מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[redroze]

אין בעיה לקבל משכנתא על דירה חדשה של קבלן

 

הבעיה (לפי טענת הבנק) היא העברת המשכון כל עוד הדירה על שם הקבלן

 

שכאן זו הבעיה שלי.

הבנק צודק, הייתה לי "בעיה" דומה במכירת הדירה הקודמת. כל הבנקים סירבו לתת משכנתא לרוכשים ממני לפני קבלת טופס 4.

יש פרוצדורה דיי מסובכת להסיר את הבנק המקורי שעבורו נרשמה הערת האזהרה והעברת הזכויות מהבנק הראשון לשני.

לדעתי הפתרון היחיד יהיה לקחת משכנתא ולמחזר אחרי קבלת מפתח.

[sh1506]

הבנק צודק, הייתה לי "בעיה" דומה במכירת הדירה הקודמת. כל הבנקים סירבו לתת משכנתא לרוכשים ממני לפני קבלת טופס 4.

יש פרוצדורה דיי מסובכת להסיר את הבנק המקורי שעבורו נרשמה הערת האזהרה והעברת הזכויות מהבנק הראשון לשני.

לדעתי הפתרון היחיד יהיה לקחת משכנתא ולמחזר אחרי קבלת מפתח.

 

 

נכון לעכשיו קיבלתי דחייה מכל ארבעת הבנקים שרציתי לבצע את המהלך הזה מולם.

 

ממתין למחר לשוחח עם העורך דין שלי בנושא.

 

כנראה שאצטרך לעשות את מה שרשמת

למרות שידוע לי שריביות המחזור משמעותית גבוהות יותר מהריביות של משכנתא חדשה.

[sh1506]

עדכון:

 

לאחר שיחה עם העורך דין נאמר לי על ידו שזה אפשרי ברמה העקרונית אבל ברגע ששום בנק לא מוכן לבצע את המהלך אין לו איך לכפות עליהם את התהליך.

 

אז נכון לעכשיו אני תקוע עם הבנק שלי עד המחזור. (שיתרחש רק כאשר הדירה תהיה רשומה על שמי)

[ישה]

ביצעתי תהליך כזה מספר פעמים מול בנק לאומי לפני מספר שנים

 

תנסה לבדוק שילוב של יועץ משכנתאות טוב עם קשרים בבנקים

 

פשוט עצלות.

 

גם מיחזור זה לא תהליך גרוע לא פעם תקבל שיפור בריביות ככה שלא צריך לבכות על חלב שטרם נשפך

[MaDxXx]

חברים,

מהו התמהיל המומלץ לפי הנתונים הבאים:

אני רווק בעל הכנסה נטו 9,000

דירה (חדשה מקבלן) - 1,422,000

הון עצמי -810,000

משכנתא מבוקשת - 612,000 ( 43% מימון)

 

 

החזר חודשי רצוי כ- 4,000 (כאשר את שאר ה-5,000 מהמשכורת אני חוסך גם כן)

השאיפה היא לכמה שפחות זמן + אפשרות להחזר חלק מהסכום בהתאם לחיסכון.

 

בנוסף משהו שלא ממש הבנתי, למשל עבור משתנה כל 5, לאחר ה5 שנים, במידה ואני רוצה לסגור את כולה, הסכום לתשלום הוא רק היתרה או שאני מחוייב לשלם גם את הריבית עד לסוף תקופת ההלוואה?

 

וגם מה לגבי ביטוח משכנתא, האם נדרש? (אם כן האם זה חיוב נפרד, ואיך הוא מחושב?)

 

תודה רבה מראש

[avargel]

ישנה מגבלה להחזר עד 30% מגובה ההכנסה הפנויה, כך שלא תוכל לתכנן תמהיל בהחזר של 4000 על שכר של 9000

 

התמהיל לענ''ד עבורך צריך להיות שליש פריים, שליש קל''צ, שליש משתנה כל 5 - ולתכנן זאת כך שאחרי 5 שנים תסגור את החלק הזה (אמרת שאתה חוסך עוד).

 

אין קנס יציאה ואין תשלום על ריביות עתידיות בפרעון בתחנה.

 

ביטוח זה תנאי הכרחי, חיים + מבנה, פוליסה נפרדת ואין קשר לבנק - תעשה השוואת מחירים ותיקח את הזול ביותר. בסטטוס שלך זה כמה עשרות בודדות של ש''ח בחודש (אולי 30₪)

[kookoo]

מגבלת ה30% זה תנאי קשיח? אני באמת לא מצליח להבין את היתרונות של אחוזון סף החזר כ"כ נמוך.

