מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[or_lougasi]

הדירה התמ"אית רשומה רק על אישתי עם הסכם ממון, מה שאומר שמס הרכישה יהיה פחות נורא, כי זאת תהיה דירה ראשונה שלי.

מה שאומר 8 אחוז מס לחלק ל2 = 60K- נורא אבל פחות.

כמובן שהיינו מעוניינים ללכת על מהלך כזה שישאיר אותו בסופו עם 2 נכסים.

הנכס הנוכחי מושכר ב4000 ש"ח הוא מתוחזק די טוב למען האמת,וכמובן שאחר תום התמ"א גם סכום השכירות שאנו מקבלים צפוי לעלות.

את הנכס הקיים ניתן למשכן עד 50 אחוז, מה שיתן לנו 650K , את הנכס הנרכש ניתן למשכן עד 60% ( חלק מהבנקים יתנן גם62.5%) על פי מה שהבנתי , שזה שכלול של הזכויות שלי (75%) ושל אישתי (50%). מה שיתן לנו עוד 1.2M , ולסך הכל של 1.85. נגיד והצלחתי לגייס עוד 150-200K מה הלוואה כזאת אומרת מבחינת ריביות והחזרים?

ואם אלך על דירה זולה יותר, נגיד בבאר יעקב, בעלות של 1.7M- משכון 2 הנכסים יתן לי 1.62 ,מה המשכנתא הזאת מבחינת ריביות והחזרים?

יש לציין שבמידה ואנחנו לא מוכרים את הנכס אז ההכנסה החודשית שלנו היא 21K(תוספת שכר הדירה שאנו מקבלים).אני מציין את זה כי אני יודע שיש הגבלה של בנק ישראל שגובה החזר המשכנתא יכול להגיע לעד 40% מההכנסה החודשית. מה שמגביל אותנו להחזר של עד 8400 ש"ח.

עריכה אחרונה ב-26 לפברואר, 2016 על ידי or_lougasi

[sperial]

אור - צריך להמתין למקצוען, אבל דומני שמבחינת מיסים המשפחה היא יחידה אחת, כך שלא תהיה פטור ממס הרכישה המלא.

 

מעבר לכך, אתה מהמר כאן הימור לא קטן, בגלל טווחי הזמן הארוכים וההיסטוריה של ביצוע תמ"א 38 שמעלה חשש גדול לעיכוב משמעותי במסירה.

 

ועניין אחרון - אתה מדבר על חובות גדולים מאד ולטווח ארוך מאד. האם הבאת בחשבון מצב של הרחבת משפחה, מצב של אבטלה לתקופה מסויימת או חוסר יציבות כלכלי אחר. נכון שעקרונית תוכל למכור את אחד הנכסים, אבל נכסי נדל"ן אינם נזילים ומכירתם אורכת זמן רב (בודאי נכס בתהליכי תמ"א 38 שאינו נוח לכניסה למגורים), וקונה פוטנציאלי יזהה מוכר לחוץ ויגרום לך הפסד גדול במכירה.

[ישה]

נלך צעד צעד.

 

בהנחה שהדירה רשומה רק על אשתך כיאה לדירת ירושה, ( האם היא הועברה לשמה או נשארה עדיין בשמו של המוריש? )אתה לא בעליה של דירה.

 

לכן "מגיע" לך מימון של 75% ל 1000K כלומר 750K

 

לזוגתך מגיע מימון של 70% ל 1000K כלומר 700K כמי שמבקשת מימון לדירה חליפית.

 

זוגתך תצטרך לחתום על הצהרה כי כוונתה למכור את הדירה הנוכחית. לא תמכור, את הבנק זה לא מעניין, מי שירצה את חלקו יהיה האוצר עבור מס הרכישה המוגדל.

 

על הדירה הנוכחית תוכלו לקבל 50% מ 1300K בהנחה שזו תהיה הערכת השמאי כלומר 650K

 

סה"כ 2100K

 

מ.ש.ל אבל...

 

תצטרכו להילחם על קבלת אחוזי המימון הללו.. ואם לא תצליחו בכך , ראה הערתי בהמשך.

 

מס רכישה ניתן יהיה לדחות עד ל 12 חודש לאחר סיום הבניה וקבלת החזקה מהקבלן.

