נדלן בלתי נסבל

[Night Driver]

אני לא מדבר על מסכנים ששם באמת עוזרים כי צריך לעזור להם. אני מדבר על אדם מהיישוב שרוצה שומה לעסק שלו או לוילה בה הוא גר.

 

לגבי שווי ריאלי, השווי הריאלי הוא המחיר שמקבלים על הנכס ולא מה ששמאי קובע (בלי לפגוע כמובן). הרי זה לא סוד ששמאות שתינתן לצורך הערכת שווי לבנק שונה משמאות שתינתן לצורך הערכת שווי אמיתי במכירה חופשית.

[NirLevi]

אני לא מדבר על מסכנים ששם באמת עוזרים כי צריך לעזור להם. אני מדבר על אדם מהיישוב שרוצה שומה לעסק שלו או לוילה בה הוא גר.

 

לגבי שווי ריאלי, השווי הריאלי הוא המחיר שמקבלים על הנכס ולא מה ששמאי קובע (בלי לפגוע כמובן). הרי זה לא סוד ששמאות שתינתן לצורך הערכת שווי לבנק שונה משמאות שתינתן לצורך הערכת שווי אמיתי במכירה חופשית.

 

תראה, מה זה שווי ריאלי?

יכול לבוא "משוגע" שהחליט לרכוש את הדירה במחיר כפול.

האם זה שווי ריאלי? ברור שלא.

לגבי החלק השני של הודעתך - זה צ'יזבט ידוע.

הערכת שווי לבנק היא גם שווי אמיתי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

ככל שהשוק מתרומם כלפי מעלה בצורה לינארית, הסיכון שלי כשמאי עולה אקספוננציאלית.

כתוצאה מעליית השוק, כך גם כמות השגיאות של הקונים ברכישת נכס במחיר לא ריאלי, עולה, ואני לא מוכן "להגן" עליהם.

אל תשכח דבר פשוט.

גם אם לקחת 2 שקלים משכנתא, הנכס לא שלך.

הבנק יכול להוציא אותך החוצה אם לא שילמת, ומי שיחטוף ראשון יהיה אני.

אני זה שיצטרך לתת דין וחשבון איך אישרתי לך חוזה "משוגע" ואם אין לי תשובות, אני אתבע על מלוא סכום הדירה.

הדבר תקף למשך 7 שנים מיום חתימת השומה - רק שתבין באיזה סיכון אני נמצא בשוק שמשתולל.

עם שווי ריאלי - אין בעיה. אני מאשר מיידית.

[vadim6385]

חזירים, כולם.

 

עכשיו אני מבין למה אסור לאכול חזיר ביהדות

[איציק נ.]

חזירות זה לבקש 30-40% יותר משווי הנכס הריאלי.

 

השאלה היא, מי קובע מה *באמת* השווי הריאלי ?

הרי בשביל אחד זה לשלם X על דירה Y, ובשביל אחר זה הרבה פחות (או יותר ?) על אותה דירה Y.

 

בעניין המחירים - אין ספק שזה פסיכי. המחירים (לפחות בסביבתי) הכפילו את עצמם מ 2007 ועד לעצם רגע זה. זה נורמלי ?? אין סיכוי - אבל בכלכלה שבה מעלים את המחירים ואנשים ממשיכים לשלם, זה מה שקורה.

 

לאחרונה רצות המון תוכניות טלויזיה על נושא יוקר המחייה ורואים לא מעט מקרים איך מוצרים שמיוצרים בארץ ישראל נמכרים בחו"ל בפחות ממה שהם נמכרים כאן בארץ. חזירים אמיתיים כאן בארץ.

היצרנים הגדולים חוסמים את האפשרות לייבוא מקביל של מוצרים דומים או זהים (במקרה של חברה מייבאת ולא יצרנית) ע"י מקלות בגלגלים של המתחרים (ואתמול דיברו על זה: תלונות על כשרות וכל מיני חארטות כאלה).

ראית את המחירים של "טובלרון" ביבוא מקביל ביחס ליבוא "רשמי" ??

 

איציק

[Night Driver]

תראה, מה זה שווי ריאלי?

יכול לבוא "משוגע" שהחליט לרכוש את הדירה במחיר כפול.

האם זה שווי ריאלי? ברור שלא.

לגבי החלק השני של הודעתך - זה צ'יזבט ידוע.

הערכת שווי לבנק היא גם שווי אמיתי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

ככל שהשוק מתרומם כלפי מעלה בצורה לינארית, הסיכון שלי כשמאי עולה אקספוננציאלית.

