יחסי כוחות ומשא ומתן בתהליך פינוי בינוי - איך נכון לקרוא את הסיטואציה?

[Talgaz]

היי חברים

לאחרונה רכשנו דירה ושיפצנו אותה בצורה יסודית.

שבוע לפני סיום השיפוץ יצרו איתנו קשר מבניין סמוך - מתחילים מגעים לפינוי בינוי (עד השלמת בנייה יקח כמובן לא פחות מ4-5 שנים וכנראה יותר)

תכנית המתאר בגבעתיים היא כזו שמחייבת לפחות 4 דונם שיתאגדו יחד לפרויקט.

כנראה שמדובר על בין 4 ל-6 בניינים (חלקם עם כמה כניסות).

הבניין שהתאגד ראשון לקח עו"ד לצורך התהליך. לא ברור לי עדיין איזו תמורה הוא מקבל מהם, והם מנסים להוביל את כל השאר.

בשאלה שעלתה בשיחת דיירים על הנושא, נאמר ע"י העו"ד שבכל דירה יבקר שמאי ויבצע הערכת שווי, שלפיה יוכל לבחור דירה בפרויקט החדש. על פניו, זה נשמע כאילו אין כאן הרבה מקום להתמקחות, וזה לא מסתדר לי עם המחשבה שבניין לקח עו"ד שייצג אותו בתהליך - אני מניח שהם ירצו לקבל יחס מועדף.

 

חוץ מזה, אני תוהה עד כמה פעולות שלנו היום יכולות להשפיע על שווי הנכס שנקבל בפרויקט החדש - למשל התקנת מעלית (אנחנו בקומה רביעית ואחרונה ללא מעלית, התקנת מעלית יכולה להעלות משמעותית את שווי הנכס). 

 

אני לא מכיר את התחום, ולא בטוח איך למקסם את הסיטואציה, ואשמח לשמוע דעות מבוססות יותר ופחות, חוויות ורעיונות.

 

 

שוקראן יא זאלאמה-ים ורק בריאות.

 

 

(@natco אני זורק פה תיוג קטן אבל זה רק כדי לבדוק את הפיצ'ר החדש בפורום, ובכלל לא בחרתי אותך בגלל הרקע שלך!)

[vogel]

אני יכול להגיד לך שהיזם יודע לפרגן לראשונים שעוזרים לו בהחתמת הדיירים או בהשתקתם. לא יודע אם תמיד או חד פעמי אבל זה קורה.

כמה שתהיה מקורב ככה תקבל כמו בכל דבר.

[HybridBoy]

מהפוסט שלך לא ברור אם אתה מעוניין בפרויקט או לא.

בכל זאת, הם צריכים הסכמה של רוב הדיירים.

 

יש להם תוכנית מוכנה? כל האישורים?

הרבה פעמים סתם זורקים עלונים ועושים שיחות כדי לבדוק נכונות תאורטית.

 

גם אם זה יוצא לפועל, לפעמים אפשר גם למכור את הדירה לקבלן המבצע בקום לקבל דירה בבניין החדש.

זאת גם אופציה ששווה לשקול אם אתה לא מתלהב לגור בשכירות, אפילו שהיא על חשבון הקבלן.

מה גם שלא תמיד יודעים בדיוק מתי הדירה תהיה מוכנה, אם תהיה מוכנה בכלל, אם הפיתוח מסביב מתעכב ואם עדיין תהיה בנייה של בניינים סמוכים.

כל זה יכול להוריד מאיכות החיים וליצור הרבה עצבים ולחץ.

 

 

[avizaz]

בתור מישהו שהבניין שלו בבנייה ברגע זה (הרצליה) ויש דירה נוספת לאמא של אשתי שגם כן בתהליכים.

 

אצלנו כולם קיבלו 2 קומות מעל מה שהם כרגע עם אותו מפרט בדיוק, אף אחד לא יוצא דופן מאחר ולכולם יש את אותה הדירה (3 בנייני רכבת ועוד 2 על עמודים) - למעט בניין אחר שהדירות בו גדולות יותר אז מן הסתם יקבלו יותר מאיתנו.

 

האמת שזה עבד הכי טוב כי זה בקושי תקע ככה תהליכים, ספציפית הדירה שלנו היא קיצונית משמע 3 כיווני אוויר ובפועל הפסדנו אחד אבל כולם אחידים כמו שהזכרתי, האם היה אפשר לסחוט משהו? כנראה שכן אבל הפרויקט הזה בתכנון כבר 20 שנה וסוף סוף הייתה התקדמות וכרגע מחכים עוד 2 לסיום הבניה.

 

אם כל אחד יבוא ויגיד "שיפצתי הרגע" זה לא יתקדם לשום מקום, אם אתה לא מעוניין פשוט תסרב ותראה לאיפה זה הולך - סרבנים אצלנו רק קיבלו מכתבי תביעה לא קיבלו כלום מעבר.

 

 

[Nemesis]

צפי ל 4-5 שנים? השפרצתי סודה על הטלפון מרוב צחוק. אתם מעוניינים להיות מיוצגים על ידי עו"ד של הבניין הראשון?

Sent from my SM-G970F using Tapatalk

[phpclub]

בדירה של סבתא שלי מדברים על זה כבר 5 שנים...אז מדברים.

 

[vladclar]

לפני 6 שנים מכרתי דירה בבניין בו כולם חתמו על תמ"א 38/ב חוץ ממני.
הבניין עדיין עומד ( 5.5 שנים מאז שהגישו את כל המסמכים הנדרשים לוועדות ).
וזה בניין בודד.
פרוייקט של כמה בניינים ביחד לוקח עשור ואף יותר מהשלב בו אתם נמצאים.

