ייעוץ לקראת קניית דירה [טאבו, תיווך, משכנתא ושאר ירקות]

[Fitch]

שלום,

זו תקופה ארוכה (כשנה) אני ואמי מחפשים לקנות דירה למגורים, בעבר הגשנו בקשה לבנק מזרחי-טפחות למשכנתאות וזו אושרה.

 

היום, לאחר שצפינו בדירה מסוימת, החלטנו להגיש בקשה חדשה למשכנתא באותו הבנק, בחלוקה של:

1. 33.3% בריבית קבועה+מדד ל-11 שנים.
   
2. 33.3% בפריים-0.5% ל-11 שנים.
   
3. 33.3% בריבית משתנה כל 5 שנים ל-10 שנים.

סכום המשכנתא נע בין 52.5% ל-62.5% מערך הנכס. סכום ההחזר החודשי כ-2300 ש"ח ללא ביטוחים.

 

הנכס הוצג לנו דרך תיווך, אשר דורש 2%+מע"מ, אשר אחרי התדיינות קצרה הסכים לקבל תשלום במזומן ולוותר על המע"מ.

 

מחיר הדירה אטרקטיבי (כ-25% מתחת למחיר השוק) עקב המצאות המוכר בחובות לבנק המשכנתאות שלו, אשר פתח בהליכי הוצל"פ נגדו, אך בהחלטת ביהמ"ש התנה לו את מכירת הדירה בעצמו ולא דרך כונס נכסים של הבנק. לכן לדירה דורשים רבים והדברים נעשים במהירות הבזק.

 

התייעצתי עם עוה"ד שהבנקאית המליצה לי עליו, והוא אמר לי א. "אני לא מאמין שאין כונס נכסים לדירה" ב. "תשיג לי את הגוש, חלקה ותת חלקה ואני אבדוק לך".

 

א. מה החובות של התיווך מולי? או על מה אני משלם להם הרבה?

ב. האם עוה"ד שאני שוכר בודק מעבר לנסח הטאבו (שאותו גם אני יכול לקבל בעשרות שקלים בודדים), היות ומצב הנכס לא ברור?

ג. באיזה שלב בין אישור הבקשה למשכנתא, בדיקת עוה"ד את הנכס וכד' כדאי לי לחתום זכרון דברים כדי שהדירה לא "תברח"? איזה סכום נהוג לתת כנגד הזכרון דברים?

 

כל מי שעבר את התהליך, או יכול לתת עצה מועילה - יותר ממוזמן.

בתודה גדולה מראש,

[D.liven]

הדבר היחיד שאני יכול לאמר לך על גבי הפורום הוא שתחום הנדל"ן הוא מורכב למדי ולמעשה אחד התחומים בהם תביעות הרשלנות המקצועית רבות מספור.

לפיכך, אני יכול לייעץ לך למצא עורך דין, שמתמחה בתחום הנדל"ן (לא כל עורכי הדין מבינים בזה) ולסכם איתו שהוא מלווה אתכם בהליך רכישת הדירה (לא משנה אם זאת או אחרת) מא' ועד ת' (כמובן, תסכמו איתו את כל הפרטים, לרבות שכר טרחתו מראש).

יש הרבה איפה לטעות וחבל, לא מדובר על עסקה של 1,000 ש"ח.

 

 

 

---

גילוי נאות: הכותב הינו עו"ד, מתמחה בנדל"ן (לא מתגורר בארץ, לא מספק שירותים בעת זו).

[almog12345]

ואני יכול להוסיף מנסיוני הרב שאין מתנות חינם, ואם באמת מחיר הדירה הוא 25% פחות מערכו האמיתי (אם בכלל), יש לזה סיבה מאוד טובה.

אני לא קונה את התירוץ של חובות, שצריך כסף ביד ומיד (לכוווווווולם יש חובות, וכווווווולם צריכים כסף ביד ומיד).

 

אל תמהר לקנות חתול בשק רק בגלל מחיר, המוכר הוא לא פראייר. ואתה לא קונה כל יום דירה בשביל הכיף שלך.

