אז מה זאת אומרת בדיוק העלאת שכר המינימום והאם יש השלכות?

[liav12]

האמת שאני עם משכורת יפה ועדיין לא מצליח לחסוך יותר מ 2000-3000 בחודש. אז דירה אני בטוח שלא אקנה ב 20 שנים הקרובות גם אם אכפיל את החסכון \=

[m3x7r3m3]

איפה ראית דירות במיליון שקל בשנה האחרונה? ואני לא כולל שכונות שלא תאפשר בהן לילד שלך לצאת אחרי שש בערב, כן?.

וזה כבר תקף למעגל רחב הרבה יותר. לא ביבנה ולא באשדוד לא תקנה במחיר הזה דירת ארבע חדרים סבירה (אני אפילו לא מדבר על טובה). וכמובן שדירות שלושה חדרים כמעט ואין (שלא נדבר על ההוצאות הגדולות שיתלוו לשידרוג דירה לאחר מס' שנים מועט עם התרחבות המשפחה).

אני אקח את רחובות כדוגמה כי כאן אני גר כרגע. יש לי שני זוגות חברים שהיו שמחים לקנות דירת ארבע חדרים ברחובות ב-1.2 מש"ח, אבל גם את זה כבר אין.

באחת הכתבות בynet ציינו שמחירי הדירות ברחובות עלו בשנה האחרונה ב-7%. כלומר מחיר דירה שעלתה 1.2 מש"ח לפני שנה, עלה ב-84 אש"ח. במילים אחרות, אם זוג צעיר חסך כל חודש 7 אלף ש"ח (סכום לא קטן בכלל), הם לא התקדמו בכלום לעבר רכישת הדירה - פשוט דרכו במקום.

 

לקחתי מחיר שנזרק באופן דיי קבוע והשתמשתי בו, לא המצאתי שום דבר.

 

דירות בסכומים כאלה יש באשקלון, אשדוד, יבנה, חדרה, עפולה, באר שבע ועוד. נכון שלא מדובר על דירות חדשות עם מעלית, שירותים כפולים וחדר ארונות אבל דירות 3-4 חדרים בשכונות סבירות פלוס בבנינים ישנים.

 

עבודה בפריפריה לא חסר במיוחד במקצועות צוארון כחול. אין בעייה להוציא את ה 6-7 בעבודות האלה ואז אתה חי בסדר גמור.

 

צריך להבין שבדיוק כמו שלא כל אנגלי יכול לגור בלונדון ולא כל אמריקאי יכול לגור במאליבו כך גם לא כל ישראלי צריך לגור במטרופולין תל אביב.

 

לא צריך חדשות אבל צריך משהו סביר, לא שיכונים משנות ה-60/70.

ובכל מקרה כשמדברים על שוק הדיור אתה לא יכול לשלוט בשוק היד השנייה, אנשים ימכרו כשהם רוצים, אז להגיד "תקנו יד שנייה" זה לעצום את העיניים ולסגור את האוזניים ולהגיד "לה לה לה לה".

אלה שמוכרים את הדירות יד שנייה צריכים לעבור לאנשהו גם כן לא?

 

ואמנם לא כל אנגלי יכול לגור בלונדון, אבל הוא בהחלט יכול לגור ב-Greater London שזה המקבילה לגוש דן (רק גדולה בהרבה), שם חיים לפי ההערכות בערך 9 מיליון איש.

והאמריקאי לא חייב לגור במאליבו אלא יכול לגור במחוז לוס אנג'לס שם חיים מעל 10 מיליון איש.

ההשוואה שלך לא נכונה מהסיבה הפשוטה שהמקבילות למטרופולין תל אביב הם "לונדון הגדולה" ומחוז לוס אנג'לס, כשהמקבילות לתל אביב עצמה הם לונדון ומאליבו.