[david brown]

יש הבדל בין "פינוי בינוי" שהוא הנפקת תב"ע נקודתית על מספר בניינים לבין תמ"א שם מדובר בבניין יחיד. אין זה המקום לפרט את היתרונות והחסרונות של כל תהליך, אולם, דווקא בפינוי בינוי התהליך עשוי לעבור יותר מהר כיוון שהתהליך פחות רגיש למתנגדים יחידים שיש להם השפעה גדולה על בניין קטן. בכל מקרה, מדובר בתהליך סבוך הסובל בדר"כ מ"הטרגדיה של הקומונס" + "יזמים" שבדר"כ אין להם את כל המזומן להשקיע ולהבטיח את סיום הבניה והם מסתמכים על הכסף שיוזרם ממכירות הדירות. כידוע, לפעמים זה נתקע גם מהכיוון הזה. כרגיל, אין זו כמובן שום עצה ויש להתייעץ עם אנשי מקצוע.

 

 

[Talgaz]

אני חד משמעית מעוניין בפרויקט. 

אני כנראה לא ארצה לגור בדירה החדשה, אבל בכל מקרה לא רצינו להשאר לגור פה לנצח. 

 

אין לי עניין לטרפד לאף אחד, יש לי עניין להבין איך למקסם את הפוטנציאל של המהלך - למשל האם התקנת מעלית בבניין שלנו (שזה דבר שחשבנו לעשות בלי קשר, כי יש התעניינות אצל דירות נוספות, ומי יודע מתי יתחילו פה לפנות), שזה מהלך שבהחלט יגדיל את ערך הדירה, יגדיל גם את שווי התמורה שנקבל בהנתן פינוי בינוי? 

 

מישהו יודע אם להתקנת מעלית יש צורך לבקש חתימות גם מבעלי דירות של כניסות אחרות? או רק בכניסה בה מותקנת המעלית? (התקנה חיצונית, צמודה לבניין שלנו) מישהו יודע מה היחס הנחוץ? 

[BloodFist]

יש הבדל בין "פינוי בינוי" שהוא הנפקת תב"ע נקודתית על מספר בניינים לבין תמ"א שם מדובר בבניין יחיד. אין זה המקום לפרט את היתרונות והחסרונות של כל תהליך, אולם, דווקא בפינוי בינוי התהליך עשוי לעבור יותר מהר כיוון שהתהליך פחות רגיש למתנגדים יחידים שיש להם השפעה גדולה על בניין קטן. בכל מקרה, מדובר בתהליך סבוך הסובל בדר"כ מ"הטרגדיה של הקומונס" + "יזמים" שבדר"כ אין להם את כל המזומן להשקיע ולהבטיח את סיום הבניה והם מסתמכים על הכסף שיוזרם ממכירות הדירות. כידוע, לפעמים זה נתקע גם מהכיוון הזה. כרגיל, אין זו כמובן שום עצה ויש להתייעץ עם אנשי מקצוע.
 
 

 
ספר את זה לסבא שלי שמחכה 20 שנה לפינוי בינוי על הדירה של ההורים שלו (מעונות פועלים ברמת גן)...
לא חסרים מתנגדים

[david brown]

אני לא ממספרי הסיפורים אז אשאיר לך את המשימה. מקצועית, תב"ע של פינוי בינוי היא לרוב בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שפחות רגישה להתנגדויות של יחידים זאת לעומת בקשה על פי תמ"א 38 שהינה בסמכות הוועדה המקומית עם ההשפעות הנקודתיות המוכרות של גברת לוי מדירה 2.

אם תעיין בדיונים על תוכניות בניין, תווכח שתב"ע בוועדה המחוזית מאושרת חרף התנגדותם של עשרות, מאות וארגונים (למשל שכונה חדשה) בעוד בקשה בוועדה המקומית עשוית להתעכב וליפול עקב התנגדותו של יחיד.

עריכה אחרונה ב-12 לאוקטובר, 2020 על ידי david brown

[BarryG]

לפני 44 דקות, Talgaz כתב:

מישהו יודע אם להתקנת מעלית יש צורך לבקש חתימות גם מבעלי דירות של כניסות אחרות? או רק בכניסה בה מותקנת המעלית? (התקנה חיצונית, צמודה לבניין שלנו) מישהו יודע מה היחס הנחוץ? 

בפינוי בינוי הבניין נהרס ובונים בניין חדש לחלוטין, בהכרח יהיו בו מעליות.

[Talgaz]

כמובן, אני מדבר על בניית מעלית עכשיו, בלי קשר לפינוי בינוי.

גם בשביל נוחות עד הפרויקט (קומה רביעית בלי מעלית), וגם בשביל העלאת ערך הדירה שאולי (וזו השאלה) תבוא לידי ביטוי גם בדירה החדשה שנקבל בפרויקט.

[BarryG]

אם הפרויקט צפוי לעבור פינוי בינוי קשה לי מאוד להאמין שתקבל הסכמה של רוב הדיירים להשקעה במעלית... לקומות 1-2 בטח אין שום אינטרס לעשות את זה.

[Talgaz]

לקומות 1-2 גם ככה לרוב אין אינטרס למעלית, ובהתאם - הם לא משתתפים בעלויות. מנגד, אם יקח 5-7-10 שנים לפרויקט, אין מה לחכות לו בנשימה עצורה.

מישהו יודע כמה הסכמה נחוץ? והאם רק מהכניסה שלי (ג) או גם בעלי נכסים ב א ו-ב צריכים להסכים?