הילד בן 30 ואין מקצוע

[or tesler]

זו החלטה קשה מאוד לעשות עסקים עם משפחה. אם האח נקלע לצרות ובאים לעכל את הבתים שלך, מה תעשה? תבקש מההורים שייחלצו את שניכם?

 

אני רואה שפגעתי בול עם דירת השותפים. בוא נראה אם ממשיך לי המזל. רשמת שהדירה בבעלותכם כבר 5 שנים, האם העלתם את השכירות בתקופה זו?

 

תראה אני חושב שהפוך. שדווקא אחי כביכול יכול להסתבך. כי הוא ערב שלי, לא אני שלו.

אם אני לא אעמוד בתשלומים יפנו אליו לגבות את הכסף.

אומר לך כך, זה לא סכומים כל כך גדולים. ( לפחות מבחינת החזר חודשי )

אני לא אמור להסתבך.

במידה ויהיה תקלות בדרך תמיד אפשר להיעזר או למתוח את המשכנתאות ל 30 שנה, במקום 15.

 

תראה החיסרון הבולט בדירות סטודנטים \ שותפים , זה שכמעט כל שנה כל השוכרים יוצאים וצריך למצוא שוכרים חדשים.

יש קבוצות ייעודיות בפייספוק לפרסום עם אלפי אנשים.

בדר"כ עושים את החוזה בחודשי הקיץ, כמו ספטמבר. ביולי כל שנה אני בודק עם הסטודנטים ממשיכים או לא. במידה ולא אני מפרסם בפייס והסטודנטים מראים את הדירה. הפרס שלהם זה לקבל חצי חודש בחזרה אליהם. ( עסקה הוגנת לכל הצדדים )

 

בקשר לשכירות , היא כמעט ולא עלתה, מכיוון שאנחנו דיי ברף העליון של מה שאפשר לקבל.

דבר שני ברגע שמישהו מבקש יותר מהמחיר הממוצע לחדר ( בין 1000-1200₪ לחודש ) שזה המחיר המקובל לחדר.

אז עושים על המודעה " עליהום" ודיי הורסים את הפרסום )

בכל מקרה גם במקרים שהשוכרים נשארו שנה שנייה , לא העלתי.

 

סך הכל התשואה טובה, בהתחשב בזה שדירה במרכז בשביל לקבל שכירות של 3300₪ צריכה להיות שווה בערך לפחות 1,100,000 -1,300,000 בהכללה.

 

פה אני מדבר על דירות של סדר גודל 850,000 ₪ נכון הבלוקים נראים כמו הצרות שלי, אבל סך הכל העסק עובד.

יש שנים שיש תקלות ויש שנים שקטות. זה מאוד תלוי בשוכר.

 

הייתי מעדיף לרכוש במרכז, כי מבחינה עתידית אני בטוח שהביקוש יהיה גדול יותר.

אבל קשה לעמוד במחירים...

[or tesler]

ובוא רגע נדבר על הפיל בחדר. אתה לוקח מימון. נגיד משכנתא של 20 שנה. נגיד ואתה באמת מרוויח את ה-10k בחודש. מעולה. אבל צריך להחזיר לבנק את המשכנתא, מה שאומר שרוב ה-10K בחודש הולכים על החזר המשכנתא.

 

 

 

אז נכון, בעוד 15-20 שנה יהיה לך הכנסה נקיה. מה תעשה עד אז?

 

עד אז השכירות אמורה להיות חופפת לגובה המשכנתא.( גם לא יקרה כלום עם אשלם כמה מאות שקלים בחודש )

וזה אמור לסגור את הפינה של המשכנתאות.

 

עוד 15 שנה יש לי הכנסה נקייה משתי דירות + הדירות ללא משכנתא .

חצי ממחיר הדירה השוכרים שלי שילמו פחות או יותר, מה רע לי ?

 

ואז מגיע שלב ג לאחר סיום המשכנתאות , קנייה של דירה רביעית וחמישית בעזרת מינוף של הדירות הקיימות.

למי שלא אוהב את זה, זה יראה כמו מרדף כל החיים וחוסר שקט. אני מאוד אוהב להתעסק עם זה. יהיו הרבה אנשים שזה לא יתאים להם.