 

לגבי הדירות בפריפריה הרחוקה, אתה באמת מצפה שאנשים יוציאו מיליון שקל על דירה ישנה, 3-4 חדרים, ועוד במרחק של 50-60 ק"מ ממרכז התעסוקה המרכזי?

כשאותן דירות לפני 10 שנים עלו בערך חצי או שליש מזה?

 

בסופה של הבועה הזאת עם כל ההלוואות המנופחות (כי מה לעשות שדירה ישנה בשכונה ישנה בעיר פריפריה מרוחקת לא שווה מיליון שקל) אולי איזה בנק כלשהו יקרוס, כי זוג מסוים לקח 750 אלף שקל משכנתא (על דירה של 1 מיליון) והדירה הזאת פתאום שווה שווי אמיתי של אולי אולי חצי מיליון שקל.

איפה ישה שיאמר לנו תוך כמה שנים נשאר לזוג "רק" חצי מיליון שקל חוב מהקרן?

תחבר את זה זוג ועוד זוג ועוד זוג כזה, ועוד 30 אלף זוגות כאלה, ופתאום לבנק חסר איזה 7.5 מיליארד שקל שאין לו מאיפה לממש אותם

 

אתה נובח על העץ הלא נכון. והחתול בכלל בפנטהואז שלו. עם אטמי אזניים.

לא צריך להכריח את היזמים לבנות דירות קטנות. ותתפלא, זה דווקא רווחי להם.

מי שמונע את בניית הדירות הקטנות (ויכול גם להציף את השוק בכאלה אם רק ירצה) הן ועדות התו"ב.

הרוב המוחלט של התבעו"ת מתוכננות ליח"ד בשטח של לא פחות מ-120 מ"ר. (ע"י התקנת המ"ר מול מס' יח"ד לגודל מגרש).

אז כן, אתה יכול לבקש הגדלת צפיפות במסגרת תקנות שבס. רק תשלם בבקשה היטלים ומיסי השבחה נוספים בסכום של (בערך, תלוי במיקום) כ-200 אש"ח ליח"ד נוספת.

למה שהיזם ירצה לממן זאת? ואם ירצה לגלגל זאת על הקונה, הוא מעביר לו מחיר של עוד חדר, שהוא לא יקבל. והופ, הנה זה נהיה לא משתלם.

כך בעצם חוסמים (בקריצת עין, שהרי, בכ"ז מותר,ואז אפשר להאשים את היזמים, הטייקונים השנואים) בניה של דירות קטנות.

 

הסיבה שהוועדות (בהנחיית ראשי הערים) חוסמות, היא שהתפיסה הרווחת היא, שדירות קטנות מושכות אוכלסיה מחתך סוציו-אקונומי נמוך, מה שמוריד את ה"רמה" בעיר.

היוצאים מן הכלל הם דווקא מגדלי היוקרה.

שם (למשל במתחם "פארק צמרת" בת"א) בונים דירות של 2-3 חדרים. הבעיה היא שהמחיר למ"ר הוא בערך פי 2 מברחבי העיר, ואלו שקונים שם, דווקא קונים יותר מדירה אחת ומאחדים אותן...

 

אז מה שאתה אומר גרוע יותר, שפקידים בוועדות עירוניות ואולי אזוריות ואולי ארציות מונעים בניית דירות חדשות, משמע שהבעיה היא לא בכלל ב"תיקון השוק" אלא ברגולציה לפי ראות עיניהם של אותם פקידים.

 

מה שהופך את הפתרון שלי של שינוי מכרזים ליעיל אפילו יותר, עם התנאי הזה אין לוועדות תו"ב בכלל סיכוי לאשר פרויקט ללא דירות קטנות.

 

התפיסה אגב טיפשית, אני ואשתי לא צריכים יותר מ-3 חדרים כרגע, ואנחנו ההפך מאוכלוסיה חלשה, אנחנו בעשירון התשיעי, איש היי טק וקצינה בקבע (במקצוע היי טקי - תכנות).

