סערה בנדל"ן - מס על בעלי 3דירות ומעלה,שיגולגל כנראה לשוכרים

[SurfHigh]

כל עוד הריבית אפסית, המחירים יהיו גבוהים. אם הריבית תעלה יקרו שני דברים: אחד - יהיו השקעות סולידיות שעדיפות על השכרת דירה. שניים - המשכנתאות שהבנקים יסכימו לתת ירדו.

[bagira]

הפוך, הוכחת את הטענה שלי שיש גבול לדמי שכירות. אנשים יעברו לדירות מרוחקות מהמרכז ובעלי הדירות במרכז יתקשו מאוד למצוא את הטמבל שיסכים לשלם 5,000 ש"ח על דירת 2 חדרים מחולקת בראשון לציון.

 

אני מבטיח לך שעוד 2-3 שנים נגלה שכל נבואות הזעם על טרגדיה ועלייה דרסטית במחירי השכירות לא התגשמו.

 

 

ושוב, זאת בדיוק התשובה שהיית עונה לי לפני 10 שנים והמציאות מאז מוכיחה שדירות לא עומדות ריקות ללא שוכר, בסה"כ החתך הסוציואקונומי של השוכרים עולה.

 

אני אתן לך דוגמא נהדרת שאני מכיר באופן אישי, שכונת ביצרון בתל אביב שעברה הליך של עליית מחירים מפגרת שבעקבותה מי שלא יכל יותר לשכור, עזב את השכונה, במקומם, נכנסו זוגות עמידים תל אביבים ומשכונת פח אשפה היא נהפכה לפנינה, אבל על הדרך רוב התושבים המקוריים נעלמו מהשכונה (בין אם כי לא יכלו לשכור ובין אם פתאום ערך הנכס שלהם איפשר להם סוף כל סוף, אחרי הרבה שנים למכור ולשדרג לבתים חדישים, גדולים ויפים יותר.

 

לאן הם עברו? לשכונות צמודות שעליהן עוד לא עבר התהליך כמו יד אליהו ושכונת התקווה.

 

כשזה יקרה (וזו רק שאלה של זמן) בשכונות האלה, הם ימשיכו לנדוד.

[redroze]

ספיידרמן, לא מבין על מה הבכי?

זה לא שהמדינה חילטה לך את הדירה שירשת, היא רק מכריחה אותך לממש את הנכס ולמכור.

זה שאתה מוכר את הדירה שההורים שלך נלחמו להשיג לא אומר שאת הכסף אתה תורם למדינה.

תמכור את אחד הנכסים ותשקיע באפיק אחר.

תפתח עסק, אגרות חוב, בורסה וכו'.

או לחלופין תמכור 2 נכסים ותרכוש אחד יקר.

אם המדינה הייתה מחוקקת את החוק עבור דירה שנייה הייתי אומר לך וואלה אתה צודק אבל מכיוון שמדובר בדירה שלישית אז המדינה רק מגבילה את כמות/פיזור ההשקעה של בנדלן.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2016 על ידי redroze

[LotusElise]

הבעיה היא לא אלה שמחזיקים שלוש דירות במיליון ש"ח כל אחת או דירה אחת בתל אביב ב 3 מיליון.

הבעיה היא עם כאלה:

משכיר 30 דירות - ומקבל ביטוח לאומי

וכאלה

השכירו 120 דירות בת"א ורצו לשלם מס מופחת

 

פנסיונרים שלקחו את החסכונות שלהם והשקיעו בנדל"ן עשו את זה כי אין להם אופציה אחרת מה לעשות עם הכסף.

מה שכן נדל"ן הפך לביזנס, מי שלא רוצה להיכנס לביזנס הזה שלא ינסה לקנות דירה.

יש "מחסור" בדירות בגלל אלה שמחזיקים 120 דירות או צרפתים שמחזיקים בארץ דירות בשביל שיהיה להם איפה להיות ביולי אוגוסט.

