מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sh1506]

שלום לכולם

 

אנחנו בתהליכים של מעבר דירה.

 

מכרנו דירה וקנינו אחת במקומה במסגרת מחיר מטרה.

 

כיום יש לי משכנתא לא הכי טובה לטווח הארוך אך מתאימה לי מבחינת ההחזר החודשי. (בבנק מזרחי טפחות)

 

היום היא על 1065000 אני משלם כ 5000 שקלים כאשר היא מורכבת מ:

1. 80K זכאות משרד השיכון ב 3% צמוד.

2. כשליש בפריים מינוס 0.1 (1.5%)

3. כל השאר בקל"צ של 4.38%

 

הכל כאן היה ל 30 שנה במקור (כרגע נשאר כ 28.5 שנים)

 

לטווח הארוך אני מודע שזה הרבה כסף.

 

היום אני צריך לבצע גרירה / מחזור ומעוניין לקצר את חיי המשכנתא.

 

אני יודע משיחה עם הבנקאית ביום חמישי שהיא הציעה לי כרגע בפריים ריבית של ( P-0.3%) ל 30 שנה.

ובקלצ הציעה לי בסביבות ה 4 אחוז ל 20 שנה

הבעיה שההחזר קופץ לי לכ 5500 .

והמשרד השיכון לפי מיטב הבנתי לא ניתן לקחת שוב.

 

אציין שהסכום הנ"ל מהווה 59.5% מסכום של 1.8M לכן יש להתייחס למשכנתא במימון של 60%. (בפועל ערך הדירה הוא 2.2M)

 

האם הריביות הללו סבירות להיום? האם ניתן להורידם עוד? על מנת להישאר באיזור ההחזר של כ 5000 שקלים?

או לחילופין עצתכם מה כדאי וניתן לעשות במקרה הנ"ל?

 

ניתן להוריד עוד.

ניתן גם להתעניין בבנקים נוספים.

 

"הבעיה" שההחזר קופץ ל5500 זו לא בעיה ועדיף שתהיה "בעיה" יותר גדולה בשביל תמהיל טוב יותר.

 

 

שלום לכולם

 

חזרתי לאחר סיבוב בבנקים ואני בבעיה.

 

מצד אחד הבנתי שגרירה היום ממש לא משתלמת מצד שני הבנק שלי לא מוכן לרדת לריביות של שאר הבנקים.

 

אנסה להסביר:

 

קיבלתי מרוב הבנקים האחרים ריביות של קל"ץ באיזור ה 3.7-3.8 ל 20 שנה

ופריים -0.7 עד -0.9 ל 30 שנה

 

הבנק שלי לעומת זאת מתעקש לא לרדת יותר מ 4.26 בקל"צ ל 20 שנה

ובפריים -0.5 ל 30 שנה

 

הבעיה שלי כרגע שבבנק הנוכחי שלי יש לי הלוואת גישור על סך 590,000 שקלים מתוך המשכנתא שאני צריך לקחת (1065000)

 

והבית החדש ממושכן לבנק בגלל ההלוואה של ה 590000.

 

מקורות יודעי דבר אמרו לי שאין לי אופציה לקחת בגלל זה משכנתא בבנקים אחרים.

 

כי הם לא יכולים להסיר את השעבוד ולשים אותו על עצמם כי הדירה עדיין על שם הקבלן ועוד לא על שמי. האם יש אמת בדבר??

 

כי אם כן אז לצערי אני מחוייב לקחת את המשכנתא רק מהבנק שלי.

 

אני אובד עיצות ולא יודע מה לעשות.

 

מה אתם ממליצים לי לעשות? איך להתנהל נכון מכאן?

 

האם אחרי שאסכים לבנק שלי אוכל בעוד כחצי שנה לבצע מחזור מהבנק שלי לבנק אחר בריביות עדיפות? (בהנחה והן יהיו)

[Fitch]

^ אתה לקוח שבוי, אז הבנק הנוכחי מנקנק אותך.

 

לגבי הסרת השיעבוד, תתייעץ עם עו"ד.

[ישה]

נראה אם הבנתי

 

יש לך הלוואת גישור של 590K המובטחת במישכון על הדירה החדשה. הדירה עדיין בבניה.

 

שאר הסכום עד ל 1065K מה מבטיח אותו?

 

אין שום בעיה שבנק חדש ייכנס בנעלי הבנק הנוכחי על ה 590K.

 

מה שהיה טוב לבנק הנוכחי מבחינת בטחונות סביר שיהי טוב גם לבנק החדש.

[sh1506]

היי

 

סליחה על אי ההבנה, מה זאת אומרת מה מבטיח אותו?

