מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

משכנתא זו הלוואה שחיה עימנו למשך שנים ארוכות מאוד בהם מתרחשים אירועים רבים צפויים, ולא מעט אירועים בלתי צפויים, שיכולים להביא את המשפחה לעברי פי פחת.

 

לכל זוג יש גם את האופי שלו , משפחה אחת אוהבת להמר /להסתכן, ואחרת רוצה רק קבועה לא צמודה.

 

לכן אין כלל זהב, מה נכון ומה לא נכון, אבל באווירה שהשתררה בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן על עליות המחיר המטורפות שלו, בו כל המתנה רק הרחיקה את הזוג מרכישת דירה, לא פלא שאנשים מוכנים לקחת סיכונים גבוהים, והעיקר להגיע אל הדירה.

 

רובם נהנו מירידות הריבית שהיו כאן , שהקלו על פרעון ההלוואה מחד, ועל העליה במחיר הדירה שרכשו מאידך , כדי למחוא לעצמם כפיים איזה עיסקת המאה הם עשו.

 

רק כרגע הסיכון הוא של עליה בריבית, ואולי התמתנות במחירי הדירות אולי אפילו ירידה במחירם, ואז אירוע בלתי צפוי עלול למצוא אותם ללא דירה ועם חוב לבנק.

 

כן היו תקופות בהם מחיר דירה במרכז תל אביב בפריים לוקיישן ירד ב 40%

נהגתי לשאול את השאלות הללו בפורום תפוז כדי לקבל שמץ של מושג למי אני הולך לתת "ייעוץ אינסטנט"

 

וזה רק חלק מהתמונה.

"נא ענו על השאלות הבאות בצורה מסודרת (למרות שכבר ענית על חלק). זה מאוד יקל עלינו.

 

אם התשובה לא רלבנטית נא לציין לא רלבנטי כך יחסוך לנו בשאלות

 

1. ספרו על עצמכם - מצב משפחתי, גילכם, כמה ילדים, ובני כמה הם? אם אין ילדים, מתי וכמה מתוכננים?

 

2א. אם מדובר בדירה יד2 - מה מחיר הדירה? נא פרטו בנוסף הוצאות תיווך, עו"ד ומס רכישה (אם יש)

2ב. אם מדובר בדירה מקבלן - מה מחיר הדירה? נא פרטו הוצאות עו"ד ומס רכישה. האם יש הצמדה למדד תשומות הבניה?

2ג. מה לוח התשלומים הצפוי עם המוכר ומה שולם עד כה ( חשוב מאוד )

 

2ד. אם מדובר במיחזור - נא פרטו את כל המסלולים של ההלוואה הנוכחית, כולל קרן ועמלות היוון לכל מסלול בנפרד להיום .נא לפרט גם מה נלקח בכל מסלול בעת לקיחת ההלוואה בזמנו.

 

3. מה גובה ההלוואה הדרושה?

 

4. האם יש לכם הלוואות נוספות כלשהן שאתם כרגע משלמים? אם כן, מה סכומן , הרכבן ,ומתי הן צפויות להסתיים?

5. מה אחוז המימון שהבנק מממן?

 

6. מה השכר שלכם? האם ההכנסה יציבה, או צפוי להשתנות בקרוב (למשל אם אחד מכם סטודנט)? אם צפוי להשתנות מתי ובכמה יעלה השכר ? נא רשמו את חלוקת השכר בין בני הזוג.

 

7. מה יכולת ההחזר החודשי? (זו השאלה הכי חשובה! נא להתייחס בהתאם).

 

8. האם צפויות הכנסות חד פעמיות, כגון קרן השתלמות, שתרצו לשלב במשכנתא? (לא תמיד חובה לשלב אותן. המטרה להבין אם יש גב כלכלי מאחורי המשכנתא)

אם כן נא לתת סכומים משוערים ומועד פרעון? בררו גם תנאי ההלוואה בקה"ש כאשר תהיה נזילה

 

9.בדירה להשקעה האם לקחתם בחשבון מס רכישה ? האם היא תהיה דירה שניה שלכם? מה שכר הדירה הצפוי שתקבלו?

 

10) האם אתם חוסכים כספים בתוכניות חיסכון כעת ? אם כן פירוט סכומים לחודש ?

