שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[oryo]

לא משנה כמה פעמים עוד ועוד ועוד תסבירו כמה זה מדהים לחיות בשכונה הכי חדשה בראש העין \ חריש \ אם המושבות \ כל מקום אחר - עדיין, תטעו. פרוורים זה לא טוב. זה לא בריא. זה מייצר תלות מוחלטת ברכב. זה גורם לתת פעילות גופנית.

 

גם אם הורגלתם לחשוב אחרת, צאו רגע מהבועה.

לול.

כמה קשקשנות, איזו דוגמתיות. אתה מגחיך את עצמך.

לגור בפרבר זה רע לבריאות שלך? טוב שלא אמרת שזה גם גורם לך להיות טיפש יותר.

 

לא חייבים לנהל כל דיון כאילו מדובר בקבוצת כדורגל: אפשר להבין מהן היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאלטרנטיבות... ובתור מי שגר כאן וכאן יש די והותר יתרונות למגורים בפרברים.

אני כרגע גר בעיר (ולא לראשונה), ובהחלט מתגעגע לחיים בפרבר. עבורי היתרונות בפרברים עולים על היתרונות בעיר, ההבדל הוא שאני קצת יותר... נקרא לזה בוגר, ומבין שזה לא אומר שזה נכון עבור כל האנשים, ומי שחושב אחרת ממני ״חי בבועה״ או ״doesn't know any better״.

 

תסתכל קצת פנימה לפני שאתה ממליץ לאנשים ׳לצאת מהבועה׳, כרגע אתה נשמע כמו מסיונר גנרי, ואני עדין.

[יבגניפ]

לול.

כמה קשקשנות, איזו דוגמתיות. אתה מגחיך את עצמך.

כי אתה חושב אחרת? טרחת בכלל ללחוץ על אחד מהקישורים ששמתי בתגובות הקודמות? או שאתה פשוט יודע יותר טוב?

לגור בפרבר זה רע לבריאות שלך? טוב שלא אמרת שזה גם גורם לך להיות טיפש יותר.

זו טענה שמעלים חוקרים ואנשי מקצוע בנושא. מסתבר שיש אנשים שחושבים שיש קשר כלשהו בין זה שהולכים ברגל, לבין מצב בריאותי. כן, אחד לאחד "גורם לך להיות טיפש". ואני דוגמתי.

לא חייבים לנהל כל דיון כאילו מדובר בקבוצת כדורגל

נכון. אז אל.

אני כרגע גר בעיר (ולא לראשונה), ובהחלט מתגעגע לחיים בפרבר.

אז תעבור. למה אתה גר בעיר? גם הכריחו אותך לרדת מהארץ וגם מכוונים לך אקדח לראש ומכריחים אותך לוותר על הפרוורים?

ההבדל הוא שאני קצת יותר... נקרא לזה בוגר

מרוב הבגרות אתה פוצח את התגובה שלך ב"לול" ומסביר לי שאני דוגמתי ומיסיונר.

 

זה לא עניין של הדיעה שלי מול הדיעה של אור. מפתיע שאתה לא שם לב לזה. קישרתי לאיזה 6 טורים \ מאמרים בנושא. זה לא יבגני מאוהב בעיר הגדולה. הערים הגדולות מושכות מיליוני בני אדם ברחבי העולם. מעצם ההגדרה כזה, "עיר גדולה". מפתיע שאתה לא שם לב לזה.

תסתכל קצת פנימה לפני שאתה ממליץ לאנשים ׳לצאת מהבועה׳, כרגע אתה נשמע כמו מסיונר גנרי, ואני עדין.

מיסיונר? אני משכנע מישהו לעשות משהו? לעבור לאנשהו? להסביר ששימוש מעורב בקרקע טוב לבני אדם זה להיות מיסיונר? לקשר לדעות של מומחים - שהם לא בדיוק אנשי דת - זה להיות מיסיונר?

