שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[avargel]

לפני 43 דקות, ArikM כתב:

על 3 מיליון אתה מכניס בחודש 9000 שקל. 

זו תשואה שנתית של 3 אחוז.

תענה לעצמך על מספר שאלות,

1. מה היה ההון ההתחלתי שלך?

2. נניח והיית מוכר את הדירה היום, כמה היה נשאר לך בכיס אחרי כיסוי המשכנתא ? ( בלי מיסים. ברוטו).

 

ה snp עשה השנה 25 אחוז. 

 

אם עשית יותר בשקלול הסופי יותר מ 25 אחוז על הקרן שלך.  יופי, כל הכבוד. ניצחת השנה את ה snp

 

על ההון העצמי שלו הוא עשה בשנה (יותר נכון: ב5 דקות של חתימת החוזה) למעלה מ150% תשואה

ואני לא נכנס כאן למספרים מדוייקים

 

כאמור, ברגע חתימת החוזה

 

זה כל היופי במחיר למשתכן, שמנותק לחלוטין משוק הדיור הכללי או מהבורסה

 

זאת עוד לפני התשואה הפירותית של השכ"ד, שזה רק בונוס קטן ונחמד "על הדרך" שתפקידו בכלל לאפשר לך את המימון לעסקה, אבל הוא לא רלוונטי לעצם כדאיות העסקה

 

 

וטעויות נוספות שטמועות בהודעה שלך:

1. אין מיסים במכירת דירה יחידה. כלום. גורנישט. ברגע שאתה מוכר אחרי שהחזקת מעל 18 חודש, הכל נטו

2. כמובן שבSNP ינקו לך מס במקור אלא אם כן יש לך מגן מס בדמות הפסדים על ניירות אחרים. ואין לך שום דרך להתחמק מזה. אז תוריד 15-25 מהתשואה שם, תלוי איך השקעת

3. תזכיר לי רק בשביל הספורט, כמה עשה הSNP בשנה שלפניה??

 

עריכה אחרונה ב-31 לדצמבר, 2023 על ידי avargel

[ArikM]

אחלה,כל הכבוד. 

עכשיו נשאר לך לנצח ככה בכל שנה. מה שלא נראה לי שתצליח.

בדקתי, על בסיס אתר מדלן, את המחיר הממוצע של דירות ברמת גן ב 14 שנה האחרונות. 

מסתבר שהמחיר הכפיל את עצמו, מ 1.4 ל כמעט 2.9.

על פני 30 שנה, על הפקדה אחת של 1 מליון שח ל snp. היתה מניבה לך 17.5 מיליון שח

אז כל הכבוד לבחור על הרווח הקצר. 

אני בונה לכיוון ארוך טווח.

[BloodFist]

אני בונה על גם וגם.

ויש הזדמנויות שלא כדאי לפספס.

אם הייתה לי אפשרות למכור את הדירה היום אחרי ניקוי משכנתא (כולל עמלות פרעון מוקדם) הייתי נשאר עם סדר גודל של 2 מיליון ש״ח (שזה כולל ההחזר של ההון עצמי ששמתי שהוא בקירוב 650 אלף)…

אני מאוד אוהב את שוק ההון אבל לא הייתי עושה שם דבר כזה (כי אני לא מאמין בשורטים למיניהם)

[farkash7]

לפני שעה, ArikM כתב:

על 3 מיליון אתה מכניס בחודש 9000 שקל. 

זו תשואה שנתית של 3 אחוז.

תענה לעצמך על מספר שאלות,

1. מה היה ההון ההתחלתי שלך?

2. נניח והיית מוכר את הדירה היום, כמה היה נשאר לך בכיס אחרי כיסוי המשכנתא ? ( בלי מיסים. ברוטו).

 

ה snp עשה השנה 25 אחוז. 

 

אם עשית יותר בשקלול הסופי יותר מ 25 אחוז על הקרן שלך.  יופי, כל הכבוד. ניצחת השנה את ה snp

אתה שם לב שאתה מנסה לשכנע מישהו שזכה בלוטו שהיה עדיף לשים את הכסף של טופס הזכיה על SP500?
שוק ההון לא רלוונטי כשמודיעים לך שיש לך אפשרות ל"פיקדון תמורת ריבית חלומית ל-5 שנים". לא מכיר את המספרים, אבל הבחור יכל תיאורטית לשים 1.5 מיליון "פקדון" (הון עצמי), השכירות תכסה את המשכנתא ולאחר 5 שנים למכור את הדירה ב-4 מיליון. זה הכי דומה לזכיה בלוטו שאני מכיר.
מי שלא יקח עסקה בטוחה כזו ויעדיף לשים כסף בשוק ההון כנראה אוהב גם לשחק בקזינו.
 

