העיפו אותי מפורום נדל"ן, או: מחפש לקנות דירה בפ"ת - המלצות

[itaysamurai]

למד את השוק. נסה להבין איזו עיר או איזה איזור בה מתפתח (דווקא בת-ים היא דוגמא מעולה,

אפילו שאני מבין את הרתיעה) וחפש דווקא שם דירות.

מה עם הבנייה באזוּר? אחרי שתסיים לצחוק, הרימו שם בניינים גבוהים על כביש 44. אולי יש דירות קטנות.

גם אני פסלתי אותה, לבסוף גרתי בה שנתיים וממש הופתעתי לטובה.

 

אני מנחש שזו דירת מעבר מבחינתך, כזו שתמכור עוד כמה שנים כדי להתקדם?

כי זו אותה מחשבה שהיתה לי ולאשתי. הדירה שלנו (כבר חזרתי ל-mother land, איפה שיש צפי לקטיושות )

כבר העלתה את ערכה באופן מרשים לעומת שוויה המקורי ואנחנו כבר מסתכלים קדימה, לבית פרטי.

וכן, זאת היתה מודעת מכירה סמויה

 

בהצלחה בכל מקרה.

[איציק נ.]

מקום עבודה הוא לא דבר קבוע בהכרח, לכן אם אתה שוקל לעבור למקום X ואתה בונה על עתיד ארוך במקום עבודתך וזה שיקול משמעותי עבורך, כדאי ש:

 

1. תבדוק זמני הגעה מהעבודה למקום X -> וממקום X (בבוקר, או בשעה שאתה אמור להתחיל עבודה) למקום עבודתך בשביל לקבל אינדיקציה כמה זמן לוקח לך להגיע לעבודה ולחזור. כדאי לבצע את הבדיקה לפחות מספר פעמים (אם אתה עם רכב אז בסיום העבודה פשוט תיסע ישירות ללוקיישן X ותתזמן). הנ"ל דורש "השקעה" של כמה בקרים (לצאת מוקדם ללוקיישן X ולנסוע משם לעבודה).

 

2. כל גוש דן סובל מפקקים, זה לא משנה אם זה ת"א או פ"ת או ר"ג. הכל עניין של תיזמון היציאה מהבית בהתאם לשעות העבודה או סדר היום - וכמובן, מתי חוזרים הביתה ובאיזו דרך.

התנועה בתוך הערים היא לרוב זוועה, גם בתל אביב - ר"ג - פ"ת מאחר ואלו ערים שקיים דרכם מעבר למקום אחר (ר"ג וגבעתיים בפרט). אלו אינם "מקומות ללא מוצא" - אתה לא מגיע לשם כי אתה צריך להגיע, אתה רק עובר אורח.

אני מכיר הרבה אנשים שגרים עשירית מרחק ממה שאני עושה בין העבודה לבית - ועדיין לוקח להם יותר זמן ממני להגיע הביתה. הכל עניין של תיזמון, תשתית כבישים ולאיזה כיוון אתה נוסע ביחס לעומס המוכר.

 

איזורי מגורים ואוכלוסיה:

בכל עיר קיימים איזורים טובים יותר ואיזורים טובים פחות, נקודה ! מחיר הדירה הוא פונקציה של הלוקיישן בעיר. באיזורים הטובים המחירים גבוהים ובאיזורים הפחות טובים המחירים אטרקטיביים יותר.

אני גרתי בפתח תקוה משנת 78 ועד 2005. התשתית הגרועה להחריד שהיתה לעיר הזו עד לתקופה כביש מכבית ועיבוי הכבישים בצד אם-המושבות (כביש 5) עד בי"ח בילינסון היה פשוט נוראי. עדיין מדובר בתשתיות גרועות אך בהחלט קיים שיפור משמעותי בין אז להיום (דרך רבין זקוקה נאושות לתורם של כמה מיליונים, לפרטים פנו לאיציק אוחיון - עירית פ"ת ).

 

המחירים בפתח תקוה קפצו בשנתיים האחרונות בעשרות אחוזים, ואם אתה חושבים שאני מדמיין או צוחק אז תבינו שגם 40-50% יותר הפך להיות ריאלי לחלוטין; אימי שגרה בדירת 4 חדרים גדולה מאוד (עם מעלית וחניה פרטית בטאבו),דירה שמורה להחריד ומטופחת, ניסתה למכור את הבית לפני שנתיים-שלוש והמתווכים בקושי הצליחו לגרד קונים ב 700K שח. היום מדברים על סכומים ריאליים של קצת מעל מיליון שקל אבל קיימת בעיה חדשה: אין דירות נורמליות אחרות לקנות - גם לא חדשות. הכל קטן מאוד, צפוף מאוד וסטנדרטי מאוד. אם המושבות לא באה בחשבון (דירות קטנות בגורדי שחקים).