 

אנא ממך, חסוך את ההתנשאות שלך לאנשים אחרים. היא לא תמיד מרשימה.

[SlowRide]

זה מאד נחמד לגור בפרבר כשאתה עובד מהבית, במרחק הליכה/אופניים מהבית או במצב שהתנועה לכיוון מקום העבודה שלך והביתה בערב היא בכיוון ההפוך מהפקקים. זה תענוג לגור בישוב עם צביון כפרי, לשמוע ציפורים בבוקר ולא את הקריינית של האוטובוס. באמת חלום.

אבל זה פחות נחמד שכולם רוצים לגור ככה ואז במקום פרבר "קלאסי" של שכונת בתים צמודי קרקע עם נוף לגבעות הירוקות יש לך 4000 יח"ד בבנייני 7-14 קומות שמתפרסים על שטח ענק שחוץ מללכת לישון, לקום לעבודה ולהוריד את הילדים במוסדות חינוך אין מה לעשות שם.

זה בזבוז מטורף של שטחים.

זה יעיל כמו לעשות משלוחי פיצה עם לימוזינה.

כשעוברים כמות מסויימת של נפשות למ"ר, דירות וזהו זה כבר לא מספיק ע"מ ליצור עיר. במקומות האלה אין שום חוויה של החיים בפרבר אמיתי ואין להם שום יתרון (אולי חוץ מזה שאין פאב מתחת לבית שמשדר משחקי כדורגל, כי בשביל זה יש את השכן הערס במרפסת צמודה).

[יבגניפ]

ואתה יודע מה? הנה, קח, תהנה:

אזהרה: נסיעה ממושכת לעבודה עלולה לגרום להשמנה, מחלות ודיכאון.

מחקרים נוספים מראים שנסיעה ממשוכת לעבודה לא בדיוק תורמת לבריאות

למה נסיעות ארוכות לא טובות לבריאות שלך.

מחקר דומה נוסף משוודיה, שמראה שללכת או לרכב על אופניים זה טוב יותר לבריאות.

עוד קצת מאנגליה

ועוד סיכום מנהלים נחמד מארה"ב.

 

כל זה מחיפוש קצר בגוגל על commuting - נסיעה יומיומית מהיישוב בו חיים, ליישוב או קהילה אחרת בה עובדים.

 

כן, אני ממש מיסיונר אני. וזה לגמרי כמו להגיד שחיים בפרוור גורמים לך להיות טיפש. קופי.

[oryo]

לא חייבים לנהל כל דיון כאילו מדובר בקבוצת כדורגל

 

נכון. אז אל.

 

ובאיזו קבוצה אני בדיוק...? זו שטוענת שיש יתרונות וחסרונות לכאן ולכאן?

 

הערים הגדולות מושכות מיליוני בני אדם ברחבי העולם. מעצם ההגדרה כזה, "עיר גדולה". מפתיע שאתה לא שם לב לזה.

תזכיר לי איפה טענתי שהערים הגדולות מושכות פחות אנשים, או בכלליות מקום רע?

זו אגב ממש ההמחשה לאותה מנטליות קבוצת כדורגל אליה התייחסתי, אתה מייחס לי דברים שלא נאמרו בכלל. יורה על אוטומט.

 

__

לגבי המאמרים, אחסוך משנינו את ״קרב הלינקים״ - הרי אני יכול להכנס לגוגל ולחפש השפעות עקב פחות מרחב מחיה, לחץ כלכלי, זיהום אוויר וכו׳. אבל מה בכלל אני מנסה להוכיח - שיש יתרונות בפרמטרים מסוימים למגורים מחוץ לעיר? זה טריוויאלי. אם עד כה לא הבנת את זה אני בטח לא יהיה זה שישכנע אותך אחרת.

