מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[MaDxXx]

אתה לא חייב לפרוע את כל המסלול (142) אלא יכול לפרוע רק חלק. מה קורה ען הסכום שנשאר? הריבית מתעדכנת בהתאם לעוגן שקבעתם בהפקת המשכנתא ונשארת כך ל-5 השנים הקרובות.

 

זאת הנקודה שלא ממש ברורה, מה קורה עם הריבית הנותרת בפרעון מלא?

 

ובפירעון חלקי הסכום שנשאר, לצורך העניין הוא 142, מה בנוגע לריבית "שנשארה עבור ה10 שנים הבאות" (21 ההפרש בין כל התקופה לבין מה שהוחזר) האם היא נעלמת? או מתווספת לסכום הקרן ומשם כבר יש עדכון לעוגן, חישוב מחדש וכו'.?

[redroze]

בפרעון מלא אם אתה סוגר בתחנת יציאה אין קנס, בשביל זה היא מיועדת. לכן השאלה "מה קורה עם הריבית של ה-10 שנים הבאות" מיותרת. אתה משלם את הקרן וזהו, המסלול נסגר.

 

דוגמא לצורך העניין, ריבית עוגן פריים פלוס 1 אחוז.

היום הפריים 1.6. ז"א אתה משלם על כל המסלול במשך 5 שנים ריבית של 2.6%.

עברו 5 שנים, סגרתי חלק מהמסלול, הריבית פריים כרגע2.5%, תשלם ל-5 שנים הבאות ריבית של 3.5% על סך הקרן שנשארה.

עברו עוד 5 שנים, ריבית הפריים ירדה ל-1%. האם תשלם ריבית של 2%?

ממש לא, לא ניתן לרדת מתחת לריבית העוגן ולכן תשלם 2.6% בדיוק כמו בחלק הראשון.

 

כמובן שכל תחנה כזו משנה את גובה ההחזר החודשי בהתאם לחישובי הריבית לתקופה שנותרה.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2018 על ידי redroze

[ישה]

הייתי מחלק את המשכנתא כך בהנחה שאכן תחסוך את הסכומים שאמרת

 

ממה אתה חי, אם הכל או למשכתנא או לחיסכון

 

200K פריים ל 30 שנה

200K משתנה כל 5 ל 20 שנה אולי אפילו צמודה

212K קבועה לא צמודה ל 17 שנה

 

בריביות סבירות ההחזר החודשי ינוע סביב 3100-3200

 

בתום 5 שנים במשתנה היתרה תהיה כ 160K אותה אתה פורע ואפילו גם חלק מן הפריים, ואם הריביות נוחות , ממחזר את הקל"צ.

 

לגבי פרעון חלקי

 

יתרת ההלוואה מקבלת את הריבית החדשה על פי העוגן ואתה יכול לבחור לקצר את הזמן כדי שיישאר החזר חודשי זהה או מקטין את ההחזר החודשי. ברירת המחדל היא קיצור הזמן.

 

אתה פורע רק את יתרת ההלוואה , ולא את הריבית שטרם הגיעה זמנה. בדוגמה שנתת רק את ה 142K.

[ישה]

אכן טרם, אשמח ליותר פירוט ממך ישה

 

מגבלת בנק ישראל ברכישת דירה יחידה 75% משכנתא היתרה הון עצמי כלומר בהון של 200K מקסימום רכישה 800K

 

צריך לזכור כי יש גם הוצאות נוספות ברכישה שכ"ט עו"ד , מתווך, שיפוץ כזה או אחר.

 

בנקים לא אוהבים לתת 75% , כשהבנק לא אוהב, זה משתקף בריביות גבוהות

 

לווה יחיד הבנק לא אוהב.... ראה משפט למעלה.

 

בקיצור רכוש דירה בסדר גודל של 800K אם יש לך הון עצמי של 250K

 

תחסוך הרבה תחסל אותה מהר, בינתיים תתחתן( תכניס כאן את הסמיילי המתאים ), ואז תלכו על דירה גדולה יותר

[ישה]

 

דוגמא לצורך העניין, ריבית עוגן פריים פלוס 1 אחוז.

היום הפריים 1.6. ז"א אתה משלם על כל המסלול במשך 5 שנים ריבית של 2.6%.

עברו 5 שנים, סגרתי חלק מהמסלול, הריבית פריים כרגע2.5%, תשלם ל-5 שנים הבאות ריבית של 3.5% על סך הקרן שנשארה.

