כמה אחוזי מימון לקחתם על הרכב שלכם?

[farkash7]

היה צפוי שהשרשור יהפוך למפלצת למרות שהשאלה עצמה די מטופשת בניסוח הצר שלה.

הלוואה כפי שאמרו היא מוצר מדף וכל אחד צריך להחליט אם בא לו לקנות בדיוק כמו מילקי. כפי שאמרתי קודם גם מארק צוקרברג לקח משכנתא על הבית שלו.

 

עכשיו שני הסנט שלי. הרוב הגדול של האנשים לא יצליחו להתעשר מהתנהלות כלכלית לפי הספר כפי שתוארה פה. למה? כי הם מרוויחים מספיק בדיוק כדי לשלם על הדלק והמטרנה, ואחרי הרבה מאמץ גם קונים דירה ביחס של 30-70 עם הבנק ומשכנתא עד הפנסיה. ככה המערכת בנויה (קרדיט לקארל מרקס).

 

כמו בקזינו גם בחיים לפעמים צריך להמר. מי שלא יהמר ימשיך לקנות מטרנה אלה אם הוא טאלנט בהייטק.

מי שמהמר יפסיד קצת או ירוויח יותר- ירוויח הרבה (הימור מושכל).

 

להמר יכול להיות להשאיר את הקרן שתעבוד ולקחת הלוואה.

להמר יכול להיות לקנות טרנטה ולעשות משהו אחר עם הכסף.

לשים 150 אלף שקל במזומן על רכב שעולה 150? אישית אני חושב שזה מטופש, אבל יש כאלה שחושבים אחרת.

 

- הכותב מתנייד על פג׳ו 205 שנקנתה ללא הלוואה למרות תנאים נפלאים שהוצעו בבנק.

[sperial]

אתה יודע שבקזינו בסופו של דבר הבית מרוויח והמהמרים מפסידים.

[farkash7]

קזינו הוא אולי דימוי לא טוב.

 

בכל מקרה כולנו מהמרים. פנסיה, קרנות. רוב הזמן זה לא בשליטתנו (אולי טוב שכך).

לפעמים אדם יכול להחליט אם שווה לו להמר או לא. מי שמהמר נכון לרוב מרוויח (בניגוד לקזינו). לא כולם מהמרים נכון זו בעיה אחרת. לא לכולם יש סבלנות זו עוד בעיה. הכסף לא אשם הוא עושה מה שאומרים לו לעשות ואפילו לא מבקש על זה שכר.

 

מי שלא מהמר לא התעשר בחיים. זה לא בהכרח רע, אבל זה גם אומר שלא צריך לשפוט אנשים שהימרו והפסידו ולהגיד אמרתי לכם.

 

גם מי שהתחיל סטארטאפ ומכר אותו במיליונים הימר. הייתה לו עבודה יציבה בחברה גדולה והוא עזב הכל בשביל ג׳וק בראש. הוא הפסיד כסף כל חודש בגלל ג׳וק בראש, הרבה יותר כסף מריבית על הלוואה לרכב.

הסטטיסטיקה אומרת שהוא יפסיד בסוף ״הבית תמיד מנצח״, אבל הוא הולך כנגד כל הסיכויים.

 

הימורים הביאו לפריצות דרך זו המציאות. איך גילו את אמריקה? הימור, ״יש שם יבשת בוא נשוט״ (אני חושב שהם בכלל ניסו להגיע להודו בכל מקרה הם הימרו).

עריכה אחרונה ב-7 למאי, 2019 על ידי farkash7

[or tesler]

בהנחה שהמספרים האלה נכונים - ואין לי מושג אם הם ריאליים - כמה תעלה אותה דירה כולל עלויות המשכנתא?

 

איזה אחוז מהזמן תעמוד ריקה ולא תכניס שכ"ד? כבר לא מדבר על שוכרים שלא משלמים את חובותיהם, או לא מפנים את הדירה בזמן.

 

מה יהיו עלויות אחזקת הדירה לבעליה?