במקומות הטובים בפריפריה, מרחק יריקה מפתח-תקוה עלו המחירים (במקומות המבוקשים) ב 30-50% גם כן. בבניין אצלנו בוצעו 2 עסקאות בשנה האחרונה על דירות שטרם עברו שיפוץ מאז הקבלן בסכום שגבוה ב 30-50% מהמחיר שאני ואישתי קנינו את הדירה לפני כשנתיים וחצי (רק לחשוב שאם היינו מורחים עוד את הזמן בשנה-שנתיים היינו צריכים משכנתא של עוד כמה מאות אלפים...).

המסקנה היא שאני מתקשה מאוד להאמין שדירה במקום טוב בתל אביב תעלה "קצת" יותר ממה שפתח תקוה, לא 10% וגם לא 20% יותר אלא הרבה יותר. הבועה גדולה יותר ממה שניתן להכיל בראש.

 

אני חושב שעסקאות כמו שאייל ביצע אינן מיועדות לכל אדם, כרוכות בלא מעט סיכונים (שלא כל אחד רוצה) ולכן לא אמליץ עליהן למישהו אחר. זה שאייל הצליח לגרד דירה בתל-אביב במחיר זנותי אומר שכנראה ששיחק לו המזל והוא היה גם מאוד סבלני ועם הרבה אומץ. אישית, אם הייתי במקום אייל, לא הייתי ממליץ בפה מלה לכל אחד באינטרנט לעשות צעד שכזה - מה גם שהמקרים הללו הם בהחלט מועטים להחריד ביחס לביקוש ותמיד יש עוד "קופצים" על "מציאות" שאלה.

 

איציק

[THE-ONE]

חברים, הניחו בצד לרגע את פ"ת.

מה דעתכם לגבי חולון?

[michaelbe6]

אישית אני לא אוהב את העיר הזאת.

למה לא לבוא לראשון לציון? באיזור המרכז עם נטיה לכיוון מזרח העיר אתה יכול למצוא דירה בתקציב שלך באזורים נורמאליים וקרוב מאוד ליציאות מחוץ לעיר(בית דגן-איילון,גהה,ירושלים או 431 שעושה את החיים נפלאים וקלים הרבה יותר).

[Smiro]

אמנם לא קראתי את כל השרשור ואני מבין שיש לך דרישות מסויימות כמו קרבה לתל אביב, אבל אני הייתי ממליץ על לרכוש דירה באשדוד בסכום כזה. אמנם לא ממש קרוב לתל אביב אבל מרחק של חצי שעה נסיעה זה סביר אני מאמין.

באשדוד תוכל לקבל דירה חדשה(אמנם אני לא בקיא ממש לאחרונה במחירים אבל עד לפני כמה שנים ב900 אלף היית יכול לרכוש דירת שלושה חדרים באיזור חדש בבניין מאוד נחמד). העיר אמנם לא דומה בכלל לתל אביב בשום פרמטר אבל היא אחל'ה עיר. יש כבישים רחבים, די קרובה לתל אביב וכו', יש מתחם בסגנון הבילו סנטר בתוך העיר, יש ים, רוב האיזורים חדשים יחסית ונראים טוב.

אם לא אשדוד, ובמידה והתקציב מאפשר הייתי במקומך שוקל גם את האפשרות של ראשון לציון. יצא לי לבקר בה מס' פעמים ולהתאחסן אצל חברים, ממה שאני ראיתי העיר בסדר גמור.

[THE-ONE]

ראשון מעט רחוקה אך שווה בדיקה.

מה לגבי שאלתי הקודמת אודות חולון? אין פה אף אחד מחולון? אף אחד שמכיר דוד של סבתא של חבר?

[V8Driver]

אשדוד...

כן, זה סוג של אופציה.

וזה באמת 30 דקות מת"א בשעות הלילה !

 

בשעות היום כאשר יש פקקים, זה פשוט נורא.

אלא אם כן, לא אכפת לך לנסוע ברכבת.

אני הייתי על הקו הזה כ3 שנים ברכבת ומשם באוטובוס.

מאד מוצלח לדעתי.

ובאמת שיש מציאות באשדוד.

והעיר הזו הפתיעה אותי לטובה מאד !

[אייל]

אשדוד ?! נו באמת!

עדיף כבר לסגור על פתח תקווה וזהו

 

בקשר לחולון, מה שאני יודע זה שכל האנשים שעבדו איתי בתל אביב וצפונה וגרו בחולון היו מגיעים לעבודה מוקדם מאוד ( נניח בסביבות 7 בבוקר) והולכים מוקדם כי לנסוע מחולון לתל אביב וההפך

בשעות השיא זה לא פיקניק בכלל בכלל.

 

 

איציק - אז מה הפתרון מבחינתך? כי לפי מה שאתה אומר - כל האופציות גרועות.