[צביקי]

הסיטואציה שהמוכר מתאר סבירה ומוכרת.

[discoTD5]

כתבת דברים רבים, אנסה להתייחס:

לגבי תמהיל ההלוואות - אני לא מוצא בו שום היגיון, למעט ניסיון לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה. אם תפרט את הריביות שהציעו לך, גם הקבועה וגם המשתנה, אוכל כנראה להוכיח לך שהניסיון לא לקחת סיכונים עולה לך בכסף.

לגבי התיווך - עם כל חוסר האהדה למקצוע התיווך, אשאל אותך שאלה פשוטה - האם היית מגיע לדירה הזו ללא המתווך? האם היית מגיע לדירה דומה במחיר שכזה בלעדיו? רוצה לומר שמתווך טוב שווה את משקלו בזהב. (במאמר מוסגר, מתווך שדרכו קניתי בית בעיר מגורי - בזכותו ורק בזכותו אני מתגורר היום עם משפחתי בבית הזה. אני מעריך אותו מאוד והוא יודע זאת. בזכות מקצועיותו ואמינותו שלחתי אליו עיסקאות נוספות). מתווך זכאי לדמי תיווך כאשר הוא היה גורם פעיל בקיום העסקה.

עוד,

מהיכן קיבלת את הרושם שאתה רוכש נכס ב 25% פחות ממחיר השוק? אני לא מאמין לכאלה מציאות. הן קיימות, אבל אני ספקן וחשדן. תבדוק שלא "תופרים" אותך איפשהו.

עו"ד - לך לעו"ד שהמליצו לך עליו חברים. לא לעו"ד שהבנקאית שלך המליצה עליו. אינך יודע דבר וחצי דבר על מקצועיותו, ואין לך מושג מה האינטרסים בין הבנקאית לעו"ד.

כונס נכסים - בהחלט יכול להיות מצב שעדיין אין כונס נכסים. הבנקים למשכנתאות מעדיפים מצב של "מכר עצמי", כלומר חייב שלא עומד בחובות מבין שאם הבנק יפעיל כונס נכסים הוא יקבל פחות כסף, ולכן עם כל הכאב מוכן למכור לבד. כולם מרוויחים, המוכר, הבנק, הקונה ורק העו"ד לא מקבל עמלות...

עו"ד שאתה לוקח חייב לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס. עבודתו לא מסתכמת בהוצאת טיוטה של חוזה ושליחתה אליך במייל. זו עבודתו. אם הוא לא עושה זאת הוא עלול להיתבע על רשלנות.

אתה לא חותם על זכרון דברים. (לדעתי לפחות). זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. כדי שהוא יגן עליך ויסייע בהוצאת העסקה לפועל הוא צריך להכיל מרכיבים רבים ולמעשה הוא הופך להיות החוזה עצמו. אתה מקשר במהירות האפשרית בין בא-כח המוכר (העו"ד של המוכר) לבין העו"ד שלך. מיידע את העו"ד שלך על ההסכמות ומרגע זה הוא זה שפועל לגיבוש חוזה. אם אין לך ידע משפטי מקיף אל תחתום על שום מסמך.

יואב

[Fitch]

דניאל, העו"ד שאני עתיד למנות הוא סגן יו"ר הוועדה בנושאי מקרקעין של לשכת עורכי הדין במחוז חיפה.

בכל אופן, אשמח להמלצה שלך לעמית בתחום בה"פ.

כמו כן, מהו שכר הטרחה הנהוג במקרה זה? (לי נאמר ע"י צד ג' כי 0.5%+מע"מ).

 

אלמוג, באמצעות גוגל ושות', ניתן להגיע לפסקי דין בקלות. כך הגעתי לפסק הדין בנושא הנכס. ונוכחתי לדעתי כי האדם מתקשה לשלם את המשכנתא עוד מאמצע שנות ה-90, וקיבל עשרות צווי פינוי שאותם ביטל ע"י הסכמות מול הבנק.