 

וכן פרטים נוספים שיכולים לתת לנו תמונה טובה יותר עליכם"

[סולל הדרך]

או שאולי אתה מאלו שחושבים שיש איזה "מספר זהב" שנכון לכולם? כאילו שדין זוג מורים כדין זוג מהנדסים? אין ממש סיבה להכנס לדיון רציונלי עם הגישה הזו.

 

 

דווקא מהנדסים נמצאים בקבוצת סיכון גבוהה יותר בגלל התנודתיות בהי-טק, קריסת סטארטאפים.

ראיתי אנשים שלקחו לפני 15 שנה משכנתאות גבוהות לפני ימי הבועה ואיבדו הכל.

הבועה עדיין קיימת, אולי לא במימדים של שנת 2000 אבל גם היום יש גלי פיטורים גם בחברות גדולות.

אין הרבה יתרונות לגיל מבוגר, אבל אחד הבודדים שבהם הוא נסיון החיים.

לזוג צעיר של שכירים, ללא ילדים, בלי קשר להכנסתם הנוכחית והמקצועות בהם הם עוסקים לא הייתי ממליץ על השתעבדות רבת שנים ל 7000 ש"ח לחודש.

[ישה]

סולל הדרך

 

מה שאור מנסה לומר שאין כלל זהב, ואני מסכים עימו בקביעה זו.

 

נסה לדמות שמדובר בזוג שההכנסה נטו שלהם היא 21K מחולקת בערך בשווה ביניהם, והם נמצאים רק בהתחלת הקריירה שלהם , ובסבירות גבוהה הכנסתם תעלה ל 30K ומעלה.

 

או אז 7K יכול להיראות סביר בהחלט.

 

לא דומה פרופיל זה , למי שבגיל 40 הכנסתם היא 21K ללא סבירות לשיפור, וחלוקת ההכנסות היא האשה 5K והבעל 16K, כי במקרה כזה הפסקת העבודה של הבעל לתקופה ארוכה , פירושה קטסטרופה

 

או בכלל זוג אחר , שבמקרה של קטסטרופה , המשפחה מסוגלת לסייע בתשלומי המשכנתא עד יעבור זעם.

[or_lougasi]

שלום לישה ולכולם.

בבעלותנו נכס לפני תמ"א שבעוד כשנתיים אמורה להסתיים. שווי הנכס קיום הוא 1.3 מעריך שאחרי שיהפוך ל4 חדרים ומרפסת יהיה שווה 1.5.

אנחנו מעוניינים לקנות בית מקבלן בעלות 2 מיליון ש"ח עם איכלוס לעוד 3 שנים.

יועץ לי לקחת הלוואת גישור על הנכס הקיים 400 אלף ש"ח

ומשכנתא של 700 אלף ש"ח על הנכס הנרכש.

בתום השנתיים כשהתמא תסתיים, למכור את הנכס, לסגור את הלוואת הגישור,לשלם את היתרה לקבלן ולהשאר עם המשכנתא על סך 700 אלף ש"ח.

יועץ לי התמהיל הבא- 210 אלף ש"ח בפריים ל25 שנה.

150 אלף ש"ח במשתנה כל 5 לא צמודה ל25 שנה

ו340 אלף ש"ח בקבועה לא צמודה ל20 שנה.

האם התמהיל נכון? איזה ריביות מטרה להציב לי? לאן ריאלי להגיע?

ההכנסה החודשית שלנו היא בערך 17K ועוד 4k שמקבלים כרגע משכירות הנכס שלנו, משכירים במקביל נכס ב4K.

[ישה]

מה לוח התשלומים לקבלן?

 

האם המחיר צמוד למדד תשומות הבניה?

 

מה יכולת ההחזר?

 

מה יקרה אם הבניה בתמ"א תארך יותר משנתיים?

 

לא פעם יש בעיה לקחת משכנתא על דירה הנמצאת בתמ"א? בדקו שהבנקים אכן מוכנים לתת לכם משכנתא על הנכס הנוכחי.

 

בחשבון פשוט אתם צריכים רק 500K משכנתא בסוף התהליך. לאן הולכים עוד 200K?

[or_lougasi]

המחיר צמוד למדד תשומות הבניה.

יכולת ההחזר היא סביבות ה5K ש"ח אבל אנחנו לא רוצים לחנוק את עצמנו ומעדיפים שההחזר ינוע בסביבות ה3500-3900.

אנחנו מבינים שעד סילוק הלוואת הגישור סכום ההחזר כן יגיע לסביבות ה5K אבל נוכל להתמודד עם זה.