[sperial]

ומה יקרה כאשר שוק הדיור יקרוס? זה חייב לקרות - יכול להיות שיקח עוד כמה שנים - אבל יום אחד השכירות לא תהיה 3300 ש"ח לחודש אלא 2/3 או חצי מזה. אתה ערוך להתמודד עם המצב הזה? האם אתה מביא בחשבון עלויות תחזוקה מעבר למיסוי השוטף? האם אתה מביא בחשבון תקופות של דירות שאינן מושכרות?

 

הגישה שלך מבוססת על אופטימיות, ואינך מביא בחשבון תקופות שפל. גם אם אינן נראות כעת באופק, אין ספק שבוא יבואו בזמן כזה או אחר. וגם הוצאות לא צפויות.

[or tesler]

ומה יקרה כאשר שוק הדיור יקרוס? זה חייב לקרות - יכול להיות שיקח עוד כמה שנים - אבל יום אחד השכירות לא תהיה 3300 ש"ח לחודש אלא 2/3 או חצי מזה. אתה ערוך להתמודד עם המצב הזה? האם אתה מביא בחשבון עלויות תחזוקה מעבר למיסוי השוטף? האם אתה מביא בחשבון תקופות של דירות שאינן מושכרות?

 

הגישה שלך מבוססת על אופטימיות, ואינך מביא בחשבון תקופות שפל. גם אם אינן נראות כעת באופק, אין ספק שבוא יבואו בזמן כזה או אחר. וגם הוצאות לא צפויות.

 

תראה איני מבין מדוע שוק הדירות יקרוס. נגיד שכן..

איך זה משפיע על השכירויות שאקבל ? נגיד שמשפיע.

יש לי אפשרות לפרוס את המשכתאות ל 30 שנה במקום 15.

במידה ולא, אוכל תמיד להוסיף כמה מאות , אלפי שקלים מכיסי כל חודש.

 

אני בהחלט מבין את עלויות התחזוקה, יש לי ניסיון של כמה שנים ואני יודע מהי עלויות שיגרתיות ומה עלות במקרה גרוע. ( מכה בכנף, לא יותר מזה )

 

הדירות בהחלט יכולות להיות לא מושכרות, זה הבעיה בדירות שותפים שפועלות לפי זמני האונברסיטה. זה בהחלט סיכון הגיוני.

 

הגישה שלי היא מציאותית, אני מכיר את הבעיות שיכולות להיווצר ואני מכיר גם את הסיכויים להתקדם מבחינה כלכלית בזכות הדירות.

 

לטעמי הסיכוי עולה על הסיכון.

 

אבל ללא ספק צריך להתייחס לדברים שהצגת, בהחלט לא הכל ורוד.

[sperial]

תראה איני מבין מדוע שוק הדירות יקרוס. נגיד שכן..

.

.

.

אבל ללא ספק צריך להתייחס לדברים שהצגת, בהחלט לא הכל ורוד.

זו בדיוק הבעיה. אתה מתעלם מהאפשרות הסבירה ביותר שהשוק ירד, ואפילו יירד מאד. גם לשוק הדיור גלים ברורים.

 

אני לא יודע מה המצב בחשבונות החסכון שלך, אבל לבסס את פרנסת המשפחה על השכרת 2-3 דירות שנרכשות במינוף נראה לי סיכון גדול. אולי כיון שאני שמרן מטבעי, אבל נדמה לי שאתה עלול למצוא את עצמך עם משכנתא של שוק בגיאות והכנסות של שוק בשפל.

[korola]

מבחינת סיכונים, אם אני מבין נכון את אופי ההשקעה.

הסיכון הגבוה ביותר יהיה אם מישהו שם בדרום יתעורר ויחליט לבנות מעונות סטודנטים ליד האוניברסיטה.

תרחיש אפשרי בטווח של 15 שנה.

 

ואז הדירות סטודנטים האלה עלולות להתגלות כלא רלוונטיות לסטודנטים. מחיר ההשכרה שלהם למשפחות באיזור

יכול להיות נמוך ביחס לסטודנטים ואז גם מחירם בשוק עלול לקרוס.

 

מצד שני... כמו שהארץ מתנהלת גם עוד 30 או 40 שנה לא יהיו מעונות סטודנטים רציניים בבאר שבע

[pooh-bear]

הסיכון הכי גבוה במינוף גבוה הוא עליה משמעותית של הריבית (אלא אם כל המשכנתאות שלך בריבית קבועה). כרגע זה נשמע כמו מדע בדיוני, אבל לך תדע.