[ArikM]

אני לא מנסע לשכנע מקרה פרטי. 

אני מנסה להעביר מסר כללי. 

השקעה בנדלן אינה מנצחת את הבורסה. 

[farkash7]

מדובר בשני מוצרים שונים עם פרופיל סיכון שונה (ומכאן גם פוטנציאל הרווח) וכל אחד מהם כנראה מתאים למישהו אחר או שאפשר גם וגם.
האם לכל בנאדם יש את המשמעת והיכולת הנפשית לראות את תיק ההשקעות שלו נחתך בחצי בתוך כמה חודשים? לא בטוח.
מצד שני לראות את שווי הדירה עולה לאט לאט ואת המשכנתא נאכלת מהשכירות דורש הרבה פחות משמעת ועצבי ברזל.

יש עוד הרבה הבדלים ויתרונות לכל אחד מעבר לתשואה אבל למה להכנס לזה? אני לא אשכנע מישהו שבא לקנות נעלי ספורט שהוא בכלל צריך נעלי בית.


 

[פינדר]

לפני 17 שעות, garicho כתב:

לא יודע איך זה ברומניה, אבל בפולין אתה לא חייב להיות בעל אזרחות כדי לקנות דירה על שמך ולרשום אותה.

עד כמה שאני יודע, מחבר שעוסק בנדלן ברומניה, ברומניה כל אחד יכול לקנות דירה או בית, אבל הקרקע חייבת להיות רשומה ע״ש אזרח רומני או חברה רומנית.

בשנים האחרונות, בגלל הסכמים של האיחוד האירופי, זה הורחב לכל אזרח של מדינות האיחוד (לחבר שלי יש אזרחות פורטוגלית).

חברות ישראליות שמשווקות נדלן רומני לישראלים שאין להם אזרחות אירופית, לא מדגישות את העובדה שהקרקע תהיה רשומה ע״ש החברה הרומנית ולא על שם הרוכש.

[avargel]

לפני שעה, ArikM כתב:

אחלה,כל הכבוד. 

עכשיו נשאר לך לנצח ככה בכל שנה. מה שלא נראה לי שתצליח.

בדקתי, על בסיס אתר מדלן, את המחיר הממוצע של דירות ברמת גן ב 14 שנה האחרונות. 

מסתבר שהמחיר הכפיל את עצמו, מ 1.4 ל כמעט 2.9.

על פני 30 שנה, על הפקדה אחת של 1 מליון שח ל snp. היתה מניבה לך 17.5 מיליון שח

אז כל הכבוד לבחור על הרווח הקצר. 

אני בונה לכיוון ארוך טווח.

 

איזה נודניק (-: 

 

ברוח טובה, כן?

 

אין פה "כל שנה"

 

מחיר למשתכן אפשרי פעם בחיים

 

ואתה שוב ושוב מנסה למשוך את הדיון למחוזות ה"נדלן מול שוק ההון", כשמראש הקונטקסט המדוייק היה ספציפית אך ורק מחיר למשתכן

דפדף אחורה

 

 

כשאני סיימתי עם חווית המחיר למשתכן האישית שלי (דהיינו מכרתי את הדירה בדיוק ביום שבו היה מותר למכור), חלק נכסד מהכסף הלך לשוק ההון, וחלק המשיך להתגלגל בנדל"ן, כי אני מאמין בגיוון, וכי אני מאמין שדירה אחת לפחות חייבת להיות לך כל עוד שזה מתיישב עם המספרים ולא קופצים מעל הפופיק

[natco]

לפני 20 דקות, פינדר כתב:

עד כמה שאני יודע, מחבר שעוסק בנדלן ברומניה, ברומניה כל אחד יכול לקנות דירה או בית, אבל הקרקע חייבת להיות רשומה ע״ש אזרח רומני או חברה רומנית

מדוייק.