אם הבניה תארך יותר משנתיים אבל עד שנתיים וחצי זה יהיה בסדר, אם יהיה עיכובים אאלץ למכור את הדירה לפני שהתמא יושלם וכנראה להפסיד כמה עשרות אלפי שקלים.

עוד 200K או חלקם ילכו להוצאות נוספות- עורך דין , מס רכישה, שידרוגים למינהם ,ריהוט,מוצרי חשמל וסכום ביטחון שאולי אצטרך אם התמ"א לא יושלם ואאלץ למכור בזול יותר.

[ישה]

אנחנו לא רוצים לחנוק את עצמנו , זה משפט שיש לו משמעות קלקלית או כלכלית לא קטנה.

 

במקרה שלכם הפירוש הוא עוד 8 שנות משכנתא ועוד 100-120K תשלום ריבית לבנק!!

[or_lougasi]

נכון, אבל ההוצאות צפויות לעלות, אנחנו עם ילד אחד ועוד אחד בדרך. מעדיפים לעשות את זה לאט ובטוח.

[ישה]

אין לי בעיה עם זה, כל עוד שברורה לכם המשמעות של המהלך הזה.

 

מבחינתי תביאו עוד 2 ילדים ותמשכו את המשכנתא גם ל 30 שנה.

[or_lougasi]

אז מה אתה אומר? התוכנית בסדר? תמהיל נכון? מה הריביות מטרה שאני צריך להציב לעצמי?

[ישה]

קח רק פריים שליש או 30% היתרה בקל"צ

 

את המשתנה תיקח רק אם יש לך אפשרות לפרוע אותה עד לתחנה הראשונה

 

ובמספרים

 

210K פריים ל 25 שנה ריבית 0.7% כלומר פריים מינוס 0.9

490K קל"צ ל 19 שנה ריבית 3.5-3.7%

 

החזר כ 3750 ש"ח.

 

תנסה את כל הבנקים כי אחוז המימון שלך הוא כ 35% ומזכה אותך בריביות טובות מאוד

[phpclub]

מה לגבי להשאיר את הנכס שעבר תמ"א, להשכיר אותו ולתת לו לשלם את המשכנתא על שאר הסכום?

גם אם המשמעות היא הארכת המשכנתא ל-30 שנה, הרי בסופם של ה 30 שנה אני לא רואה ממש משמעות לכמה כסף שילמתי לבנק כי יש לי 2 נכסים ולא אחד.

 

אני טועה? אם כן מה לא לקחתי בחשבון ?

[or_lougasi]

יצא לי לחשוב על זה, אבל השאלה איזה בנק ילווה לי סכום של 2 מיליון ש"ח? גם אם נגיד אלך על דירה זולה יותר 1.6 מיליון ש"ח, לא נראה לי שאלו סכומים שבנק יסכים להלוות לי.

דרך אגב, הנכס הקיים הוא נכס שעבר בירושה ואין עליו משכנתא.

[ישה]

טייקון נדל"ן נולד

 

ההשלכה הראשונית היא תשלום מס רכישה על הדירה החדשה בסכום הזניח של 160K ש"ח במקום 15K

 

לא מן הנמנע שהדירה התמ"אית לא מביאה תשואה מי יודע מה, לכן אם החלטת להשקיע באפיק הזה , רצוי לבחור את הדירה בהתאם לפרמטרים כלכליים ולא בגלל שבמקרה יש לנו אחת כזאת.

 

דירה שעוברת תמ"א היא ישנה , וכדי להכשירה להשכרה לא מן הנמנע כי יש להשקיע בה כך, שלא תהווה עליך עול של תיקונים מדי פעם.

 

ואחרי שכתבנו מה שכתבנו , כמובן שכדאי לבדוק אם הדירה אכן מתאימה בעיניים של משקיע בנדל"ן לפני שמחליטים למכור אותה.

 

בוודאי שיש משמעות לכמה שילמת לבנק מחד ולכמה קיבלת שכ"ד מאידך.

 

אולי במחיר שלה ניתן לרכוש 2 קטנות שמביאות הכנסה גבוהה יותר.

[ישה]

אור

 

כמובן שאפשר להכין תוכנית למימון שני הנכסים , והבנקים ישמחו להלוות 2מיליון ש"ח ואף יותר כנגד נכסים בשווי של 3.5 מיליון.

 

השאלה היא אם זה מה שאתם רוצים בו גם.