 

יואב, מקודם רציתי חצי פריים, חצי קבועה. אבל כעת אני מפחד לחשוף 50% לפריים, בגלל זה הוספתי עוד מסלול.

הריביות הן 1.75 לפריים, ועד 2.5 אחוז לתוכניות אחרות + מדד.

הדירה בלעדית אצל התיווך, אבל אני פשוט לא אוהב לשלם עשרות אלפי שקלים למישהו שנתן לי נייר חתום וטלפון של בעל הנכס.

בנוגע ל25%, באותו בניין נמכרת דירה בקומה מעל (אך כניסה אחרת) במחיר של 37.5% יותר. ובקומה מקבילה ב-51.25% יותר.

 

תודה לכולם עד כה,

[אמיר שליט]

לענין התיווך:

בדוק שלמתווך יש רשיון תקף לעסוק בתיווך. אם הרישיון אינו תקף, צפצף עליו.

אם חתמת למתווך, אתה חייב בשכרו הנקוב בטופס ובלבד שהוא היה הצד היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם.

כאשר למתווך יש בלעדיות והוא ביצע את פעולות השיווק המתחייבות, חזקה שהיה הגורם היעיל.

תתנחם בזה שבארץ דמי התיווך הם רק 2 אחוז. בחו"ל יש מקומות שהם יותר מכפול.

 

לענין נסח טאבו - אתה יכול לבדוק לבד באינטרנט תמורת 10 שקלים.

.

[discoTD5]

OK,

נתייחס רגע לריביות.

לא רשמת כיצד מחושבת הריבית המשתנה, ומה הכוונה ב "משתנה כל 5 שנים". זה יכול להיות ריבית קבועה לחמש השנים הקרובות, שינוי, והקפאה לעוד חמש שנים. לא חשוב לצורך הדיון התיאורטי.

נניח הנחה בסיסית של אינפלציה ממוצעת של 3% לשנה בעשר השנים הקרובות.

במסלול הפריים - אתה משלם 1.75% לשנה.

במסלולים הצמודים אתה משלם 5.5% לשנה.

על מנת שאתה תהיה בנקודת איזון בין שני המסלולים - הפריים צריך להיות 6%. (6-0.5=5.5).

המצב כרגע בעולם הוא כזה שהמשבר הכלכלי לא נעלם, הוא רק משנה צורה. אם קודם ראינו קריסות של מוסדות פיננסיים, ומשבר ריאלי, כרגע מתווסף חשש לקריסות של מדינות (ע"ע איסלנד, ודובאי בפועל). נוקבים בשמות של מדינות כמו יוון, מדינות בלטיות ועוד.

בשורה התחתונה, אם אכן המשבר יימשך, בטווח הקצר, לא נראה העלאת ריבית משמעותית בעולם, ומכאן שלא תהיה גם העלאת ריבית משמעותית בארץ. כרגע, העלאות הריבית של בנק ישראל נועדו למתן את האינפלציה ולאותת למשק כיוון.

כעת, נניח שהריבית תעלה עד סוף 2010 ל 2.5%. (אל תתבלבל בין הריבית הבסיסית של בנק ישראל לבין הפריים. הפריים הוא בדרך כלל ריבית בנק ישראל + 1.5% שהוא מרווח של הבנקים) כאשר ריבית בנק ישראל תעמוד על 2.5% הפריים יהיה 4.0%, ולכן הריבית שאתה תשלם תהיה 3.5%. עדיין נמוך ממה שהיית משלם על הלוואת הפריים.

כעת, כל חודש שאתה משלם פחות מ 5.5% אתה מרוויח. עד שהפריים יעלה ל 6% אתה כאילו "צובר" יתרה שהרווחת בזה שלא שילמת ריבית. אח"כ יש לך עוד תקופה ארוכה בה גם אם הפריים יעלה מעבר ל 6% אתה כאילו משתמש ביתה הצבורה שלך. נקודת האיזון שלך תהיה אחרי הרבה מאוד זמן.