 

הייתי לפני חודש בדירה מדהימה בניו ג'רסי עם נוף למנהטן, הדירה שווה 200,000 $

 

בארץ בגלל שדירות זה עסק המחירים הם לפי כמה אפשר להרוויח מהדירה ולא כמה שווה לגור שם.

[ישה]

המדינה היום רוצה לעודד דיור להשכרה מצד אחד

 

מצד שני רוצה לאלץ אנשים למכור את הדירות שרכשו / ירשו מצד שני.

 

זה שיש לו 120 דירות לא גנב אותם

 

הייתה בסה"כ מחלוקת לגבי סיווג ההכנסות, ובית המשפט קבע שיש לסווג זאת בצורה א' במקום בצורה ב'.

 

ויכוח לגיטימי , שבהרבה מקרים נקרא בית המשפט להכריע בהם.

[ChemGuy85]

ושוב, זאת בדיוק התשובה שהיית עונה לי לפני 10 שנים והמציאות מאז מוכיחה שדירות לא עומדות ריקות ללא שוכר, בסה"כ החתך הסוציואקונומי של השוכרים עולה.

 

אני אתן לך דוגמא נהדרת שאני מכיר באופן אישי, שכונת ביצרון בתל אביב שעברה הליך של עליית מחירים מפגרת שבעקבותה מי שלא יכל יותר לשכור, עזב את השכונה, במקומם, נכנסו זוגות עמידים תל אביבים ומשכונת פח אשפה היא נהפכה לפנינה, אבל על הדרך רוב התושבים המקוריים נעלמו מהשכונה (בין אם כי לא יכלו לשכור ובין אם פתאום ערך הנכס שלהם איפשר להם סוף כל סוף, אחרי הרבה שנים למכור ולשדרג לבתים חדישים, גדולים ויפים יותר.

 

לאן הם עברו? לשכונות צמודות שעליהן עוד לא עבר התהליך כמו יד אליהו ושכונת התקווה.

 

כשזה יקרה (וזו רק שאלה של זמן) בשכונות האלה, הם ימשיכו לנדוד.

 

במקרה של ביצרון מדובר בעליית מחירים בעקבות תהליך של השבחה שעברה השכונה במשך עשרות שנים. בדיון אנחנו מדברים על עלייה במחירים מהיום למחר בעקבות המס החדש. רוב המוחלט של ציבור השוכרים לא יסכים לספוג וגם לא יהיה מסוגל לספוג עלייה דרסטית ומיידית במחיר השכירות.

[ישה]

נניח שעובר קול קורא בין כל משכירי הדירות להעלות את שכר הדירה בסכום המס.

 

סולידריות עם בעלי 3-ומעלה דירות. או ניצול המצב על ידי החמדנים האלה.

 

מה תעשה שוכר חמוד?

[redroze]

ולכן המהלך הזה של העלאת שכר הדירה לא ייצלח לבעלי הדירות, לפחות לרובם.

ישה, כפי שהסברתי בהודעה הקודמת מה שאתה רושם לא סותר את החלטות הממשלה.

הממשלה החליטה לקבוע מהי השקעה סבירה בנדלן ומהו ביזנס. לדעתך זה קורה אחרי רכישת הדירה החמישית לדוגמא אבל המדינה החליטה אחרת.

המטרה של המדינה להוציא את המשקיעים מהשוק למען הדורות הבאים.

בנוסף, היה דיבור על כך שמתכוונים למסות גם את "דירות הרפאים" כדי לשחרר עוד דירות לשוק.

לאותו בחור עם 120 דירות המס החדש כנראה לא יהיה יותר ממכה קלה בכנף או שהוא פשוט יצטרך לעדכן את דוחות האקסל שלו לגבי מועד החזר ההשקעה. אני לא מאמין שזה יגרום לו לצאת מהשוק. עבור אנשים כמו ספיידרמן זו תהיה מכה קשה וירחיק אותם מהשוק.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2016 על ידי redroze

[bagira]

במקרה של ביצרון מדובר בעליית מחירים בעקבות תהליך של השבחה שעברה השכונה במשך עשרות שנים. בדיון אנחנו מדברים על עלייה במחירים מהיום למחר בעקבות המס החדש. רוב המוחלט של ציבור השוכרים לא יסכים לספוג וגם לא יהיה מסוגל לספוג עלייה דרסטית ומיידית במחיר השכירות.

