ייעוץ לקראת קניית דירה [טאבו, תיווך, משכנתא ושאר ירקות]

[ישה]

כמספר עוכרי הדין כך מספר השיטות למכירה

כנראה שעדיין לא הפנמת את השיטה.

 

הכונסת רשאית לקבוע סכום מינימום. תציע סכום נמוך מכך לא תיכנס להתמחרות

 

הצעה בגובה החובות לבנק היא נחמדה אבל בד"כ לא מספקת.

הכונסת במקרה כאן משחקת בקלפים פתוחים בנוגע לשומת השמאי שהיא אינה מחייבת והעובדה כי היא מתירה להציע סכומים נמוכים מכך ,אך היא מרמזת על הכיוון שבה יש להגיש את ההצעות.

 

אם לדוגמה לא נקבע רף מינימום וההצעותנמוכות בשיעור ניכר מן השומה בית המשפט /הוצאה לפועל יכולים שלא לאשר את המכר.

 

מצב בעלויות אותו אתה מתאר אפשרי אבל יש לבדוק היטב מי אחראי לביצוע הרישום בין בני הזוג למוכר שלך ולקבל את הסיבות שמנעו עד היום את הרישום, שמא תגלה שם בור עמוק מאוד.

מה הן הסיבות למכר דרך הכונס במקרה שלך" לא ציינת כי ישנה הערת אזהרה לטובת בנק למשל.

 

שמעתי על מכרז טלפוני, למרות שאני חושב מנסיון שאין כמו לכנס את עדת הכרישים הרוצים לרכוש בזול תחת חדר אחד ולראות את הדינימיקה איך לפעמים מתחילים להציע הצעות שקשורות לאגו ולא לערך הנכס , ובסופו של יום הנכס נמכר במחיר גבוה ביותר.

[Fitch]

ההקפצה הדו-שנתית,

 

יש נכס חדש שמעניין, יש אישור מהבנק למשכנתא, יש בעיה עם הרישום בטאבו (בטיפול עו"ד של המוכר כרגע).

אני מעוניין "לשריין" את הנכס.

המוכר דורש כ-40-50K כנגד זכרון דברים, אממה - אולי אין לו זכויות בנכס?

 

האם לשכור עו"ד ולקשר אותו לעו"ד של המוכר? זה הרי לא סוגר את העסקה.

כמובן שאני מעדיף להפסיד שכ"ט מאשר 50K.

 

עזרתכם,

[איציק נ.]

ההקפצה הדו-שנתית,

 

יש נכס חדש שמעניין, יש אישור מהבנק למשכנתא, יש בעיה עם הרישום בטאבו (בטיפול עו"ד של המוכר כרגע).

אני מעוניין "לשריין" את הנכס.

המוכר דורש כ-40-50K כנגד זכרון דברים, אממה - אולי אין לו זכויות בנכס?

 

האם לשכור עו"ד ולקשר אותו לעו"ד של המוכר? זה הרי לא סוגר את העסקה.

כמובן שאני מעדיף להפסיד שכ"ט מאשר 50K.

 

עזרתכם,

 

אני לא דוקטור בעניין - אבל דבר אחד לימדה אותי עורכת הדין שטיפלה בנו לפני 5 שנים בקניה של הדירה:

לא לחתום על שום דבר ולא לתת שום סכום כסף (!) לפני שאתה פונה לעו"ד, שיבדוק את פרטי הנכס וינחה אותך בהמשך הדרך (זכרון דברים\הסכם מסודר, מדוייק, שמגן גם עליך ולא רק על המוכר).

 

דאז, ראיתי כמה דירות והיו לא מעט שניסו לשכנע אותי לחתום על זכרון דברים ולשים מקדמה של כמה אלפי שקלים. אם לא הייתי מקשיב לאותה עורכת דין, הייתי בוודאות נשאר ללא כמה אלפים טובים בכיס.

לאנשים יש נטיה להפוך את עורם ברגע שיש הסכם חתום - והם מבינים שאתה בכיס שלהם, על אחת כמה וכמה אם כבר שילמת להם סכום כסף מסויים (40-50K זה המון !). תיזהר !

