מחיר נדל"ן: האם יש סיכוי לירידת מחירים בשנים הקרובות?

[$DRAGSTER$]

האם יש למישהו פיסת מידע בנוגע לנושא: מחירי הנדל"ן בארץ?

משפחתי מחפשת בית/דירה מרווחת ואנחנו פשוט לא יודעים אם שווה לקנות היום כאשר המחירים בשחקים.

[Discover]

אם מישהו היה יכול להבטיח משהו בוודאות מוחלטת, הוא היה עושה מליונים.

בכל מקרה, רוב התחזיות מדברות על כך שרמת המחירים *כנראה* לא תעלה עוד.

 

בגדול, הדעה הרווחת בשוק היא שבתוך ת"א המחירים צפויים להשאר דומים להיום עם סיכוי לירידות קלות של אחוזים בודדים.

כאשרמתרחקים מת"א, ככל שמתרחקים יותר כך צפויה ירידת מחירים משמעותית יותר.

 

אבל כאמור, כל זה מבוסס על הערכות של אנשים כאלו ואחרים, חלקם עם אינטרסים לעליית מחירים וחלקם עם אינטרסים לירידה במחירים.

וודאות גמורה אף אחד לא יוכל להבטיח לך.

 

 

קח בחשבון שאם אתם מוכרים את דירתכם הנוכחית, גם שוויה יעלה/ירד כמו שאר השוק.

[shlomub]

בשנת 2007 עמדתי בפני אותה דילמה, וגם אני אמרתי לעצמי שיותר גבוה ממה שהמחירים היו אז כבר לא יהיה, ועדיף לחכות שהמחירים יירדו. בסוף נכנעתי ללחץ המשפחתי וקניתי. מאז המחירים עלו ב50 אחוז. תבין לבד מה זה אומר.

[Mosho]

...כלום?

[Padush]

בוא נגיד שאם מישהו היה יודע בודאות הוא לא היה רושם את זה בפורום....

 

הניחוש (או הערכה) שלך טוב כמו הערכות של מיטב המומחים.

 

אל תשכח שחוק טבע הוא שמה שעולה חייב לרדת, השאלה אם אנחנו באמצע העליות או בשיא.

[Smiro]

ישנם כאלה שחושבים שכל המחירים הגבוהים האלו הם כתוצאה מבועת נדל"ן שבקרוב תתפוצץ.

הבעיה היא שבמקרה של קניית דירה, שלא כמו ברכישת מניות, אין לכם ממש אפשרות לחכות. המחירים יכולים לרדת עוד חודש, שנה וגם עוד שנתיים. לחכות שנתיים כדי לקנות דירה בגלל אפשרות שאולי לא קיימת? לא ניראה לי שזה אפשרי לאנשים שמחפשים דירה.

חוץ מזה שהמחירים גם יכולים עוד לעלות.

במקרה הזה אין שום וודאות והכל רק השערות של אנשים שלכל אחד מהם יש אינטרס לעליית או ירידת מחירים.

אני אומר ככה - אם לחוצים לקנות תחפשו דירה שתתאים לצרכים שלכם ותקנו. אין מה לחכות.

אם אתם סתם חושבים להשתדרג ולקנות דירה והדירה הנוכחית מתאימה לכם, תחכו.

מה גם שכמו שDiscover אמר, כמו שכל מחירי הדירות עלו, כך גם המחיר של הדירה שלכם. השאלה היא מה ההפרש בין המחיר של הדירה החדשה לבין המחיר של הנוכחית שלכם. במידה וההפרש כרגע גדול אז אין טעם להיכנס לחובות בגלל דירה שאם הייתם קונים אותה עוד שנה נניח, החוב שלכם היה קטן בהרבה.

אבל שוב פעם - הכל מתנגש בצורך שלכם והיכולת שלכם לחכות.

העניין פה בעייתי כי זה לקחת סיכון וכל עניין שוק הנדל"ן אינו וודאי.

 

בהצלחה.

[discoTD5]

עלית מחירים = עודף ביקוש לעומת ההיצע הקיים.

 

1. אין תשובה "נכונה" לשאלתך. היכולת לחזות את העתיד בתחומי הכלכלה פחות טובה מהמדור האסטרולוגי בעיתון.

 

2. את המחירים הנוכחיים מתדלקות שתי מגמות עיקריות:

2.1 ריבית נמוכה במשק שפועלת באמצעות שני מרכיבים על עליית מחירים:

2.1.1 - מחיר הכסף זול = משכנתא זולה => אנשים מוכנים לקחת עוד 50,000 או 100,000 או 150,000 בשביל הנכס שהם רוצים. בחישוב החזרי המשכנאת הם נוכחים לדעת שהם יכולים לעמוד בתוספת המחיר => כאשר המוכר מתעקש על מחיר, הקונה הלהוט ישלם, והנה לנו עליית מחירים.

2.1.2 - הריבית המשולמת על פקדונות בבנקים נמוכה מאוד => לקוחות מוציאים את הכסף מהבנק, לוקחים משכנתא מסעיף 2.1.1 וקונים נכס נדל"ן. הם מגדילים את הביקושים לנדל"ן, והנה שוב עליית מחירים. זו אינה תופעה שולית, אלא משמעותית.