כתוצאה מעליית השוק, כך גם כמות השגיאות של הקונים ברכישת נכס במחיר לא ריאלי, עולה, ואני לא מוכן "להגן" עליהם.

אל תשכח דבר פשוט.

גם אם לקחת 2 שקלים משכנתא, הנכס לא שלך.

הבנק יכול להוציא אותך החוצה אם לא שילמת, ומי שיחטוף ראשון יהיה אני.

אני זה שיצטרך לתת דין וחשבון איך אישרתי לך חוזה "משוגע" ואם אין לי תשובות, אני אתבע על מלוא סכום הדירה.

הדבר תקף למשך 7 שנים מיום חתימת השומה - רק שתבין באיזה סיכון אני נמצא בשוק שמשתולל.

עם שווי ריאלי - אין בעיה. אני מאשר מיידית.

 

אשמח לדעת באיזה בנקים אתה מאושר. שים לב שבנקים עובדים רק עם רשימת שמאים שלהם וזה לא סתם.

 

אני קיבלתי שומה משמאי של הבנק שבה ערך הקרקע הופיע ככמעט אפס (ולך תמצא מגרש באיזור התעשייה של אשקלון) בטענה שעלולים לעוף קסאמים. שמאי אחר נתן באותה התקופה ערך כבוה בכמעט 80% כשהזמנתי אותו לצורך הערכה כדי לבדוק אפשרות מכירה כביכול. אל תשכח שמהשומה שלך של מוכר מרצון וקונה מרצון הבנק עושה את הברית מהסכום עקרב מימוש הנכס והוצאתו למכירה דרך כונס.

[Night Driver]

השאלה היא, מי קובע מה *באמת* השווי הריאלי ?

הרי בשביל אחד זה לשלם X על דירה Y, ובשביל אחר זה הרבה פחות (או יותר ?) על אותה דירה Y.

 

בעניין המחירים - אין ספק שזה פסיכי. המחירים (לפחות בסביבתי) הכפילו את עצמם מ 2007 ועד לעצם רגע זה. זה נורמלי ?? אין סיכוי - אבל בכלכלה שבה מעלים את המחירים ואנשים ממשיכים לשלם, זה מה שקורה.

 

לאחרונה רצות המון תוכניות טלויזיה על נושא יוקר המחייה ורואים לא מעט מקרים איך מוצרים שמיוצרים בארץ ישראל נמכרים בחו"ל בפחות ממה שהם נמכרים כאן בארץ. חזירים אמיתיים כאן בארץ.

היצרנים הגדולים חוסמים את האפשרות לייבוא מקביל של מוצרים דומים או זהים (במקרה של חברה מייבאת ולא יצרנית) ע"י מקלות בגלגלים של המתחרים (ואתמול דיברו על זה: תלונות על כשרות וכל מיני חארטות כאלה).

ראית את המחירים של "טובלרון" ביבוא מקביל ביחס ליבוא "רשמי" ??

 

איציק

 

איציק, אתה צודק לגבי חזירות של יבואנים ולפעמים גם של יצרנים אבל לא תמיד אנחנו יודעים את כל התמונה. אתה יודע כמה עולה הזיכיון, איזה כמויות מתחייבים למכור, כמה עולה מערך הפרסום והשיווק (שהיבואן המקביל נהנה ממנו מההפרק) וכו'?

 

לגבי מחירי מזון בארץ שמראים שבחו"ל הוא זול בכ 20% זו דמגוגיה זולה. ברוב העולם הנאור אין מע"מ על מוצרי מזון.

[NirLevi]

אשמח לדעת באיזה בנקים אתה מאושר. שים לב שבנקים עובדים רק עם רשימת שמאים שלהם וזה לא סתם.

 

אני קיבלתי שומה משמאי של הבנק שבה ערך הקרקע הופיע ככמעט אפס (ולך תמצא מגרש באיזור התעשייה של אשקלון) בטענה שעלולים לעוף קסאמים. שמאי אחר נתן באותה התקופה ערך כבוה בכמעט 80% כשהזמנתי אותו לצורך הערכה כדי לבדוק אפשרות מכירה כביכול. אל תשכח שמהשומה שלך של מוכר מרצון וקונה מרצון הבנק עושה את הברית מהסכום עקרב מימוש הנכס והוצאתו למכירה דרך כונס.

 

על שומה שערורייתית כזו הוא צריך לעוף מהבנק עם חור בכיס. חד משמעית.

זה לא מה שאני עושה ולא מה שאני אעשה.

