פינוי בינוי שאלה?

[airwolf1980]

היי חברים

לאחרונה אני מתעניין לעשות תמ"א חיזוק בבניין שאני גר בו.

אני מרגיש שקבלנים הרבה פחות מעוניינים לעשות, ויותר מעוניינים לבצע הריסה ובניה מחדש.

ופה עלתה לי שאלה שמעניינת אותי.

אנחנו 9 דירות שכל דירה שווה 1.3 מליון בממוצע.

הקבלן טוען שהדירות החדשות שנקבל במקומן יהיה שוות 2 מליון בממוצע.

הבניין שלנו יושב על דונם אדמה, בחשבון פשוט הקבלן "קונה" את הדונם אדמה שלנו ב18 מליון ש"ח+700 אלף ש"ח שכירויות שהוא צריך לשלם לבעלי הדירות בתקופת הבנייה.

דונם בקרית ביאליק עולה גג 6 מליון ש"ח, אז מה הכדאיות של הקבלן??

 

[BarryG]

החישוב הוא כמה יהיו ההכנסות מהדירות הנוספות שהוא יקבל מול עלות הבניה שלו, כמה עולה דונם לא רלוונטי (כמות הדירות שהוא מקבל לא נובעת מזה) והשווי של הדירות שלכם גם לא רלוונטי, רק עלות הבניה שלהן.

[airwolf1980]

לפני 11 דקות, BarryG כתב:

החישוב הוא כמה יהיו ההכנסות מהדירות הנוספות שהוא יקבל מול עלות הבניה שלו, כמה עולה דונם לא רלוונטי (כמות הדירות שהוא מקבל לא נובעת מזה) והשווי של הדירות שלכם גם לא רלוונטי, רק עלות הבניה שלהן.

לדעתי העלויות בנייה זהות לבניה של בניין חדש.

אבל אולי הקבלן מקבל זכויות בניה ליותר דירות וקומות כדי שיהיו לו יותר דירות למכור.

 

[Moshe c]

הוא קונה את הזכויות על המגרש מעבר לזכויות שבעלי הדירות הקיימות יקבלו ובעסקה מהסוג הזה הוא לא צריך לרכוש את המגרש הוא צריך לממן את הערבויות, השכירות, ההובלות וכו'. 

 

[Nemesis]

לפני 32 דקות, airwolf1980 כתב:

היי חברים

לאחרונה אני מתעניין לעשות תמ"א חיזוק בבניין שאני גר בו.

אני מרגיש שקבלנים הרבה פחות מעוניינים לעשות, ויותר מעוניינים לבצע הריסה ובניה מחדש.

ופה עלתה לי שאלה שמעניינת אותי.

אנחנו 9 דירות שכל דירה שווה 1.3 מליון בממוצע.

הקבלן טוען שהדירות החדשות שנקבל במקומן יהיה שוות 2 מליון בממוצע.

הבניין שלנו יושב על דונם אדמה, בחשבון פשוט הקבלן "קונה" את הדונם אדמה שלנו ב18 מליון ש"ח+700 אלף ש"ח שכירויות שהוא צריך לשלם לבעלי הדירות בתקופת הבנייה.

דונם בקרית ביאליק עולה גג 6 מליון ש"ח, אז מה הכדאיות של הקבלן??

 

 

דונם עם איזה זכויות בניה?

אין דין דונם עם זכות בניה ל-4 דו משפחתיים כדין דונם שניתן לבנות עליו בניין 18 קומות.

[DareDevil]

דוחפים אותך לפינוי בינוי כי כבר כמעט ולא מאשרים כאלו דברים אחרי שראו שזה לא משתלם לעירייה ולדיירים. מבחינת זה לא ישנה כלום אם יקחו כמה בניינים ייבנו במקומם -3-2 בניינים 

כבר ראיתי בניינים שעברו גלגולים של קבלנים שבאו והלכו ולא סיימו בנייה בתמא - חיזוק בניין

אתה רוצה לצמצם את הזמן שאתה נמצא בתוך אתר בנייה. 

המלצתי הכנה היא להמתין עד שיסיימו עם כניסת הממשלה החדשה אבל בנתיים להריץ עניינים עם הדיירים ולראות אם יש היתכנות לחתימות. כמדומני צריך 51 אחוז בפינוי בינוי מתוך סך כל הבכיינים בשביל להשלים את התחלת הבנייה.

עריכה אחרונה ב-27 לדצמבר, 2022 על ידי DareDevil

[flytomars]

פינוי בינוי עדיף על תמ"א מהרבה סיבות, בתור התחלה בונים בניין חדש מההתחלה ומתכננים אותו כמו שצריך ולא תלאי על תלאי, מארגנים חניות לכל הדיירים ולא רק לדירות החדשות, יש יותר אינטרס לקבלן לסיים את העבודה מאשר למרוח אותה לנצח כמו שקורה בתמ"א רגילה שכן הוא משלם שכירות על הזמן הזה, מקבלים טופס 4 אחרי כל הבדיקות הנחוצות ולא מחליקים כלום (אני גר בבניין שעבר תמ"א ומסתבר שקיבלנו טופס 4 בלי עמדת כיבוי אש 😯 וכ"ו וכ"ו.

אני יודע שזו לא הייתה השאלה אבל הייתי חייב לפרוק 😛

[Fazer]

מחזק את @flytomars אכן פינוי-בינוי עדיף.

הבניין שלי עבר תמ"א 38 רגילה (הוספת קומות על בניין קיים), וזה הפתרון הפחות מוצלח.

[ירחמיאל]

אני רק שאלה (2 שאלות):
האם יש דירות גג בבנין הישן?
האם בדקת את תוכנית הבניה העתידית המתוכננת לאזור? זה נמצא בעירייה. כפי שהזכירו - יהיה בכלל אישור ל"טיפול" בבניין אחד? אולי העיריה רוצה להרוס כמה מבנים ולבנות במקומם אחד או שניים גבוהים?

[DareDevil]

תלוי בעירייה ותלוי במהנדס עירייה, למרות שיש דחיפה רצינית לכיוון פינוי בינוי , כי זה פחות עומס על העירייה מבחינה תפעולית בעתיד.   

 

[airwolf1980]

לפני 12 שעות, ירחמיאל כתב:

אני רק שאלה (2 שאלות):
האם יש דירות גג בבנין הישן?
האם בדקת את תוכנית הבניה העתידית המתוכננת לאזור? זה נמצא בעירייה. כפי שהזכירו - יהיה בכלל אישור ל"טיפול" בבניין אחד? אולי העיריה רוצה להרוס כמה מבנים ולבנות במקומם אחד או שניים גבוהים?

אין דירות גג בבנין.

לדעתי גם אין עוד בניין באזור שלנו שמיועד לפינוי בינוי.

גם אין רבי קומות באזור, הכי הרבה 7 קומות.