יש עוד "טריק" אחד- אתה יכול להקים חברה ברומניה גם בלי להיות אזרח רומני/אירופי ואז...

 

אבל נכון מאד- רוב החברות הישראליות שמוכרות נכסים ברומניה, שומרות את המידע הזה ממש ממש לסוף העסקה, באיזה סעיף משני בחוזה....

[ay115]

נראה שקצת מיציתם את הדיון על תשואה ותשואה אלטרנטיבית - 

 

אז בואו נדבר על המלחמה ועיכובים במסירת דירות חדשות - האם נתקלתם בקבלנים שכבר הודיעו לרוכשים על עיכוב צפוי?

 

הדירה שקניתי אמורה להימסר באמצע מרץ, אבל מביקור באתר (והמעט ידע שיש לי בנושא) נראה שהוא לא יצליח לעמוד במועד המסירה, בטח אם גם הוא סובל ממחסור בפועלים. כרגע כמובן טרם נמסר הודעה רשמית.

[יובל .מ.]

לפני שעה, ArikM כתב:

אני לא מנסע לשכנע מקרה פרטי. 

אני מנסה להעביר מסר כללי. 

השקעה בנדלן אינה מנצחת את הבורסה. 

אבל הדיבור פה הוא על מקרה פרטי.

מחיר למשתכן מגלם הנחה משמעותית יחסית ללא מאמץ, המתנה של שנתיים +- לחתימת החוזה בגלל היתר בו חוסכים עוד ומקטינים את המשכנתא, ולוקחים משכנתא עכשיו לפי מחיר הנכס לפני שנתיים-3 (תלוי בלוחות הזמנים). זה לבד מגדיל את ההנחה מ-300 אלף לאיזור ה-400-500. 

מה רע לי בחצי מיליון שקל, בלי לדבר בכלל על הקטע של הכנסה משכירות שמשלמת את המשכנתא? שמתי נניח חצי מיליון שקל הון עצמי, קיבלתי שכירות של 4-5 אלף, זה נותן לי תשואה שנתית של כמעט 10 אחוז (נניח שהשכירות לא מכסה לגמרי את המשכנתא) על ההון העצמי. תשואה בטוחה, לא "אולי תעלה הבורסה".

לפני 48 דקות, ay115 כתב:

נראה שקצת מיציתם את הדיון על תשואה ותשואה אלטרנטיבית - 

זה קארספורום, אף פעם לא ממצים פה כלום.

 

[natco]

לפני כשעה, ay115 כתב:

בואו נדבר על המלחמה ועיכובים במסירת דירות חדשות - האם נתקלתם בקבלנים שכבר הודיעו לרוכשים על עיכוב צפוי?

כמי שמכיר את הנושא היטב מצד היזמים:

יהיו עיכובים. זה בלתי נמנע.

מעבר לעובדה שפשוט אין קבוצות שיעבדו, היו עיכובים מוכחים ורשומים בכל מה שקשור לרישוי זמין, קבלת מסמכים לקראת ט'4, חלק מהוועדות עדיין עובדות היום ב"חצי קלאץ'". 

היזמים (שאני מכיר) באמת הופכים עולמות כדי לצמצם את העיכוב ככל האפשר, כולל לשים כסף מהכיס על קבוצות חליפיות (שמי שיש לו כזאת גובה מחיר מיוחד ללקוחות שבויים, כמו ישראלי טוב). 

אם הדירה שלך צריכה היתה  להמסר במרץ, אז כנראה שהמצב אצלכם עכשיו הוא גמרים בדירות, דלתות פנים, אקרשטיינים בפיתוח וכו'. כאן אפשר עוד למצוא קבוצות שעובדות, אבל צריך לשלם.

הבעיה העיקרית היא קבוצות של שלד, טיח, ואינסטלציה. אתם אמורים להיות הרבה אחרי השלב הזה.

 

ההתאחדות פנתה ועדיין פונה לממשלה בכל דרך אפשרית, גם מעל גלי התקשורת והציפה את הבעיה גם לפני שבועות רבים.

זו בעיה שאפשר לפתור ברגע. לא רוצה להכנס כאן לפוליטיקה, אבל יש כמה פתרונות, כולל כאלה שלא מחייבים "זעזוע של הקואליציה".