עברו עוד 5 שנים, ריבית הפריים ירדה ל-1%. האם תשלם ריבית של 2%?

ממש לא, לא ניתן לרדת מתחת לריבית העוגן ולכן תשלם 2.6% בדיוק כמו בחלק הראשון.

 

.

 

המואדם לא נכון

 

בתחילת ההלוואה נקבע העוגן והמרווח.

 

המרווח נשאר קבוע , ריבית העוגן משתנה, ויכולה גם להיות נמוכה מריבית העוגן שהייתה בעת מתן ההלוואה.

[MaDxXx]

הייתי מחלק את המשכנתא כך בהנחה שאכן תחסוך את הסכומים שאמרת

 

ממה אתה חי, אם הכל או למשכתנא או לחיסכון

 

200K פריים ל 30 שנה

200K משתנה כל 5 ל 20 שנה אולי אפילו צמודה

212K קבועה לא צמודה ל 17 שנה

 

בריביות סבירות ההחזר החודשי ינוע סביב 3100-3200

 

בתום 5 שנים במשתנה היתרה תהיה כ 160K אותה אתה פורע ואפילו גם חלק מן הפריים, ואם הריביות נוחות , ממחזר את הקל"צ.

 

לגבי פרעון חלקי

 

יתרת ההלוואה מקבלת את הריבית החדשה על פי העוגן ואתה יכול לבחור לקצר את הזמן כדי שיישאר החזר חודשי זהה או מקטין את ההחזר החודשי. ברירת המחדל היא קיצור הזמן.

 

אתה פורע רק את יתרת ההלוואה , ולא את הריבית שטרם הגיעה זמנה. בדוגמה שנתת רק את ה 142K.

 

ההגבלה שעדיין חייב לקחת שליש פריים ושליש קבועה עדיין קיימת?

 

מה הריביות שאפשר לקבל עבור התמהיל הזה?

 

בנוסף, אפשר הסבר מה ההבדל העקרוני בין מה שהצעת (שליש של כל דבר),

לתמהיל של שליש פריים ו2/3 משתנה כל 5, או 2/3 קל"צ?

עריכה אחרונה ב-14 למאי, 2018 על ידי MaDxXx

[ישה]

אי אפשר שליש פריים שני שליש משתנה.

 

בד"כ התמהיל שלי הוא שליש פריים שני שליש קל"צ

 

כיוון שאתה בונה על פרעון מוקדם בסכום משמעותי, הקטנתי את הקל"צ כנגד משתנה, כאשר בתחנה אתה יכול לפרוע ללא קנס פרעון מוקדם.

 

לגבי ריביות

 

שיעור המימון שלך לא גבוה מתחת ל 455 פועל לטובתך , לווה יחיד פועל לרעתך.

 

לך לבנקים ותתחיל לקבל הצעות ראשוניות משם תתקדם , אל תפסח על בנק איגוד

[MaDxXx]

אי אפשר שליש פריים שני שליש משתנה.

 

בד"כ התמהיל שלי הוא שליש פריים שני שליש קל"צ

 

כיוון שאתה בונה על פרעון מוקדם בסכום משמעותי, הקטנתי את הקל"צ כנגד משתנה, כאשר בתחנה אתה יכול לפרוע ללא קנס פרעון מוקדם.

 

לגבי ריביות

 

שיעור המימון שלך לא גבוה מתחת ל 455 פועל לטובתך , לווה יחיד פועל לרעתך.

 

לך לבנקים ותתחיל לקבל הצעות ראשוניות משם תתקדם , אל תפסח על בנק איגוד

 

באופן עקרוני משתנה יש כל שנה, שלוש, חמש?

איפה הצפי לריביות הכי טובות?

 

האם כדאי להכניס את ההורים וכך לא להיות לווה יחיד?

על מה זה משפיע, מה התהליך, חסרונות?

[ישה]

עזוב את הוריך במנוחה אלא אם יש להם גב כלכלי חזק שאז במקרה של תקלה אצלך הם יוכלו לכסות אותך ולא להיגרר אחריך לתהום.

 

אתה יכול לקבל שליש במשתנה לתקופה הנמוכה מ 5 שנים רק על חשבון הפריים שהוא בעצם מסלול משתנה, או מסלול של משתנה לתקופה מחמש שנים ומעלה.