 

אם אינך מכניס את ההוצאות האלה יש לך סיכוי טוב לגלות שהמינוף הזה ממש לא גורם לך להיות "עשיר".

 

1. את האמת זה לא מעניין כמה ריבית תעלה המשכנתה. כי השוכר משלם אותה.

אבל אם נחשב את זה סביב 100,000 שקל לתקופה של 15 שנה. אבל שוב , זה לא מעניין...

אני לקחתי סכום לא גבוה לפחות מ 10 שנים וסך הריבית פחות מ 50,000₪

 

2.איזה אחוז זמן תעמוד ריקה ? רק אלוהים יודע.

בממוצע של 6 שנים אחרונות. הבדל בין כניסה ליציאה . אני מדגיש אם בכלל זה חודש. בדר"כ רץ חלק.

 

3. עלויות אחזקה, בדר"כ ולא בהכרח באיזור ה 2000₪ בשנה. יש שנים של שקט. ויש שנים שיש נזילה מהגג וצריך לעשות איטום אז נפרדים מכמה אלפים. ( אז מה..?)

 

אף אחד לא הולך להיות עשיר מדירה אחת.

אבל שים לב לאותו פלוני אלמוני שיקח את המשכנתא היום, עוד 15 שנה יהיה עוד 2000₪ בחודש נקי שלא תלויים בעבודה ויוצרים לו הכנסה נוספת. שלא בנוייה רק על 2 מקורות פרנסה מעבודה.

 

אבל חכה בנדל"ן כל היופי זה מינוף, מה יקרה אם פלוני חכם ורכש 5 דירות.שעוד 15 שנה יכניסו לו 10,000₪

אז מתחיל המשחק להשתנות...

 

בסופו של דבר , ברור שבהשקעות ובטח בהשקעות נדל"ן לא הכל ורוד ויפה. יש בעיות. ולא מתעשרים כל כך מהר.

 

אבל זה פשוט מקור הכנסה, בנוסף למשכורות מעבודה. ואני ממליץ ! לכל אחד שיהיה לו.

[redroze]

@or tesler

1. סלח לי אבל שטויות במיץ. אני ואתה רוכשים אותו בית. אתה עם משכנתא ואני בלי. לשנינו יש שוכר זהה 30 שנה. האם שנינו הרווחנו אותו דבר על הבית? האם שנינו שלמנו על הבית אותו מחיר?

2. נהוג להוריד חודש שכירות בשנה.

3. נהוג להוריד חודש שכירות בשנה.

 

עכשיו תחזור על המתמטיקה עם ההנחות האלה ואז נראה איזה תשואה תצא לך.

 

 

סבא ספיראל, התעלמת באלגנטיות מהשאלה שלי.

עריכה אחרונה ב-7 למאי, 2019 על ידי redroze

[or tesler]

1. סלח לי אבל שטויות במיץ. אני ואתה רוכשים אותו בית. אתה עם משכנתא ואני בלי. לשנינו יש שוכר זהה 30 שנה. האם שנינו הרווחנו אותו דבר על הבית? האם שנינו שלמנו על הבית אותו מחיר?

2. נהוג להוריד חודש שכירות בשנה.

3. נהוג להוריד חודש שכירות בשנה.

 

עכשיו תחזור על המתמטיקה עם ההנחות האלה ואז נראה איזה תשואה תצא לך.

 

 

סבא ספיראל, התעלמת באלגנטיות מהשאלה שלי.

 

ברור שלך נשאר כסף " נקי " ללא משכנתה ואתה רואה ישר רווח.

אצלי השכירות הולכת לכיסוי משכנתא.

 

 

אבל, " אני " כביכול באתי עם 200,000 ₪ מזומן ואחרי 15 שנה שלא הוצאתי כסף על משכנתא יצאתי עם 600,000₪

 

ואני מבין גם את עקרון המינוף בנדל"ן , אם נניח לצורך הדוגמה, אותה דירה עולה 600,000 ₪ ויש לי את כל הסכום במזומן.

