקלים ויותר לחודש (שמעתי על בניינים אצל חברים שבהם הביטוח בשנה הראשונה עולה 9000-10000 שקלים, ממש גונבים להם את הכסף!).

 

3. עלות חשמל חודשית (חשבון גדול) לבניין כזה יכולה להיות בסדר גודל של 4,500-6,500 שקלים כתלות באילו מערכות יש.

 

4. עלות חשמל דו חודשית של חניון עילי ותת קרקעי יהיה כ 2,000-3,000 שקלים (1,000-1,500 שקלים לחודש) כתלות בגודל וכמות מנורות והאם הן LED חסכוניות.

 

5. ביטוח מבנה צד ג' עם כל האפשרויות הקיימות יהיה סביב ה 1,700-1,900 שקלים לחודש.

 

6. ביטוח גנרטור יהיה כ 200 שקלים לחודש.

 

7. תשלומי בזק למינהם (קווי חירום, מעליות ומודם למערכות הקלטה) יהיה בין 200-300 שקלים לחודש.

 

8. תשלום לחשמלאי מוסמך כתלות בתוכנית העבודה וכמות העבודה שיש בבניין לפי שעתון יהיה כ 2,000-3,000 שקלים בחודש.

 

9. תשלום לחברת ביטוח משאבות (ניקוי מאגרי מים וכו' הכל כלול) יהיה כ 650-750 שקלים לחודש.

 

10. ביטוח ואחזקה מול חברת כיבוי כלשהי עם תו תקן יהיה כ 500-650 שקלים לחודש.

 

11. גינון כתלות בגודל הגינה יהיה בין 1,000-1,500 שקלים בחודש לא כולל שתילות מיוחדות.

 

 

כפי שניתן לראות, עלות האחזקה של הבניין תהיה מוערכת בכ ~30,000 שקלים לחודש למגדל מגורים של ~24 קומות מודרני.

 

זה משאיר לוועד קופה "קטנה" של פחות מ 5,000 שקלים לחודש, למה זה מספיק?

 

1. צריך לקנות סחורה וציוד כגון מנורות, מפסקים וגופי תאורה חדשים אם הם נשרפים (כן, תתפלאו כמה "LED" עמיד).

 

2. נזקים בבניין כגון שבר פה, שבר שם, דלת שבורה פה, ידיות שבורות, נזקים קטנים.

 

3. רכישת השלמות לדברים שאולי נגנבים, נהרסים.

 

4. ניקוי חלונות בגובה? החלפת מפוח? טיפול בשוט האשפה? מאיפה יבוא כל הכסף? לאנשים אין כסף גם לשלם 350 שקלים בחודש.

 

5. מה עם שדרוג הבניין? החלפה של ציוד כלשהו? רכישת ציוד משלים? אין כסף.

 

6. תדלוק הגנרטור בשעת חירום? באיזה כסף לאחר כל חמשת הסעיפים הקודמים.

 

אנחנו "שורדים" על בסיס חודשי עם תזרים מזומנים ידוע מראש כאשר אנחנו מנהלים טבלאות, רישום מדוייק וצפייה אל העתיד מבחינת כיצד לנהל את התזרים מזומנים.

הכל נעשה בתשלומי שקים בפריסה רחבה ככל הניתן וכל זה נכלל בתזרים המזומנים ולכן, המצב שיש בקופה בכל עת הוא "שקרי" כיוון שיש תזרים מזומנים, תשלומים בחוץ וכן הלאה, הכל מתועד בטבלאות מסודרות ביותר ורישום קפדני.

להכל יש קבלות, הכל מתועד וכל שקל, מתועד גם כן וכמובן שיש שקיפות מלאה ודוחות שנתיים.

 

אם מישהו כאן חושב שיתרה פנויה לבניין בסדר גודל כזה של כמה אלפי שקלים וזה כאשר אנחנו במגננת וחסכון כל הזמן זה תקין, ממש לא.

 

א ושוב ה FUN FACT, יש לנו 100% גבייה, ללא 100% של גבייה, לא ניתן היה לספק שירותים איכותיים לדיירים וכמובן, הכל היה קורס במהרה.

 

חשוב לציין דבר נוסף, כל הספקים ונותני השירות שלנו כולל חברת החשמל מקבלים תשלום בכל חודש, ללא עיכובים וללא דחייה כזו או אחרת ואין כל סכנת ניתוקים או שקים דחויים למינהם.

 

לכן, הסכום הקיים למשל לא יישאר ובקרוב מאוד יעלה שוב ב 10% לכל הפחות בכדי להגיע לרמת גבייה תקינה ולהשאיר יתרות בקופה לשעת חירום.

 

 

מי שחושב שחברת ניהול במגדלים כאלו מרוויחה לרוב, הוא טועה.

לא מדובר על בניין או מגדל מגורים במרכז הארץ ששם, דמי הניהול יכולים להיות 600-900 שקלים ואף כפול מכך וחברות הניהול אכן "נושמות" לרווחה לפחות ומרוויחות.

 

ספק או נותן שירות שמפסיד בבניין המגורים, מקצץ בכל מה שרק אפשר ואותי לא קונים בכך שמגיע איש מקצוע להחליף לי מנורה כעבור יומיים במקום שזה יהיה פעם ב 4-6 ימים למשל.