אני כמעט בטוח שגם הריבית המשתנה תשתנה באופן כזה שהיא לא תישאר 2.5% אלא תהיה גבוהה יותר.

בקיצור:

1. תדרוש מהבנק שלך ריבית יותר נמוכה מ פריים מינוס 0.5%. יתנו לך.

2. תבדוק איזו ריבית קבועה לא צמודה מציעים לך בבנק.

 

לדעתי, וזו דעתי הפרטית בלבד, ולא ייעוץ חס וחלילה, קח יותר מ 33% פריים.

[איציק נ.]

לענין נסח טאבו - אתה יכול לבדוק לבד באינטרנט תמורת 10 שקלים.

 

אין כמו לבדוק נסח טאבו באינטרנט. זה מהיר, יעיל ומניסיוני גם מדוייק. עבדתי עם זה המון בתקופה שחיפשנו דירה לקנייה וזה עזר לי לא מעט (הייתי מגיע לראות בית רק אחרי שהייתי עושה את ה"שיעורי בית" האלו).

 

בהמשך לבדיקת מצב הנכס והעיקולים\שיעבודים\משכנתאות\WHATEVER שיכולים להיות עליו, אתה יכול להוציא נסח טאבו מרוכז על כל הבניין ולראות גם מי השכנים העתידיים שלך (ואם היו להם בעיות עם הוצאה לפועל או כל דבר אחר שקשור למשכנתא שלהם, הכל רשום שם) - לפעמים זה כלי מצויין בשביל לקבל מושג קלוש על הרמה הסוציו-אקונומית באיזור.

 

א. מה החובות של התיווך מולי? או על מה אני משלם להם הרבה?

ב. האם עוה"ד שאני שוכר בודק מעבר לנסח הטאבו (שאותו גם אני יכול לקבל בעשרות שקלים בודדים), היות ומצב הנכס לא ברור?

ג. באיזה שלב בין אישור הבקשה למשכנתא, בדיקת עוה"ד את הנכס וכד' כדאי לי לחתום זכרון דברים כדי שהדירה לא "תברח"? איזה סכום נהוג לתת כנגד הזכרון דברים?

 

כמו בכל מקצוע, ישנם בעלי מקצוע טובים וישנם בעלי מקצוע "פרווה", שיודעים לקרוא חוזה או לעשות את העבודה "לפי הספר" בלי שום יומרות יוצאות מן הכלל.

מניסיוני האישי אתה צריך למצוא עו"ד טוב שיגן על הזכויות שלך. לא כולם כאלה ולא כולם יודעים את העבודה בצורה יסודית מאוד או רוצים ממש להתאמץ בשבילך. עדיף ללכת לעורך\ת דין שמתמחים בנדל"ן ושקיבלת עליהם המלצות טובות (תיקתקו עניינים בצורה מקצועית ובנו חוזה שמגן עליך בזמן הקניה) ולקוות לטוב.

 

שלב מאוד מאוד חשוב הוא שלב ההתלהבות הראשונית ו"הבטחת" הדירה לעצמי. בד"כ זה הולך ככה: "הדירה מוצאת חן בעיני, בוא ניתן לו X כסף על זיכרון דברים שנעשה עכשיו ונעביר את הדברים לעורך דין מחר בבוקר" !

העורכת דין שלנו (תותחית בנדל"ן) אסרה עלינו בצורה חד משמעית לבצע כל עיסקה או חוזה בכתב (ובכלל, "לתת כסף על החשבון") לפני שהיא בודקת בעצמה את הנסח טאבו, הערות שקשורות לגוש ולחלקה (הפקעות כאלה ואחרות שיכולות לבוא בשלב קרוב מאוד לרכישת הדירה) וכו'.

