מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[yonix250]

לא יודע איך לעלות תמונה.

חסרי דיור-צמוד מדד-1.88-133000 ריבית תשלום חודשי של 1347 שח ל9 שנים.

ריבית קבועה-צמוד מדד-2.99-70186 ריבית

תשלום חודשי של 823 שח ל8 שנים.

פריים-לא צמוד-1.59-198000 ריבית

תשלום חודשי של 798 שח ל25 שנים

משתנה אגח כל 5 לא צמוד 4.99-198000 ריבית.

החזר חודשי של 1565 שח ל15 שנים.

סהכ החזר חודשי של 4533 למשכנתא של 600000 אש''ח

[Fitch]

תמהיל לא טוב.

במקום הקבועה צמודה תיקח קבועה לא צמודה.

ריבית אסטרונומית בפריים ובמשתנה.

 

אתה צריך 200K פריים ל30.

200K משתנה צמודה/לא צמודה ל25.

ועוד 200K קבועה לא צמודה קצר ככל האפשר כדי להביא אותך להחזר הרצוי.

 

זהו.

[ישה]

^^^

 

מה שהוא כתב וריביות טובות

 

פנה לכל הבנקים בתמהיל הזה בשינוי קטן

 

תן להם את המשתנה בצמוד מדד כפיתוי לקבלת ריביות טובות יותר בקבועה הלא צמודה.

 

כמובן אתה לא משתף אותם בכך שאתה הולך לפרוע את המסלול הזה בתחנה הראשונה.

[yonix250]

קודם כל תודה רבה!נעזרתי ביועץ משכנתאות שכנראה עובד רק עם טפחות ואמר שישיג לי משהו טוב.אני מבין שאני בעצם צריך לשחרר אותו ולבקש מסלול של חלוקה של שלוש עם מה שהגדרתם למעלה.אשמח אם תוכלו מעט להרחיב על כל מסלול בשורה שתיים.

[ישה]

מתנצל זה יותר משורה או שניים אבל יעזור לך להבין

 

קרא את הודעה 971 בשרשור הזה

[yonix250]

היי ישה.תודה רבה.שלחתי לך הודעה בפרטי

[Aviram-C]

70% משכנתא - 1.225 מליון (שווי נכס 1.75 מליון).

 

קיבלתי את הרושם שהריביות יחסית טובות לאחוז המימון הגבוה מאוד.

 

300,000 פריים 1.1% ל-25 שנים (החזר חודשי 1144)

300,000 קל״צ 3.97% ל-20 שנים (חזר חודשי 1813)

250,000 צמודה משתנה כל 5 3.2% ל-25 שנים (החזר חודשי 1212)

275,000 ק״צ ל-20 שנים 2.5% (החזר חודשי 1463)

100,000 לא צמודה משתנה כל 13 חודשים 2.2% ל-25 שנים (החזר חודשי 434)

 

סך החזר חודשי 6066 ש״ח (יכולת החזר גבוהה ויציבה + כספים שמשתחררים עוד מספר שנים)

[redroze]

כל עוד יש לך כסף לחסל את שלושת המסלולים המשתנים בטווח הקצר, תמהיל סבבה.

קח בחשבון שבקלות ההחזר עלול לצמוח בכמה מאות שקלים.

אבל אם אישרו לך משכנתא עם החזר של 6000 ש"ח זה אומר שיש לכם הכנסה מכובדת ולכן הייתי מזרים כל סכום שמצטבר לחיסול המסלולים המשתנים/צמודים.

[ישה]

70% משכנתא - 1.225 מליון (שווי נכס 1.75 מליון).

 

קיבלתי את הרושם שהריביות יחסית טובות לאחוז המימון הגבוה מאוד.

 

300,000 פריים 1.1% ל-25 שנים (החזר חודשי 1144)

300,000 קל״צ 3.97% ל-20 שנים (חזר חודשי 1813)

250,000 צמודה משתנה כל 5 3.2% ל-25 שנים (החזר חודשי 1212)

275,000 ק״צ ל-20 שנים 2.5% (החזר חודשי 1463)

100,000 לא צמודה משתנה כל 13 חודשים 2.2% ל-25 שנים (החזר חודשי 434)

 

סך החזר חודשי 6066 ש״ח (יכולת החזר גבוהה ויציבה + כספים שמשתחררים עוד מספר שנים)

כמה כסף הולך להשתחרר לך ומה מקורו? אז נדע מה לשנות.

 

אם קרן השתלמות צעד לא חכם לשחרר, עדיף לקחת הלוואה מהקרן ולהמשיך לצבור רווחים בקרן.

 

מעיף את המשתנה כל 13 חודש והופך אותה לפריים

[Aviram-C]

כל עוד יש לך כסף לחסל את שלושת המסלולים המשתנים בטווח הקצר, תמהיל סבבה.

קח בחשבון שבקלות ההחזר עלול לצמוח בכמה מאות שקלים.

אבל אם אישרו לך משכנתא עם החזר של 6000 ש"ח זה אומר שיש לכם הכנסה מכובדת ולכן הייתי מזרים כל סכום שמצטבר לחיסול המסלולים המשתנים/צמודים.