[Night Driver]

וואו, 50 קילומטר מהאיזור הכי יקר בארץ. מה המרחקים במטרופולין לונדון ובמטרופולין לוס אנג'לס?

 

אתה החלטת שבפריפריה הרחוקה דירות משנות השבעים עולות מלון שקל. אני מדבר על דירות חדשות יותר בהרבה פחות (דירת 4 חדרים חדשה באיזורים הכי מבוקשים באשקלון עולה מליון שקל). כשאתה נמצא בעשירון הרביעי ומטה אתה לא קונה את הדירות הכי יקרות בשוק.

 

לגבי הבנקים הסר דאגה מליבך. נוטלי המשכנתאות נשארים ערבים לחוב עד תומו. אם הנכס לא יכסה אז יעקלו להם את הנשמה עד לכיסוי החוב (ואז הם לא יגורו בדירה של מליון שקל של היום אלא בשכירות בדירה של 300K של היום כי זה מה שכונס הנכסים שימונה להם יאשר להם).

[m3x7r3m3]

מי מדבר על עשירון רביעי? נתתי דוגמא של עשירון 7-8 למעלה!

ובוודאי ש-Greater London גדולה יותר, רבאק היא מאכלסת יותר מאוכלוסיית כלל ישראל, כנ"ל מחוז LA, מה הנקודה שלך? שאשקלון הלכה למעשה זה גוש דן?

 

אתה רוצה לבדוק באיזה מרחק מלונדון העיר יכולים לקנות תושבי אנגליה הנמצאים בעשירון מקביל? מבטיח לך שזה לא 50 ק"מ.

 

ובנוגע לבנקים הם לא יכולים לקחת מה שאין לך, לקחו את הדירה עם חוב 750K, שווה הדירה 500K ברגע הקריסה, נותר 250K חוב, לקחו מכשירי חשמל מהבית וכו' וכו', מכרו ברבע מחיר נשאר עוד לפחות 200K חוב, מאיפה יבוא הכסף הזה?

זה יפה לכתוב "נשארים ערבים לחוב", על הנייר יש עוד חוב 200K שקל, בפועל מאיפה הכסף הזה יגיע?

הבנק עכשיו צריך לממש נכסים, לא בעוד 15 שנה, לא לפרוס חוב ל-10 שנים, עכשיו ומייד כי אין מאיפה לשלם משכורות.

 

ודיברו על דירות במיליון שקל, אתה הצעת את אשקלון, משמע לא אני החלטתי שהדירה עולה מיליון שקל, אתה החלטת את זה

[Big_White]

אם הוא מרויח כל כך הרבה וממילא אתה זה שעושה את העבודה אז למה אתה לא לוקח את חמשת העובדים האחרים, לוקחים הלוואה קטנה מהבנק ומתחילים להרויח מליונים?

 

אני לא רוצה ליהיות אצמעי ולא רוצה לפתוח שום עסק.

[Night Driver]

מי מדבר על עשירון רביעי? נתתי דוגמא של עשירון 7-8 למעלה!

ובוודאי ש-Greater London גדולה יותר, רבאק היא מאכלסת יותר מאוכלוסיית כלל ישראל, כנ"ל מחוז LA, מה הנקודה שלך? שאשקלון הלכה למעשה זה גוש דן?

 

אתה רוצה לבדוק באיזה מרחק מלונדון העיר יכולים לקנות תושבי אנגליה הנמצאים בעשירון מקביל? מבטיח לך שזה לא 50 ק"מ.

 

ובנוגע לבנקים הם לא יכולים לקחת מה שאין לך, לקחו את הדירה עם חוב 750K, שווה הדירה 500K ברגע הקריסה, נותר 250K חוב, לקחו מכשירי חשמל מהבית וכו' וכו', מכרו ברבע מחיר נשאר עוד לפחות 200K חוב, מאיפה יבוא הכסף הזה?