 

כאשר הבניין יהיה בבעיית אחזקה ותחזוקה (האמן לי, למדנו את זה היטב) למרבית חברות הניהול אין ידע כיצד לנהל מגדלים שכאלו, המערכות שלהן, מעקב או בכלל, רצון להשקיע שקל - מי שמתעוור מזה נופל בפח.

 

גילינו גם כי כאשר בחרנו לעבור לניהול עצמי, היו חובות, תשלומים שלא שולמו, אי סדר, שקים דחויים והיו ניתוקי חשמל לבניין על בסיס של פעם פעמיים בשנה לאיזה יום יומיים, הזוי. מי ניהל את כל זה? חברת הניהול.

 

נכון להיום ברובע שלנו, מספר מגדלים עברו לניהול עצמי גם כן בזמן האחרון - אין ברירה אחרת במידה ולא רוצים להכביד על הדיירים בגבייה שגם ככה, קשה מאוד, אלו משפחות שלא תמיד גומרות את החודש ואני מתפלל מדי שנה שהן לא יקרסו כי יחד איתן? נקרוס גם אנחנו.

 

מאיפה אני יודע? במקרה צריך לגבות מ 100 משפחות... יש לי 30 סיפורים מתוך ה 100 של "קשיים".

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2018 על ידי Automatic1

[Fitch]

^

ממש מסלול סלול ל"סלאמס" של המחר.

 

לפות"ש,

א. חייבת להיות נציגות.

ב. עד כמה שידוע לי, אסור לשוכרים להצביע באסיפות דיירים.

ג. ש5 הדיירים שהם בעלי הדירות יקיימו ישיבה ויאללה אודרוב!

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2018 על ידי Fitch

[Nemesis]

במגדלים שגרתי/גר בהם במרכז, אמנם דמי הוועד הם לא 350 ש"ח לדירה, אלא בסביבות 370 ל-4 חדרים, כ- 470 ל-5 חדרים וכנראה יותר למעט הדירות הגדולות מאוד (פנטהאוסים וכו').

 

ממש לא 600-900 ש"ח לחודש.

רמת התחזוקה עד כה סבירה לחלוטין, ויש חברת ניהול כמובן.

חדר כושר אפילו שודרג, יש דלק תמיד בגנרטורים, ניקיון במפרט שרשמת וכדומה.

[Guest Automatic1]

תלוי איפה גרת ובאיזה בניין או מגדל ומה דרישות התחזוקה שלו וכמובן, הכי חשוב... כמות הדירות במגדל גם כן.

 

אנחנו מדברים על מגדל מגורים של 20 או 25+ קומות. באשדוד יש מגדלים עם דמי וועד של 450 שקלים במע"ר דרום או ברובעים דרומיים גם כן כמו שלי, אחידים לכולם למשל (ניתן לשנות את התקנון עם 66% או עד שדייר אחד מבקש לפי מטראז' וכו').

 

לכן יכול מאוד להיות שעם כמות דירות גדולה הסכום הסופי הוא שקובע לניהול הבניין, לא באמת משנה כמה כל דירה תשלם בסוף כל עוד סכום היעד מגיע למטרה.

 

ממליץ לא להסתנוור משדרוגים או מתנות מחברות הניהול, עד שאתה לא רואה את הספרים, כמה הולך על מה ואילו חובות המגדל צובר בזמן מה או איך חברת הניהול מתנהלת, אתה לא באמת יכול לדעת אלה אתה רק משער.

 

לא חסרים מגדלים גם במרכז שהם צוברים חובות, תשלומים לא משולמים בזמן, הגבייה נמוכה וכן הלאה.

 

אחזור על זה שוב, הסוד הכי גדול של חברות הניהול הוא: הן לוקחות עשרות בניינים ומשחקות בכספים של כולם ומערבבות הכל, אחרת לא באמת חשבת שאפשר להחזיק צוות שלם ומזכירות וכלים ועובדים מכמה בניינים, נכון? אם תשב לחשב, תראה את גודל הבועה.

 

אני יכול להבטיח לך שכל עוד אין לכם אדם שמכיר את מערכות הבניין, בודק דברים ומבין מה מתרחש, בעיות קורות וכמו סרטן, הכל נעשה בשקט עד אשר יש התפרצות.

 

מדבריך הבנתי שגרת במספר מגדלים ולכן, לא התגוררת אולי לאורך שנים רבות במגדל אחד לראות את הנזקים שלהן (אני רק מנחש).

[Nemesis]

זהו המגדל השני בו אני גר, סה"כ כבר מעל 6 שנים במגדלים. בשניהם התשלום היה לפי גודל הדירה.

שניהם בעלי 19 קומות, 4 דירות לקומה (בטח בקומה העליונה מעט פחות). הוריי גרים במגדל לידי שנה שלישית.

שלושת המגדלים לא חדשים, שנים מהם בני כעשר, זה שאני גר בו בן כשמונה.

 

אני לא יודע אם זה מספיק זמן כדי לבחון, אבל סה"כ עד כמה שאני רואה דברים מתנהלים כשורה ופועלים כצפוי.