יש לציין כי בכל הדירות הרציניות שהלכתי לראות ורציתי לקנות, ב 2 מתוכן פוצצה העסקה בעקבות חוסר הסכמה על נושא חלוקת התשלומים בין מעמד החוזה לכניסה לדירה - או (במקרה אחד) על ניסיון עושק של המוכרים כלפינו, הקונים. אם חלילה הייתי חותם להם על משהו או "נותן כסף על החשבון" סביר להניח שהייתי מפסיד כמה עשרות אלפי שקלים או נדפק חזק מאוד עם מוכר שמכתיב לי את כל הגחמות שלו, ואני צריך לרקוד לצלילי החליל שלו...

 

נושא חלוקת התשלומים הרבה פחות רלוונטי אם אתה סוגר חוזה עכשיו ונכנס עוד 2-4 חודשים. הוא הופך למשמעותי יותר אם אתה סוגר עכשיו חוזה, נכנס לדירה בעוד שנה וכרגע אתה בדירה שכורה ואין לך שום נכס אחר ביד (ואז אתה נמצא בנקודה בא אתה עלול לשלם משכנתא וגם שכר דירה).

 

בעניין התיווך - לאחר שהלכתי למתווך שהחתים אותי על הדירות שראיתי ורצה את העמלה שלו (ובצדק), הרגשתי שהוא לא נלחם בשבילי מספיק. הרי למה לו להלחם ? אם הוא יציע לבעל הדירה מחיר זנותי יותר, העמלה שלו תקטן ולכן לא היה כמעט מו"מ על המחיר של הדירות כי המתווכים רוצים להרוויח.

החלטתי שאני יורד מעניין המתווכים וחיפשתי כל מה שלא קשור לתיווך - לא לפני שניסיתי לבוא בהצעה זנותית למתווך (משהו כמו 1%) שכמובן דחה אותה על הסף.

מאז הכל היסטוריה. בלוחות יש מלא דירות ללא תיווך ולאחר מספר דירות שראינו (ששוב, במהלכן עוד התפוצצו עסקאות בגלל ענייני תשלום או עושק) מצאנו תוך זמן קצר יחסית (חודש-חודשיים) את מה שרצינו.

 

החיפזון מהשטן, בדוק טוב טוב כל דבר לפני שאתה עושה ומצא לך עו"ד מקצוען שיגן עליך ושיודע מה הוא עושה.

 

איציק

[אמיר שליט]

איציק,

לענין עבודת מתווכים:

מתווכים מתפרנסים בעיקר משני סוגי אוכלוסיות - אלה שלא יודעים או מתעצלים להכניס מודעה לאינטרנט, ואלה שמתעצלים או לא יודעים לחפש באינטרנט.

יחסית, יש מעט מקרים שבהם מוכר/קונה, פונים למתווך מטעמי נוחות ואלה בעיקר עוסקים בדירות יוקרה.

.

[Fitch]

בנוגע לטאבו, המתווך אמר לי שהוא שלח את הבעלים ללכת להוציא נסח חתום, ושבגלל "שינוי שיטה" המספרים לא ידועים לו כרגע. (משהו על מעבר מרישום חברה לרישום הבעלים). בכל אופן, אני לא יכול לבדוק נסח כי אין לי גוש/חלקה/תת-חלקה.

לפחות הוא אמר לי ש"אנחנו גם בודקים את הנסח, ואם אני אומר לך שהוא בסדר, אז זה יותר בטוח מבדיקה של עו"ד, כי יש דברים שאנחנו יודעים לבדוק והם לא".

 

בנוגע לזכרון דברים, הבנתי שאין מה לחתום ולהתחייב לפני משהו, כי גם ככה אני חושב שאני מקדים את הקונים האחרים.

 

בנוגע לעו"ד, יש לי כרגע 3 על הכוונת, שאת אף אחד מהם אני לא מצליח לתפוס ולקבוע פגישה. האם יש בשביל מה, אם אין נסח?

 

בנוגע לתיווך, אני יודע לחפש באינטרנט, המתווך פשוט פירסם את הדירה בלוח יד2.

 

נ.ב - היום פורסמה דירה זהה בקומה זהה, בבניין אחר. מוצעת ב-47.5% יותר.