 

אם כל הפואנטה מבחינתך זה שקומיוטינג זה לא אידאלי, אז צודק (זה גם טריוויאלי) - אבל השאלה היא מה קורה כשמשקללים את כל הנתונים, לבודד פרמטר ספציפי (קומיוטינג) ולהקיש ממנו על כל המשוואה (חיים מחוץ לעיר) זה poor practice.

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2018 על ידי oryo

[יבגניפ]

תזכיר לי איפה טענתי שהערים הגדולות מושכות פחות אנשים, או בכלליות מקום רע?

זו אגב ממש ההמחשה לאותה מנטליות קבוצת כדורגל אליה התייחסתי, אתה מייחס לי דברים שלא נאמרו בכלל. יורה על אוטומט.

אתה חייב לגוון בשיטות הויכוח שלך מעבר ל"אתה מייחס לי". אני לא מייחס לך כלום. כתבת שאתה מעדיף פרווורים. ובכן, אתה - הפתעה, הפתעה - זה לא מרכז העולם ולא מדד. וגם אני לא. לכן לא כתבתי בתגובות האחרונות על כמה כיף לי שאני יכול לרדת למטה לשתות קוקטייל פלצני באימפריאל בסוף היום. אלא התייחסתי להסברים יותר כלליים. אפילו כתבתי קצת לפני שזה לא עניין של הדעה שלי מול שלך על החיים בפרוורים. מפתיע שלא שמת לב, כי זה אמור להיות ברור שבויכוח כללי על איזה תכנון עירוני עדיף, הדיעה הפרטנית שלנו היא לא בדיוק בסיס למשהו מחוכם מדי.

 

היחיד שיורה כרגע על אוטומט הוא אתה. סורי. ואם זה מעיד על מנטליות של קבוצת כדורגל, אז ענית לעצמך על "באיזו קבוצה אני".

זה טריוויאלי.

לא זה לא. לא כל דבר שאתה חושב שהוא טריוויאלי, הוא טריוויאלי. למעשה, רוב הדברים בעולם הם לא טריוויאלים. גם אם נראים כאלו. וזו בדיוק הנקודה שלי בהקשר הזה. במשך שנים חשבו שלתכנן ערים כמו שוהם זה טוב. מסתבר שזה לא ממש. אופס. גם אם לך בא לגור דווקא שם במקרה (דוגמא היפותטית, לפני שתתפרץ שוב ותשאל איפה ראיתי שבא לך לחיות בשוהם).

אבל השאלה היא מה קורה כשמשקללים את כל הנתונים, לבודד פרמטר ספציפי (קומיוטינג) ולהקיש ממנו על כל המשוואה (חיים מחוץ לעיר) זה poor practice.

זה לא פרמטר ספציפי. זה גם לא משהו שאפשר לבודד בקלות, מכיוון שהוא משפיע על פרמטרים אחרים. שוב, זו היא הדעה שלך, אל מול דעה של אנשים אחרים שמשקיעים וחוקרים את התחום.

סורי, לא הלך לך הפעם. בטוח שיצוצו הזדמנויות טובות יותר להשתחצן בעתיד.

 

ואתה יותר ממוזמן למצוא טעונים סותרים בוגגל (מפתיע שאתה נגד זה. זכרתי מהעבר הלא רחוק שהיית בעד ביסוס הדעה שלך בנושאים שונים). אתה אפילו יכול לשלוח לי אותם בפרטי, כי לא בא לי לחטוף את השרשור.

[oryo]

גם אתה יכול לעדכן את שיטות הויכוח שלך מעבר ל״מגן, הכל חוזר עליך״

 

צר לי אם הרגשת שאני מתנשא עליך, זו לא היתה הכוונה.

אני לא יודע מה שחצני בלומר ״יש יתרונות לכאן ולכאן״. אני גם לא מבין איך מי שפתח את הדיון ב״אתם לא יודעים טוב יותר״ משתמש בקלף ההתנשאות אבל ניחא (וקקה בידיך D: ).