זה יפה לכתוב "נשארים ערבים לחוב", על הנייר יש עוד חוב 200K שקל, בפועל מאיפה הכסף הזה יגיע?

הבנק עכשיו צריך לממש נכסים, לא בעוד 15 שנה, לא לפרוס חוב ל-10 שנים, עכשיו ומייד כי אין מאיפה לשלם משכורות.

 

ודיברו על דירות במיליון שקל, אתה הצעת את אשקלון, משמע לא אני החלטתי שהדירה עולה מיליון שקל, אתה החלטת את זה

 

הנקודה שלי היא שאם אין לך את היכולת אז צריך להתפשר. לגור 45 קילומטר ממקום העבודה זה לא דבר יוצא דופן בעולם הנאור. אם אתה יוצא מפתח תקוה או מאשקלון לצורך העיניין לתל אביב כל ההפרש בזמנים בבוקר הוא אולי 25 דקות.

 

לגבי הבנק כנראה שאין לך מושג מה זה תזרים מזומנים ואיך עסק עובד. אם אתה לא משלם הבנק רק מרויח מזה. הוא ממש לא תריך לממש לך את הנכס היום כדי לשלם משכורות כי ממילא התזרים שלו בנוי על זה שתשלם תשלום חודשי ולא את כל הסכום במזומן. במקום לשלם 3% ריבית אתה תעבור לשלם 10% ונכון שתשלם את אותו הסכום כל חודש אבל תשלם את זה כל חייך ובסוף גם יקחו את העיזבון. אתה לא עסק שמחר נעלם אלא אדם שממשיך לשלם וגם אם תמות אז יש את ביטוח החיים שחייבו אותך לעשות שישלם את יתרת החוב.

[m3x7r3m3]

1. להתפשר עד לאן? כי בקצב שכל 5-7-10 שנים מחירי דירות מכפילים את עצמם, בעוד עשור אתה תגיד למישהו "נכון שאתה עובד בהיי טק, אבל אתה צריך להתפשר ולגור בפחון".

אין לזה אח ורע בשום מקום בעולם.

מדובר על זה שהמדינה במודע מכריחה אותך להתפשר בלי שום סיבה טובה.

 

כבר דובר על זה פה, האמנות של הליכה על הסף, לחלוב אותך בתור אזרח אבל לא עד שתישבר אלא מ"מ אחד לפני.

 

2. בנוגע לבנק, זה שטויות כי לפי הטענה שלך בנקים לעולם לא אמורים לקרוס, אבל ריאליטי צ'ק, הם קרסו, בדיוק בגלל הסיבה הזו.

באיזושהי נקודה אחרי שהבנק מימש את הדירה ועוד נשאר עם דפיציט של 250K שום דבר לא יעזור כבר. ואם נניח מתישהו אתה מפוטר (שזה בד"כ קורה ביחד עם זה שהבנקים צריכים לממש את הנכס - ראה משבר סאבפריים) אז מה יעשה הבנק? אתה צובר חוב, אז במקום 250K אתה חייב 300K, זה מכניס איכשהו כסף לבנק? יש לו עוד עשרות אלפים כמוך שעל הנייר חייבים לו כ"א 50K נוספים, זה מאפשר לו לשלם משכורות? לשלם לספקים? לשלם ארנונה לעיריה? מים? חשמל?

והבנאדם עוד לא מת, אז מה יעזור לך הביטוח חיים שלו?