1. לא עשרות שנים ואפילו לא קרוב. הברה הרבה פחות.

2. ברור שרוב השוכרים לא מסכימים, הוא שאמרתי. אבל חוסר ההסכמה לא מועיל להם כלום, בסיום החוזה הקרוב הם נזרקים לכלבים ומוחלפים באוכלוסיה חזקה ועשירה יותר.

3. תבדוק מה קורה במצפה רמון ותבין איך נעשה שם חילופיצאוכלוסיה אגרסיביים כתוצאה מעליית מחירי נדלן.

אמנם איזו (אעלק) "חוקרת" הזויה החליטה שזו מלחמת אשכנזים במזרחים, אבל האמת רחוקה מכך.

[davemustaine87]

כבר עכשיו בעלי הדירות יכולים לסכם בניהם לעלות את שכר הדירה פי 3 בלי קשר למה שקורה, מה שוכר חמוד כמוני יעשה כבר עכשיו?

[bagira]

עובדה שהם לא עושים, מה שדי מקעקע את היפוטזת ה"בעלי נכסים החזירים המגעילים".

[ChemGuy85]

1. לא עשרות שנים ואפילו לא קרוב. הברה הרבה פחות.

2. ברור שרוב השוכרים לא מסכימים, הוא שאמרתי. אבל חוסר ההסכמה לא מועיל להם כלום, בסיום החוזה הקרוב הם נזרקים לכלבים ומוחלפים באוכלוסיה חזקה ועשירה יותר.

3. תבדוק מה קורה במצפה רמון ותבין איך נעשה שם חילופיצאוכלוסיה אגרסיביים כתוצאה מעליית מחירי נדלן.

 

Sent from my LG-D855 using Tapatalk

 

אתה לוקח מסקנה לגבי שכונה ספציפית בתל אביב ומשליך על כל שוק הנדל"ן. למה היום לא לוקחים 6,000 ש"ח לדירה 2 חדרים? לא יכולים. נקודה. קיים גרף שמראה באופן מובהק שמחיר השכירות עולה בשיעור הרבה יותר מתון ממחיר הדירה כי שכירות משלמים במזומן ודירה קונים במימון.

 

יש מספר מוגבל של צעירים מבוססים. חלק יסכימו לשלם את התעריף החדש בשביל להמשיך לגור באותה דירה, חלק יתרחקו מהמרכז וחלק יחזרו לגור אצל ההורים. מנגד מספר הדירות להשכרה ישאר זהה וזה אומר שחלק מהדירות ישארו פנויות. הבעלים של הדירות או יספוג את המס אפילו באופן חלקי או ימכור את הדירה.

 

אני באמת לא מבין את המטרה, משתי סיבות עיקריות:

1. נניח שהמס הזה יעבור ונניח אפילו שאף אחד לא "ירמה" - לא דירות על שם בני משפחה, לא העלמת מס ולא שום דרך אחרת שאפילו עוד לא חשבנו עליה. מה יקרה? חלק מהמשכירים ימשיכו כרגיל וישלמו את המס. גם אלה שלא ישיתו אותו בכלל על השוכרים בהתחלה, כן יהיו מעוניינים להעלות את שרק הדירה לאט לאט, פשוט כי יש להם יותר הוצאות. משכירים אחרים יחליטו למכור את הדירות, שזה בעצם מה שכחלון רוצה. אם נניח שהרבה דירות יצאו לשוק אז בהחלט ייתכן שזה יוריד את המחירים של הדירות למכירה. אבל מה יקרה עם מחירי הדירות להשכרה? פתאום יש היצע הרבה יותר נמוך - מחירי הדירות להשכרה יעלו. מה גם שבעקבות המצב החדש אותם משכירים שלא מכרו את הדירות יכולים גם הם להעלות מחיר. אז באידיאל, הורדנו את מחירי הדירות למכירה והעלינו את מחירי הדירות להשכרה. כל המס הזה ייצור "שיווי משקל" חדש בשוק, שבו התשואה מדירה תהיה גבוהה יותר (באחוזים ממחירה), מה שעלול לדחוף שוב אנשים לקנות דירות, מה שימתן את ה"שיווי משקל" הזה, ובסוף כל השינוי הוא מינורי (באחוזי תשואה) ומשמעותי במחירי השכירות. אז שוב דפקנו את דפני ליף המסכנה.