 

איציק

[NirLevi]

ההקפצה הדו-שנתית,

 

יש נכס חדש שמעניין, יש אישור מהבנק למשכנתא, יש בעיה עם הרישום בטאבו (בטיפול עו"ד של המוכר כרגע).

אני מעוניין "לשריין" את הנכס.

המוכר דורש כ-40-50K כנגד זכרון דברים, אממה - אולי אין לו זכויות בנכס?

 

האם לשכור עו"ד ולקשר אותו לעו"ד של המוכר? זה הרי לא סוגר את העסקה.

כמובן שאני מעדיף להפסיד שכ"ט מאשר 50K.

 

עזרתכם,

 

לא לחתום על כלום. כלום. שום דבר.

בדוק היטב את הזכויות הקניניות והתכנוניות.

המצבים האלו מזכירים לי לא מעט מקרים שהמוכרים הפילו בפח את הקונים, ומכרו להם דירה בסטנדרט גבוה במחיר מופקע, ולמעשה מדובר במחסן ע"פ היתר הבנייה.

מיותר לציין, שהמוכר "גילח" מהקונה 100K (לפחות!) במעמד חתימת זכרון הדברים.

 

הכותב (גם) שמאי מקרקעין.

[Smiro]

מחזק את קודמיי - כלל זהב בכל עסקה בכלל ובמיוחד בעסקת נדל"ן בשווי של מאות אלפי שקלים(או מליוני) - לא חותמים על שום דבר ללא עורך דין מוסמך שאתה בוטח בו.

כשהיינו בתהליך רכישת דירה מקבלן גם אני התלבטתי אם לקחת או לא ובהמלצת הפורום לקחנו, שילמנו המון כסף(גם לעו"ד של החברה וגם לשלנו) אבל זה שווה את זה. כמות הדברים המגוחכים שרשומים בחוזה המקורי מצחיקה.

אתה חושש לפספס את הנכס אך אם תפעל באופן פזיז אתה עלול להתקע ביד עם נכס בעייתי.

[bar72]

במשרדנו יש עו"ד שמתמחה בתחום, והוא אפילו חיפאי.

אם בא לך, ניתן לך כמה טיפים ללא שום תשלום, כפי שעזרנו גם לחברי פורום אחרים. פנה אלי בפרטי.

לגבי ז"ד: זה לא נכון לפסול קטגורית, פשוט צריך שהכסף ישב אצל נאמן (למשל עו"ד שלך) ולא אצל המוכר, וצריך להגדיר היטב מה העילות לביטולו ומה זה מקנה לכל צד. ז"ד שלא הוגדר היטב עשוי בסופו של דבר לכפות עליך, במצבי קיצון, גם רכישה...

 

דפדפתי קצת אחורה וראיתי ששאלת מה בודקים - ובכן, כתלות בשכ"ט ובמה מבקש הלקוח, לפעמים בודקים גם תב"ע (חלק זמינות באינטרנט, אגב) ותיק של כל הבניין, בנוסף לרישום בטאבו. לגבי מתווכים - רק בישראל הם מקבלים פי כמה מעו"ד, ואין להם שום אחריות. זה נכון שבמדינות אחרות לפעמים העמלה גדולה יותר, אבל יש להם אחריות לגבי הנכס, מעמדו המשפטי וכו'. אבל ישראל היא מדינה של מתווכים

[Fitch]

תודה על התשובות המהירות.

 

א. הנכס המדובר כעת אינו דרך מתווך.

ב. הדירה הייתה בבעלות הוריו ז"ל של המוכר, לכאורה, יד ראשונה מהקבלן.

ג. לטענתו, הוא תובע את העו"ד הקודם על רשלנות, כי לא רשם את הנכס כמו שצריך בטאבו.

ד. הטיפול מול הטאבו הוא בטיפולו של עו"ד שלו, כך שכעת אין לי נסח (אין באתר משרד המשפטים).

ה. יש יח"ד בנכס, שאני פוחד לגבי מעמדה.