 

ננתח לשניה את הכדאיות

 

שווי הדירה אחר התמ"א 1500K הכנסה חודשית היום 4K אחרי התמ"א 5K??

 

ניקח בחישוב 10 חודשי שכירות =50K כלומר תשואה של 3.3%.

 

לא משהו בלשון המעטה.

 

לכן המלצתי, אם החלטתם להשקיע בנדל"ן הוא למכור את הדירה הנוכחית בבוא העת ולחפש דירות בתשואה טובה יותר , ובעלות נמוכה יותר , העדפה אישית 2 דירות טובות מדירה אחת, מבחינת הסיכון, ששוכר תוקע אותך, אתה גם לא משקיע בבת אחת סכום משמעותי אלא רוכש אחת , רואה כי טוב , ממשיך לשניה, ולשלישית ...

 

הבנק אכן נותן לא יותר מ 40% מההכנסה תוך שהוא לוקח את השכ"ד המתקבל כהכנסה. למרות שההנחיה מתירה עד 50% מההכנסה , אבל אז הבנק צריך להעמיד הון נוסף בצד , ולכן המגמה היא לא לתת מעל 40% מההכנסה.

[Nemesis]

כמובן, יש גם לקחת בחשבון את הסיכון שהדירה אחרי התמא תמכר בפחות כסף מאשר מתוכנן.

[or_lougasi]

יהיה לא פשוט לקבל את אחוזי המימון האלה כי אני עצמאי די חדש. פחות משנתיים. והבנקים לא אוהבים עצמאים ממה שהבנתי. בכל אופן. הרעיון שלך הוא אל מול הבנק להצהיר על כוונת מכירת הדירה הקיימת ועל סמך הצהרה זו אישתי תוכל לקבל אחוזי מימון של 70% ולא 50% ? ונוסף תהיה לי האפשרות לדחות את תשלום מס הרכישה עד ל12 חודשים מיום קבלת המפתח? זאת אומרת 4 שנים מיום חתימת העסקה ? מה ההחזר החודשי על משכנתא כזאת של 2 מיליון₪? ואיזה תמהיל מומלץ? אני משער שהערה שלך על ריביות טובות כבר לא תהיה תקפה. זה לא פחד אלוהים להלוות סכום כזה?

[ישה]

אור

 

קרא את המלצתי מההודעה הקודמת לאט לאט..

 

מה לוח התשלומים לקבלן?

ולפני שאתה נכנס לעיסקת הרכישה, תראה שהבנק אכן מוכן להעמיד לך מימון עבור דירת התמ"א

 

הלוואה של 2 מיליון ש"ח היא הלוואה מפחידה , מבחינתך , היא לא מפחידה את הבנק.

 

כי מול ההלוואה הזו יש לו נכסים בשווי 3.5 מיליון ש"ח שזה פחות מ 60% .

 

לא תשלם , הבנק כבר יסתדר.

 

הוא כמובן ישמח שתשלם לו מדי חודש בחודשו.

[redroze]

אין סיכוי לרדת מהחזר של 5500 ש"ח במשכנתא של 2 מיליון ש"ח גם אם פורשים ל-30 שנה.

[or_lougasi]

אוקיי,ביום ראשון אבדוק בדיוק לוח תשלומים של הקבלנים בפרוייקטים שהתעניינתי. בגדול מה שאני זוכר 20% בחוזה בוודאות. לגבי השאר אעדכן ביום ראשון. לגבי התמ״א, כשהעליתי את זה אל מול הבנק לא ייחסו חשיבות , אוודא ביום ראשון גם את זה.

Redroze- במידה ואני לא מוכר את הנכס הקיים ההחזר מבחינתי יכול להגיע ל8000 ש״ח . כי אני מקבל 4000 ש״ח שכירות עבורו אז זה משאיר לי רק 4000 ש״ח להוציא מכיסי שזה קרוב מאוד לסכום המתוכנן להוציא בכל מקרה.

‎אולי באמת עדיף לי לנסות מהלך כזה. שנותן לי אפשרות לשלם כמעט אותו החזר , מבלי למכור את הדירה ומבלי להיות תלוי בלוח הזמנים של קבלן התמ״א. אם בעוד כמה שנים ארגיש שאני לא עומד בזה מסיבה כלשהי תמיד אוכל למכור את הנכס הקיים ולהגיע לאותו המצב שתכננתי עד להיום. מהו ההחזר החודשי עבור 2 מיליון שקלים?

