הפכתי לסרבן בפינוי בינוי - מה האופציות שלי?

[ישה]

לפי הנתונים שנתת השכנים שלך הם פראיירים ברמה הגבוהה ביותר .

 

ההכנסות מהפרוייקט מעל 44 מיליון ש"ח 22 יחידות כפול 2 מיליון ליחידה

 

אם ניקח עלות בנייה 7000 ש"ח למטר שהיא עלות גבוהה ביותר = 28 מיליון לכל השטח הבנוי 4000 מ"ר

 

שכ"ד לשנתיים והוצאות העברה 2 מיליון ש"ח ל12 הדיירים הנוכחיים

 

בלתי צפוי 4 מיליון

 

רווח 12 מיליון . לא רע!!

[מיניקיפוד]

תשמע, יש הכמה יתרונות לתמ"א 38, והעיקר הוא שאתה מקבל דירה חדשה. לא הבנתי עם מדובר על תיקון 2 באמת שזה אומר בניין חדש ולא שיפוץ/חיזוק. דירה מחוזקת נגד רעידות אדמה לפי התקן הנוכחי וגם ממ"ד הוא שיפור לעומת המצב הפיזי הקיים. יתכן ואתה מסתכל על הדירה שלך כפאר היצירה ולא ממש מעוניין לשנות משהו אבל אם תסתכל על הבניין עצמו ולא רק על מה שיש בו, תראה שיש גם יתרונות. מכיוון שהדירה שלך מושקעת (גם יותר גדולה) אני מציע לך לקחת עו"ד פרטי משלך שמתמחה בנושאים האלו.

היום החוק מאפשר לאלץ דייר סרבן לחתום על החוזה וגם לשלם לדיירים האחרים פיצויים כאלו ואחרים.

היתרון בעו"ד פרטי הוא שתהיה לך היכולת להתנהל מול הקבלן ולמקסם את הרווח שלך בעסקה.

השוני יכול להתבטא בהגדלת השטח או במפרט פנים גבוה יותר. העלויות הסופיות הן לא רציניות עבור הקבלן אבל יכולות לשנות את איכות החיים שלך.

אפשרות שניה ומאוד סבירה היא למכור את הדירה (עם פוטנציאל לתמ"א 38) ולהגיד לכל הדיירים שלום ולא להתראות.

[ytimsit]

אני אנסה את 2 הסנטים שלי...

 

אך כראוי קודם כל גילוי נאות -

1. אני אדריכל במקצועי שעושה תמ"א 38 ללקוח בראשלצ.

2. אני שותף בחברה יזמית שעושה תמ"א 38 בחולון וגם שם אני האדריכל.

3. אני דייר בבניין שבו עושים תמ"א 38 ומשמש כנציגות הבניין (תודה לאל פה זה לא החברה שלי .

 

אם זה תמא רגיל אז באמת עם 75% או 66% מבחינת הליך תכנוני אפשר להתניע ולהתקדם, אח"כ שוברים את הראש עם ה-100% אבל זה לא מהווה תנאי להתחיל (יש כלים משפטיים).

 

אם זם תמא 38/2 קרי פנוי בינוי המצב יותר רגיש ופה 99% שצריך 100% בשביל לבצע אקט של הריסה.

הליך השכנוע של דייר סרבן מורכב וקשה יותר אך אם ליזם/דירים יש עו"ד טוב וההסכם למעשה כבר נחתם

יש להם מספיק כלים משפטיים לשכנע דייר סרבן לחתום או לחלופין לתבוע אותו עבור נזק כספי שנגרם להם.

צודק או לא, הסיכוי שלך לנצח פה הינו קלוש ביותר.

 

אם אתה בטוח בצדקתך - שלא תקבל באמת מה שהיזם מבטיח, ולצערי אני מאד נוטה להסכים איתך שיש בשוק הזה הרבה מאד הבטחות באויר ולא פעם קושי גדול לקיים אותם.