[ChemGuy85]

תראה איני מבין מדוע שוק הדירות יקרוס. נגיד שכן..

איך זה משפיע על השכירויות שאקבל ? נגיד שמשפיע.

יש לי אפשרות לפרוס את המשכתאות ל 30 שנה במקום 15.

במידה ולא, אוכל תמיד להוסיף כמה מאות , אלפי שקלים מכיסי כל חודש.

 

אתה מבין שזה אומר שתהיה לך הכנסה נקייה ובטוחה משכירות רק עוד 30 שנה בזמן שאין לך תואר ו/או מקצוע.

 

במהלך אותה תקופה המיזם שלך יהיה חשוף לחלוטין לגחמות של שרי אוצר שכל יום יכולים להתהפך על משקיעי נדל"ן ותנודות כלליות במשק.

 

לדעתי המודל העסקי שלך מבוסס בעיקר על wishful thinking ולא התמודדות קרה עם מספרים ומציאות.

 

לפי תחושתי, יש לי הרגשה דווקא שמס הרכישה הולך לרדת בקרוב.

המס על השכירות זה כמה מאות ₪ לא משמעותי.

.

 

המס יהיה 1,000 שקל בחודש (10%). ונניח עוד 4-5-9 שנים יגיע שכר אוצר שיחליט לבטל את הסעיף בפקודה והכנסות שכירות שלך יהיו ממוסות החל ממס שולי או החל מ-31% הגבוהה מבין השנים. מה אז?

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[or tesler]

אתה מבין שזה אומר שתהיה לך הכנסה נקייה ובטוחה משכירות רק עוד 30 שנה בזמן שאין לך תואר ו/או מקצוע.

 

במהלך אותה תקופה המיזם שלך יהיה חשוף לחלוטין לגחמות של שרי אוצר שכל יום יכולים להתהפך על משקיעי נדל"ן ותנודות כלליות במשק.

 

לדעתי המודל העסקי שלך מבוסס בעיקר על wishful thinking ולא התמודדות קרה עם מספרים ומציאות.

 

המס יהיה 1,000 שקל בחודש (10%). ונניח עוד 4-5-9 שנים יגיע שכר אוצר שיחליט לבטל את הסעיף בפקודה והכנסות שכירות שלך יהיו ממוסות החל ממס שולי או החל מ-31% הגבוהה מבין השנים. מה אז?

 

ואם ואם ואם , ונניח נניח נניח

 

אי אפשר לחיות ככה כל החיים במחשבה כזאתי.

ואם יהיה תקלות ואם השוכרים לא ישלמו.

 

אני לא מתעסק רק בפחדים ודוגר על השמרים.

 

מספיק עם ההפחדות האלה כל הזמן !

 

גם אם אהיה מתכנת והרוויח 20,000:₪ ברוטו

כמה כבר נטו יצא 14,000₪

 

בשביל זה מבחינתי ממש לו שווה להשקיע 3-4 שנים בתואר.

 

אבל זה אני ובטוח שלרובכם שווה.

[SurfHigh]

נשמע לי שהאסטרטגיה שלך טובה ואתה מכיר את השוק טוב יותר מרוב המגיבים.

למעשה אתה מתחיל פה עסק שיגיע לבשלות בעוד 15-20 שנה.

אבל מהמספרים שאתה מביא אי אפשר באמת להאכיל משפחה. לא בעוד 15 שנה ובטח לא בזמן שאתה משלם משכנתא.

אז השאלה, ממה אתה מתפרנס בינתיים?

למה בעצם אתה לא רוצה לעבוד כמתווך? נשמע שאתה מכיר טוב את השוק וחי אותו ממילא...

אני לא מדבר על להיות מתווך שכיר במשרד, אלא להיות עצמאי. אם נופל לך נכס טוב לידדים תשמור אותו לעצמך, פחות טוב, תשווק אותו למשקיעי שכירות כמוך.

אולי בהמשך זה יתן לך כיוון של תחזוקת מבנים/ניקיון דירות/הובלות/שיפוצים/עיצוב פנים.