[NirLevi]

תודה על התשובות המהירות.

 

א. הנכס המדובר כעת אינו דרך מתווך.

ב. הדירה הייתה בבעלות הוריו ז"ל של המוכר, לכאורה, יד ראשונה מהקבלן.

ג. לטענתו, הוא תובע את העו"ד הקודם על רשלנות, כי לא רשם את הנכס כמו שצריך בטאבו.

ד. הטיפול מול הטאבו הוא בטיפולו של עו"ד שלו, כך שכעת אין לי נסח (אין באתר משרד המשפטים).

ה. יש יח"ד בנכס, שאני פוחד לגבי מעמדה.

 

דלג. אל תיגע בנכס.

[bar72]

דלג. אל תיגע בנכס.

 

אני לא יודע אם "לדלג" הוא בהכרח הפתרון הנכון.

יש הרבה נכסים שבהם הבעלות עדיין לא הוסדרה, הבניין לא נרשם עדיין כבית משותף, והקבלן פועל בתור חברה משכנת, כך שהכל בעצם רשום אצל הקבלן ולך יש הערת אזהרה על חלק יחסי. חלקים ניכרים מת"א (ברמ"א החדשה, YOO) עובדים כך, ושם (אני מניח) הדירות קצת יותר יקרות מאשר בחיפה...

השאלה היא, כמובן, איך להסדיר את זה באופן שהנושא לא ייגרר יותר מידי, ושעל עו"ד של הצד השני באמת תחול החובה - ושהוא יפעל! - לרישום הנכס על שימך. זה יכול לקחת גם הרבה שנים.

בהתחשב בכל זה, צריך לקבל את ההחלטה, בין היתר על תמחור העסקה. בכל עסקה יש סיכון מסוים, השאלה היא כמובן אם ניתן לכמת אותו והאם הוא סביר.

[D.liven]

דלג. אל תיגע בנכס.

 

כמה אגורות שלי:

 

1. לא מדלגים על נכס בגלל בעיות רישום.

2. לא חותמים על שום מסמך לפני ששוכרים עו"ד (שמתמחה בנדל"ן) שכן טעות עלולה לעלות לך הרבה.

3. ככלל בחיים ובנדל"ן בפרט- לא לנהוג בפזיזות ולעשות דברים בסבלנות ולפי סדר הגיוני

[Fitch]

תודה לכולם,

אני אפנה לעו"ד בהקדם.

[NirLevi]

כמה הערות (בקצרה מאוד):

1. בעיות רישום נובעות בד"כ מסוג הרישום בחלקה. בדירות חדשות הרישום הינו כהערת אזהרה לפי חוזה בנסח הטאבו (לעיתים).

בדירות ישנות אם קיימת בעיית רישום, יש בד"כ הסכם שיתוף בין הדיירים ו/או כחכירת משנה.

2. במקרה לעיל, כיוון שאין רישום מסודר, עלול להיווצר מקרה של מכירת הנכס פעמיים לשני רוכשים שונים!

3. יש בנכס עבירת בנייה. ממליץ לך בחום לבדוק את מהות העבירה והאם קיים תיק עבירה בעירייה.

4. מכיוון שיש יחידה נוספת, ככל הנראה דבר זה יגרור בעיית רישום.

מדובר בכאב ראש לא קטן.

אם בכל זאת החלטת לרכוש, אל תזוז ללא היתר בנייה חתום ומאושר כולל תוכניות חתומות, וגיבוי מלא של עו"ד.

מניסיוני, מדובר בדירות מאוד בעייתיות. תבדוק כל פסיק בדירה מול עו"ד ושמאי מקרקעין.

[Fitch]

ניר, תודה על ההערות.

 

לדעתי דובר על בעיה ברישום כבית משותף, מדובר על מבנה של 4 דיירים, כל אחד פינה במבנה (דו-משפחתי כפול).

בקומת הקרקע יש 2 כניסות, אחת לקומה 2 ו-3 שזה הבית ואחת לקומת הקרקע, שזה היח"ד.

הבית בן כ-20. אבל יד 1.

