*בבקשה להעביר לאוף-טופיק* זכיתי במחיר למשתכן בתל אביב. מה אני עושה עכשיו?

[HaShnitzelia]

כן, זה השניצל. אודה לכם מאוד אם תאפשרו לי להתייעץ לגבי סוגיה קטנה. אחר כך תרגישו חופשי לנעול את היוזר שלי. (אלא אם החלטתם לתת לי חנינה ואז זה בסדר 😁) 

 

היום קיבלתי SMS שזכיתי בהגרלת מחיר למשתכן בתל אביב מקום 79 לבחירת דירה מתוך 163 דירות לזכאים בהגרלה. זה היה לגמרי shot in the dark וכמעט גרם לי להתעלף. (מזל שבדיוק הייתי בשירותים) 

 

באתר של מחיר למשתכן כתוב: 

 

 

יש אישור ועדה ל-340 דירות, אבל הבנתי שאין היתר בנייה. כמה זמן יכול לקחת לקבלן להוציא היתר בנייה? מה הסיכוי שמספר הדירות ישתנה מהותית אחרי אישור ועדה? 

 

קראתי בכלכליסט שעל המגרש הזה חיים "דיירים מגונים" או יותר נכון סוג של פולשים שמתנחלים שם איזה 50 שנה ועל הקבלן לפנות אותם מהמקום. הכתבה מ-2018 אז אני לא יודע אם משהו השתנה בשטח. יש סיכוי שהפרויקט יתבטל כי הקבלן לא יצליח לפנות את הפולשים? 

 

באתר כתוב שהמחיר הוא 17,433 ש"ח למטר רבוע + הצמדה למדד. נניח אוכל לבחור דירה של 100 מ"ר זה אומר 1.7 מיליון + הצמדה או שהמחיר לפני הצמדה עלול לזנק משמעותית כאשר יהיה היתר בנייה? 

 

מה הפרוצדורה? אני יושב ומחכה לטלפון מהקבלן? אני יכול להמשיך להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן נוספות? 

 

תודה על העזרה. 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי HaShnitzelia

[adi89]

מזל טוב, לרוב מספר היחידות לא משתנה מהותית אחרי אישור ועדה, לגבי המחיר של של 17,433 למטר זה מדהים, כאחד ששילם 43,000 למטר בתל אביב ממש לא מזמן, זה ממש גניבה 😉

[HaShnitzelia]

המחיר 17,433 ש"ח למ"ר משוריין לא משנה כמה המחירים בשוק החופשי ממשיכים לעלות? 

[mcaspi]

לדעתי, סיכוי גבוה להגדלת מספר הדירות בגלל חוסר בדירות בשוק, אלא אם נשקל כבר הנושא הזה. עד כמה הגדלה מהותית עבורך אני לא יודע, אבל חוק שבס מגביל את ההגדלה.

היתר בניה יכול לקחת חודשים טובים.

המחיר משתנה רק כתלות במדד.

עקרונית, אתה ממתין לעדכונים מהיזם על ההתקדמות. תכיר בינתיים את נושא המשכנתאות.

בהגרלות נוספות אתה לא יכול להשתתף אלא אם אתה מבטל את הזכייה.

[HaShnitzelia]

איזה משתתף... אני מפחד להיכנס לאתר כדי שבטעות לא אלחץ על משהו שיבטל את הזכייה שלי. 

[- XM -]

ברכות. זכית בפיס.

אל תפחד להיכנס לאתר, ביטול זכייה צריך אישור נוסף במייל..

אתה לא יכול להשתתף בהגרלות נוספות עד שתבטל את הזכייה שלך.

גם אם יהיה תוספת של דירות זה לא רלוונטי לגביך,

בגגל שגם אם יתווספו דירות והם יוגרלו בהגרלה נוספת, הזוכה הראשון שם מתחיל אחרי האחרון בהגרלה אצלך. ואתה זכית ב79 מתוך 163 זה חתיכת זכייה.

 

המחיר נעול ולא יעלה בשקל.

 

יש מכרזים שבהם המדד מתחיל מיום זכיית הקבלן בקרקע, ויש מכרזים שזה מיום החתימה על החוזה, בגלל  תנודות המדד של היום זה יכול להיות הבדל של יותר ממאה אלף ש’’ח, אבל בכל מקרה זכית בפיס.

אני מעריך שבמכרז שלך המדד רק מחתימת חוזה. יותר מאוחר אוכל לבדוק את זה.

 

אתה יושב ומחכה עד שתקבל טלפון / מייל מהקבלן.

זה יכול לקחת - חודש/שנה/שנתיים.

אבל מכירת הדירה משוריינת למקסימום 7 שנים מתאריך ההגרלה.

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי - XM -

[HaShnitzelia]

איך אתה יכול לבדוק? 

 

וזה שיושבים על הקרקע דיירים מוגנים יכול לגרום לביטול הפרויקט? 

 

*אולי כבר העיפו אותם הכתבה כאמור מ-2018 

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי HaShnitzelia

[- XM -]

פולשים לא יבטלו את הפרויקט,

אין לי מושג אם הם עדיין שם, אבל אין להם סיכוי להישאר שם לנצח.

