בנקאים התפקדו- או- משכנתא לתושב חוץ

[nitch]

קבלנים מוזילים קודם, כי הם אנשי עסקים והאצבע שלהם נמצאת על הדופק.

לאנשים פרטיים לוקח יותר זמן להוזיל, כי הם מושפעים גם מאלמנטים פסיכולוגיים, והשליטה שלהם בחומר קטנה יותר. כשהלחץ עליהם יגבר מסיבות של הם תקועים עם דירה ישנה כשהם משפרים דיור (כמו המקרה שלך) או משכנתא חונקת, תראה איך המחירים יתחילו לרוץ למטה.

בכל אופן, סייגתי את דברי מראש בכך שאם יש לך מציאה, לך על זה, וכנראה זה המצב. עדיין, בשוק לא משוכלל כמו שוק הנדל"ן בישראל (מקורות המידע מוגבלים ומוטים), כשלי שוק יכולים לשרוד זמן רב יחסית. אני חושב שעדיין לא הגיע הזמן.

[ישה]

ועל זה נאמר

 

טוב ציפור אחת ביד אפילו קצת מרוטה , מאשר שניים על העץ.

 

כווץ קצת את הבחור וקנה.

[ofir]

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4209102,00.html

[Oshri]

עידן, לדעתי רוב הבנקים כן נותנים משכנתא, ועוד יותר בקלות אם אתה ישראלי תושב חוץ.

יכול להיות שדיסקונט מסיבות שלו לא רוצה חשיפה כזו, לכל בנק יכולות להיות לפעמים מגבלות,

אל תיקח את זה אישית

אני מניח שחלק גדול מההכנסה שלך לאורך תקופת המשכנתא תהיה דולרית, אז קח את זה בחשבון.

אולי שווה לך לקחת חלק גדול במשכנתא/הלוואה דולרית.

לגבי ירידות מחירים וכד', זה ויכוח בפני עצמו, שיכול לפאר עמודים על גבי עמודים בפורום.

אני אישית חושב שיירד, ולא מעט, אבל זה יכול לקרות עוד חצי שנה, ויכול לקחת עוד 5 שנים.

אם זו דירה למגורים שלך, גם אם בעתיד, זה פחות משחק תפקיד. אם זו דירה שאתה קונה

להשקעה, או שאתה בונה עליה לרווח מסויים, הייתי נמנע כרגע מכניסה לשוק הנדל"ן.

[roee]

קבלנים מוזילים קודם, כי הם אנשי עסקים והאצבע שלהם נמצאת על הדופק.

לאנשים פרטיים לוקח יותר זמן להוזיל, כי הם מושפעים גם מאלמנטים פסיכולוגיים, והשליטה שלהם בחומר קטנה יותר. כשהלחץ עליהם יגבר מסיבות של הם תקועים עם דירה ישנה כשהם משפרים דיור (כמו המקרה שלך) או משכנתא חונקת, תראה איך המחירים יתחילו לרוץ למטה.

בכל אופן, סייגתי את דברי מראש בכך שאם יש לך מציאה, לך על זה, וכנראה זה המצב. עדיין, בשוק לא משוכלל כמו שוק הנדל"ן בישראל (מקורות המידע מוגבלים ומוטים), כשלי שוק יכולים לשרוד זמן רב יחסית. אני חושב שעדיין לא הגיע הזמן.

 

אמת. קבלנים מוזילים כי הבנקים לוחצים עליהם לממש פרוייקטים והם חייבים להמשיך להתגלגל. לאורך זמן זה יביא את הירידות גם לשוק היד שניה, אבל זה יקח זמן. אנשים יכולים לעשות החלטות של דחיית מעבר בשנה-שנתיים עד שהם יתרגלו לרמות המחירים החדשות, וזה יגיע. בנתיים, יותר משהשוק ירד, השוק יקפא ולא יהיו עסקאות.

[edan82]

אושרי מצד אחד נכון שלא צריך לקחת את זה אישית אבל כשאתה מגלה שרק הבנק שלך נוקט בשיטת העבודה הזאת זה די מקומם נוכח העובדה שזה בנק שאני עובד איתו שנים.

אבל שטויות, זה לא קריטי.

 

ככתוב, יש המון ספקולציות לגבי עתיד שוק הדירות, יכול מאוד שהוא יירד במידה כזו או אחרת, השיקול שלי הוא שונה מאחר והדירה הזאת לא עתידה לשמש אותי למגורים ואינה למטרת עשיית רווח עתידי במכירה, אני רוצה אותה כי כן יש לי את האפשרות לכווצץ׳ את הבעלים שלה וזו דרך עבורי גם להוריד את מפלס הלחץ ב״מירוץ לדירה״ וגם דרך לעשות משהו עם כסף שחסכתי.