אני ממליץ מאד לדיירים לשכור איש מקצוע (אדריכל - אני מתנצל אם יש כאן חוסר אוביקטיביות) בדיוק כפי שלוקחים עו"ד לטובת יצוג הדיירים לוודא שאכן מה שהובטח לדיירים מצד היזם בר מימוש ובפרויקט פינוי-בינויי על אחת כמה וכמה.

 

כאשר מגיע איש מכירות עם פרוספקטים צבעוניים על נייר איכותי מאד קשה (עד כדי בלתי אפשרי) לאדם שלא עוסק בכך לראות את המעבר מלבד "הציורים" היפים שמולו.

השכנוע או ההסבר השלך צריכים לבוא מתוך נציגות הבניין, לא מתוך עמדה פרטנית אחרת אתה מראש "שורף" את עצמך כסרבן.

 

מקווה שעזרתי בקצת.

[Oshri]

אוסיף על קודמי, שלתמ"א 38/2 צריך 100%, אבל יש דרכים להתמודד עם זה, למרות שזה לא פשוט

ומחייב צעדים משפטיים בכל מיני רמות, מהמפקח על בתים משותפים ועד בית משפט.

בגדול, אתה חותם עם יזם שלפי מדידה בפועל אתה מקבל את התוספת. אם אתם לא מאמינים שזה אפשרי,

והיועצים שאתם לוקחים מטעמכם, כולל עו"ד, חושבים שזה בלתי אפשרי, אז אל תחתמו עם היזם.

אבל לבוא ולקבוע שהוא לא יכול לתת לך את מה שהוא מבטיח, זה קצת יומרני.

אולי הוא "מקריב" עוד חצי קומה עבור הדירות שלכם? אולי יש לו דרך לקבל הקלות מהרשות המקומית?

עד שאין היתר בניה, הכל ספקולציות.

[נהג מתחיל]

לפי מה שאני מבין מהדברים חוק הדייר הסרבן מאפשר לדיירים ולקבלן לתבוע דייר שמסרב להצטרף לתכנית, הוא לא אומר שהם זוכים אוטומטית, רוצה לומר שהדייר יכול לשכנע את בית המשפט שהפיצוי שהובטח לו לא מגלם תמורה הולמת לנזק שהוא יסבול כתוצאה מהפינוי\בינוי. הזכות לשמירה על קניין היא זכות שלא בנקל פוגעים בה במשפט.

 

יש לשופט מקום להתרשם האם ההתנגדות של הדייר היא לגיטימית או לעומתית, סבירה או סחטנית, בשביל זה יש שופטים ולא לוטומטים.

 

לא יודע כמה מכם שמו לב לספין - חוק "הדייר הסרבן", כבר קובע הלך רוח מסויימת, לא?

[ytimsit]

לפי מה שאני מבין מהדברים חוק הדייר הסרבן מאפשר לדיירים ולקבלן לתבוע דייר שמסרב להצטרף לתכנית, הוא לא אומר שהם זוכים אוטומטית, רוצה לומר שהדייר יכול לשכנע את בית המשפט שהפיצוי שהובטח לו לא מגלם תמורה הולמת לנזק שהוא יסבול כתוצאה מהפינוי\בינוי. הזכות לשמירה על קניין היא זכות שלא בנקל פוגעים בה במשפט.

 

יש לשופט מקום להתרשם האם ההתנגדות של הדייר היא לגיטימית או לעומתית, סבירה או סחטנית, בשביל זה יש שופטים ולא לוטומטים.

 

לא יודע כמה מכם שמו לב לספין - חוק "הדייר הסרבן", כבר קובע הלך רוח מסויימת, לא?

 

 

כעיקרון הדברים נכונים - אבל מאד אופטימיים (במובן השלילי).

 

לדייר פרטני יש קייס במידה ונעשה איפה ואיפה, קרי כאשר ל-9 דיירים הובטחה תוספת X ול-3 דיירים לא נותנים כלום ולא נותנים בתמורה שום פיצוי הולם בצורה Y.

לרוב השופט יסתכל על טובת הכלל כאשר הפרט ללא טיעון המחץ יפסיד בצורה לא נעימה (בעיקר בכיס..).