 

ואם נזרוק קצתמספרים, נניח שאני יכול להראות תיעוד שההוצאה החודשית היא 50%(בפועל אמור להיות פחות) מההכנסה ואני מעוניין להחזיר 40-45%.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2018 על ידי kookoo

[Fitch]

חוקית 50% למיטב זכרוני. אבל אם תסתכל בטבלאות של הכנסה/הוצאה לפי אחוזונים - תראה שרק 2-3 העשירונים העליונים מכניסים יותר מההוצאות שלהם, כך שהבנק עושה בשכל שמבטח את עצמו לחדלות פרעון.

[p_306_m]

שלום חברים,

 

מבקש את עזרתכם בייעוץ והכוונה בלקיחת משכנתא ראשונה

 

אני רווק בעל הכנסה נטו 10,000 (משתנה בהתאם לשעות נוספות)

דירה (לא תיווך) - 1,150,000

הון עצמי 200,000 - 250,000

משכנתא מבוקשת - שאר הסכום כ - 860,000

 

 

החזר חודשי רצוי כ- 4,000

השאיפה היא לכמה שפחות זמן או למקסימום 30 שנה

דירה למגורים ולא להשכרה (בעתיד אפשרי להשכיר את הדירה בכ4000 שקל)

 

משכנתא ראשונה שלי ואין לי ממש שום ידע בנושא, כל עזרה או טיפ יעזור לי מאוד.

 

בטלפון קיבלתי סוג של יעוץ עם מחירים שסוכן הבנק אמר לי -

 

סכום המשכנתא הוא כ 860,000

בתנאי שההון העצמי שלי 290,000

החזר חודש כ - 4100 לחודש ל 30 שנה

 

פתיחת תיק, עורך דין ושאר ההוצאות אני ממש לא מכיר ויודע (אשמח לכיוון והמלצות)

 

תודה מראש,

 

[Nemesis]

קודם כל, אין לך מספיק כסף אפילו להון עצמי. שנית, לא לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו תיווך, עורך דין, אגרות שונות, שיפוץ, אבזור וכדומה שיכולים להסתכם בקלות בכמה עשרות אלפי שקלים.

שלישית, משכנתא בסך 860,000 שמחזירה רק 4,100 ול-30 שנה, בנויה ברובה על ריביות משתנות ו/או צמודות. זה אומר שההחזר רק מתחיל ב- 4,100, אבל בכל מיני תרחישים סבירים יטפס משמעותית אחרי 5 ו-10 שנים ובתרחישים קצת פחות נחמדים יכול להגיע אף לכמעט כפול. כיוון שמראש לקחת ל-30 שנה, לא יהיה לך לאן לברוח ולהאריך במידה ופתאום פיטרו אותך, אתה מרוויח פחות כסף או יש לך יותר הוצאות. אתה כבר על המקסימום האפשרי.

 

לטעמי אלא אם כן יש לך גב כלכלי מאוד בריא, עסקה מסוכנת מאוד.

[ישה]

חברים,

מהו התמהיל המומלץ לפי הנתונים הבאים:

אני רווק בעל הכנסה נטו 9,000

דירה (חדשה מקבלן) - 1,422,000

הון עצמי -810,000

משכנתא מבוקשת - 612,000 ( 43% מימון)

 

 

החזר חודשי רצוי כ- 4,000 (כאשר את שאר ה-5,000 מהמשכורת אני חוסך גם כן)

השאיפה היא לכמה שפחות זמן + אפשרות להחזר חלק מהסכום בהתאם לחיסכון.

 

בנוסף משהו שלא ממש הבנתי, למשל עבור משתנה כל 5, לאחר ה5 שנים, במידה ואני רוצה לסגור את כולה, הסכום לתשלום הוא רק היתרה או שאני מחוייב לשלם גם את הריבית עד לסוף תקופת ההלוואה?

 

וגם מה לגבי ביטוח משכנתא, האם נדרש? (אם כן האם זה חיוב נפרד, ואיך הוא מחושב?)

 

תודה רבה מראש

 

לא ברור לי כמה אתה רוצה להחזיר מדי חודש וכמה אתה חוסך בנוסף כל חודש , סכומים שאיתם אתה רוצה לכסות מדי פעם את ההלוואה.

 

תקנות בנק ישראל מתירות עד 50% הבנקים לא הולכים על זה כי זה מחייב אותם להעמיד הון עצמי נוסף כלפי בנק ישראל, לכן ה"נורמאלי " זה עד 40%.