תוסיף לו גם 15% ריבית, זה כסף על הנייר, תפתח תיק בהוצל"פ זה לא שיש למפוטר מאיפה להביא כסף

[nitch]

לגבי הדוגמא שלך של אנגלי ואמריקאי. נכון לא כל אנגלי חייב לחיות בלונדון, אבל אנגלי שלא חי בלונדון, יכול די בקלות להגיע לעבודה בלונדון או לשם שינוי לצאת לבילוי ביום שישי \ שבת בלונדון, בלי להגדיל את ההוצאות של על ידי החזקת רכב

 

האנגלי הזה יסע שעה וחצי לכיוון כל בוקר ברכבת צפופה ומיושנת, וישלם שלושים אלף ש"ח בשנה. אם יש בת זוג היא תשלם סכום דומה. הבית בו הוא גר עדיין לא יהיה ממש זול. בשבת ראשון הוא יצטרך לנהוג כי הרכבת עוד יותר איטית.

[natco]

ובכל זאת הייתי מחליף את הדו משפחתי בחדרה באיזה קוטג' באנפילד או בארנט (לא חייב דווקא בגולדרס גרין ). וצועק לך "בלי חרטות" בעודי מתרחק עם המפתחות.

לפחות יש לכם תח"צ בסופ"ש. ורכבת תחתית עד העבודה.

בכלל, בלונדון היאוש נעשה יותר נוח.

מה לעשות- אוהב את "אלביון הנוכלת" (אגב צ"ל "הבוגדנית" בתרגום חופשי, אם אני לא טועה). אפילו שהייתי שם רק בתור מבקר ולא בתור דייר קבע (אם כי במצטבר כבר בטח מגיעה לי איזו שהיא הטבה של תושב ותיק ).

 

אגב- 400 פאונד לחודש ל"חופשי חודשי"? באמת יקר.

[Night Driver]

1. להתפשר עד לאן? כי בקצב שכל 5-7-10 שנים מחירי דירות מכפילים את עצמם, בעוד עשור אתה תגיד למישהו "נכון שאתה עובד בהיי טק, אבל אתה צריך להתפשר ולגור בפחון".

אין לזה אח ורע בשום מקום בעולם.

מדובר על זה שהמדינה במודע מכריחה אותך להתפשר בלי שום סיבה טובה.

 

כבר דובר על זה פה, האמנות של הליכה על הסף, לחלוב אותך בתור אזרח אבל לא עד שתישבר אלא מ"מ אחד לפני.

 

2. בנוגע לבנק, זה שטויות כי לפי הטענה שלך בנקים לעולם לא אמורים לקרוס, אבל ריאליטי צ'ק, הם קרסו, בדיוק בגלל הסיבה הזו.

באיזושהי נקודה אחרי שהבנק מימש את הדירה ועוד נשאר עם דפיציט של 250K שום דבר לא יעזור כבר. ואם נניח מתישהו אתה מפוטר (שזה בד"כ קורה ביחד עם זה שהבנקים צריכים לממש את הנכס - ראה משבר סאבפריים) אז מה יעשה הבנק? אתה צובר חוב, אז במקום 250K אתה חייב 300K, זה מכניס איכשהו כסף לבנק? יש לו עוד עשרות אלפים כמוך שעל הנייר חייבים לו כ"א 50K נוספים, זה מאפשר לו לשלם משכורות? לשלם לספקים? לשלם ארנונה לעיריה? מים? חשמל?

והבנאדם עוד לא מת, אז מה יעזור לך הביטוח חיים שלו?

תוסיף לו גם 15% ריבית, זה כסף על הנייר, תפתח תיק בהוצל"פ זה לא שיש למפוטר מאיפה להביא כסף

 

 

אתה תתפשר כמה שתצטרך והכמה שתצטרך הוא הנקודה שבה לא יהיו מספיק אנשים עם כסף כדי למלא את הדירות באיזורי הביקוש. בנקודה הזו המחירים יעצרו.

 

לגבי הבנקים, חבל שאתה מוציא את עצמך לא חכם במיוחד. המבנה הבנקאי בארץ שונה מהמבנה בארה"ב ששם קרסו בנקים במשבר האחרון. אצלנו הרגולציה הרבה יותר קפדנית ובנקים מחוייבים להפקיד בטחונות בבנק ישראל. אצלנו מעבר לזה שהבנק לא יכול לתת מימון של 90% ויותר כמו בארה"ב הלווה גם ערב אישית לכסף. שם הבנטחון למשכנתא הוא רק הנכס ואם השווי שלו יורד מתחת לגובה ההלוואה אתה פשוט יכול לנטוש אותו והנק בבעייה.