אימת "רעידת האדמה" הרבה יותר גדולה מכל דבר אחר.

וכמו שאמר לי מהנדס קונסט' שבוע שעבר - אף מהנדס בארץ לא יבוא ויתווכח על מבנה שנבנה לפני 1980 שהוא כן עומד

בתקנות רעידות אדמה (במידה ונבנה ככה) וזה למה? - "כי אין לו ביצים".

 

במקרה הזה - אם "הדייר הסרבן" יוכיח כי היזם/קבלן לא יכול לקיים תכנונית את מה שהוא הבטיח ומוליך שולל את הדיירים אז דיינו.

אבל הוא יהיה חייב להוכיח את זה מעשית ואם הוא לא עצמו איש מקצוע הוא יצטרך כאלו.

[נהג מתחיל]

אתה צודק, אבל לדעתי, ו- IANAL, אם הדייר מראה שאכן הוא נפגע בכיסו בצורה משמעותית, הרי שבית המשפט יכול לחייב את הקבלן לתת לדייר פיצוי נוסף באם הוא רוצה להמשיך את הבנייה, ולחייב את הדייר להסכים לבניה במידה ומוצע לו הפיצוי.

[Fazer]

אם "הדייר הסרבן" יוכיח

 

אמרת את מילת המפתח: חובת ההוכחה היא על הדייר הסרבן, וזה נטל הוכחה שקשה עד מאוד להרים. מניסיון אישי שלי, ברוב המקרים מדובר או על דיירים שהקייס שלהם הוא יותר "רגשי" מענייני, או פשוט על דיירים חמדנים.

 

אם הדייר מראה שאכן הוא נפגע בכיסו בצורה משמעותית

אתה צודק, אבל ב 99% מהמקרים זה לא יהיה המצב.

[נהג מתחיל]

כל מה שהוא צריך זה את המקרה שבו השופט יקבל את עמדתו.

 

הוכחת נזק במקרה כזה יכולה להתבצע באמצעות חוו"ד שמאי מומחה, כשיש תקדים (לא במקרים כאלה אמנם) לכימות של עוגמת נפש (נניח כאשר מימון השכירות החלופית אינה מספיקה לילדים ללמוד באותה מסגרת, למשל, אני לא יודע בדיוק).

 

אני לא משפטן לשמחתי; כל מה שאני מנסה להראות הוא שוולאד יכול לקבל ייעוץ משפטי ולבוא ליזמי הבניה ולהבהיר להם שנצחונם בבית המשפט לא מובטח. בכך הוא אולי יוכל לשפר את התמורה שהוא מקבל עבר הסכמתו לפרויקט.

 

חשוב לזכור שלא כל אסרטיביות ושמירה על האינטרסים שלך היא "לעומתיות" או "חמדנות".

[ישה]

לפי התיאור של וולאד הוא לא דייר סרבן כי לפי תיאורו הוא מקבל דירה בגודל דירתו הנוכחית ולא ברור גם אם באותה רמת גימור.

 

שיטת המשפט הישראלית קובעת שהמוציא מחברו עליו הראיה לכן על הדיירים להוכיח כי הדייר המסרב הינו דייר סרבן ולא עומדות לא ההגנות שהחוק מעניק לו, ולא להיפך.

 

כמובן שלדייר הסרבן צריכות להיות סיבות טובות ואמיתיות ולא סיבות רגשיות .

 

אני חושב שעליו לשבת עם בעל מקצוע ולגבש תוכנית בהם הדיירים הנוכחיים יקבלו תמורה גבוהה בהרבה מאשר הם מקבלים כיום.

 

וכל אדם תמיד ישמח לקבל יותר , בתנאי שלבסוף יימצא גם הקבלן האיכותי שיסכים לכך.

 

ועל פי חישובי יש כאן עוד הרבה מקום לשיפור

[elkmino]

היזם שהגיע לבניין שלנו טען שבדרך כלל כל דייר עולה קומה אחת מהקומה בה הוא גר כרגע.

חוץ מזה הוא טען שעל כל קומה נוספת שארצה להעלות מהקומה שמגיע לי יורידו במטראז הדירה החדשה שאקבל.