 

אם תרצה עזרה ו/או יעוץ אשמח לעזור לך.

 

השאלה היא, מי קובע מה *באמת* השווי הריאלי ?

 

 

איציק,

מי שקובע בסוף את השווי הריאלי זו האשה. אנחנו רק מביאים את הצ'קים.

[NirLevi]

.......

[[פנדוב]

איציק, אתה צודק לגבי חזירות של יבואנים ולפעמים גם של יצרנים אבל לא תמיד אנחנו יודעים את כל התמונה. אתה יודע כמה עולה הזיכיון, איזה כמויות מתחייבים למכור, כמה עולה מערך הפרסום והשיווק (שהיבואן המקביל נהנה ממנו מההפרק) וכו'?

 

לגבי מחירי מזון בארץ שמראים שבחו"ל הוא זול בכ 20% זו דמגוגיה זולה. ברוב העולם הנאור אין מע"מ על מוצרי מזון.

 

אנשים כאן מדברים על חזירות של מתווכים או אפילו מוכרי נדלן[שבהמשך גם ירכשו אולי ביוקר]ולי יש כמה שאלות: מי זה האיש הזה שלוקח מע"מ? האם הוא קשור איכשהו לאיש שמאפשר את חזירות היבואנים וחזירות היצרנים? מישהו מכיר את האיש הזה? איך קוראים לו? זה איש אחד או כמה חבר'ה?

[Derish]

כדי שמחירי השכירות לא יזנקו מישהו צריך לקנות את הדירות. בלי דירות נוספות שיכנסו לשוק יווצר מחסור בדירות להשכרה וכשיש מחסור המחירים עולים.

 

מה שכן, זוגות צעירים לא ימותו אם יגורו בבתים ישנים ללא מעלית ובשכונות ותיקות. לא חייבים לקנות דירה חדשה במליון אם אין לך ואתה יכול לקנות דירה ישנה ברחוב מקביל ב 600K.

 

בוא נגיע קודם למצב של אפילו 80% אכלוס בדירות להשכרה שמפורסמות בלוחות ואז נדבר על היצע וביקוש. כרגע יש הרבה מאד ביקוש במעט אזורים והרבה מאד היצע באחרים. נכון להיום כמעט לכולם יש רכב פרטי, כך שתלות בתח"צ זה כבר לא פונקציה. אנשים שבאים הביתה לישון גם לא חייבים את השכונה הכי נקיה או מטופחת ובכלל.

 

מסכים איתך לגבי הנקודה השניה - במשך עשור גרתי בבית ישן עם מעלית שהייתה נתקעת כל שני וחמישי (קומה שביעית, דירה שלנו) ואח"כ בבית ישן בלי מעלית (קומה רביעית, דירה שכורה). בהתחלה נסעתי כל יום בהסעות לחטיבה ואח"כ בתח"צ לתיכון ולצבא... לא נורא, שרדתי. זה לא עניין של חזירות, זה עניין של פינוק וסטנדרטים, ולא כולם חייבים להתחיל את חיי הנישואין בהתאבדות/השתעבדות כלכלית ודירת ארבעה חדרים במגדל.

 

אני יגיד לך מה זה חזירות.

חזירות זה שהבעל דירה שלך מעלה את השכ"ד, סתם כי הוא יכול לקבל על הדירה שלו יותר.

חזירות זה חוזים דרקוניים שיש לחלק מהדירות.

חזירות זה להביא לך דירה במצב קטסטרופלי ולבקש שכ"ד כמו של דירה נורמלית.

לא, זו פשוט צרכנות לא נבונה במיוחד מצד השוכרים/קונים. לכל סיר יש מכסה ואם איש לא היה מסכים לתנאים האלה המשכירים היו מבינים מהר מאד את המסר. הבעיה היא במשמעת העצמית של השוכרים, או היעדרה ליתר דיוק. גם אני פגשתי בעלי בתים כאלה כשחיפשתי דירה לא מזמן אבל בסוף מצאתי אנשים נורמליים ודירה טובה במחיר נח. סבלנות היא שם המשחק ולנהל משא ומתן זה יכולת נרכשת. היכולת לקחת אחריות לעומת זאת היא משהו שלומדים בבית או פשוט לא מבינים, ובישראל למרבה הצער המצב השני נפוץ הרבה יותר.

[ברווז]

מה שכן, זוגות צעירים לא ימותו אם יגורו בבתים ישנים ללא מעלית ובשכונות ותיקות.