 

 

*ואגב-בהצלחה למי שירצה לתבוע כאן פיצוי. מדובר ב"פורס מאז'ור" הכי מוכח ואמיתי. יש ערימה של פסיקות, גם לאחרונה, מתקופת צוק איתן, של דיירים שתבעו, הפסידו וגם שילמו הוצ' משפט.

 

[Nemesis]

לפני כשעה, natco כתב:

מדוייק.

יש עוד "טריק" אחד- אתה יכול להקים חברה ברומניה גם בלי להיות אזרח רומני/אירופי ואז...

 

אבל נכון מאד- רוב החברות הישראליות שמוכרות נכסים ברומניה, שומרות את המידע הזה ממש ממש לסוף העסקה, באיזה סעיף משני בחוזה....

 

למיטב ידיעתי רכישה של נכס ובמיוחד תחזוקה שלו על שם חברה יקרה יותר מאשר על ידי אדם פרטי. 

 

לא שאני מומחה בעניין, אבל למיטב ידיעתי אופטימיזציה של מס יכולה להתרחש על ידי רכישה בתור פרטי והעברה לחברה בהשאלה לצורך שיפוץ ותפעול. 

 

זו גם הדרך היחידה עד כמה שאני יודע לקזז הוצאות. 

[ay115]

לפני 46 דקות, natco כתב:

כמי שמכיר את הנושא היטב מצד היזמים:

יהיו עיכובים. זה בלתי נמנע.

מעבר לעובדה שפשוט אין קבוצות שיעבדו, היו עיכובים מוכחים ורשומים בכל מה שקשור לרישוי זמין, קבלת מסמכים לקראת ט'4, חלק מהוועדות עדיין עובדות היום ב"חצי קלאץ'". 

היזמים (שאני מכיר) באמת הופכים עולמות כדי לצמצם את העיכוב ככל האפשר, כולל לשים כסף מהכיס על קבוצות חליפיות (שמי שיש לו כזאת גובה מחיר מיוחד ללקוחות שבויים, כמו ישראלי טוב). 

אם הדירה שלך צריכה היתה  להמסר במרץ, אז כנראה שהמצב אצלכם עכשיו הוא גמרים בדירות, דלתות פנים, אקרשטיינים בפיתוח וכו'. כאן אפשר עוד למצוא קבוצות שעובדות, אבל צריך לשלם.

הבעיה העיקרית היא קבוצות של שלד, טיח, ואינסטלציה. אתם אמורים להיות הרבה אחרי השלב הזה.

 

ההתאחדות פנתה ועדיין פונה לממשלה בכל דרך אפשרית, גם מעל גלי התקשורת והציפה את הבעיה גם לפני שבועות רבים.

זו בעיה שאפשר לפתור ברגע. לא רוצה להכנס כאן לפוליטיקה, אבל יש כמה פתרונות, כולל כאלה שלא מחייבים "זעזוע של הקואליציה".

 

 

*ואגב-בהצלחה למי שירצה לתבוע כאן פיצוי. מדובר ב"פורס מאז'ור" הכי מוכח ואמיתי. יש ערימה של פסיקות, גם לאחרונה, מתקופת צוק איתן, של דיירים שתבעו, הפסידו וגם שילמו הוצ' משפט.

 

 

האמת די קלעת בול - הפרויקט כולל שני בניניים - הם סיימו חיפויים בראשון ועברו לספקים (דלתות, אלומניום, מטבחים וכו'), ובבניין השני התחילו חיפויים. הם עובדים בקצב יחסית איטי (ככל הנראה בשל חוסר בכח אדם), מצד שני, יש להם עוד הרבה עבודות פיתוח.

 

לגבי התביעה - דיה לצרה בשעתה, אבל גם פה לא הייתי אומר נואש...

 

[- XM -]

בתאריך 29.12.2023 בשעה 18:39, BeBest כתב:

 

החישוב כולל הוצאות מימון למשך 5-7 שנים?

חישוב שלך או לקחת ממקור כלשהו?

החישובים נעשו ע”י טל זכריה, מופיע בדף.

לא חושבו הוצאות מימון, כמו שלא חושבו דמי שכירות. 

(בדירה ממוצעת של מחיר למשתכן התשואה מהשכירות גבוהה מרבית המשכנתא...)