 

אתה גם לא מבין שהבנק לא צריך פרעון מלא של ההלוואה כדי לעמוד בתזרים שלו. הוא צריך במקרה הכי גרוע את התשלום החודשי ולא יותר מזה.

[Stone]

סלח לי נהג לילה, אבל מהתשובה שלך אני מתרשם שאתה הוא זה שלא מבין.

 

כולנו זוכרים את השבחים שקיבלה הכלכלה שלנו בתקופת הסאב פריים (מהסיבות שהזכרת), אבל זה לא אומר שלעולם חוסן. המגמה העולמית של ריביות נמוכות תשתנה בסופו של דבר. אצלינו הנגידה כבר אמרה שב2016 הריבית תעלה. אני דווקא קורא לא מעט אזהרות ותחזיות שהגיעו גם לפריים טיים (נשואים פלוס מינוס?) שמראות איך הציבור הישראלי משתעבד יותר ויותר להלוואות למטרות דיור ותעבורה. כשיש לך מליון איש (נגיד) שחיים סביב האפס, עלייה של אחוזים בריבית משנה את כל התמונה בשבילם. אז נכון, זה לא מצב שבו אנשים מוותרים על הבית כמו בארה"ב, וזה גם נכון שבישראל המחירים שבהם נמכרים נכסים מכונס (הודות להיצע נמוך) הם עדות לך שבנתיים השיטה עובדת, אבל אם אתה חושב שזה יכול להימשך לנצח, אתה טועה.

 

אגב, לא הבנתי את המשפט:

 

אתה גם לא מבין שהבנק לא צריך פרעון מלא של ההלוואה כדי לעמוד בתזרים שלו. הוא צריך במקרה הכי גרוע את התשלום החודשי ולא יותר מזה.

 

לא מבין על איזה עקרון כלכלי הוא מבוסס, ואיזה קשר יש לו למצב שבו אדם לא יכול לעמוד יותר בתשלומי המשכנתא. אין תשלום חודשי הבנאדם לא משלם.

[A_lex]

A_lex

בלי להיות קטנוני, חיפוש ביד 2, רחובות, מ 4 חדרים ומעלה, במחיר עד 1 מיליון ש"ח, הניב 22 תוצאות...

 

סיקרנת אותי, אז גם אני פתחתי והעפתי מבט. מרפרוף מהיר, מדובר בדירות בקומה אחרונה (4/4), ללא מעלית, בבניינים משנות ה-60, אומנם לא בשכונות מצוקה אבל כן שכונות חלשות (בהצלחה עם לגייס כסף לאיטום הגג, למשל), מרוחקות מהרכבת (יש לך מושג כמה זמן לוקחת נסיעה באוטובוס לרכבת מהצד השני של העיר?), ולך תדע אילו עיזים נוספות אי אפשר לראות דרך מודעה. וזה תמורת "רק" מיליון ש"ח, ברחובות (לא תל אביב, לא חולון, לא הרצליה, לא ראשון לציון... אתה רואה לאן אני חותר). ממש "לפנק, לפנק, לפנק - למה מגיע לי כל הטוב הזה?".

והמצב ביבנה ואשדוד לא שונה. אשקלון אכן זולה יותר, אבל עם מה שעוברים שם במבצעים האחרונים בעזה, באמת מפתיע אותך שאנשים לא רוצים לגור ולגדל שם ילדים?