 

היום הבנקים לא נוהגים לתת לתקופות ארוכות מ 5 שנים למרות שפורמאלית אין עם זה כל בעיה.

[MaDxXx]

עזוב את הוריך במנוחה אלא אם יש להם גב כלכלי חזק שאז במקרה של תקלה אצלך הם יוכלו לכסות אותך ולא להיגרר אחריך לתהום.

 

אתה יכול לקבל שליש במשתנה לתקופה הנמוכה מ 5 שנים רק על חשבון הפריים שהוא בעצם מסלול משתנה, או מסלול של משתנה לתקופה מחמש שנים ומעלה.

 

היום הבנקים לא נוהגים לתת לתקופות ארוכות מ 5 שנים למרות שפורמאלית אין עם זה כל בעיה.

 

הכוונה הייתה למשתנה כל 5, (לפי מה שהצעת )

יש גם משתנה כל שנה, שנתיים?

אם כן, איפה יהיו הריביות העדיפות?

[avargel]

המסלול הצמוד לפריים הוא המשתלם ביותר בתקופה בשנים האחרונות, כי הפריים בשפל.

 

מצד שני, מגבלת בנק ישראל קובעת שלא ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתא בריבית שמשתנה כל פחות מ5 שנים.

 

מה שמביא אותך לתמהיל בו אתה לוקח שליש פריים, שליש משתנה כל 5 (כי כאמור אם תיקח את זה למשתנה כל 1 או כל 3 זה יהיה על חשבון מסלול הפריים, ואתה לא רוצה את זה), והשליש האחרון קל''צ.

 

 

ברוב המקרים לוקחים שליש פריים ושני שליש קל''צ, כי מסלול המשתנה כל 5 הוא מסוכן (הריביות בשפל - מה שאומר שבתחנה בעוד 5 שנים כנראה שהריבית במסלול זה תעלה).

 

במקרה שלך בו אתה חוסך משמעותית בשנים הללו, כן כדאח לקחת שליש במשתנה כל 5 ולפרוע את החלק הזה בתחנה, ללא קנסות (עמלת פערי היוון בשם מכובס).

 

 

כמובן שבהנחה ומצטברים לך סכומים יפים תוכל תמיד לפרוע את החלק הפריימי בכל עת ללא קנסות, אבל בגלל שזה כסף מאוד זול - אני הייתי מפנה את החסכונות הללו להשקעות שיכניסו לך יותר מעלות הריביות.

[redroze]

המואדם לא נכון

 

בתחילת ההלוואה נקבע העוגן והמרווח.

 

המרווח נשאר קבוע , ריבית העוגן משתנה, ויכולה גם להיות נמוכה מריבית העוגן שהייתה בעת מתן ההלוואה.

צודק, אני כנראה לא מעודכן.

קראתי עכשיו שהיה עדכון בנידון לפני מספר שנים.

[zik]

היי,

מבקש עזרתכם בלקיחת משכנתא חדשה,

דירה לפני תמא 38, עלות 1,540,000.

משכנתא מבוקשת 900,000, 58% מימון.

יכולת החזר כ-5500 ש"ח, כשבשנתיים הראשונות מבקש להחזיר כ-3500 (משלם שכירות גבוהה יותר, ועד שיושלם התמ"א).

דיסקונט הציע (בחלקים שווים)-

פריים ל-25 שנה, מינוס 0.7 - החזר 225 בתקופת הגרייס, 1204 אח"כ

משתנה לא צמודה ל-20 שנה, ריבית 0.99+2.45 - החזר 860 בגרייס, 1865 אח"כ

קל"צ ל-13 שנה, ריבית 3.2 - החזר 2353.

 

הערות-

-משתנה נלקחת כי בסבירות גבוהה מאוד שאקבל סכום לסגירתה בטווח ה-5 שנים הקרובות ממכירת נכס.

-מנבירה אחורה בפורום ראיתי שההמלצה היא על משתנה צמודה. האם חד משמעית? שאלתי לגבי זה, והמרווח יהיה נמוך יותר ב-0.8%

-פריים ל-30 שנה יקטין את המרווח ל-0.5%

מה דעתכם?

תודה

[Fitch]

איך הסכומים מתחלקים בין המסלולים?

סה"כ ריביות יפות.

[zik]

חלקים שווים, 300 כ"א.