טאבו משותף ותת חלקה

[rafi_vk]

שלום,

צדה את עיניי המודעה הזאת:

 

"כ- 75 מ"ר, טאבו משותף, חצר פרטית, משופצת כחדשה, שירותים כפולים, חניה.

(לא מחולק לתת חלקה -כנראה שאין אפשרות לקחת משכנתא)"

 

לא שאני מתכוון לגשת אל דירה כזאת, פשוט לשם הידע: מה זה אומר טאבו משותף? ולמה כשאין תת חלקה אי אפשר לקחת משכנתא? אשמח לדעת.

[אביב]

שלום,

צדה את עיניי המודעה הזאת:

 

"כ- 75 מ"ר, טאבו משותף, חצר פרטית, משופצת כחדשה, שירותים כפולים, חניה.

(לא מחולק לתת חלקה -כנראה שאין אפשרות לקחת משכנתא)"

 

לא שאני מתכוון לגשת אל דירה כזאת, פשוט לשם הידע: מה זה אומר טאבו משותף? ולמה כשאין תת חלקה אי אפשר לקחת משכנתא? אשמח לדעת.

 

 

נשמע כמו בית משותף שלא עבר פרסלציה לתתי חלקות.

הבנק לא נותן משכנתא במקרים בהם אם הוא יצטרך לממש את הנכס לא יוכל כי הזכות בנכס היא חלק משותפות. כך גם לגבי דירה- כדי לקבל משכנתא על דירה כל בעלי הדירה צריכים להיות חתומים מול הבנק כבעלי המשכנתא.

[rafi_vk]

שאלת תם:

למה שמישהו ירכוש דירה עם טאבו משותף? אפילו שיש לו את כל הסכום ביד.

[אביב]

1. הוא יכול לקנות את כל הנכס (נניח מגרש או בנין להריסה ובניה).

2. רישום בעייתי = מחיר נמוך ממחיר דירה מקבילה עם רישום סטנדרטי.

3. יש כאלו שאוהבים כל מה שסוטה מהנורמה.

[עידן.]

נשמע כמו בית משותף שלא עבר פרסלציה לתתי חלקות.

הבנק לא נותן משכנתא במקרים בהם אם הוא יצטרך לממש את הנכס לא יוכל כי הזכות בנכס היא חלק משותפות. כך גם לגבי דירה- כדי לקבל משכנתא על דירה כל בעלי הדירה צריכים להיות חתומים מול הבנק כבעלי המשכנתא.

 

לא מדויק.

3 מקרים בהם אין רישום תת חלקה בטאבו ואפשר לקבל משכנתא בוודאות (מנסיון) פשוט נדרשים הררי מסמכים, אישורים וחתימות:

 

1. יש עשרות בניינים בתל אביב הרשומים כחברה שהנכס היחיד שלה הוא הבניין, ובעלי הדירות רשומים כבעלי מניות בחברה (מקלט מס משנות ה50) אשר מטבע הדברים לא ניתן לציין איזו מניה משקפת איזו דירה

2. רישום במושע בו כל הבניין רשום כחלקה אחת ללא חלוקה לתתי חלקות

3. קניית דירה חדשה מיד שניה (מהקונה שקנה מהקבלן) שעדיין לא נרשמה בטאבו ורשומה רק אצל חברה משכנת (משרד עו"ד), עד לרישום בטאבו שיכול לקחת שנים

 

 

צורות רישום אלה הנחותות כמובן מתת חלקה לא תמיד פוגעות בשווי שוק, זה תלוי מאוד במיקום ובאטרקטיביות הדירה.

 

מומלץ לברר באיזה רישום מדובר ולא לסמוך רק על מה שהמוכר טוען, יכול להיות שהוא חסר נסיון.

[NirLevi]

לא מדויק.

3 מקרים בהם אין רישום תת חלקה בטאבו ואפשר לקבל משכנתא בוודאות (מנסיון) פשוט נדרשים הררי מסמכים, אישורים וחתימות:

 

1. יש עשרות בניינים בתל אביב הרשומים כחברה שהנכס היחיד שלה הוא הבניין, ובעלי הדירות רשומים כבעלי מניות בחברה (מקלט מס משנות ה50) אשר מטבע הדברים לא ניתן לציין איזו מניה משקפת איזו דירה

2. רישום במושע בו כל הבניין רשום כחלקה אחת ללא חלוקה לתתי חלקות

3. קניית דירה חדשה מיד שניה (מהקונה שקנה מהקבלן) שעדיין לא נרשמה בטאבו ורשומה רק אצל חברה משכנת (משרד עו"ד), עד לרישום בטאבו שיכול לקחת שנים

 

 

צורות רישום אלה הנחותות כמובן מתת חלקה לא תמיד פוגעות בשווי שוק, זה תלוי מאוד במיקום ובאטרקטיביות הדירה.

 

מומלץ לברר באיזה רישום מדובר ולא לסמוך רק על מה שהמוכר טוען, יכול להיות שהוא חסר נסיון.

 

תוספת לכל הדברים הנכונים שרשמת, בד"כ כשהחלקה רשומה במושאע, רשומות היחידות עם חכירות משנה (בעיקר בי-ם).

 

לגבי השווי, לעיתים העניין מסתבך כאשר יש זכויות בנייה נוספות בחלקה, כאשר יש מושאע ואין חלוקה בין הבעלים.

בד"כ כאשר יש מושאע מפחיתים כ-5-10% משווי הנכס, תלוי במס' הבעלים.

