התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[ay115]

אז עדכונים - ולאחר שהחלטנו שמבחינה כלכלית אנחנו יוכלים לעמד בקניית הדירה של שלושת החדרים, נשארה ההתבלטות לגבי מיקום הדירה.

 

לכן אני ובת הזוג נסענו הבוקר לסיור יותר מקיף באזור של הנכס (בפעם הקודמת נשארנו ממש בסביבות הבניין) הקדשנו מספר שעות לעשות סיבוב גם עם הרכב אבל בעיקר ברגל ברדיוס של הקמ' הקרובים לפרוייקט.

 

השכונה קצת יותר "קשוחה" ממה שקיוותי, הרבה בתים ישנים ברמת תחזוקה ירודה (אם כי, לא באופן שונה מהותית משכונות ישנות ומוזנחות בערים נוספות במרכז), ההבדל העיקרי הוא הצפיפות, הרבה בתים נבנו בהעמדה מוזרה ביחס למגרשים עד כדי מצב שיש פחות מ-10 מ' בין מבנה למבנה - ולאחר הוספת מרפסות נראה שזה רק יחמיר.

 

בעיה משמעותית נוספת היא היעדר שטחים ירוקים (פארקים, גני משחקים וכו') בשכונה, בנוסף יש מספר רב של מבנים מסחריים\תעשייתים נטושים בשכונה, אני לא יודע כמה זמן הם נראים ככה והאם יש תכנון לעשות איתם משהו...

 

שאלתי את בת הזוג אם היא הייתה רוצה להסתובב בשכונה עם תינוק ועגלה - והתשובה הייתה שלילית, זה דיל ברייקר מבחינתי, תחושת הביטחון והאפשרות "לחיות" בסביבות הבית, ללכת לעשות טיול בערב, לשבת בגינה הציבורית ביום שישי.

 

אני עדיין מאמין שהשכונה הזאת תעבור חידוש משמעותי - אבל אני גם יודע שתהליכים של התחדשות עירונית (בטח בקנה מידה של שכונה) אלו תהליכים שלוקחים שנים רבות, ובנוסף, במצב התכנוני הנוכחי אין שום שטח ירוק שמתוכנן בשכונה.

 

דרך אגב, לטובה אני יכול לציין שיש בסביבת הנכס שירותים עורניים חשובים - 2 מרפאות של קופת החולים שאנחנו מבוטחים בה, 3 סופרים גדולים.

 

 

@nepet תודה על ההצעה - אחרי שאעכל טיפה את הסיור, אולי אנצל את ההצעה האדיבה...

[Avatar Schnitzel]

 זה המרכז. הרבה בניינים ישנים וצפופים. בשביל ירוק ומדרכות נורמליות תצטרכו להתרחק לפרברים. 

 

למה שלא תבדקו את יבנה הירוקה? שכונה חדשה לגמרי מטר מתחנת רכבת. 

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[ay115]

מהצצה ביד2 המחירים שם די גובהים לדירות לא ממש מוצלחות, ובנוסף הרכבת שעוברת שם היא הרכבת שעוצרת בכל תחנות ראשון-בת ים וחולון, ולכן יקח לה להגיע לת"א כ-40 דק', מחדרה יקח פחות זמן 😅

[Avatar Schnitzel]

הקו הזה עובר תהליך של חשמול. לדעתי זמן הנסיעה יתקצר לפחות ב-10 דקות. 

[Night Driver]

לא קראתי את הכל אז אתייחס בקצרה.

 

לחתום היום על סמך משכנתא שתבקש עוד שנתיים זה חתיכת הימור.

 

מה אתה עושה אם מעבירים למשל חוק שמשנה את ההון העצמי המינימלי, הבנק לא מאשר לך אח כל שינוי לא צפוי אחר?

 

 

[סולל הדרך]

הסבירות שזה יקרה היא די נמוכה.
עד שתקום פה ממשלה מתפקדת וגם אח"כ יהיו דברים הרבה יותר חשובים מזה לטפל בהם.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Night Driver]

נמוכה נכון אבל קיימת.

