ייעוץ לקראת קניית דירה [טאבו, תיווך, משכנתא ושאר ירקות]

[Fitch]

אוקיי, כמובן לא התאפקתי וגיהצתי את הויזה עוד הלילה.

 

המצב לא מזהיר, אני לא מכיר את שם האדם שהיה בבית כשהמתווך הראה לי את הדירה, אך לפי השלט על הדלת, והעובדה שלטענתו הוא גר שם למעלה מ-10 שנים, שם משפחתו לא מופיע בנסח המרוכז של הגוש והחלקה (כתובת הבניין נכונה).

יותר מזה, בנסח המלא, בשיטה של תת-חלקה=מספר דירה, רשומים 2 אנשים כחוכרי הדירה מקק"ל, כאשר העברת החכירה מתאריך 06.12.2009. (חיפשתי את השמות ב-144, והחוכר השני רשום בכתובת הבניין הנ"ל, ולו 6 טלפונים ניידים) אפשרי שהאתר של 144 יהיה מעודכן 4 ימים אחורה? או שזו טעות בנסח (תת-חלקה אחרת)?

לפי הזכור לי, התיווך מפרסם את הדירה ביד2 לפחות מה-02.12.2009 (אז נגשתי אליו).

 

נסיון המתווך למכור את הדירה ל-2 או יותר קונים בו"ז? האם אפשר לתבוע לו את התחת?

 

[discoTD5]

לא ירדתי לסוף דעתך. אין לך שום סיבה לתבוע את המתווך. מותר לו לנסות למכור את הנכס לאדם הראשון שמוכן לשים עליו כסף. הוא לא חייב לך דבר, ובטח לא "ראשוניות".

הכי חשוב הוא שתבין שבעסקה כל-כך משמעותית יש הרבה סיכונים ואין כאן "חברים".

אם מספרים לך על "קומבינה" - תיזהר.

אם אדם שאינך ממקורביו מציע לך עיסקה שנחזית להיות זולה מידי - תיזהר, עולה ריח מסריח. (אם העסקה היתה כל-כך טובה יש לו רשימת מקרים וקרובים שהוא יעדיף לפניך).

זה שסיפרו לך על עסקאות אחרות באותו מתחם / בניין - לא אומר שהיו כאלה, וזה שיש ב 'יד 2' מודעות נוספות באותו הבניין, כולן הגבינה במלכודת שלך!!!

אם בעסקאות רכב יש קומבינטורים, שקרנים ורמאים - בענייני נדל"ן יש יותר, ובסכומים הרבה יותר גדולים.

גבינה חינם יש רק במלכודת עכברים.

יואב

[איציק נ.]

איציק, בעזרת האתר שלך השגתי את הגוש והחלקה, ומדובר בבניין הנכון. מחר בבוקר אוציא נסח ואנסה להפגש עם עו"ד עם הנסח ביד (מוזר שאת האתר השני שנתת מצאתי עוד אתמול די במהירות, אבל את הראשון לא).

הלינק הראשון מופיע באותו הדף של הלינק השני, מצד שמאל (רשום "לאיתור גוש-חלקה").

 

ברגע שיש הערת אזהרה בטאבו על מכירת הדירה - לא יכולים למכור את הדירה למישהו נוסף, זו מטרת הערת האזהרה בטאבו.

 

מה שקורה, כנראה, במקרה שלך הוא שהשטח בבעלות קרן-קיימת-לישראל (קק"ל) ועדיין לא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (טאבו). לפי מה שאני מבין מדבריך, בוצעה איזושהי העברת חכירה (כנראה מקק"ל למנהל-מקרקעי-ישראל) לפני מספר ימים. אם השם של בעל הדירה (שהציג עצמו ככזה...) לא מופיע בנסח טאבו, יש כאן משהו מסריח. הוא יכול לגור שם גם 20 שנה, זה עדיין לא אומר שהדירה שלו.