אני יקנה 2 דירות עם 300,000 ועוד 300,000+ 2 משכנתאות.

 

אלא אם כן מדובר באדם בגילאי 50, 60 פלוס ועוד 15 שנה , הוא בקושי יספיק להנות מהכספים והוא צריך ברגע זה את ההכנסה הנוספת. אז לא כדי מינוף.

 

באמת נראה לך שמעניין אותי כמה ריבית שילמתי ? השוכר שילם לא אני.

 

נהוג להוריד, יופי...

בסוף שנה עושים חישובים.

 

שוב פעם צריך תיק השקעות מגוון.

לא את כל הכסף על נדלן.

קצת שוק ההון, קצת נדל"ן, ועוד כל מיני " קצתים " לפיזור התיק.

[redroze]

לא באמת קנית את הדירה ב-600 אלא שלמת עליה 700 (בהנחה וכפי שרשמת הריבית היא באמת 100 אלף ש"ח). וחישובי התשואה צריכים להיות מסכום של 700, לא 600 ולא 200.

אני באמת קניתי אותה ב-600.

אופציה נוספת היא לקזז כל חודש את עלות הריבית מההכנסות.

יש לך בפועל הכנסה ממוצעת של 1667 ש"ח בחודש על דירה שעלתה 700 אלף ש"ח. זו תשואה של 2.4% שנתי. רחוק שנות אור מה-5% שציינת בתחילת הדרך.

 

אני מסכים עם מה שאתה רושם לגבי פיזור.

[LH79]

נשמע לי הרבה יותר פשוט לשים את הכסף על קרן מחקה של s&p 500

 

Sent from my POCOPHONE F1 using Tapatalk

[avargel]

לא באמת קנית את הדירה ב-600 אלא שלמת עליה 700 (בהנחה וכפי שרשמת הריבית היא באמת 100 אלף ש"ח). וחישובי התשואה צריכים להיות מסכום של 700, לא 600 ולא 200.

אני באמת קניתי אותה ב-600.

אופציה נוספת היא לקזז כל חודש את עלות הריבית מההכנסות.

יש לך בפועל הכנסה ממוצעת של 1667 ש"ח בחודש על דירה שעלתה 700 אלף ש"ח. זו תשואה של 2.4% שנתי. רחוק שנות אור מה-5% שציינת בתחילת הדרך.

 

אני מסכים עם מה שאתה רושם לגבי פיזור.

 

 

לו יהי שיש לי 600 אש''ח, ברור שאמנף אותם לרכוש 3 דירות עם הון של 200 כ''א מאשר רק דירה אחת

 

* ברור שהמספרים לא ריאליים. רק נתפס על מה שזרקו כאן קודם.

 

 

מה שאתה עושה זה לא סוחר בנדל''ן, אלא סוחר בכסף - קונה מהבנק בזול ומוכר לשוכר ביקר.

 

 

איך שלא תהפוך את זה, אם כבר לצאת ממירוץ העכברים - זה רק ע''י מינוף.

 

 

עכשיו יבוא ספריאל ויפחיד וכו'. אז אני מסייג: הכל בזהירות הנדרשת, ובחינת התזרים, וגיבוי, ועומק כלכלי למקרים של קטסטרופות, ובלה בלה בלה.

[avargel]

לא באמת קנית את הדירה ב-600 אלא שלמת עליה 700 (בהנחה וכפי שרשמת הריבית היא באמת 100 אלף ש"ח). וחישובי התשואה צריכים להיות מסכום של 700, לא 600 ולא 200.

אני באמת קניתי אותה ב-600.

אופציה נוספת היא לקזז כל חודש את עלות הריבית מההכנסות.

יש לך בפועל הכנסה ממוצעת של 1667 ש"ח בחודש על דירה שעלתה 700 אלף ש"ח. זו תשואה של 2.4% שנתי. רחוק שנות אור מה-5% שציינת בתחילת הדרך.

 

אני מסכים עם מה שאתה רושם לגבי פיזור.