 

אנחנו עומדים לפני אינפלציה (מספיק לראות מה קורה בעולם עם חומרי הגלם ועם עליות המחירים שכבר התחילו) וזה ישפיע חזק על המשכנתאות והחשש של הבנקים.

 

השאלה איפה פות"ש עומד אם זה קורה וצריך פתאום עוד 100-200 אלף שקל.

[Avatar Schnitzel]

סביר מאוד שזה יקרה. מדד תשומות הבנייה עף לשמיים. 

 

https://mashcantaman.co.il/מדד-תשומות-הבניה/

עריכה אחרונה ב-29 למאי, 2021 על ידי Avatar Schnitzel

[ay115]

עדכון - 
בשעה טובה ומוצלחת חתמנו על דירה - ובימים הקרובים נעביר את התשלום הראשון לקבלן.

החלטתנו להתכנס לתקציב של דירת 3 חדרים - במחיר שכבר היום יש לנו את ההון העצמי הנדרש לתשלום.

 

הדירה היא לא דירת חלומותינו, אבל בתקציב המוגבל, היא תהיה דירה מצויינת, והיא עונה על מירב הדרישות שלנו (חדשה, ממ"ד, חניה תת קרקעית, מחסן, מרפסת)

וזאת בנוסף למיקום של הדירה ביחס לדברים שחשובים לנו (פארקים וצירי תחבורה ציבורית).

 

בעוד שנתיים וקצת הדירה אמורה להימסר.

 

לגבי תשומות הבניה שטסו בחודשים האחרונים, לאחר מיקוח הגענו להסדר תשלום שמתאים לנו - ללא הצמדה לשום מדד.

 

אז שיהיה לנו בשעה טובה.

[om2]

תתחדשו 

ושהכל יעבור חלק

עריכה אחרונה ב-19 ליולי, 2021 על ידי om2

[GTאי]

לפני שעתיים, ay115 כתב:

 

החלטתנו להתכנס לתקציב של דירת 3 חדרים - במחיר שכבר היום יש לנו את ההון העצמי הנדרש לתשלום.

 

עשיתם בשכל. להיות חכם זה לקנות בכסף שיש לך ולא להמר {לא מדבר על משקיעי נדל"ן שם המינוף הוא המפתח}

 

בתאריך 29.5.2021 בשעה 01:44, Night Driver כתב:

לא קראתי את הכל אז אתייחס בקצרה.

 

לחתום היום על סמך משכנתא שתבקש עוד שנתיים זה חתיכת הימור.

 

מה אתה עושה אם מעבירים למשל חוק שמשנה את ההון העצמי המינימלי, הבנק לא מאשר לך אח כל שינוי לא צפוי אחר?

 

 

 

באופן כללי, לחתום היום מתוך ידיעה שצריך את המשכנתא בעוד שנתיים זה אפשרי, אבל מה שנכון לעשות זה לקחת אותה כבר היום - ככה אתה מסיים לשלם שנתיים מוקדם יותר, אתה יכול להקדים תשלומים ולהימנע ממד תשומות הבניה ואתה מגיע לשלב ה"אבזור" בקבלת מפתח בצורה יותר מושכלת אחרי שאתה כבר משלם את ההחזרים ומבין מה נשאר לך.

עריכה אחרונה ב-19 ליולי, 2021 על ידי GTאי

[ay115]

אנחנו עתידים לקחת את המשכנתא בשלושה החודשים הקרובים, ולשלם לקבלן 85% ממחיר הדירה, את ההפרש (15%) נשלים בסמוך לקבלת המפתח.

 

כמובן שכל התשלומים מקבלים ערובה בהתאם לחוק המכר.

 

אנחנו ככל הנראה נעשה גרייס חלקי (נשלם רק חלק מהמסלולים, וחלק נעשה גרייס) וזאת מאחר שכיום אנחנו צריכים לשלם גם שכירותף ואנחנו רוצים לחסוך כסף מזומן שיהיה זמין לטובת אבזור הדירה/ עלויות שינויים.