 

אני שוכר דירה ברחובות, בבניין שחגג ארבעים לפני שנה אבל עם מעלית, בשכונה ישנה אך נחמדה, במרחק סביר מהרכבת. בדקתי עכשיו במדלן בכמה נמכרו דירות בבניין שלי: בפרואר 2013 - 1.11M ובמאי 2014 - 1.17M. אלו דירות שלושה חדרים שמסיבה כלשהי מופיעות כשלוש וחצי (בטח החשיבו מרפסת שאצלי אוחדה עם הסלון כחצי חדר).

אנחנו זוג צעיר שלפי רמת ההכנסה אמורים להיות בתחתית העשירון התשיעי. יש לנו חסכונות של כרבע מיליון. נניח שההורים שלי ושל אשתי יעזרו ונגיע לחצי מיליון (ולא לכל אחד ההורים יכולים לעזור). אז אני צריך לקחת משכנתא של 700K בשביל דירת שלושה חדרים בבניין בן 40. בשביל זה מצפים ממני לעבוד כל החיים? איך זה הגיוני בכלל?

 

לגבי זמני הנסיעה שאנשים ציינו פה... אשתי עובדת בתל-אביב ונוסעת בתחבורה ציבורית מרחובות. לוקח לה שעה ועשרה לכיוון, עם זה שאני מביא אותה לרכבת עם הרכב ולא כולל "הפתעות" של עובדי הרכבת! עד איפה אתם מציעים שנרחיק מהמרכז?

[m3x7r3m3]

אתה תתפשר כמה שתצטרך והכמה שתצטרך הוא הנקודה שבה לא יהיו מספיק אנשים עם כסף כדי למלא את הדירות באיזורי הביקוש. בנקודה הזו המחירים יעצרו.

 

זה היה עובד אם לא היו מתחתנים זוגות נוספים נניח.

אבל בגלל שגם ככה יש יותר ביקוש מהיצע, הורדת ההיצע האפשרי ע"י עליית מחירים פשוט יגרום לכך שלחודש חודשיים ייעצר המחיר, לאחר מכן ההיצע לא השתנה מהותית אבל הביקוש קפץ בהרבה, ואיתו גם המחיר.

 

לגבי הבנקים, חבל שאתה מוציא את עצמך לא חכם במיוחד. המבנה הבנקאי בארץ שונה מהמבנה בארה"ב ששם קרסו בנקים במשבר האחרון. אצלנו הרגולציה הרבה יותר קפדנית ובנקים מחוייבים להפקיד בטחונות בבנק ישראל. אצלנו מעבר לזה שהבנק לא יכול לתת מימון של 90% ויותר כמו בארה"ב הלווה גם ערב אישית לכסף. שם הבנטחון למשכנתא הוא רק הנכס ואם השווי שלו יורד מתחת לגובה ההלוואה אתה פשוט יכול לנטוש אותו והנק בבעייה.

 

עם כל הרגולציה זה לא עוזר לבנק במצב כמו שתיארתי.

את הערבונות הוא יכול לקבל מבנק ישראל כדי לשלם משכורות?!

החוב של בעל הדירה (לשעבר) הוא על הנייר, ברגע שאין לו כסף אתה יכול לפתוח לו 1000 תיקי הוצל"פ, אין לו רכוש, מה תעשה? ייקחו לכונס נכסים את המכנסיים שלו וימכרו ב-5 שקלים? זה לא מייצר כסף יש מאין.

 

השיטה טובה כל עוד היא עובדת, לא מעבר לזה.

 

אתה גם לא מבין שהבנק לא צריך פרעון מלא של ההלוואה כדי לעמוד בתזרים שלו. הוא צריך במקרה הכי גרוע את התשלום החודשי ולא יותר מזה.

 

לאורך חודש-חודשיים-חצי שנה אתה צודק, ובהנחה שאתה לא מדבר על עשרות אלפי חייבים שקורסים בו זמנית.

אבל לצערך זה לא ההתנהלות של משבר כלכלי, במשבר כלכלי זה לא פוגע ב-10 משפחות, אלא ב-10 אלף משפחות.