[sperial]

רק תביא בחשבון הפסד עצום על מיסים.

 

מהלך מורכב כזה צריך להיות מתוכנן לפרטי פרטים, כולל התחשבות בכל התכניות העתידיות שלך ושל משפחתך ושל היציבות הכלכלית והתעסוקתית שלכם. לא כדאי להכנס להרפתקה כזו רק כדי לגלות בעוד 5 שנים שגם נשארתם עם דירה אחת, גם שילמתם מיסים על דירה שאינה יחידה וגם ערך הנכס(ים) ירד או שיש קושי בהשכרה ובתחזוקה.

עריכה אחרונה ב-26 לפברואר, 2016 על ידי sperial

[ישה]

משהו כמו 8.3-8.4K ל 30 שנה עם מגמת עליה.

 

שוב לא מציע לך לרכוש מבלי שיש לך ממספר בנקים אישורים עקרוניים לשתי ההלוואות !!!!!!!

 

מה קורה עם השוכר לא משלם לך מספר חודשים?

 

או העסק לא מכניס הכנסות כמצופה?

 

והרשימה עוד ארוכה....

 

אבל מי שלא מסתכן לא מגיע.

[phpclub]

תשמע,

 

אני שאלתי שאלה עקרונית שמתבססת על עיקרון פשוט של, זה לא משנה כמה ריבית החזרתי, כי בסופם של 30 שנה יש לי נכסים של 3.8 מליון. זו דרך מאוד פשטנית להסתכל על הדברים והסיבה לכך היא שאני לא אדם שיתחיל לחפש השקעות בנדלן או השקעות בכלל, כי זה דורש הון עצמי פנוי שאני מוכן "לסכן" שכרגע אין לי

לכן, בדרך זו, אני לוקח סוג של סיכון "לייט" שבלהט הרגע בצורה פשטנית נשמע טוב ואני מוכן לקחת אותו ללא כאב ראש (הנכס כבר שלי, לא צריך ללמוד, לחפש, לקנות, לשפץ, אני יודע מה יש לי ביד), לעומת האלטרנטיבה שהיא ככל הנראה תהיה כלום כי אז אני צריך לעשות פעולה אקטיבית של סיכון ואז אני אוותר מראש.

 

זה סוג של תרגיל פסיכלוגי של עדיף ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ.

 

 

מן הסתם צריך לבדוק כל דבר לפרטי פרטים ולתכנן את זה בצורה דקדקנית, אבל זה מאפשר לקבל אי שם בעתיד עוד נכס לעומת כנראה כלום ושום דבר.

[ישה]

פסיכולוגיה הולך בד"כ עם קלקלה ולא עם כלכלה.

 

במצב של השארת הדירה אתה בסוף התהליך תימצא עם שני נכסים, אמת...

 

אבל

 

30 שנה רבץ עליך עול של משכנתא שהתחיל בסכום של 2 מיליון ש"ח ... במקום משכנתא של 700K .

 

יחי ההבדל הקטן.

 

וכאמור כאשר אתה נמצא באיזור הנוחות שלך , כלומר משאיר את הדירה כי היא קיימת , אתה מפספס דירות אחרות שמביאות תשואה גבוהה יותר ואולי סיכון נמוך יותר.

 

לחילופין אתה יכול לקחת את הכסף ולהשקיע אותו בשוק ההון ולא בשוק הנדל"ן.

 

אישית אני מעדיף מכירת הדירה הקיימת ורכישה של 2 דירות קטנות עם תשואה גבוהה יותר באופן מדורג.

 

רכשתי אחת , וירא כי טוב, ארכוש עוד אחת...

 

ככה אני גם מקטין את הסיכון והחשיפה.

[phpclub]

נגעת בנקודה מעניינת.

אין לי כסף, התכוונתי להשתמש בכסף של הבנק/השוכר, אז באיזה כסף אשתמש כדי להשקיע בשוק ההון ?

[ישה]

גם של הבנק

[phpclub]

תיקח הלוואה של פריים פלוס משהו כדי להשקיע בשוק ההון? יש כאן אדם אחד רגיל (הכוונה לכזה שלא לוקח סיכונים בדרכ ולכזה שאין לו הון פנוי שהוא יכול לסכן) שעשה את זה?