מכיוון שאני גר בקומת קרקע ויש לי חצר לא הסכמתי וביקשתי את דירת הגן או לחלופין את קומת הגג (עם תוספת קטנה).

היזם עשה שריר וטען שאין מצב הודתי לו על השעה שקדח לי במוח ושלחתי אותו לדרכו.

לאחר יום הוא התקשר ואמר שלפנים משורת הדין ואם שאר הדיירים לא יבקשו דרישות לעצמם עקב שידרוגי אקבל דירת גן.

 

המסקנה דבר עם היזם תנסה לקבל רק לעצמך שידרוג שלא יחייב אותו לכל הדיירים ובהסכמתם וצא לדרך.

 

נ.ב

 

דרך אגב אצלנו זה לא יצא לפועל כי יש דייר שלא מוכן לחתום ואף אחד לא מיתכוון לתבוע אותו או לחייב אותו.

[אמיר שליט]

אם הדירה של ולאד שוה היום X והדירה החדשה שיקבל שווה 1.1X, אז הוא הרוויח וטיעוניו יפלו.

גם אם נוסיף אי אילו שיפורים לדירה כגון קרמיקה, שיש, ארונות מדגמים מובחרים יותר וכד', עדיין מדובר בהבדל של לא יותר מעשרות אלפי שקלים (במחירי קבלן). אפילו אם מדובר בעוד 50.000 ש"ח, זה לא מה שאמור להבריח את הקבלן.

זמן את הקבלן לביתך והראה לו את מה שבדירתך ושכנע אותו שאתה רוצה כך (או דומה) - לדעתי הוא יסכים.

.

[vladclar]

 

אך כראוי קודם כל גילוי נאות -

1. אני אדריכל במקצועי שעושה תמ"א 38 ללקוח בראשלצ.

2. אני שותף בחברה יזמית שעושה תמ"א 38 בחולון וגם שם אני האדריכל.

3. אני דייר בבניין שבו עושים תמ"א 38 ומשמש כנציגות הבניין (תודה לאל פה זה לא החברה שלי .

 

 

 

יש לי שאלה, אליך בעיקר - איך היזם מבטיח דירה יותר גדולה (ב 10%-20% או 15 מטרים) בפרוייקט תמ"א 38\2 ,

כאשר נקבע בחוק, (אני מצטט):

 

במסגרת תמ"א 38/2 נקבע כי קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין לפי התוכניות המפורטות שחלות במקום.

?

 

זאת אומרת, ירשמו מטראז' יותר גדול (קירות חיצוניים, מחסן, חלק יחסי של שטחים משותפים), והדיירים ישלמו יותר ארנונה על אותו המטראז' של הדירה?

וקוראים לזה דירה יותר גדולה?

[Oshri]

ולאד, במסגרת תמ"א 38/2 יש תוספת של אחוזי בניה שיש ליזם. זה הרווח שלו.

עכשיו מהזכויות האלה, חלק הולך אליכם, כלומר תוספת השטח שהוא נותן לכם.

בלי קשר, יש כל מיני הקלות שבסמכות הרשות המקומית לתת, ויכול להיות מצב שקווי

הבניין יחרגו מהקו הקיים, בהנתן התנאים המתאימים.

ככה שאם יש היום ארבע קומות, והוא מקבל אישור לתשע קומות, אז יש לו חמש קומות

שהן רווח, ולכן הוא יכול "לוותר" נגיד על חצי קומה, שזה ה 15 מטר תוספת לדיירים

הקיימים.

בנוסף יכול להיות ששטח כל קומה יגדל מ 500 מ"ר ל 550 מ"ר, בגלל ההקלות שאושרו.

אני סתם זרקתי מספרים, אבל זה בגדול מה שהולך בפרוייקטים האלה.

[vladclar]

כן - יש לי חבר שבמשך 8 שנים מרחו אותו עם טאבו בגלל דיונים משפטיים בין קבלן לעירייה.

כמה מטרים מיותרים, כמה שינויים בתכנית הבנייה.

מדינת הקומבינות..