אתה בטוח בזה? כי אם אני עובר ל"שכונה וותיקה", סביר מאד להניח שאו אני או אשתי או שנינו נידקר, או נחטוף כדור, או שניהם. ישנם רחובות בחיפה שאם היה לי רובה סער ורישיון להרוג, לא הייתי הולך לגור שם. אפילו אם היו משלמים לי כסף כדי שאגור שם.

 

 

ואתה יודע מה? אוקיי, אז בוא ניקח דירה ב-600K לצורך הדיון. נניח ומצאת דירה שלא צריך לשפץ לה את הצורה כי הכל מתפרק ומתפורר. נניח שהיא באיזור סביר, עם מעט סיכוי לחטוף כדור ודקירה. בוא וניתן לזה את הסיכוי האופטימלי להיות דירה טובה, תיאורטית על הנייר, לצורך הדיון.

600K. זה אומר שצריך להביא 200K הון עצמי, אם הבנתי נכון את חוקי המשחק החדשים (יחסית).

מאיפה בשם זבינאמו ענבים, טוטי פרוטי וזקנו של אחמדיניג'אד, זוג צעיר שמרוויח 5-10K ביחד, והייתי אופטימי מאד בנוגע ל-10K, יכול לחסוך כדי להגיע לסכום הזה? בוא ותגיד לי אתה.

אני יכול להגיד לך איך: בלי סלולרי. בלי אינטרנט. בלי רכב. בלי חימום בחורף ומזגן בקיץ. תזונה שמורכבת בעיקר מ"מוצרי יסוד".

בלי לצאת. בלי אלכוהול. בלי לחיות. אולי תוך עשור יהיה אפשר לחסוך את הסכום הזה.

 

"אה", אתה הולך להגיד לי, "זה לא בושה להיעזר בהורים".

"לא", אני אגיד לך, "זה לא בושה, אבל לאנשים מסויימים זה גם לא אפשרי". לא כולם נולדו למשפחה מבוססת, או עמידה, או אפילו דומה לזה. אז אותו זוג צעיר שאני מדבר עליו, לא יוכל לחסוך לדירה של 600K.

וזה לא החלק הכי גרוע בסיפור הזה.

בוא נניח לרגע שהזוג מרוויח ביחד 10K.

הנחת? יופי. הנה אני מפיל פצצה קטנה:

אתה חושב שניתן לגדל ילד מ-10K?

 

אני אוהב דיונים תיאורטיים. כולם מתדיינים, תיאורטית, אבל אף אחד לא חושב על הדברים שלא מדברים עליהם בחדשות. על כל אותם זוגות שלעולם לא יוכלו להתקדם ולפרוץ את גבולות המצב הסוציו-אקונומי שלהם.

אני מרבה לחשוב על הזוג הצעיר הזה.

הוא כבר לא כל כך צעיר, אגב.

[locomotive]

הנתון היותר מאיים הוא מספר המשכורות הנדרשות בעבור דירה, מדובר על ממוצע של כ 130 משכורות.

ברווז, אני איתך, אבל קצת נסחפת בשאלת גידול הילד עם 10k. אפשרי בהחלט.

[rk1]

^^

 

להחזיק בית (שכירות או משכנתה) + משפחה עם ילד אחד ב- 10K לחודש?

 

אשמח לדעת איך עושים את זה.

[Night Driver]

אתה בטוח בזה? כי אם אני עובר ל"שכונה וותיקה", סביר מאד להניח שאו אני או אשתי או שנינו נידקר, או נחטוף כדור, או שניהם. ישנם רחובות בחיפה שאם היה לי רובה סער ורישיון להרוג, לא הייתי הולך לגור שם. אפילו אם היו משלמים לי כסף כדי שאגור שם.

 

 

ואתה יודע מה? אוקיי, אז בוא ניקח דירה ב-600K לצורך הדיון. נניח ומצאת דירה שלא צריך לשפץ לה את הצורה כי הכל מתפרק ומתפורר. נניח שהיא באיזור סביר, עם מעט סיכוי לחטוף כדור ודקירה. בוא וניתן לזה את הסיכוי האופטימלי להיות דירה טובה, תיאורטית על הנייר, לצורך הדיון.

600K. זה אומר שצריך להביא 200K הון עצמי, אם הבנתי נכון את חוקי המשחק החדשים (יחסית).

מאיפה בשם זבינאמו ענבים, טוטי פרוטי וזקנו של אחמדיניג'אד, זוג צעיר שמרוויח 5-10K ביחד, והייתי אופטימי מאד בנוגע ל-10K, יכול לחסוך כדי להגיע לסכום הזה? בוא ותגיד לי אתה.