כמו שכבר אמרו לפניי, תיזהר (!!!!).

 

בהצלחה

 

איציק

[Fitch]

הוא לא חייב לך דבר, ובטח לא "ראשוניות".

 

לא דיברתי על זה. דיברתי על זה שהוא מפרסם את הדירה כשבועיים, ביום ראשון השבוע הייתה פעולה של העברת חכירה ל-2 אנשים פרטיים ששמם לא הופיע על הדלת, וכנראה קנו את הנכס לאחרונה, והוא ממשיך לפרסם אותה למרות שכביכול מכר אותה!

 

איציק, הבעלות רשומה על קק"ל, החכירה רשומה על 2 אנשים פרטים, עד 2040, בסעיף המשכנתא רשומה אחת על סך 273K ממזרחי טפחות.

 

או שהמוכר מסבן את התיווך גם, או ששניהם מנסים למצוא מישהו שלא יבדוק נסח?!

 

בכל מקרה, אני לא זז עד שהמתווך מתקשר אליי שיש לו נסח ביד, ונלך להתעמת איתו.

[discoTD5]

יש לו רשימת מקרים

אוי ואבוי. איזו טעות על הבוקר...הכוונה היא כמובן ל מכרים .

[אמיר שליט]

לענין התת חלקה - לא תמיד מספר הדירה משקף את מס' התת-חלקה. לפעמים יש חנויות, מחסנים, מרתף וכד' שהם למעשה "משבשים" את סדר המספרים.

בנסח בד"כ רשום באיזה קומה נמצאת הדירה, זה יכול להקל עליך באיתור.

כמו-כן תוכל לבדוק שמות שכנים בבנין שתואמים לרשום בנסח לבין הרשום על הדלתות וזה יכול לסייע לך למקד את איתור הנכס לעומת הרישום.

אני משכיר (לא שוכר) דירה שמספרה 10, אך בנסח היא מופיע כתת-חלקה 14.

 

אם מתווך אומר לך שהוא יודע יותר טוב מעו"ד, זה סימן קריאה מחשיד מאוד. אם הכל כשר, הרי שעל סמך המידע הקיים, העו"ד חייב לדעת את כל מה שהמתווך יודע. עו"ד לוקח אחריות מסויימת בביצוע עיסקה שכזאת, ולכן הוא בודק את מה שבאפשרותו, יכולתו וחובתו לבדוק.

אחריות המוטלת על מתווך (לעומת עו"ד) לאימות הפרטים היא כה מינורית, שלמעשה הוא יכול להתנער מאחריות במקרה שנפלת קורבן לנוכלות.

.

[איציק נ.]

או שהמוכר מסבן את התיווך גם, או ששניהם מנסים למצוא מישהו שלא יבדוק נסח?!

אין שום סיכוי שהוא חושב או מדמיין שהרוכש הפוטנציאלי יקנה דירה ללא עורך-דין.

להערכתי, גם אין שום סיכוי שבעולם שעורך-דין יבצע עסקה שכזו מבלי לבדוק את הנסח טאבו...

אתה צריך לשאול את השאלות הנכונות: מיהם האנשים הרשומים בטאבו ? למה האדם שגר בדירה מציג עצמו "בעל הדירה" אם השם שלו לא מוזכר אפילו ברמיזה בנסח טאבו ?

 

כנס לכאן וקרא קצת יותר פרטים. להערכתי הבלתי מקצועית בתחום אני מניח שהפסקה השניה שמדברת על נכס מהוון שאינו רשום בטאבו ויש גורם ממשכן מדבר בדיוק על המקרה שלך.

 

איציק

[D.liven]

חברים יקרים,

לאט-לאט. ממקום מושבי הסיפור נראה די פשוט ואפילו תקין.

 

 

FITCH, לפני שאתה :

1. מסתבך. או-

2. מפסיד דירה שאתה רוצה לקנות.