בכ״א אני ממש לא נגד טיעונים סותרים בגוגל, וגם חפרתי על זה קצת בעקבות הדיון כי זה באמת נושא מעניין, פשוט אני משתדל לעשות אופטימיזציה על מתי להגיב ומתי לא. את הדעה שלך אני מכבד אז הגבתי, ראיתי לאן הדיון הולך והבנתי שזה חסר תכלית.

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2018 על ידי oryo

[arco1]

^

א. השאלה איפה?

אם יש 25K בירוחם ועוד 25K בדימונה - למי זה עוזר?

 

ב. 50K דירות זה בערך ביקוש של שנה+-. מה הלאה?

 

ג. נראה לי שדיווחו ששנה שעברה מכרו משהו כמו 29K דירות, ירידה של כ-15% בלבד מהשיא. ככה שלא "הפסיקו לקנות".

 

נמכרו 24,758 דירות חדשות ב-2017.

 

50K - ביקוש של שנתיים. שזה די מדהים, לא? במהלך התנפחות הבועה זה היה סביב 10-15K דירות במלאי. איפה ה-50K נמצאים אין לי מושג, אולי המעורבים בתחום יכולים לגלות את הסוד (אין לי באמת ציפיה שזה יקרה..)

 

ממשיכים לבנות המון דירות. מחיר למשתכן הוריד מהשוק עשרות אלפים ביקושים..

[Fitch]

מחיר למשתכן אם כבר הוסיף עשרות אלפי ביקושים. ("הנחה", הון עצמי מופחת, גרייס חלקי וארוך).

[Eily]

אבל זה ביקוש מאוד ספציפי, זה לא ביקוש למשל בשוק היד שנייה.

 

וגם זה לא יצר ביקוש כמו למשל עלייה מאסיבית (מברית המועצות, בשנות ה-90 למשל) אם כבר זה מעביר עשרות אלפי משפחות משוק השכירות לשוק המשתכן בעוד כמה שנים.

 

בכלל, התקשורת בעיקר קוטלת את התכנית, וברור שיהיו נקודות לביקורת, בכל תכנית.

אבל זאת תכנית ראשונה מזה שנים שעושה משהו עם מצוקת הדיור, תכנית ממשית.

[Fitch]

אני מסכים במידת מה. מצד שני - ברגע שכבר התבשלת עם הקניה, אתה תקנה - גם אם הכללים ישתנו.

זה משאיר עשרות אלפי משפחות בשכירות (עליה בביקוש לשכירות ועלית מחירי השכירות) במקום להפנות אותן לשוק בבעלות.

אני לא אוהב את התכנית. אני חושב שהיא תיכשל ואז יהיה פיצוץ שיעביר את כל עשרות האלפים האלה משכירות חזרה לשוק בבעלות. או ינפץ חלומות של אנשים עם 100K הון עצמי שחושבים לקנות דירה חדשה.

אני גם חושב שהיא זרוע של משקיעים/ילדי משקיעים וזוגות צעירים שהפכו למשקיעים בגלל ההנחות (So called).

 

השתתפתי בכמה הגרלות, זכיתי לאחר שכבר קניתי דירה ואני שמח על כך.

[bagira]

כל מרכזי הערים הותיקות הומי אדם בשעות היום, כולל ערים "שבורות" (לפי הבחור הכימי) כמו פרדס חנה, כרכור, נתניה, חדרה וכו.

 

העניין הוא שבבניין ערים מודרני, לא בונים ככה ויוצרים הפרדה בין אזורי מגורים לאזורי מסחר (חוץ ממכולת פה ושם).

 

יש מי שחושב שלגור בכזה מקום זו עיירת רפאים ויש מי שחושב שזה מצויין וככה הוא נמנע מרעשים/ ריחות ומטרדים כלליים נילווים של מסחר.

 

כל אחד וסגנון החיים שהוא מחפש ולנסות להסביר לאחר למה הוא טועה, זו טעות כשלעצמה.