 

כרגע למטרה לשמה אני רוצה לרכוש נכס אין לי צורך בנכס חדש מקבלן (זה גם מייקר את העיסקה וגם ידרוש ממני בהרבה מקרים להמתין לגמר הבנייה וזה לא מתאים לי) ובמקביל שוק היד שנייה לא ממש מציג ירידות מחירים רציניות (הלוואי והוא כן היה מציג ירידות מחירים רציניות, הייתי ממתין בשמחה).

 

כאמור מדובר כאן במצב שאני יודע שבעל הדירה לחוץ למכור (ככה זה כשאתה קונה דירה ב-2.5 מליון וצריך להכנס אליה בעוד חצי שנה מבלי שמכרת את הדירה הנוכחית..) ואני מקווה שאוכל ללחוץ אותו למכירה מתחת למחיר שוק, אם זה לא יצא לפועל ייתכן מאוד שאמתין לירידת השוק או להזדמנות אחרת.

[Oshri]

השיקולים הם שלך, יש כמו שכתבתי טיעונים לכאן ולכאן.

תזכור תמיד ששוק הנדל"ן הוא שוק שזז לאט, זה לא שוק מניות שיכולים ללחוץ על כפתור

ולשכוח, אלא משהו הרבה יותר קשה ומורכב.

בשוק היד שניה אין כרגע ירידות, כי אף אחד לא מוכר... מי שרוצה למכור, מוריד, ולא מעט.

יש הרבה אנשים שלוקח להם זמן להתרגל למציאות החדשה.

אני יכול לתת לך דוגמא על חברה שלנו, שמישהו בבניין שלה רצה למכור את הפנטהאוז לפני שנה.

מדובר על אזור מאוד מבוקש, ואין יותר מידי היצע, למרות שלאחרונה הכמות הולכת וגדלה.

הוא רצה 4.4 או 4.3 מ'(לא זוכר בדיוק) על הדירה, טען שהשקיע המון, בלה בלה בלה.

היא בזמנו פנתה אליו ואמרה לו שהיא מוכנה לשלם 3.6 מ'. מיותר להגיד שהוא גיחך.

בינתיים עבר זמן, היא ירדה בכלל מקניית דירה מסיבות שלה, הוא לא מכר את הדירה,

ופנה אליה שאם היא רוצה, ב 3.7 מ'הם מוכנים לסגור עסקה. אחרי שהוא הבין שהיא כבר לא בעניין,

הוא המשיך לנסות למכור, והיום הדירה מוצעת כבר ב 3.5 מ', ואין קונה.

כמה זמן עבר? משהו כמו 8-10 חודשים.

ככה שלוקח זמן לאנשים להבין שארבעת הקירות שלהם כבר לא עשויים זהב, אלא רק בלוקים,

מלט, וקצת ברזל...

[nitch]

הונג קונג אחת הבירות הפיננסיות הגדולות בעולם ובנק דיסקונט לא סומך עליהם.

 

בעוונותי כי רבים עבדכם מוציא לחמו מייעוץ בתחום יישום רגולציות בנקאיות. מה שיש לי לומר לגבי הונג קונג בתחום הזה הוא שהם בפאניקה רגולטורית ומרובעים מאין כמוהם, אבל הם בעיקר נצמדים לכלל שמה שהם לא מכירים הם לא עושים, ופחות מפעילים את הראש. כתוצאה, קשה יותר לאנשים התמימים, אבל הלבנות הון כבדות אפשר להריץ בקלות.

 

האמריקאים מרובעים גם כן, אבל יודעים להפריד את העיקר מן הטפל, הייתי סומך עליהם יותר. בישראל, קומבינות... (אם כי פחות מבעבר)

 

ועל זה נאמר

 

טוב ציפור אחת ביד אפילו קצת מרוטה , מאשר שניים על העץ.

 

כווץ קצת את הבחור וקנה.

 

לא עצה להיט לטעמי. לפני 30-40 שנה השיעבוד שנדרש על מנת להשיג דירה היה קטן משמעותית, וזו החוויה שנצרבה אצל דור ההורים של אלו שקונים היום דירות. כתוצאה, הם מפעילים לחץ (אדיר לפעמים) על הילדים להתפשר ולקנות דירות במחירים לא כלכליים, וכך גם מנפחים עוד את הבועה וגם גוזרים על ילדיהם חיים של שיעבוד כלכלי ורמת חיים נמוכה. 140 משכורות ממוצעות לדירה זה הזוי לחלוטין, ולא בר קיימא.

[ישה]

nitch

 

אני כתבתי שבנק דיסקונט לא סומך על בנק הונג קונגי ולא על בנק הונג קונגי שלא סומך על בנק ישראלי.