 

אתה "בזבזת" מההון שלך על הדירה עוד 400K. מה יכלת לעשות איתם לולי תקעת אותם בתוך קרמיקות וטיח?

 

אני לא מדבר על להוציא אותם על טוסון כמובן.

[BarryG]

כל גאוני המינוף פה שוכחים שהתשואה של דירות למגורים בישראל קרובה מאוד לריבית על המשכנתא, כך שהמינוף לא מגדיל את תשואת ההון העצמי.

[sperial]

1. את האמת זה לא מעניין כמה ריבית תעלה המשכנתה. כי השוכר משלם אותה.

לא נכון. אתה משלם אותה. כמו גם את המיסים בחודש שנכס פנוי, ואת הגג הדולף והדוד שהתפוצץ

אם יש הכנסות מהשוכר הן מתקזזות.

@or tesler

 

סבא ספיראל, התעלמת באלגנטיות מהשאלה שלי.

אולי תחזור עליה, כי חזרתי כמה דפים לאחור ולא מצאתי אותה. ובפורום הזה אין תיוגים.

[avargel]

כל גאוני המינוף פה שוכחים שהתשואה של דירות למגורים בישראל קרובה מאוד לריבית על המשכנתא, כך שהמינוף לא מגדיל את תשואת ההון העצמי.

 

 

אתה מחשב רק את השכירות ולא את עליית ערך הנכס

[sperial]

אם הוא עולה.

שוב, זה דומה לעניין הבורסה. יכול לעלות, יש גם תקופות שזה יורד. אבל בשרשור הזה הכל עולה. יום אחד הבלון יתפוצץ, בפק קטן או בום גדול. אבל זה יקרה.

[redroze]

נשמע לי הרבה יותר פשוט לשים את הכסף על קרן מחקה של s&p 500

 

Sent from my POCOPHONE F1 using Tapatalk

 

למה להסתכן? יש אג"ח לא צמוד של מדינות מכובדות מאוד שנותן את התשואה הזו.

 

 

 

מה שאתה עושה זה לא סוחר בנדל''ן, אלא סוחר בכסף - קונה מהבנק בזול ומוכר לשוכר ביקר.

 

פה אתה טועה, הבנק הוא זה שסוחר בכסף, לא אתה.

הטענה שלך הייתה נכונה אם השוכר היה משלם לך שכר דירה גבוה מהשכר דירה שלי כי אתה ממונף ואני לא. זה לא המצב במציאות אז מי שמשלם יותר על הכסף שלו הוא זה שממונף, לא זה ששוכר.

 

איך שלא תהפוך את זה, אם כבר לצאת ממירוץ העכברים - זה רק ע''י מינוף.

 

אני ממש בעד לצאת ממירוץ העכברים, רק שאני חושב שמינוף הוא כלי מאוד רציני שצריך להכיר אותו לעומק בכדי לדעת היכן, איך, כמה ולמה להשתמש בו בכלל.

 

עכשיו יבוא ספריאל ויפחיד וכו'. אז אני מסייג: הכל בזהירות הנדרשת, ובחינת התזרים, וגיבוי, ועומק כלכלי למקרים של קטסטרופות, ובלה בלה בלה.

 

אני, בניגוד לידידי הותיק, לא נכנס לפרטים האלה. אני יוצא מנקודת הנחה שכל מי שנכנס להשקעה/לחובות עשה את השיקולים/בדיקות שלו.

 

אתה "בזבזת" מההון שלך על הדירה עוד 400K. מה יכלת לעשות איתם לולי תקעת אותם בתוך קרמיקות וטיח?

 

אני לא מדבר על להוציא אותם על טוסון כמובן.

ואם יש לי השקעה בחברת הייטק שתתן לי תשואה על ההון של 700%?

בוא ננסה להישאר ממוקדים. בוחנים השקעה ספציפית ב-2 דרכים, עם ובלי מינוף.

אם לבחור אין הון נזיל של 600 אלף ש"ח ברור שאחת החלופות לא רלוונטית עבורו.