 

2.2 עודף ביקוש הנובע מריבוי טבעי של האוכלוסיה, על פני התחלות בניה. בגדול, האוכלוסיה בארץ צומחת, וכאשר היא צומחת נוצר גם צורך במגורים. אם לשם ההמחשה בלבד הריבוי הטבעי מזרים ביקושים ל 45,000 יחידות דיור (דירות) בשנה, וקצב התחלות הבניה הוא רק של 30,000 יחידות דיור, יש עודף ביקוש של 15,000 דירות שדוחף את המחירים למעלה. אגב, זוג שמחפש דירה באישור גוש דן, החל מבת-ים דרך חולון ועד הרצליה או כפר-סבא, לא רלוונטי עבורו שבונים 6000 יחידות דיור בירושלים, הוא פשוט לא רואה את הדירות בירושלים כתחליפיות למה שהוא מחפש, ולכן כאשר בוחנים את התחלות הבניה צריך גם לבחון את האיזורים. אין דין שוק הנדל"ן בגוש דן לזה שבירושלים, חיפה או באר שבע. כל איזור עם המאפיינים שלו.

3. ב"גדול" אלו הסיבות העיקריות. כעת אם תסתכל שוב על מה שכתבתי אתה תבחין שלריבית הנמוכה במשק יש השפעה רחבה יותר גם על שוק הנדל"ן, ואם היא תעלה (בהרבה), חלק מהביקושים הקיימים ייעלמו. עם זאת, העלאה משמעותית של הריבית (שאותה קובע בנק ישראל, לא הבנקים המסחריים) מביאה להתחזקות של השקל מול המטבעות האחרים, (משקיעים מוסדיים מחו"ל בעיקר מעבירים כסף לישראל בשביל ליהנות מהריבית הגבוהה ביחס למדינותיהם, כלומר ממירים מט"ח וקונים שקלים), וגורמת לירידה ביצוא שכן הסחורות הישראליות הופכות ל"יקרות" בחו"ל, ולכן ניתן להניח שתהיה פגיעה בייצוא.

זאת ועוד, כל עוד הריבית בחו"ל נשארת ברמותיה הנמוכות, בעיקר בגלל שהמשבר הכלכלי בחו"ל עדיין לא הסתיים כמו בארץ, בנק ישראל לא יכול להמשיך להעלות ריבית בלי הגבלה כמו שהוא אולי היה רוצה, ולכן אל תצפה לעליית ריבית משמעותית => ירידה בביקוש לנדל"ן => עצירה בעליות המחירים.

 

4. בכלכלה, תמיד כשהכל נראה שחור - זה הזמן לקנות, וכשהכל נראה ורוד ומבטיח, ולא ניראה מה יכול לעצור את עליית המחירים (נדל"ן, בורסה, דולר) - משהו לא חזוי יעצור אותה, ואז יסבירו הכלכלנים למה משהו קרה, אבל לעולם לא יוכלו לומר מה יקרה.

 

5. שורה תחתונה, בשביל דירת מגורים (להבדיל מנכס נדל"ן להשקעה) תעשו את השיקול שלכם. הוא מורכב מ 100% פסיכולוגיה ומעט מאוד כלכלה.

 

חג שמח,

יואב

[sorvall]

יש ב the marker מהסופ"ש האחרון כתבה מקיפה של תחזית נדל"ן לערים שונות בארץ.

http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20100402_595279

אולי יתן לך כיוון

[אייל]

כל התחזיות האלה בדרך כלל מונעות ע"י בעלי אינטרסים ולא הייתי משתמש בהן כתורה מסיני.

[Fitch]

לפחות מנסים למנוע את העליות, בעזרת העלאת הריבית.

לא יודע כמה זה תופס בת"א, נקווה שזה יתפוס בפריפריה.

[DimaX111]

אחלה תגובה, discoTD5!

 

יש מס' כתבות בכלכליסט שפורסמו לאחרונה שיכולות לתת לך כיווני חשיבה נוספים:

אפקט המגדלים: כך יזניקו הפרויקטים החדשים בת"א את מחירי הדירות

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3398545,00.html

 

אחרי חודשיים ללא שינוי: פישר העלה את הריבית ב-0.25% - ל-1.5%

זו ההעלאה הרביעית שמבצע הבנק מאז שינה את מדיניות הריבית המרחיבה שלו בחודש ספטמבר האחרון; אחת הסיבות העיקריות להחלטה היא העלייה שנרשמת לאחרונה במחירי הנכסים במשק

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3400110,00.html

 

מי אומר שאין בועת נדל"ן?

החשיבה הלא רציונלית של רבים מרוכשי הדירות מטרידה.

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3400048,00.html

[discoTD5]

כל התחזיות האלה בדרך כלל מונעות ע"י בעלי אינטרסים ולא הייתי משתמש בהן כתורה מסיני.