לפני 6 דקות, HaShnitzelia כתב:

איך אתה יכול לבדוק? 

אופציה אחת להסתכל בחוברת המכרז, אופציה 2 לבדוק מתי התאריך של ההנחייה ממשרד השיכון, לשינוי ההצמדה למדד בפרויקטים של מחיר למשתכן, שתהיה רק מחתימת חוזה, ולא מזכיית הקבלן.

מישהו שלח לי לא מזמן את התאריך, אם אני לא טועה זה היה בסוף 17, אבל אני לא סגור על זה.

 

כרגע אתה רק ממתין, ודואג לעו’’ש מצויין בשביל המשכנתא, קח בחשבון שזכאות 90% היא רק עד 1,350 ש’’ח, כך שאם תקנה דירה יקרה יותר, שזה דיי סביר שיקרה, תצטרך הון עצמי גדול יותר.

 

תתחיל בשעות הפנאי לקרוא קצת על האיזור, איזה דירות מבוקשות יותר וכו’,

כדי שברגע שיקראו לך לבחור דירה יהיו לך כמה שפחות שיעורי בית לעשות.

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי - XM -

[HaShnitzelia]

לפני 12 דקות, - XM - כתב:

כרגע אתה רק ממתין, ודואג לעו’’ש מצויין בשביל המשכנתא, קח בחשבון שזכאות 90% היא רק עד 1,350 ש’’ח, כך שאם תקנה דירה יקרה יותר, שזה דיי סביר שיקרה, תצטרך הון עצמי גדול יותר.

 

לפי משכנתאמן ה-90 אחוז מימון לא רלוונטיים אלי בכלל. 

 

1. שווי הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל, ובמידה והוא גבוה ביותר, ההתייחסות אל הדירה תהיה כמו דירה רגילה (מגבלה הרלוונטית בעיקר לדירות גדולות ובאיזור ביקוש כגון הרצליה ורעננה, שם מחירי הדירות בתכנית בהחלט יעלו על 1.8 מיליון ש"ח).

 

הדירות בפרויקט בוודאות מעל 1.8 מיליון בשוק החופשי אפילו דירות של 2 חד'.

 

לכן אני צריך 25% הון עצמי. אם נניח אבחר בדירה 4 חד' 100 מ"ר יוצא 1,743,300 כלומר 25% הון עצמי = 435,825 ש"ח. 

 

או שאני מפספס משהו? 

 

מבחינת עו"ש אני מחזיק 300 אלף. אפס חובות. אפס הלוואות אחרות. 

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי HaShnitzelia

[- XM -]

אם הדירה הנרכישת מעל 1,800 לא רלוונטי.

עד 1,350 אתה מקבל 90%.

בין 1,350 ל 1800, זה יהיה יחסי - 90% על החלק של עד 1,350. ו75% על השאר.

 

תנסה להגדיל קצת  את ההון עצמי, מקסימום תיקח הלוואה נוספת לפני הרכישה, אבל תצטרך לבדוק טוב שאתה לא פוגע במשכנתא. 

קח בחשבון שבד’’כ הרווח יהיה גדול יותר בדירות גדולות יותר כי הוא מוצמד למ’’ר.

[HaShnitzelia]

1.8 לפי שוק חופשי או 1.8 לפי מחיר למשתכן? כי זה הבדל גדול. אם לפי מחיר למשתכן אז כנראה דירות של 2-3 חד' בפרויקט יהנו מ-90% מימון. אם לפי שוק חופשי אז שום דירה בפרויקט לא זכאית ל-90% מימון. 

 

אני פחות מחפש לעשות פליפ. דירה בתל אביב זה משהו שישמש אותי למגורים בוודאות של 95%. 

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי HaShnitzelia

[- XM -]

לפי חוזה הרכישה שלך במחיר למשתכן עם שמאות של מחיר חופשי.

[HaShnitzelia]

השאלה אם שמאות של מחיר שוק חופשי מוציא אותי מהמשחק של 90% מימון. 

 

דוגמא: 

 

דירה 3 חד' 80 מ"ר מחיר למשתכן 1.4. (80*17,433)

 

מחיר שוק חופשי בקלות באזור ה-2.5-3.0

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי HaShnitzelia

[- XM -]

במקרה הזה תוכל לקבל 90% עד 1,350.

 

הסבר - את המשכנתא אתה מקבל על הדירה שלך, עם החוזה שאתה חתמת בפועל. אבל שמאות הדירה נקבעת לפי השוק החופשי.

אם היית רוכש בדימונה במסגרת מחיר למשתכן, לא היית מקבל 90%, גם על דירה של 700 אלף, בגלל שזה היה יותר מ 75% בשוק חופשי, אבל בתל אביב אתה תקבל עד 1,350 משכנתא של 90% ובתנאי שזה פחות מ 75% בשוק החופשי. 

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי - XM -

[HaShnitzelia]

מעולה. סגרת לי את הפינה. תודה!

עריכה אחרונה ב-8 למאי, 2022 על ידי HaShnitzelia