 

אצלך בגלל שאתה לווה יחיד הם לא יגיעו לשם, לכן אם יתנו לך לך 30-35% אחוז זה יהיה טוב.

 

ממליץ על שליש פריים ל 30 שנה ( מעדיף 25 שנה ) שליש משתנה כל 5 אם אתה מעריך שתוכל לחסל את המסלול הזה תוך 5 שנים אפילו כמסלול צמוד, היתרה קבועה לא צמודה.

 

לכן ראשית תן לנו את המספר שלדעתך תחסוך מעל ל 3000-3200 ש"ח החזר חודשי שוטף.

[ישה]

שלום חברים,

 

מבקש את עזרתכם בייעוץ והכוונה בלקיחת משכנתא ראשונה

 

אני רווק בעל הכנסה נטו 10,000 (משתנה בהתאם לשעות נוספות)

דירה (לא תיווך) - 1,150,000

הון עצמי 200,000 - 250,000

משכנתא מבוקשת - שאר הסכום כ - 860,000

 

 

החזר חודשי רצוי כ- 4,000

השאיפה היא לכמה שפחות זמן או למקסימום 30 שנה

דירה למגורים ולא להשכרה (בעתיד אפשרי להשכיר את הדירה בכ4000 שקל)

 

משכנתא ראשונה שלי ואין לי ממש שום ידע בנושא, כל עזרה או טיפ יעזור לי מאוד.

 

בטלפון קיבלתי סוג של יעוץ עם מחירים שסוכן הבנק אמר לי -

 

סכום המשכנתא הוא כ 860,000

בתנאי שההון העצמי שלי 290,000

החזר חודש כ - 4100 לחודש ל 30 שנה

 

פתיחת תיק, עורך דין ושאר ההוצאות אני ממש לא מכיר ויודע (אשמח לכיוון והמלצות)

 

תודה מראש,

 

מקווה שטרם רכשת את הדירה

[p_306_m]

אכן טרם, אשמח ליותר פירוט ממך ישה

[MaDxXx]

לא ברור לי כמה אתה רוצה להחזיר מדי חודש וכמה אתה חוסך בנוסף כל חודש , סכומים שאיתם אתה רוצה לכסות מדי פעם את ההלוואה.

 

תקנות בנק ישראל מתירות עד 50% הבנקים לא הולכים על זה כי זה מחייב אותם להעמיד הון עצמי נוסף כלפי בנק ישראל, לכן ה"נורמאלי " זה עד 40%.

 

אצלך בגלל שאתה לווה יחיד הם לא יגיעו לשם, לכן אם יתנו לך לך 30-35% אחוז זה יהיה טוב.

 

ממליץ על שליש פריים ל 30 שנה ( מעדיף 25 שנה ) שליש משתנה כל 5 אם אתה מעריך שתוכל לחסל את המסלול הזה תוך 5 שנים אפילו כמסלול צמוד, היתרה קבועה לא צמודה.

 

לכן ראשית תן לנו את המספר שלדעתך תחסוך מעל ל 3000-3200 ש"ח החזר חודשי שוטף.

 

 

השאיפה הייתה להחזיר סביב ה-4,000 אבל כפי שאני מבין כעת זה יהיה בלחץ 3,200

את כל השאר אני חוסך כלומר סביב ה-5,500.

 

אני רוצה לראות אם הבנתי נכון את הקטע של ההחזר עבור משתנה כל 5 (לדוג'):

 

**המספרים להמחשה בלבד

 

הלוואה של 200,000 ל15 שנה (משתנה כל 5) עם 2.8%, לאחר 5 שנים יש תחנת יציאה כאשר יתרת הקרן היא 142,409

בחישוב גס מאוד הריבית ששולמה היא24,000 60*400=

עכשיו במידה ויש לי את כל הסכום ואני רוצה לסגור את המסלול הזה האם צריך לשלם רק את יתרת הקרן (142,409), או גם את ההפרש של הריבית שנשארה 45,000-24,000=21000 ??

 

ודבר שני אם יש רק חלק מהסכום 42,000 למשל ובפירעון כביכול נשארת הקרן על סך 100,000 והחישוב מתחיל שוב? מה לגבי הריבית? איך הכל מתנהל במקרה כזה?

צירפתי תמונה להמחשה.

 

[redroze]

אתה לא חייב לפרוע את כל המסלול (142) אלא יכול לפרוע רק חלק. מה קורה ען הסכום שנשאר? הריבית מתעדכנת בהתאם לעוגן שקבעתם בהפקת המשכנתא ונשארת כך ל-5 השנים הקרובות.