 

כאשר אנחנו מקווים גם לחסוך אקסטרא כסף מתוך תקווה לסגור את המסלול של המשתנה צמודה שניקח בתוך 5 שנים, ואז להקטין את המשכנתא מ6,500 ל-5,000.

[ay115]

אז עברה כמעט שנה מאז שהאשכול נפתח - וכמו תמיד, דברים שרואים מפה לא רואים משם,

 

אז לטוב,

• רכשנו דירת 3 חדרים בפתח תקווה במחיר של 1.65 מליון ש"ח - והיום דירות עם נתונים דומים בעיר, מפורסמות במעל 1.9 מליון ש"ח.
• שלמנו לקבלן 85% משווי הנכס לאחר 3 חודשים ממועד הרכישה, ללא הצמדה למדד תשומות הבניה כלל, כולל לא על היתרה של ה-15%.
• לקחנו משכנתא בסמוך לרכישת הדירה בתנאים מצויינים, שספק אם היינו מקבלים אותם היום 75% מימון, 20% מ"צ ריבית 1.4% (יסגר לפני עדכון הריביות); 40% קל"צ ריבית 3%; 40% פריים - 0.6 (היה 1%, עכשיו עלה ל-1.25%).
• לאחר מעבר מעברי עבודות שלא היו מתוכננים באותו זמן - הנטו שלנו גדל בטיפה יותר מ-40%, כך שמרווחי הביטחון שלנו גדלו, וכך גם אחוז החסכון.

 

ולרע, 

• עלות הלבשת הדירה, הוערכה בחוסר, משמעותי - הערכנו את העלות בכ-50,000 ש"ח, ובגלל הגודל המוגבל של הדירה (72 מ"ר), והרצון שלנו למקסם את שטחי האכסון ומשטחי העבודה החלטתנו לשדרג את המטבח, להחליף את האמבטיה במקלחון, ולהוסיף ארונות בנויים במרפסת השירות - העלויות המצטברות (כולל ביצוע התאמות בחשמל ובתאורה) עברו את הערכה בכ-30%, לפני מיזוג הדירה.
• התעסקות - החלטנו לעשות הכל בעצמנו - למרות שלא מדובר בתחום ההתמחות שלי, את התיקונים והשינויים בחוזה המכר, ביצעתי בעצמי בעזרת עו"ד ממחלקת הנדל"ן במשרד שעבדתי בו; משכנתא - למדנו את הנושא באופן עצמאי, ובנינו את התמהיל שמתאים לנו, והקדשנו הרבה זמן לכיתות רגליים בין הבנקים + מו"מ.
  חסכנו כך אלפי שקלים, הן בעלויות של היועצים, והן בפועל למול הקבלן (אי הצמדה למדד, בנק שינויים ע"ח הקבלן) ולמול הבנק (ריביות מצויינות ביחס לאחוז המימון וגובה ההחזר, הנחה בעלויות פתיחת התיק) - אבל זה דרש הרבה מאמצים, ובדיעבד אולי היינו לוקחים אנשי מקצוע שיעשו את זה בשבילנו.

 

 

 

[sperial]

יפה מאד, ובמיוחד ההצלחה עם נושא המשכנתא. העובדה שלא דחיתה את לקיחתה חסכה לך הרבה מאוד כסף.

 

לגבי השדרוגים - חריגה של 30% מהצפי אינה גדולה. לא הבנתי האם הזמנת מטבח, אבל תביא בחשבון שזה בור ללא תחתית. מצד שני, זו אחת ההשקעות החשובות בבית.

 

והערה אחרונה - כיון שבהודעת הפתיחה ציינת שיש צפי לילדים לא הייתי מוותר על האמבטיה. אם זה לא בוצע אולי יש לך עוד הזדמנות לקחת רוורס.

[ay115]

@sperial

הזמנו מטבח - וסיימנו עם כל התשלומים שלו (כולל שיש, ברזים וכו'), נשארו רק העלויות של מוצרי החשמל הלבנים.

 

התלבטנו מאוד לגבי האמבטיה/מקלחון - החלטנו לוותר על האמבטיה, ולעשות מקלחון מרווח - במקום, זה פחות נוח עם ילדים, אבל זה נלקח בחשבון.