 

שוב, תודה!

[shaked]

בנוסף למה שדיסקו אמר שמדוייק מאוד הייתי ממליץ לקזז אם אפשר בכלל את ההצמדה למדד.

ההצמדה למדד היא סיכון שיכול לעלות ביוקר רב ועוד לא היו תקופות שאנשים הרויחו בטירוף.

בד"כ האינפלציה היא חיובית.

אם מדגימים לך על היום שזה משתלם אין לך הבטחות למחר ומחרתיים.

אני לא פוסל את ההצמדה אבל קח בחשבון שלסיכון הזה יש מחיר והבנק לא יוצא פראייר ככה או ככה.

בנוגע לדירה

כל מה שמערב כ"כ הרבה כסף קח עו"ד מומחה שילוה אותך בכל ההליך.

לא כדאי לך שתידפק פה בשום מובן וכדאי שתחקור למה הדירה מאוד זולה, חובות זה תירוץ שמשתמשים בו רבים.

הרבה הצלחה בתהליך

[discoTD5]

בנוגע לטאבו, המתווך אמר לי שהוא שלח את הבעלים ללכת להוציא נסח חתום, ושבגלל "שינוי שיטה" המספרים לא ידועים לו כרגע. (משהו על מעבר מרישום חברה לרישום הבעלים). בכל אופן, אני לא יכול לבדוק נסח כי אין לי גוש/חלקה/תת-חלקה.

לפחות הוא אמר לי ש"אנחנו גם בודקים את הנסח, ואם אני אומר לך שהוא בסדר, אז זה יותר בטוח מבדיקה של עו"ד, כי יש דברים שאנחנו יודעים לבדוק והם לא".

כעת תתחיל להיות סופר חשדן.

יש מצב אחד בו לא ניתן להוציא נסח על נכס והוא שהוא ממש ברגעים אלה נמצא בעידכון פרטים במשרדי הטאבו. תדרוש לקבל מייד ועכשיו את הפרטים המלאים של הנכס, גוש, חלקה, תת חלקה - וכנס בעצמך לאינטרנט לחפש את הפרטים.

התשובה שקיבלת מהמתווך אמורה להדליק לך את כל הנורות האדומות. למתווך, אלא אם הוא עו"ד בהשכלתו, אין אפילו לא רבע מהידע והיכולת שיש לעו"ד שמתמחה בנדל"ן.

התשובה שלו היתה גורמת לי להימלט. זו תשובה של סוחר סוג ז'.

מקמבנים אותך.

[איציק נ.]

האם יש בשביל מה, אם אין נסח?

כנס לקישור הזה, תזין כתובת מדוייקת ותראה אם יש גוש\חלקה.

אם הכל הלך לך מצויין עד כאן, עכשיו תיכנס לקישור הזה, תזין את הפרטים שיש לך על הגוש והחלקה (תצטייד בכרטיס אשראי) ותוציא נסח טאבו מרוכז אם אתה לא יודע את התת-חלקה (התת-חלקה זה בד"כ המספר של הדירה).

בדוק היטב את הפרטים הרשומים בנסח טאבו ומשם תמשיך הלאה (כמו שאמרתי בהתחלה: שיעורי בית תמיד טוב לעשות...) - ושלא ינסו למכור לך סיפורים של "תקנה את הדירה ואני אתן לך התחייבות בחוזה שתוך X זמן זה יעודכן בנסח טאבו אחרי בלה-בלה-בלה".

 

איציק

[Fitch]

אני מצטער אם יצרתי את הרושם שאני הולך לעשות משהו לפני בדיקת הנסח ע"י עו"ד מומחה.

 

איציק, בעזרת האתר שלך השגתי את הגוש והחלקה, ומדובר בבניין הנכון. מחר בבוקר אוציא נסח ואנסה להפגש עם עו"ד עם הנסח ביד (מוזר שאת האתר השני שנתת מצאתי עוד אתמול די במהירות, אבל את הראשון לא).