2. בנוסף לאפקט מספר 1, אני חושב שהמס הזה הוא סקנדל, מכיוון שבמקביל המדינה מעודדת טייקונים לבנות דירות להשכרה (דרך פרוייקט "דירה להשכיר", לדוגמה). אז המדינה מסבסדת טייקונים כדי שיבנו דירות להשכרה ובאותו זמן מענישה אנשים שעבדו כל החיים וקנו 3-4 דירות בתור פנסיה. על הדרך הם מספקים בדיוק את אותו "שירות" לשוק שהטייקונים מסובסדים עכשיו די לספק. ממש חברתי כחלון, כל הכבוד.

 

אם מחיר הדירות ירד ויותר צעירים ירכשו דירות הביקוש לדירות להשכרה יצנח. אם מחיר הדירות לא ירד ומצד שני מחיר השכירות יזנק בגלל המס החדש וצמצמום דרסטית של מספר דירות להשכרה תהיה טרגדיה אמיתית.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2016 על ידי ChemGuy85

[Taimors]

קטונתי מלהבין אבל יש לי שאלה, מה עם חוק שכירות הוגנת ?

 

תמיד עניין אותי למה חוק שמגביל את מחירי השכירות זה לא החוק הראשון שהוא ינסה להעביר וימשיך משם.

(החוק שכזה קיים בחלק ממדינות ארה״ב, גרמניה, הולנד וכו׳..)

[shugiflex]

כשמגבילים את שכר הדירה בדרך כלל נוצר שוק שחור בו בעלי הדירות דורשים תשלום נוסף מתחת לשולחן. כמו כן, במקרה בו השוק ״משיג״ את מחיר המקסימום בעלי הדירות יפסיקו לתחזק אותן.

[bagira]

אתה לוקח מסקנה לגבי שכונה ספציפית בתל אביב ומשליך על כל שוק הנדל"ן. למה היום לא לוקחים 6,000 ש"ח לדירה 2 חדרים? לא יכולים. נקודה. קיים גרף שמראה באופן מובהק שמחיר השכירות עולה בשיעור הרבה יותר מתון ממחיר הדירה כי שכירות משלמים במזומן ודירה קונים במימון.

 

יש מספר מוגבל של צעירים מבוססים. חלק יסכימו לשלם את התעריף החדש בשביל להמשיך לגור באותה דירה, חלק יתרחקו מהמרכז וחלק יחזרו לגור אצל ההורים. מנגד מספר הדירות להשכרה ישאר זהה וזה אומר שחלק מהדירות ישארו פנויות. הבעלים של הדירות או יספוג את המס אפילו באופן חלקי או ימכור את הדירה..

 

אתה מנהל ויכוח עקר, המציאות ולא תאוריות, מוכיחות שאתה טועה.

 

רוצה להראות לי דירות ריקות בתל אביב כי הדירה יקרה מידי כי המחירים עלו ב 72% בכמה שנים?

 

וכל זה נכון למועד כתיבת הכתבה ב 2014, מאז הם רק נסקו עוד ועוד.

דירה להפקיר: מחירי השכירות בישראל זינקו בכ-60% בעשור האחרון

הקושי לממן רכישת דירה גרם לביקוש אדיר להשכרה. מ-2004 עלה המחיר הממוצע מ-2,295 ל-3,680 שקל בחודש. בת"א זינקו המחירים ב-72% בשש שנים. אודי ורומי, הורים לשלושה: "בכל פעם שמחדשים חוזה המחיר עולה"

 

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4606589,00.html