 

במאמר מוסגר אני יכול לספר שבעבר גרתי בצנטרום של הפיילה, דיזינגוף פינת ירמיהו (בשכונה הזו נולדתי וחייתי עד גיל 30), המון שנים זה היה מגניב, באיזה שהוא שלב בחיים זה כבר ממש לא מגניב שאתה חי בדירה שמצד אחד יש בית קפה הומה אדם, בצד שני של הבניין יש מטבח של מסעדה סינית ו 2 קומות מתחתיך יש פאב רועש עד 4 בבוקר וכל פעם שאתה חוזר הביית בלילה אתה מפריע לאיזה זוג שמזדיין לך בחדר מדרגות.

[SlowRide]

בינוי ערים מודרני דווקא מעודד עירוב שימושים עם מגורים. ההפרדה שעושים בארץ זה משהו ארכאי שלא מתאים לערים מודרניות.

[natco]

במאמר מוסגר אני יכול לספר שבעבר גרתי בצנטרום של הפיילה, דיזינגוף פינת ירמיהו (בשכונה הזו נולדתי וחייתי עד גיל 30), המון שנים זה היה מגניב, באיזה שהוא שלב בחיים זה כבר ממש לא מגניב שאתה חי בדירה שמצד אחד יש בית קפה הומה אדם, בצד שני של הבניין יש מטבח של מסעדה סינית ו 2 קומות מתחתיך יש פאב רועש עד 4 בבוקר וכל פעם שאתה חוזר הביית בלילה אתה מפריע לאיזה זוג שמזדיין לך בחדר מדרגות.

 

זו דוגמה טובה לעירוב שימושים לא מוצלח.

האתגר הוא לתכנן כך שלא יווצר החיכוך שאתה מתאר בין השימושים.

ראשית, הרדיוס המדובר בהקשר של עירוב שימושים הוא כ-300-500 מטר, שזה טווח הליכה ברגל של האדם הממוצע (תלוי את מי אתה שואל...). זה לא חייב להיות "באותו הבניין ממש". אפילו לא באותו הרחוב (מה שמקובל לכנות כגישה של MAIN STREET).

שנית, בתכנון מודרני קיימים אקזמפלרים מוצלחים מאד של עירוב שימושים בתוך אותו בניין, אם על ידי הפרדה מבנית (נניח חזית מסחרית לרחוב, כניסה אחת לקומות המשרדים וכניסה שונה ונפרדת לדיירים). גם נושא הבידוד האקוסטי התקדם מאד מאז שבנו את הבתים בדיזינגוף-פרישמן.

 

אחת הסיבות שהגישה של עירוב שימושים לא מקבלת את הבמה הראויה, היא שרבים, כמוך, פוסלים זאת על הסף בגלל התסות באקזמפלר רע של השיטה.

 

לגבי הסיפא של דבריך-

ראשית כל, לא להפריע. זה עלול להסתיים בטראומה קשה לזוג. אבל כמודרטור בCF יש לך בהחלט סמכות לייעץ, ואף לסגור את הסשן, אם אתה סבור שהוא מבוצע בצורה לא מקצועית.

[bagira]

לגבי הסיפא של דבריך-

ראשית כל, לא להפריע. זה עלול להסתיים בטראומה קשה לזוג.

 

 

מזל שלא נתפסים כמו כלבים, זה היה יכול להיות מראה משעשע...

 

עניינית, אני לא פוסל על הסף, ההפך, אני חושב שעירוב מסחר ומגורים הוא מבורך, כל עוד נעשה בחכמה.

 

אין שום בעיה שמסחר קמעונאי רגיל (חנויות למיניהן) יהיו ממש מתחת לבתים בעוד שבתי עסק מזהמים (הסעדה כדוגמא) יהיו קצת בצד, אין שום אסון בהליכה קצרה (או נהיגה קצרצרה) בכדי להגיע למסעדה או פאב.