[תומרובין]

זה נושא שיכול להיות "מציאה", אך מצד שני יכול להיות בעייתי מאוד.

 

אם אכן מדובר במושע, המשמעות היא שכל מי שהבניין שייך לו, מחזיק באחוזים מסוימים מתוך הסך הכל,

ללא ידיעה אילו חלקים משויכים אליו, מהסיבה שכל הבניין משויך לכל בעליו יחדיו.

 

לצורך העניין, ניקח 3 אחים שהם בעלים של בניין בתל אביב, שעדיין לא עבר הליך רישום בית משותף, ולכן הוא עדיין מוגדר כבניין במושע.

נניח והבניין מכיל סה"כ X דירות, בשטח כולל של 900 מ"ר, והאחים מחזיקים בחלקים שווים.

 

זה אומר שלכל אח, יש 300/900 מ"ר שהם שלו, אך ללא פירוט איזו דירה שייכת למי.

כאשר רוצים לבצע רישום בית משותף, אז ניתנות תתי החלקות, ו- 3 האחים יצטרכו להגיע להסדר, מי מקבל איזו דירה וכו'.

 

אני בעצמי הייתי במצב כזה, כאשר שיחררנו דירה שהייתה בדמי מפתח, בבניין במושע.

זה לקח כמה שנים טובות, אך לבסוף נעשה רישום בית משותף, וכל בעל דירה/חלק, קיבל את תת החלקה שלו.

[ישה]

 

1. יש עשרות בניינים בתל אביב הרשומים כחברה שהנכס היחיד שלה הוא הבניין, ובעלי הדירות רשומים כבעלי מניות בחברה (מקלט מס משנות ה50) אשר מטבע הדברים לא ניתן לציין איזו מניה משקפת איזו דירה

.

לא מקלט מס ולא נעליים

 

זו הייתה הדרך של אז לרישום של הכי קרוב של בית משותף, וניתן היה לייחד כל דירה לבעליה, על ידי חוזה חכירה בין בעל הדירה לבין החברה, פרט לכך שכל בעל דירה היו גם מניות בחברה.

[sperial]

איני יודע מה המצב היום - אבל בעבר לי היתה דירה שנרשמה בחברה משכנת. לא היתה כל פגיעה בערך הדירה, הקאצ' היה שבכל פעולה היה צורך לשלם למשרד עורכי הדין שטיפל ברישום (דומני 0.5%). על מנת לחסוך כסף בעת המכירה שכרתי את שירותי אותו משרד לטיפול במכירה מצידי, וקיבלתי הנחה על עבודה זו, כך שכל הסיפור עלה לי 0.75%.

[אביב]

1. איזה בנק מאשר משכנתא על מושע?
   
2. איזה בנק מאשר משכנתא כאשר הבניין רשום על חברה ולא ניתן לייחד כל דירה לבעלים ספציפי ע"פ תשריט שנספח לחוזה?
   

[ישה]

^^^

 

בד"כ אלו אותם בנקים למשכנתאות שאתה מכיר.

 

כאשר החלקה במושע הוא יחתים את כל הבעלים.

 

כאשר מדובר בחברת גוש חלקה קיימת ייחודיות של הדירה הספציפית שלך על פי חוזה חכירה בינך לבין החברה שאתה גם בעליה.

 

לכן ניתן לקבל משכנתא בדיוק כמו שניתן כאשר אתה חוכר אצל המינהל.

[אביב]

1. לגבי מושע מבדיקה שערכתי בעבר לפחות בנק גדול אחד לא הסכים.
   
2. לגבי החתמת בעלי הזכויות האחרים במושע- בהצלחה. אתה היית מסכים לחתום על משכנתא שלא קשורה אלייך למישהו שרוצה לקנות חלק במושע שלך? המשמעות היא שאם הוא לא עומד בתשלומי המשכנתא שלו הבנק יכול למכור את המושע על כל חלקיה, באיזה מחיר שיראה לנכון והוא יתן לך את חלקך. אתה מכיר בנאדם שפוי שהיה חותם על כזה דבר?
   

[ישה]

אתה מדבר בתיאוריה

 

זו הזדמנות טובה לשותף אחר במושע לרכוש בזול את החלק של זה שלא עומד במשכנתא.

 

בחלק לא קטן מן המקרים השותפים במושע אינם זרים זה לזה.

[NirLevi]

אתה מדבר בתיאוריה

 

זו הזדמנות טובה לשותף אחר במושע לרכוש בזול את החלק של זה שלא עומד במשכנתא.

 

בחלק לא קטן מן המקרים השותפים במושע אינם זרים זה לזה.

אביב צודק.

 

אם אין הסכם שיתוף+תשריט חלוקה+חוזה חכירה לגבי כל אחת מהיחידות ובנוסף רישום בטאבו, תוך זיהוי ודאי של הדירה עם תשריט החלוקה המאושר ע"י הטאבו, הבנק בד"כ לא מאשר לתת משכנתא.

[ישה]

אביב נקב בשני מצבים בהודעה 10

 

אחד גוש חלקה

 

כל מה שמנית ברשימה שלך קיים ברוב המקרים לכן אין בעיה של לקיחת משכנתא.

 

לגבי מושע

 

יש להבחין בין מושע כאשר מדובר בקרקע , הבנק מבצע זאת בהחתימו את כל הבעלים..

 

מושע כאשר עליו הוקם מבנה, אני לא מכיר חיה כזאת, אבל אני עוד צעיר.

 

איפוא קיים יצור כזה?