ואז פתאום לבנק יש בעיות תזרים מזומנים, כי על הנייר חייבים לו 250K כפול 10 אלף משפחות, בפועל יש לו 10 אלף תיקי הוצל"פ שיכולת ההחזר בכל אחד מהם נמוכה מהריבית על אותו תיק.

[Night Driver]

אתה מתעלם מהעובדה שמדובר באנשים נורמטיביים שאולי יסתבכו ולא בעסקים שיפשטו רגל ואז כל החוב אבוד.

 

בעולם שבו יש לך בטחונות בשווי 200% מהחוב (וזה המצב בשוק המשכנתאות) גם אם תהיה מפולת של 50% במחירי הנדלן עקב היצע גדול עדיין הבנק לא יפסיד ואפילו ירויח יותר (את כל הוצאות המכירה אתה משלם ולא הבנק והבנק מקבל את כספו בתוספת נתח שמן שנקרא "הוצאות גבייה"). את הבנק לא מעניין גם מה גובה החוב שרשום בספרים לצורך תזרים מזומנים אלא רק מה נכנס כל חודש. אם למשל 100 לווים לא משלמים מספיק לבנק לממש נכס אחד בחודש כדי שהתזרים לא ייפגע.

[ישה]

כרגיל כמו כל שרשור טוב תחילתו אינה מבשרת את המשכו

 

אתרום את השנקל שלי

 

ישראל ישראלי רוצה לרכוש דירה ראשונה

 

בנק ישראל קבע לא יותר מ 75% מימון כלומר להביא מהבית 25% או בוא נהיה יותר נחמדים לבנק 30% מהבית.

 

לא קבעו רק מאיזה בית .

 

הזוג חסך מה שחסך ואז באים להורים משנוררים מקה"ש משונררים מקרן הפנסיה או לא עלינו בוא נמשכן את הדירה של ההורים והנה יש 300K

 

300K ועוד 700K מהבנק והנה יש לנו את הסכום המאגי של 1000K

 

איפוא תקנו מה תקנו כל אחד לפי צרכיו.

 

באנו לבנק עברנו את כל התהליכים ולקחנו משכנתא

 

מה לקחנו

 

תמהיל העדר

 

שליש בפריים ל 25 שנה במינוס 0.9 כלומר 0.85% ריבית

שני שליש קל"צ ל 25 שנה ריבית כ3.5%

 

החזר 3200 ש"ח

לזה יש להוסיף ביטוח חיים לזוג המאושר וביטוח נכס עוד כ 200 ש"ח

 

משהו כמו שכ"ד ממוצע

 

יעלה הפריים בעוד 5% יעלה ההחזר בעוד 500 ש"ח.

 

זאת המסגרת

 

עכשיו הההחזר החודשי של ה 3200 ש"ח מורכב בתשלום הראשון מ כ 1500 ש"ח ריבית והחזר קרן של 1700 ש"ח

 

בעוד 5 שנים חלק הריבית יהיה כ 1300 ש"ח וחלק הקרן כ 1900 ש"ח

 

יתרת הקרן תהיה כ 600K.

 

לבנק שתי דרכים להתגונן במקרה של אי פרעון

 

האחת למכור את הנכס, סביר שיקבל את ה600K

 

השניה במקרה של משבר כללי לקבל מהלווה רק את הריבית זה כבר לא תשלום של 3200 ש"ח זה רק תשלום של 1300 ש"ח.

 

הרי משפחת ישראלי אם תעוף מהדירה תצטרך לגור היכן שהוא אז יש להניח ולקוות שימצאו את ה 1300 ש"ח.

 

( זו הדרך שננקטה דרך אגב בארה"ב על ידי לא מעט בנקים . שם הגיעו לקיצוניות , רק תישאר בנכס תחזק אותו ושלם את הארנונה ושאר מיסים )