 

התכנון היה לקחת את את 1065000 מבנק חדש, והבנק יעביר 590000 לבנק הישן ואת היתרה של 475000 לקבלן.

 

ואז אני בעצם חייב 1065000 לבנק החדש והנכס אמור להיות ממושכן לבנק החדש כנגד ההלוואה הכוללת של 1065000.

 

ה 590000 שנלקחו מהבנק הנוכחי שכמובן כבר אצל הקבלן. ולי נשאר להשלים בנוסף 475000 מכספי משכנתא לקבלן ועוד 80000 מההון העצמי שלי (שצפוי להיות אצלי אוטוטו)

[Fitch]

תסביר לאט שנבין מהר.

יש לך משכנתא קיימת 1065, שלקחת לפני שנתיים.

קנית דירה חדשה ב1800.

מאיפה ה590?

אין לך אפשרות לסגור את המשכנתא עם כספי המכירה?

[sh1506]

אנסה להסביר שוב.

 

יש לי כיום שני דירות

 

אחת נמכרה ועליה משכנתא בתהליכי סגירה עכשיו של 1065000 (עליה יש עכשיו משכון במקור לפני שנתיים כשלקחתי את המשכנתא המקורית)

 

השניה נקנתה במסגרת מחיר מטרה ב מחיר של 1663000 (ערכה בשוק כ 2200000 והמשכנתא מחוייבת לפי תקרת גג של 1800000)

 

במהלך השנה שילמתי לקבלן החדש כ 550000 שקל מההון העצמי שלי ועוד לקחתי 590000 הלוואה בצורת הלוואת גישור מהבנק הנוכחי שלי והדירה החדשה מושכנה אליה כנגד הסכום הזה. (כל זאת שולם עקב לוח תשלומים של הקבלן החדש, אחרת לא הייתי לוקח הלוואת גישור ולא הייתה לי אופציה לקחת שני הלוואות במקביל שכן הדירה הנוכחית בזמנו עדיין לא הייתה מכורה)

 

אין לי אופציה לסגור את ההלוואת גישור כי את כספי המכירה האחרונים אני מקבל רק אחרי מסירת הדירה.

וגם שם חלק מהכספים של התשלום האחרון מושקעים בדירה בצורת מזגנים ואבזור הדירה.

מקווה שהייתי יותר מובן עכשיו ומודה מראש על העזרה.

[sh1506]

היי

 

עוד דבר ששכחתי לציין אם לא מובן שהמשכנתא העומדת הראשונה משולמת על ידי הקונים של הידירה הישנה בהתאם למכתב הכוונות העדכני בימים אלי (שזה יוצא כ 1065000 שקלים)

ומהקונים של הדירה הישנה עד היום קיבלתי 190000 בחתימה שהועברו לקבלן החדש כבר (כחלק מהון העצמי שלי לדירה החדשה)

ואת היתרה של כ 645000 אני אמור לקבל רק בעת מסירת הדירה הישנה (בעוד כ 5 חודשים) - מהכסף הזה אין לא יכול להשתמש כלל לסגירת המשכנתא ו/או הלוואות גישור כאלה או אחרות של הבנק.

[ישה]

צ'מע הצלחת לבלבל אותי ננסה לעשות סדר

 

דירה ישנה בכמה נמכרה כמה שולם על ידי הקונה עד עכשיו מתי ישלם את היתר מה גובה החוב לבנק מזרחי איך תיפרע היתרה לבנק.

 

דירה חדשה כמה עלתה כמה שוללם עד עתה כמה מזה כספיך כמה מזה כספי הבנק מה לוח התשלומים לקבלן.

 

בסוף התהליך אתה רוצה להיות בעליה של דירה אחת עם משכנתא בגובה 1065K

[sh1506]

צ'מע הצלחת לבלבל אותי ננסה לעשות סדר

 

דירה ישנה בכמה נמכרה כמה שולם על ידי הקונה עד עכשיו מתי ישלם את היתר מה גובה החוב לבנק מזרחי איך תיפרע היתרה לבנק.

 

דירה חדשה כמה עלתה כמה שוללם עד עתה כמה מזה כספיך כמה מזה כספי הבנק מה לוח התשלומים לקבלן.

 

בסוף התהליך אתה רוצה להיות בעליה של דירה אחת עם משכנתא בגובה 1065K

 

דירה ישנה נמכרה ב 1.9 מיליון

הקונה שילם 190 אלף בחתימה

עכשיו אמור לשלם את מלו המשכנתא הקיימת (1.065 מיליון - להלן החוב על הדירה שנמכרה)

יתרה על סך 645 אלף במסירה הדירה אליו.