 

ודאי מוכרות לך הבדיחות על סטטיסטיקה שתיים על הבוקר שלנו צהריים שלך

 

תשע נשים בחדר אחד אחת מהם בהריון בחודש תשיעי המסקנה המלומדת תשע נשים שכולם בהריון של חודש אחד

 

מוישה טבע בנהר שעומקו הממוצע 10 ס"מ.

 

כך גם מחירי הדיור

 

בעוונותי אני כעת משייט בפורום משכנתאות בתפוז.

 

יש שם זוגות שמשכורתם נטו 10K ויש שם זוגות שמשכורתם 20K+ וגם 30K+

 

וחלק לא קטן מהם מתאים את הרכישה לגובה השכר וטרם ראיתי מישהו רוכש דירה בגובה 140 משכורות.

 

ואסכם זאת: ככל שעולה רמת השכר יורדים מספר המשכורות הנדרשים לרכישת הדירה שבוחר הזוג

כמובן ברק לא התייצב שם עם דירתו הצנועה ב26 מיליון או שרי אריסון . אלה מושכים את הממוצע כלפי מעלה.

 

ואין לך איתי ויכוח שמחירי הדיור עלו חדות בשנים האחרונות בעיקר בבועה התל אביבית, שמשפיעה על גוש דן.

 

ונשאל כרגע את השאלה המתבקשת

 

מה אתה מציע?

 

לא לעידן בהונג קונג אלא לזוג צעיר בישראל.

[nitch]

ישראל,

 

מה שכתבתי זה שלמרות שהונג קונג היא מעצמה פיננסית, זה לא בהכרח אומר שהמסמכים שהם מייצרים הם פאר היצירה. בגדול אפשר לסמוך, אבל זה לא מושלם.

 

לזוג הצעיר בישראל הייתי ממליץ בתור התחלה לבצע תכנון פיננסי בסיסי ואמיתי, כלומר לא להניח הנחות, אלא להתבסס על מספרים בלבד.

1. כמה כסף יש כהון ראשוני. לא להסתמך על כספים שעשויים להגיע (ירושה, בונוס וכו') אלא אם כן הם מובטחים. אנשים נוטים לתכנן על בסיס הנחות אופטימיות ולעמוד מול שוקת שבורה כשהן לא קורות.

2. מה צפי ההכנסות הריאלי. אם אתה לא עובד מדינה/בנק, לא להניח גדילה קבועה בשכר, ולא להניח שלעולם לא תפוטר. זה קורה, ומהר יותר משאנשים מעריכים.

3. מה צפי ההוצאות. לערוך רישום מדוקדק של הוצאות צפויות (ילדים, לימודים, רכישות בתשלומים, בריאות וכו'), ואז להוסיף מרווח היות והנטיה היא להעריך בצד האופטימי.

4. במידה ויש חובות, לעשות קונסולידציה שלהם על מנת שתהיה שליטה טובה יותר עליהם, וכמו כן ריבית אטרקטיבית יותר. אם יש חובות וחסכונות, והחובות עולים יותר משהחסכונות, לכסות את החובות. זה לא חיסכון אם יש לך חבות שמקזזת אותו.

 

על סמך כל האמור לעיל, לראות אם ניתן לרכוש את הדירה הרצויה כך שתשלומי המשכנתא לא יעלו על 25% מההכנסה, וסה"כ הוצאות הדיור כולל ארנונה, חשמל, מים וכו' לא יעלו על שליש מההכנסה (מספרי אצבע). כשמחשבים כמה הדירה עולה, להכניס פנימה הכל, אבל הכל. זה אומר, מיסי שבח/קניה, הוצאות שיפוץ, הוצאות מעבר והוצאות ריהוט ומכשירי חשמל אם צריך.

המשכנתא לא צריכה לעבור 70-60 אחוזים מערך הנכס, כדי לא להיתקע עם חובות גם אחרי מימוש ע"י הבנק במקרה של חדלות פירעון.

 

אם יש דירה קיימת, לא קונים דירה אחרת לפני שיש חוזה מכירה על הנוכחית. כך אפשר לדעת כמה כסף באמת יש (שוב, הבעיה של האופטימיות, מעריכים מכירה ביותר ממה שקורה בפועל לרוב), כמה הוצאות היו על המכירה, ולא נתקעים עם שתי דירות והלוואת גישור חונקת.

 

נוסף על כל זה, לא מגיעים לחישוב על האפס, תמיד צריך שישארו חסכונות למקרה של קטסטרופה (פיטורין, מחלה), כדי שהמאכלת לא תונח על הצוואר תוך חודש חודשיים, אלא שיהיה מרווח לנשימה ושיקום.