אני יכול להגיד לך איך: בלי סלולרי. בלי אינטרנט. בלי רכב. בלי חימום בחורף ומזגן בקיץ. תזונה שמורכבת בעיקר מ"מוצרי יסוד".

בלי לצאת. בלי אלכוהול. בלי לחיות. אולי תוך עשור יהיה אפשר לחסוך את הסכום הזה.

 

"אה", אתה הולך להגיד לי, "זה לא בושה להיעזר בהורים".

"לא", אני אגיד לך, "זה לא בושה, אבל לאנשים מסויימים זה גם לא אפשרי". לא כולם נולדו למשפחה מבוססת, או עמידה, או אפילו דומה לזה. אז אותו זוג צעיר שאני מדבר עליו, לא יוכל לחסוך לדירה של 600K.

וזה לא החלק הכי גרוע בסיפור הזה.

בוא נניח לרגע שהזוג מרוויח ביחד 10K.

הנחת? יופי. הנה אני מפיל פצצה קטנה:

אתה חושב שניתן לגדל ילד מ-10K?

 

אני אוהב דיונים תיאורטיים. כולם מתדיינים, תיאורטית, אבל אף אחד לא חושב על הדברים שלא מדברים עליהם בחדשות. על כל אותם זוגות שלעולם לא יוכלו להתקדם ולפרוץ את גבולות המצב הסוציו-אקונומי שלהם.

אני מרבה לחשוב על הזוג הצעיר הזה.

הוא כבר לא כל כך צעיר, אגב.

 

יש מספיק שכונות שאתה יכול לגור בהן (חצלקן בחיפה וחלקן ליד) שהמחירים בהן אנושיים יותר. אפשר לגור בנשר או בקריות ואפילו בעתלית.

 

המחירים שאני תציינתי מתייחסים לשכונות טובות באשקלון (אפרידר/ברנע). בשכונות הקשות יותר ניתן לרדת עד 300K לדירה אבל שם באמת זה לא מקום לגדל ילדים ולכן לא התייחסתי אליהן.

 

אני ממש לא אומר ללכת להורים. זוג צעיר שעובד וחוסך יכול לחסוך סכום סביר של כ 100K תוך מספר שנים ולצאת לדרך.

 

לגבי לגדל ילדים מ 10K זה סיפור אחר שלא קשור לעלויות הדיור אבל זוג שמכניס 10K הוא זוג בעשירונים התחתונים וזוג כזה מגדל משפה באיזורים שאתה מגדיר כ"מסוכנים" (ואני לא מסכים להגדרה הזו. זו לא סביבה שיוצאים ממנה בוגרי 12 שנות לימוד עם אופק לימודי אבל ממש לא כולם פושעים ולא כל יום נדקר מישהו ברחוב).

[Derish]

אותו זוג צעיר שאני מדבר עליו, לא יוכל לחסוך לדירה של 600K.

וזה לא החלק הכי גרוע בסיפור הזה.

בוא נניח לרגע שהזוג מרוויח ביחד 10K.

הנחת? יופי. הנה אני מפיל פצצה קטנה:

אתה חושב שניתן לגדל ילד מ-10K?

 

הכלכלה המודרנית עקומה למדי, בארץ וגם במקומות אחרים, חוטבי העצים ושואבי המים מרוויחים מעט ולכן לא תמיד יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. אלו כללי המשחק ובהתאם להם עומדות בפני אנשים כאלה מספר אופציות, כמו למשל ללמוד מקצוע מכניס יותר (לאו דווקא באוניברסיטה) או להשלים עם המצב הקיים ולגור בשכירות (יותר יקר בטווח הרחוק אבל יותר נגיש בטווח הקצר).

 

נכון שבישראל המצב מוקצן יחסית וקשה יותר להגיע לדירה מאשר במדינות מסויימות, אבל בסה"כ סיטואציות כאלה קורות לאלפי משפחות בכל מדינה מערבית מודרנית, זה רק עניין של תיאום ציפיות. אני לא מבין מדוע בארץ זה נתפס באופן כ"כ אישי וסנטימנטלי.

 

לשאלתך - כן, אני חושב שלגדל ילד ממשכורת משולבת של 10K ששליש ממנה (נגיד) הולך לשכ"ד זה אפשרי בהחלט. זו אולי לא תהיה ילדות שופעת במיוחד אבל גם לא כזאת שעוברת בצל עוני אמיתי, ובמחשבה קדימה זה עשוי לתת לילד אחלה חינוך כלכלי לעתיד.