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2019 על ידי SurfHigh

[malcishua]

גם אם אהיה מתכנת והרוויח 20,000:₪ ברוטו

כמה כבר נטו יצא 14,000₪

 

בשביל זה מבחינתי ממש לו שווה להשקיע 3-4 שנים בתואר.

 

אבל זה אני ובטוח שלרובכם שווה.

למעשה, מתוך 20,000 ישארו לך 13,000 נטו.

אבל תקבל גם קרן השתלמות בערך של כ-144,000 ש״ח כל 6 שנים (וזה לפני שאתה משקלל את התשואה, רק הקרן).

וגם תוסיף 3700 ש״ח בחודש הפרשות לפנסיה ופיצויים (שוב, לפני שקלול התשואה, רק הקרן).

 

נכון שקה״ש רק כל 6 שנים, והפנסיה בגיל הפרישה, אבל בכל זאת - אנחנו מדברים פה על הטווח הארוך, לא?

 

אם תסכם את הכל תגיע - ושוב, לפני שקלול תשואה שמן הסתם תקפיץ משמעותית את הקה״ש והפנסיה - לנטו של 18,700 בחודש. וכל זה (כן, אני יודע שכבר כתבתי, אבל זה קריטי) - לפני תשואה על קרנות ההשתלמות והפנסיה, שכנראה יקפיצו משמעותית את הסכומים.

 

שווה או לא את התואר? זו כבר באמת החלטה שלך.

[פינדר]

קראתי את ההודעות האחרונות שלך, ואתה נשמע מאוד נחרץ ובטוח בעצמך, אז לא הבנתי מה אתה רוצה מאיתנו, ולכן חזרתי להודעה הראשונה שלך.

 

בגדול אתה רוצה ללמוד "משהו", לא יותר משנה, ושיפרנס אותך בכבוד הרבה שנים.

אז קודם כל, כדאי שתגדיר במספרים מה זה "בכבוד" (כתבת ש14 אלף לחודש זה לא משהו).

דבר שני, מה שאתה מחפש, זה בערך החלום של הרבה צעירים יוצאי צבא, והשאלה היא, האם באמת יש כזה מקצוע. ואם יש, האם הוא מתאים לכישורים שלך.

[SlowRide]

לא חושב שיש עבודה שמרוויחים בה 14 נטו וכל מה שעושים זה לשבת במשרד 5-9, וכדי להתקבל מספיק קורס מקצועי של שנה.

אם יש כזה דבר, אשמח לשמוע.

[ניקו פ.]

מכירות, אם אתה טוב בזה. תעשה גם יותר מ-14 נטו אם תהיה טוב בזה.

לגבי מעונות, לא שאני משווה את הביקוש בין צפון ת"א לאזור האונ' בב"ש (או בכלל ב"ש), אבל בת"א בנו מעונות לא קטנים, עם המון חדרים, שלרוב מלאים וזה לא הזיז לשוק השכירות ליד האונ' במילימטר.

[sronis]

לא מחייב המציאות. יישנם עדיין המון מקצועות שניתן להרוויח יפה מאוד מבלי להשקיע 4-6 שנות לימוד. אינסטלטור חרטטן או "טכנאי מזגנים" עושים הרבה יותר בוחטות בחודש מאשר איש הייטק עם כמה שנות ניסיון.

 

 

זו הדוגמא שלך? בעלי מקצוע רמאים שעובדים על הלקוחות שלהם ולוקחים להם פי 4 מכמה שצריך?

ומה זה "הרבה יותר בוחטות" - אתה יודע כמה איש הייטק ממוצע מרוויח? אחרי כמה שנים - בקלות 25 לחודש אם הוא עובד בתכנות או מקצוע דומה.

 

גם אם אהיה מתכנת והרוויח 20,000:₪ ברוטו

כמה כבר נטו יצא 14,000₪

 

בשביל זה מבחינתי ממש לו שווה להשקיע 3-4 שנים בתואר.

 

אבל זה אני ובטוח שלרובכם שווה.

 

בנוסף למה שכתבו לך קודם (שהחישוב הוא לגמרי לא רק הנטו), גם הברוטו שאתה מציין הוא לג'וניורים.

 

אבל אם כבר ציינת שאתה לא רוצה להתאמץ ולהיות מתכנת - אולי שווה לך לחשוב על להיות QA. זו נקודת כניסה טובה להייטק ובהרבה מקרים לא דורשת יותר מדי לימודים גבוהים.