 

התכנון היה להחזיר באיזור ה-7000 שקל אבל בעקבות התרחבות המשפחה וחשש של האישה אמרנו נתחיל נמוך יותר. זה עדיין משאיר מקום לבלת״מים ואפשרות לפרוס ליותר שנים במידה והמצב הכלכלי ישתנה לרעה חלילה.

במידה ולא נזרים כספים למסלולים המשתנים, מה כן היית משנה? רוצה לקחת בחשבון כל תרחיש.

 

כמה כסף הולך להשתחרר לך ומה מקורו? אז נדע מה לשנות.

 

אם קרן השתלמות צעד לא חכם לשחרר, עדיף לקחת הלוואה מהקרן ולהמשיך לצבור רווחים בקרן.

 

מעיף את המשתנה כל 13 חודש והופך אותה לפריים

 

אני אבדוק את עניין הפיכת המשתנה לפריים.

אכן קרנות השתלמות (איזור ה-250 אלף - הערכה) וויש עוד קופת פרטית של כמה עשרות אלפים. הלוואה תינתן לי רק על חלק מהסכום, לא ככה? מה קורה אם אני מחליט לא להעביר כספים משם למשכנתא, מה כן היית משנה בתמהיל?

 

לדעתכם יש עוד מקום למיקוח מול בנקים אחרים (זה הבנק שלי - הבינלאומי) בנושא הריביות? אמנם יש לנו פגישות בתחילת שבוע הבא אבל בגלל אחוז המימון הגבוה אני נוטה להאמין שאלה הריביות הטובות ביותר שאוכל לקבל, מה גם שהבטיחו לי שאם תהיה הצעה טובה יותר הם ישוו אותה לכל הפחות.

 

תודה על העזרה.

[ישה]

התמהיל הקלסי

 

שליש פריים שני שליש קל"צ.

 

קה"ש נותנים בד"כ כאשר הכסף נזיל 80% הלוואה מערך הקרן.

 

בדוק מה קורה אצלך.

 

במקרה הזה קח מסלול צמודה משתנה כל 5 ל 20 שנה ובהגיע התחנה תפרע אותה עם הכסף מקה"ש.

 

הסכום במסלול הזה סכום שיתרתו בעוד 5 שנים תהיה בגובה הסכום שתוכל לקבל כהלוואה מקה"ש בעוד 5 שנים

 

נהל מו"מ קשוח עם הבנקים האחרים ואת המנצח תשסה בבנק שלך.

[Aviram-C]

שליש פריים שני שליש קל"צ.

 

היועצת בבנק העלתה את האופציה הזו, רק שהריבית של הקל״צ היתה גבוהה. לאיזו ריבית אני צריך לשאוף בפריים ובקל״צ במקרה ואלך על התמהיל הזה? ולדעתי לא נצא בפחות מ-6500 החזר חודשי במקרה הזה, אבל נהיה כמובן פחות חשופים לסיכונים.

[ישה]

טבלאות בנק ישראל מראות כי הרבית הממוצעת לקל"צ ל 15-20 שנה היא 4.06

 

אחוז המימון שלך גבוה 70% אבל הכנסות טובות, לכן אני מאמין שתוכל לרדת מהריבית הנקובה לעיל.

 

כאמור עדיין אתה יכול ללכת על מסלול שלישי צמוד משתנה שאותו תפרע מהלוואה שתיקח מקה"ש בתחנה הראשונה.

 

מסלול אהוב על הבנק שיאפשר לך לשפר ריביות בקל"צ

[redroze]

התכנון היה להחזיר באיזור ה-7000 שקל אבל בעקבות התרחבות המשפחה וחשש של האישה אמרנו נתחיל נמוך יותר. זה עדיין משאיר מקום לבלת״מים ואפשרות לפרוס ליותר שנים במידה והמצב הכלכלי ישתנה לרעה חלילה.

במידה ולא נזרים כספים למסלולים המשתנים, מה כן היית משנה? רוצה לקחת בחשבון כל תרחיש.

 

 

 

אני אבדוק את עניין הפיכת המשתנה לפריים.

אכן קרנות השתלמות (איזור ה-250 אלף - הערכה) וויש עוד קופת פרטית של כמה עשרות אלפים. הלוואה תינתן לי רק על חלק מהסכום, לא ככה? מה קורה אם אני מחליט לא להעביר כספים משם למשכנתא, מה כן היית משנה בתמהיל?

 

לדעתכם יש עוד מקום למיקוח מול בנקים אחרים (זה הבנק שלי - הבינלאומי) בנושא הריביות? אמנם יש לנו פגישות בתחילת שבוע הבא אבל בגלל אחוז המימון הגבוה אני נוטה להאמין שאלה הריביות הטובות ביותר שאוכל לקבל, מה גם שהבטיחו לי שאם תהיה הצעה טובה יותר הם ישוו אותה לכל הפחות.

 

תודה על העזרה.

מוחק את 2 המסלולים האחרונים. מכניס את השווי שלהם בחלוקה שווה לכל המסלולים.

מדוע אתם לחוצים לרכוש כרגע בשלב שההון העצמי שלכם קרוב מאוד למינימום הנדרש?

עם הכנסה גבוה והידוק קל של החגורה, תוכלו תוך שנה שנתיים לרדת מ-65% מימון, זה יפחית משמעותית את הריביות.

[ישה]

צריך להיות ב 60% ומטה כדי לקבל ריבית טובה יותר