 

משהו שתמיד מדליק אותי (לא בצורה חיובית) זה כשאנשים מתייחסים לדירת המגורים הממושכנת עד צוואר שלהם כנכס. היא לא נכס אלא התחייבות כל עוד אין לך חבות כנגדה.

 

אם לא ניתן לבצע את כל מה שאמרתי בתנאים לעיל, אזי גרים בשכירות או אצל ההורים/הסבתא עד שהשוק יחזור לשפיות. אם כולם היו פועלים לפי הכללים האלו, המחירים לא היו מאמירים כך, והיה הרבה יותר קל לקנות דירה.

[ישה]

nitch

 

לא יכולתי לנסח זאת יותר טוב וזה אכן הכללים המומלצים שם בפורום.

 

הכשל הגדול ביותר של השוק לדעתי הוא היעדר דיור להשכרה במחיר סביר לטווח ארוך, ולכן האלטרנטיבה היא לבסוף רכישה.

 

וגם רכישה צריכה להיות שפויה ולא לקפוץ מעל הפופיק , כי אז הנחיתה כואבת.

[nitch]

לא מכיר את שם בפורום, אבל הכללים האלו לא משם, אלא מאבא ואמא שפעלו בעצמם על פי כללי מחמירים בהרבה (לא לוקחים משכנתא או הלוואה אף פעם), בתוספת ידע פיננסי שרכשתי מקריאה וחקירה עצמאיות.

 

הכשל הגדול ביותר הוא לא היעדר השכרה לטווח ארוך, אלא היעדר השכלה פיננסית אצל עם ישראל. אם הייתה, היו הרבה פחות אנומליות בשוק. כמו כן, הייתה גם דרישה גבוהה יותר להשכרה לטווח ארוך שהייתה הופכת לאופציה לגיטימית, וגם צד ההיצע היה מתאים את עצמו.

כיום, עקב חוסר ההבנה, ישנה איזושהי פחיתות כבוד בכך שמשפחה גרה לאורך זמן בשכירות. זה לא מצב תקין.

[ישה]

שוב לא חשדתי בך שהעתקת משם רק ציינתי שגם בפורום שם ממליצים בדומה להמלצותיך. קבל זאת כמחמאה.

 

היו ימים בהם אנשים קנו לפי מי שהיה להם בארנקם / מתחת לבלטה.

 

ימים אלה חלפו , טוב או לא ,כל אחד יחליט לבדו.

 

מסכים עימך כי חוסר השכלה פיננסית הוא נחלת רבים , אבל לא רק בארצינו שטופת השמש.

 

עדיין שוק השכרה לטווח ארוך ביחוד לזוגות צעירים / משפחות מהעשירונים התחתונים הוא נושא שממשלות עוסקות בו בד"כ כי למשקיעים , התשואה לא כדאית.

 

כאן הממשלה לא פועלת בנדון , למרות שהייתה תקופה שהיא ניסתה להעניק הקלות למשקיעים בנושא , והיו לא מעט פרוייקטים , אבל לא הייתה לכך המשכיות וחבל.

[michaelbe6]

לא מכיר את שם בפורום, אבל הכללים האלו לא משם, אלא מאבא ואמא שפעלו בעצמם על פי כללי מחמירים בהרבה (לא לוקחים משכנתא או הלוואה אף פעם), בתוספת ידע פיננסי שרכשתי מקריאה וחקירה עצמאיות.

 

הכשל הגדול ביותר הוא לא היעדר השכרה לטווח ארוך, אלא היעדר השכלה פיננסית אצל עם ישראל. אם הייתה, היו הרבה פחות אנומליות בשוק. כמו כן, הייתה גם דרישה גבוהה יותר להשכרה לטווח ארוך שהייתה הופכת לאופציה לגיטימית, וגם צד ההיצע היה מתאים את עצמו.

כיום, עקב חוסר ההבנה, ישנה איזושהי פחיתות כבוד בכך שמשפחה גרה לאורך זמן בשכירות. זה לא מצב תקין.

 

המשפט הנכון ביותר ובעצם שורש הבעיה.

אחד הנושאים שחייבים להכניס לתוכנית הלימודים מהגיל שבו כבר מתחילים לגעת בכסף אמיתי,הרבה יותר חשוב מתכני לימוד שלא נשתמש בהם כנראה אף פעם.

[ישה]

מיכאל

 

המשפט הזה נכון לא רק פה אלא בהרבה מקומות בעולם.

 

בארה"ב כל המשבר נבע מכך שאנשים קנו בתים שהם חשבו שהם יכולים , והגרוע הוא שהבנקאים חשבו שהם יכולים

 

והכל התפוצץ להם בפנים.

 

ומי ילמד ? גם המורים לא מבינים בזה