 

דירה חדשה עלתה 1.663 מיליון

עד עתה שולם מכספי 550 אלף שקלים

ומכספי הבנק 590 אלף שקלים בצורת הלוואת גישור שהדירה החדשה ממושכנת אליה.

סך של 1.14 מיליון.

 

לוח תשלומים לקבלן:

20 אחוז בחתימה (אפריל 17)

35 אחוז בפברואר 18

35 אחוז באוקטובר 18

10 אחוז נותרים בנובמבר 18 (מסירה)

 

מסירת הדירה צפויה להקדים לקיץ הקרוב.

שעד אז אני צריך להעביר לקבלן עוד 80 אלף מההון שלי ועוד 475 אלף מהבנק.

 

בסוף התהליך אני רוצה להיות בעליה של דירה אחת עם משכנתא בגובה 1.065 מיליון.

[ישה]

עכשיו הכל פשוט

 

לך לבנק שנותן לך את התנאים הטובים ביותר סגור איתו עקרונית חזור לבנק שנתן לך את ה 590K ותראה אם הוא מוכן להשוות תנאים

 

לא מוכן, קח מהבנק השני 590K הוא יעביר לבנק הנוכחי וימשכן את הדירה לזכותו ועוד 475K לקבלן מתי שצריך.

 

לך נשאר על פי החשבון שלי להוסיף עוד 48K ולא 80K אלא אם בדרך הצטרפו סכומים נוספים לטובת הקבלן.

 

את אלה תיקח בגישור מהבנק החדש עד שתכסה לו את זה מתמורת הדירה הישנה, או סתם מחן העו"ש כאיזו הלוואת גישור.

[sh1506]

עכשיו הכל פשוט

 

לך לבנק שנותן לך את התנאים הטובים ביותר סגור איתו עקרונית חזור לבנק שנתן לך את ה 590K ותראה אם הוא מוכן להשוות תנאים

 

לא מוכן, קח מהבנק השני 590K הוא יעביר לבנק הנוכחי וימשכן את הדירה לזכותו ועוד 475K לקבלן מתי שצריך.

 

לך נשאר על פי החשבון שלי להוסיף עוד 48K ולא 80K אלא אם בדרך הצטרפו סכומים נוספים לטובת הקבלן.

 

את אלה תיקח בגישור מהבנק החדש עד שתכסה לו את זה מתמורת הדירה הישנה, או סתם מחן העו"ש כאיזו הלוואת גישור.

 

הבנק שלי נכון לעכשיו לא מוכן להשוות.

 

הלכתי לבנק השני (לאומי לצורך העניין) לבקש בדיוק את מה שכתבת אמרו לי שלא ניתן להעביר מישכון כל עוד הדירה החדשה איננה על שמי (היא עדיין על שם הקבלן)

הם טוענים שאף בנק איננו יכול להעביר משכון מבנק אחר כל עוד הדירה רשומה על שם הקבלן.

 

לי נשאר על פי החשבון שלי ושל הקבלן 78 אלף ליתר דיוק בגלל מדד תשומות הבניה בשנה האחרונה מאז חתימת החוזה.

את ה 78 אלף יהיה לי בתקווה בחודש הקרוב מכסף שאמור להשתחרר לי.

 

אם מה שאתה אומר ניתן לעשייה, איך אני אומר זאת לבנקים המתחרים על מנת לבצע זאת? (לאומי/ דיסקונט/ איגוד ) שלושתם פחות או יותר עם אותה הצעה.

[ישה]

הבנק הנוכחי קיבל משכון על הדירה למרות שהיא עדיין על שם הקבלן

 

לכן למה בנק אחר לא יכול להחליף אותו.

 

שב עם הקבלן ( אתה והעו"ד שלך ותראה איך עושים זאת ).

[אליהו שבת]

בוודאי שניתן לקבל משכנתא כשהדירה עדיין על שם הקבלן, כל דירה עם ערבות מכר ממושכנת בדרך הזאת ללא בעיה

[sh1506]

אין בעיה לקבל משכנתא על דירה חדשה של קבלן

 

הבעיה (לפי טענת הבנק) היא העברת המשכון כל עוד הדירה על שם הקבלן

 

שכאן זו הבעיה שלי.

[sh1506]

הבנק הנוכחי קיבל משכון על הדירה למרות שהיא עדיין על שם הקבלן

 

לכן למה בנק אחר לא יכול להחליף אותו.

 

שב עם הקבלן ( אתה והעו"ד שלך ותראה איך עושים זאת ).

 

קודם כל תודה רבה ישה

 

מחר אבצע שיחה לעורך דין לשאול אם הוא מכיר משהו שניתן לעשות.