 

לך תתייעץ עם עורך דין!

[יניב ח.]

ואם תרצה המלצה נוספת לעורך דין שמתמחה בנדל"ן בחיפה, פנה אלי

 

אני בדיוק רכשתי דירה, ועורך הדין המטפל בעיניין בדק ושמר על האינטרסים שלנו בצורה מצויינת

 

 

יניב

[אמיר שליט]

יש מקרים בהם רישום דיירים לא הוסדר עד תום ולמעשה נכסים נשארו רשומים ע"ש ממ"י/חברה משכנת וכד'.

במקרה שכזה, ניתן לבדוק רישום מול הגורמים הנ"ל ומדובר בהליך מוכר לעו"ד.

.

[Fitch]

לענין התת חלקה - לא תמיד מספר הדירה משקף את מס' התת-חלקה. לפעמים יש חנויות, מחסנים, מרתף וכד' שהם למעשה "משבשים" את סדר המספרים.

בנסח בד"כ רשום באיזה קומה נמצאת הדירה, זה יכול להקל עליך באיתור.

כמו-כן תוכל לבדוק שמות שכנים בבנין שתואמים לרשום בנסח לבין הרשום על הדלתות וזה יכול לסייע לך למקד את איתור הנכס לעומת הרישום.

אני משכיר (לא שוכר) דירה שמספרה 10, אך בנסח היא מופיע כתת-חלקה 14.

 

ישנן 20 דירות בבניין, ללא חנויות או מרתף. וישנן 22 תתי-חלקות בחלקה. בנסח המרוכז רשומות 21 מהן.

מה שכן, רשום שהדירה קומה שלישית, כשבפועל היא שניה.

אולי באמת זאת אחת הדירות שרשומה בבעלות של קק"ל וללא רישום של חוכרים (ויש 4 כאלה).

עוד שמתי לב, כי כל הבעלים של הדירות קנו אותן ב3-4 שנים האחרונות. למעט אחד שקנה לפני 6 שנים.

 

חברים יקרים,

לאט-לאט. ממקום מושבי הסיפור נראה די פשוט ואפילו תקין.

 

 

FITCH, לפני שאתה :

1. מסתבך. או-

2. מפסיד דירה שאתה רוצה לקנות.

 

לך תתייעץ עם עורך דין!

 

א. איך זה נראה פשוט ואפילו תקין!?

ב. הוא הוריד את הפרסום ביד2, ככה שאני לא הולך להפסיד כלום. הנסח אצלו, הוא בודק אותו, ואמר לי ש"החוב שלו למשכנתא קצת יותר גדול ממה שהוא אמר לנו, ואנחנו בודקים את זה". יום ראשון הוא מפקסס לי את הנסח אחרי שיבדוק אותו בשיטותיו.

 

יניב, אשמח לשמוע בה"פ.

 

כרגע מחכים ליום א', יהיה לי נסח חתום שהדייר הוציא ברשם, ונלך איתו לעו"ד. אגב, עו"ד עובדים בחנוכה?

[אמיר שליט]

בד"כ נסחים מתחילים מקומה תחתונה ועולים כלפי מעלה.

שים לב שבד"כ ליד כל תת חלקה, מצויין מיקומה - מרתף, קרקע, ביניים, ראשונה, שניה וכו'. בסדר הזה, אתה יכול להבין מה נחשב בנסח כקומה ראשונה וכן הלאה.

 

דירה שרשומה במינהל/קק"ל/חברה משכנת וכד' - הדייר אינו רשום בטאבו אלא באחד מהגורמים הנ"ל. מי שקונה דירה כזאת, בודק את הרישום מול הגורמים הנ"ל.