 

אני יודע איזה גוש וחלקה הנכס (הבניין). רק שאין אפשרות באתר משרד המשפטים להוציא נסח.

 

איפה בודקים "תיק עבירה"? מה אמור להיות רשום שם?

מי אמור לחתום לי על "היתר בנייה חתום ומאושר כולל תוכניות חתומות"?

 

[המוכר טען שהוא משלם לעו"ד 15-20K ש"ח על הבלאגן הזה, אני מקווה שזה סכום סביר לתמריץ העו"ד לפתור את הסוגיה לסופה].

[qil]

חבל על הזמן שלך בשיא הכנות, אתה משלם לעו"ד כסף טוב כדי שיעשה את רוב הבירורים הללו..

ספציפית אם אתה רוצה תשובות לגבי חוקיות החריגות צריך לבדוק את תיק הבניין באגף ההנדסה של העירייה ולראות האם קיימים היתרים עבור כל היחידות בבניין ומהו הייעוד ע"פ התב"ע ושאכן התנאים בשטח מתקיימים לפיה..

זה שיש כניסה נוספת נניח לא אומר שהיא לא רשומה כמחסן והיא הוסבה ליח"ד

 

במידה ותרצה אני יוכל לקשר אותך עם העו"ד שטיפל ברכישת הדירה שלי, הוא עזר לי לפסול כמה דירות בעייתיות כולל בירור על כל אחד מהדיירים בבניין.

לדוגמא באחת הדירות שהייתי מאוד מעוניין בה היה מוצמד שטח בגג בנוסח הטאבו אך שטח זה נמצא בחכירה לדורות עבור אחת הדיירות מהקומות הגבוהות, אותה גב' ביצעה חריגת בנייה, ספק על השטח המוחכר ומהסיבה הזו הייתה סכנה ממשית לבעיית רישום במידה והייתי רוכש את הדירה.

כל זה מעבר לעובדה שהעו"ד מטעמי הזהיר אותי לגבי כמה תביעות שבוצעו נגד אותו גב'.

 

באופן כללי, מה שאני למדתי מכל נושא רכישות הנדל"ן זה כשיש ספק, אז יורדים מהעסקה, אני לא הולך לסכן עשרות שנות עבודה שלי על חסכון של כמה אלפי שקלים, ואני בחרתי לעבוד עם העו"ד הטוב ביותר שיכלתי ועל כך אני שמח מאוד, שמעתי על סיפורי זוועה גם עם עורכי דין.

 

בהצלחה!

[NirLevi]

ספציפית אם אתה רוצה תשובות לגבי חוקיות החריגות צריך לבדוק את תיק הבניין באגף ההנדסה של העירייה ולראות האם קיימים היתרים עבור כל היחידות בבניין ומהו הייעוד ע"פ התב"ע ושאכן התנאים בשטח מתקיימים לפיה..

זה שיש כניסה נוספת נניח לא אומר שהיא לא רשומה כמחסן והיא הוסבה ליח"ד

אתה שמאי מקרקעין במקרה ?

התשובה הזו קולעת בול. העניין הוא שלא כל עו"ד מבין בהתאמה בין התב"ע לבין ההיתר לבין מה שקיים בפועל.

אתה צריך עו"ד שמבין טוב טוב גם בחלק התכנוני וגם בחלק הקנייני.

רוב עו"ד נופלים כמו זבובים בחלק התכנוני, מחוסר ידע, ומפילים איתם גם את הקונים.

הבוקר קיבלתי הערכת שווי של דירה, שהיא בכלל מחסן.

מיותר לציין שהקונה ניסה לחסוך כמה שקלים ופנה לעו"ד זול שסגר לו את העסקה ביומיים, והוסיף חטא על פשע כשאמר לו שהוא מבין טוב יותר ממרבית עו"ד שעוסקים בנדל"ן, ואין בכלל צורך בשמאי מקרקעין שיבדוק את הנכס.

 

מה ששניהם לא ידעו ששווי הנכס הוא לא יותר מ-100,000 ש"ח במקום 1.8M...