 

כפי שכתב אייל, את כל ה"כתבות" על עליית מחירים / ירידת מחירים /תחזיות / ציפיות - כותבים בני אדם.

היכולת שלהם לחזות את העתיד טובה בדיוק כמו שלכם. להם יש יותר מידע מאשר לאדם רגיל, אך עודף המידע מתייחס תמיד לעבר, להיסטוריה, למה שהיה. לאף אחד (חוץ מלבורא עולם, למי שמאמין) אין מידע מה יהיה.

[talroze]

אני יכול לספר לך שכבר שמונה שנים באיזור רעננה כפר סבא מחירי הדירות עולים.

פעמיים קניתי דירות [לא להשקעה כי אם למגורים].

"ולמזלי" מחירי הדירות עלו.

אני בודק את שיעור עליות מחירי הדירות באיזור שלי ויכול להגיד בוודאות שמחירי הדירות לא ירדו אף פעם.

פעם או פעמיים מחירי הדירות קפאו [לא עלו ולא ירדו].

 

כמו שאמרו לפני מדובר בשוק ואם יש ביקוש ואין היצע המחירים יעלו.

 

דרך אגב פעם אחת כשהיו קסאמים וגורמים ביטחוניים התריעו על סיכוי של קסאמים מאיזור המזרחי לכפר-סבא, אז היה סיכוי לירידת מחירים [למזלי התרחיש לא קרה והדירה שלי לא איבדה את ערכה].

[איציק נ.]

אם מסתכלים על העשורים האחרונים, ובהתחשב בעובדה שנדל"ן בדרך כלל נרכש לטווח רחוק, המחירים תמיד עולים.

 

מה שקרה בשנתיים האחרונות באיזורים מסויימים באיזור גוש דן (עלית מחירים של כ-50% בדירות משומשות) לא ראיתי מעולם. עליה כזאת יכולה להתבטא גם בירידה חדה לאחר מכן, אבל הסטטיסטיקה אומרת שגם אם תקנה עכשיו ב"מחיר הגבוה" והוא ירד, בהמשך הדרך (עניין של כמה שנים מינימום) הוא יעלה חזרה ואף יעבור את הרף הנוכחי.

אם תחכה לרגע שהמחירים "יפלו" ואז יחזרו חזרה (אם בכלל "יפלו" מתישהו) - אין לדעת עוד כמה זמן תחכה אם בכלל זה יקרה.

 

איציק

[איתן_כ]

שורה תחתונה, בשביל דירת מגורים (להבדיל מנכס נדל"ן להשקעה) תעשו את השיקול שלכם. הוא מורכב מ 100% פסיכולוגיה ומעט מאוד כלכלה.

זהו בדיוק, כשמדובר בנכס הנדל"ן היחיד שלך, לא צריך לעשות את השיקול כמו עם השקעה בבורסה.

 

מתווך הציע לי על הדירה שלי 100% יותר (ריאלית) ממה שהיא עלתה לי (בין היתר בגלל שהיא בקומה רביעית וכשרכשתי אותה לא הייתה מעלית והיום יש).

האם נהניתי מהרווח העצום הזה והפטור ממס? האם העליתי את רמת החיים בעקבות זה? לא.

זה רווח על הנייר. אני גר בדירה, לא נישא על גלי עליית השווי שלה.

לפני כשנתיים חשבתי לרכוש דירת גן באותו איזור (השכונות הצפון מזרחיות בת"א). התמהמתי עם ההחלטה, בין היתר כי חשבתי שהמחירים בשמיים - ובינתיים דירת הגן התרחקה ממני במהירות (אומרים שבת"א הייתה עליה של 37% בשנה).

אם לא הייתי עושה ספקולציות שמחירים יירדו - הייתי יושב עכשיו וכותב את ההודעה על הלפטופ בגינה ולא בסלון, כמו עכשיו.

אני לא מסכן, ובין היתר חלק מהסכום שהתפנה ינותב למה שאני מתלבט לגביו בדיוק עכשיו בפורום ייעוץ לרכישת רכב.

מי שבאמת אכל אותה זה מי שעשה את אותם שיקולים כמו שלי, אבל לא היה בעל דירה, אלא המשיך לגור בשכירות.

 

לכל מי שחושב שיש בועת נדל"ן ויקרה מה שקרה בארה"ב - זה לא יקרה.

מספיק לנסוע או לטוס מעל ארה"ב ולראות את השטחים הריקים העצומים שיש גם מסביב לערים הגדולות (חוץ ממנהטן). בישראל אין את זה. נוסיף לזה את העובדה שהבנקים בישראל תמיד היו זהירים במתן משכנתאות ובניגוד למשבר של 2000-2001 רוב האנשים שפוטרו מצאו עבודה (לפחות אני לא מכיר מישהו שפוטר במשבר של 2008 וטרם מצא מקום עבודה חדש), כך שמספר המקרים של דירות שיצאו לשוק כי הבעלים לא עמדו בהחזרי המשכנתא הוא לא עצום (כל מקרה לעצמו הוא טרגדיה, אבל לשמחתנו זה לא במימדים של ארה"ב).