בשנים האחרונות המינהל התחיל להסדיר את ענין הרישום בטאבו של דיירים ויתכן וזאת הסיבה שבגללה אתה רואה רישום רק מהשנים האחרונות. לצורך הסדרת רישום, הדיירים צריכים לחתום על אי אילו מסמכים לגורמים האלה ואם יש דייר שלא אצה לא הדרך, אזי הדירה תישאר רשומה על שם המינהל/קק"ל וכד' עד שהדייר יבוא להסדיר זאת. במקרים רבים, כאשר דייר רוצה למכור את הנכס, המינהל מנצל את ההזדמנות להחתים הדייר ולהסדיר הרישום.

 

הנסח החתום שהדייר יביא והנסח שהוצאת באינטרנט חייבים להיות זהים מבחינת תוכנם. (בהנחה שהדייר לא הספיק לבצע שינויים).

 

לענין משכנתא שרשומה על הנכס - מדובר בתהליך די פשוט להסרת ההערה, כמובן בתנאי שאין חוב לבנק, או שהבנק קיבל בטחונות חלופיים מהמוכר.

.

[אמיר שליט]

צריך להיות: שלא אצה לו הדרך ...

.

[D.liven]

תיקון קטן -

הדירה רשומה בטאבו על שם המינהל / קק"ל וכיו"ב.

החכירה של הדייר אמורה להיות רשומה גם היא בטאבו וכן כל התחייבויות בדירה (הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים, צווי בימ"ש וכיו"ב).

ישנם מקרים בהם החכירה (בניגוד ל"דירה") לא נרשמה עדיין בטאבו ואז בדיקת הזכויות תיעשה אל מול הגוף הרלוונטי.

בכל מקרה- בדיקה של הנושא - אצל עו"ד שמתמחה בנדל"ן (על אחת כמה וכמה אם הבעלים וחכירתו אינם מופיעים בטאבו !)

[Fitch]

לא רציתי לפתוח נושא חדש, לכן אמשיך להתייעץ כאן:

 

את הדירה ההיא לא קניתי, את האמת - אף אחד לא קנה.

 

מצאתי מכרז כונס נכסים לדירה שאולי אהיה מעוניין בה, התקשרתי והעו"ד העבירה לי PDF עם טופס הצעה, שומה של שמאי, הסכם מכירה וכד'.

 

מה שמוזר זה:

א. החייבים שעליהם רשומה האזהרה לא רשומים כבעלים, והבעלות רשומה חצי-חצי (בני זוג) על האנשים שמכרו להם.

ב. השומה של השמאי כוללת מחיר (מעולם אף עוה"ד לא שש לשלוח לי שומה, במיוחד אחת עם המחיר). היא אמרה לי שמהמחיר הזה יש להוריד כ-20% וזה המינימום הצעה (שזה חרטא, אני יכול להציע גם 1 שקל). אני מתכוון להציע הצעה ראשונית של כ67% מהמחיר בשומה. האם העו"ד "תמחק" אותי מההתמחרות (הטלפונית יש לציין - גם זה חדש ופותח דלת ל"מציעים ביתיים")?

ג. בחוזה הרכישה רשום כי המוכר חייב בהוצאות הדירה (ועד, חשמל, מים, ארנונה, גז וכד') עד לרגע המכירה. עם זאת, על הקונה לשאת בתשלומים עם הקניה (לקזז זאת מלכתחילה מהמחיר שאני מציע). איך אני מקבל מושג על גובה החובות?

 

כבר השתתפתי במספר מכרזי כינוס נכסים, תמיד הועברה לי שומה ללא דף הסיכום הכולל את גובהה (הצעתי את גובה החובות הרשומים לבנק המשכנתאות - כי זה מה שהבנק מנסה להחזיר). תמיד ההתמחרות נעשתה בפועל במשרדו של העורך דין, כאשר הוא פותח את המעטפות הסגורות עם ההמחאות הבנקאיות מול המציעים. תמיד רישום הבעלות היה על החייבים, לכן לא הייתה צפויה בעיה ברישום בטאבו.

 

נא עזרתכם,