מסכים איתך שהבניה החדשה בפתח תקווה גרועה, צפופה ובעלת איכות גימור בנייה ירודים. (כמו ברוב הדירות הסטנדרטיות בארץ כיום לצערי)

 

בעסקה שלי לא היה שום אלמנט של סיכון. זו היתה עיסקה רגילה וסטנדרטית. היה רק אלמנט של הרבה הרבה סבלנות ותזמון טוב וכמובן - מזל ועקשנות.

אפשר לומר שזו אותה שיטה שאני מפעיל ברכישת רכב : סבלנות אינסופית ולא מתפשר על אף פרמטר אבל מוכן לשלם קצת יותר מהמקובל על משהו ששווה את זה.

 

אם נכניס קצת מספרים למשוואה : כיום אפשר לקנות בצפון ת"א דירות 3 חדרים (ואין הרבה כאלה) בבניינים חדשים יחסית (5 עד 10 שנים) במחירים של1.2-1.3 מליון שקלים. צריך לדעת איפה לחפש וכמובן הרבה הרבה סבלנות .

בכל מקרה, באיזורים הטובים רוב העסקאות הן עסקאות תיווך ככה שרק מתווך יוכל למצוא משהו טוב.

 

בהתחלה הייתי ממש אנטי, התייחסתי למתווכים כאל סוחרי רכב, אבל אחר כך הבנתי שהם המפתח, גם אם זה אומר בסופו של יום להשאיר אצלם 20-30K ש"ח שכר טרחה, מה שמביא אותי לעניין הבא :

קח בחשבון שרכישת דירה כוללת עוד כ50K ש"ח הוצאות על כל המסביב : עורכי דין, מתווכים, אגרות, הסכמים, מס רכישה , עמלות שקשורות לפתיחת תיק משכנתא , שמאים ומה לא.

[Smiro]

אגב לפני שאתה רוכש דירה בעיר כלשהי, הייתי מציע לבדוק איך זה לחיות בעיר הזאת.

אחרת יכול להיווצר מצב שבו תשלם סכום ענק על דירה בעיר שבכלל לא תסתדר איתה. ראשון למשל, יכולה להימצא חן בעינייך ולהראות לך מושלמת ממבט ראשון. תמצא אחל'ה דירה בסכום שיתאים לך ותרכוש אותה. מה יקרה, אם כעבור חודש נניח שתגור שם, אתה לא תהיה מרוצה מהעיר? הרי קיים מצב שלא תאהב את העיר. לא בגלל שהאוכלוסיה חרא או בגלל משהו מסויים. סתם לא תאהב.

לכן הייתי מציע באמת קודם כל לגור תקופה מסויימת בשכירות בעיר שנראית לך המתאימה קרוב לאיזור שבו תרצה לרכוש את הדירה. כך תוכל לראות אם באמת העיר מתאימה לך ואולי אפילו להתאקלם וכך יהיה לך קל יותר לעבור דירה. אם לא תאהב, תבדוק עיר אחרת. אמנם זה קשה לעבור מעיר לעיר בתקופות קצרות אבל אני מאמין שזה יהיה קל יותר מלהיקלע למצב שבו תקנה דירה בעיר שלא תאהב. לצאת מהמצב הזה יהיה פחות 'נעים'.

[אייל]

זה נכון, אמרתי את זה לפני כמה וכמה הודעות,

 

אני יכול להוסיף ולומר שלא היה לי קשר לת"א, לא נולדתי וגדלתי שם אבל כן שכרתי במשך יותר מ6 שנים מספר דירות במספר איזורים וכך למדתי מה טוב, מה פחות טוב ואיפה אני רוצה להשתקע.

שכרתי מתוך אילוץ מסויים,לא כי העיר הזו קסמה לי ומתוך ידיעה ברורה שאני בורח מהעיר ברגע שנגמר האילוץ.

לפני שגרתי בעיר וגם בתחילת הדרך ,דיברתי כמו רוב השוללים והמבקרים הקשים ביותר של העיר הזו ( ובקשר לאיזורים מסויימים אני מדבר כך עד היום ),

מה שמוביל אותנו למסקנה שעד שאתה לא שם, אתה לא יודע על מה אתה מדבר.

[THE-ONE]

בסופו של דבר החלטתי לשכור דירה בחולון דווקא.

כרגע אני בבירורים למציאת דירת 3 חדרים + חניה פרטית.

כמו שקודמי ציין ועוד אחרים בשרשור, ובצדק, אנסה קודם כל לגור בשכירות ולהכיר קצת את האיזור לפני שאני עושה צעד כ"כ דרסטי כמו לקנות דירה במקום שאני בעצם לא מכיר.

ושוב אני שואל בפעם האחרונה - יש פה חולונים? המלצות לאיזור טוב ושקט?