סכסוך שכנים בגלל ממ"ד, איך לפעול נכון?

[MadCat_LE]

איך אפשר לחייב מישהו שאין לו כסף לבנות? מעקלים לו את הבית?

[ישה]

נמסיס

 

שמעת פעם על המושג הפקעה.

 

אפשר אם באמת אין ממ"ד וזה הפתרון ההנדסי היחידי, לאלץ אותם למכור את אותם ה15 מ"ר קרקע שלהם כדי שניתן יהיה לבנות את הממ"ד

 

אני בכלל לא מבין את השרשור הזה

 

בהתחלת ההודעה הראשונה נכתב שלשכנים בקומה ב' ו ג' יש ממ"ד בסופה אין להם ממ"ד.

[Nemesis]

מכיר הפקעה בהחלט, אבל עבור הפקעה משלמים פיצוי

נניח והשטח שמופקע הופך את הגינה לבלתי שמישה, הפיצוי יכול להיות לדעתי די גבוה, מן הסתם יקבע על ידי שמאי.

לא בטוח עד כמה השכנים ירצו פתאום לבנות ממ"ד במידה ויאלצו לשלם לא מעט תמורת השטח.

 

לגבי פותח השרשור, מה שאני הבנתי בין השורות שלקומות 2-3 יש ממ"ק (ליד הדלת), ולמרות זאת הם עטים על המציאה לבנות ממ"ד (חדר נוסף) בחינם או כמעט חינם.

בכלל במקרה וכבר קיים ממ"ק נראה לי שאפילו הפקעה תמורת תשלום הם תוצאה לא הגיונית.

[Night Driver]

נמסיס, דברים לא נקבעים לפי היגיון אלא לפי החוק.

[Nemesis]

ברור לחלוטין. אבל אני לא מכיר חוק כזה.

אני סבור שהפקעת שטח פרטי לצורך בניית ממ"ד אינה מעוגנת בחוק, אמרתי כבר שאשמח להפנייה לפסיקה ברוח זו.

אם וכאשר יגיע הדבר לבית משפט שיאלץ להכריע בין רצונם של דיירי קומה 2 ו-3 בבניית ממ"ד לבין זכותם של דייריי קומה ראשונה לקניינם הפרטי, כאשר למיטב הבנתי מדברתי פות"ש כבר קיים ממ"ק, לדעתי האישית זכותם של דיירי הקומה הראשונה לקניינם הפרטי תגבר.

לבסוף, גם אם יוחלט על הפקעה שכזו, מן הסתם ימונה שמאי שיחליט מה גובה הפיצוי שיפסק כנגד ההפקעה. בשלב הזה ייתכן מאוד והדיירים שבנו על "חדר נוסף חינם" יסוגו מהרעיון ברגע שיבינו שיצטרכו לשלם עבור הקרקע.

 

בקיצור, המרחק בין מה שנאמר - יכולים לכפות עליך אם יש רוב בבניין לבין ביצוע בפועל, נראה לי רחוק מאוד, בלי שום קשר לקבלן הספציפי הזה.

[CartMan2oo5]

קצת סדר בבלגן.

שדרות ועוד כמה קיבוצים באיזור קיבלו מימון מלא (בלי הוספת שקל) לבניית ממ"ד, הבתים מהסוג שלי (3 קומות, כל קומה 2 משפחות) קיבלו אישור ממשרד הביטחון לבנות אך ורק לקומות הראשונות, מאחר והבניין שלנו מגיע עם ממ"ד מובנה שנבנה עם בניית הבניין, אבל נמצא בקומה השניה והשלישית בלבד (בחדר המדרגות, בין ה2 הדירות - סה"כ 6 דירות בבניין, ו2 ממ"ד, אחד לכל קומה, חוץ מהקומה הראשונה).

בניינים רבי קומות שאין להם ממ"ד מובנה, קיבלו אישור לבנות ממ"ד לכל הקומות, גם אם יש 5 קומות.

ז"א לפי התוכנית המקורית של הממשלה, זכותינו המלאה לסרב לבנות ממ"ד (הרבה סירבו) וזה לא יפגע בקומה השניה והשלישית בשום דרך, מאחר וגם ככה לא קיבלו אישור לבנות שם ממ"ד והתוכנית מיועדת לבניית ממ"ד בודד אחד בלבד לקומה הראשונה בלבד.

 

לאחר כמה שנים מאז שסיימו עם הפרוייקט של הממד"ים, צץ לו איזה קבלן שמציע לבתים שלנו להמשיך לבנות ממ"דים לקומה השניה והשלישית, שיבנו על הממ"ד הקיים מהקומה הראשונה - ממ"ד שנבנה לפני כמה שנים ע"י תוכנית הממשלה.

רק שהפעם כנראה זה לא תוכנית של הממשלה או משהו בסגנון, אלה קבלן פרטי שהבין שיש בזה כסף, וסגר עם העירייה אישור לבניה לפי מה שאתם אומרים כי אם הוא בונה אז יש לו אישור, והפעם דורש תשלום סמלי של כמה עשרות אלפי שקלים (בניית ממ"ד עוברת את המאה אלף לדירה) שמתחלק בין הדיירים.

כדי להצליח לבנות את הממ"ד לקומה השניה והשלישית, אותו הקבלן חותך כ30 אחוז מגובה הממ"ד הקיים בקומה הראשונה.

כמובן שהשכנים שלנו מלמעלה (רק אלו שגרים מעלינו, הדירות שממולינו באותו הבניין פחות "בבעיה" כי השכנים שלנו ממול בנו את הממ"ד.) ישמעו את זה וידרשו מאיתנו לבנות ממ"ד בגינה שלנו כדי שאותו הקבלן יצליח לבנות את הממ"דים לקומות שלהם וירוויחו עוד חדר בבית, למרות שהטענה שלהם שהם לא מרגישים בטוחים, למרות שמטר מהיציאה מהדירה שלהם יש ממ"ד שקיים מקום הבניין.

 

תמונות קצת להמחשה:

דירת קומות שאושר לה לבנות ממ"ד לכל הקומות

בניין כמו שלנו מלפנים

בניין כמו שלנו מאחור, עם הממ"ד שנבנה בפרוייקט הממשלתי

[ישה]

לשכנים מעליך יש ממ"ד

 

שילכו ויחפשו את החברים שלהם.

 

מי שחסר לו ממ"ד זה אתם, ואני שואל אם זה מצב נורמאלי מבחינתכם לגור ללא ממ"ד.

 

או לשון אחר ? מה קורה כאשר יורדים עליכם טילים?

[natco]

הלכתם רחוק מידי.

אין פה שום הפקעה של שטח מידיו של פות"ש.

השטח כולו נשאר "בבעלות" הדייר בדירת הגן.

כל מה שמבוצע (במקרה שהוא לא בונה ממ"ד לעצמו) הוא ירידה של 2.5 קירות מהממ"דים שלמעלה לחצרו. זה בניין משותף. הוא חייב לאפשר הצבה של אלמנטים קונסטרוקטיביים הדרושים ליציבות הבניין. בדיוק כמו שהוא חייב לאפשר הנחה וגישה לשוחות ביוב משותפות שנמצאות בחצר שלו.

הוא יהיה רשאי, כמובן, להגיש את התנגדותו המנומקת לוועדה לתו"ב (נניח, חסימת אור ואוויר, פגיעה בפונקציונליות של החצר וכו') והוועדה תקבע מה גובר- הפגיעה במתנגד, או דרשתו של המבקש.

 

לצערי, אין לי זמן למצוא פסיקות, אבל אני יודע בוודאות שקיימות כאלו.

בכל מקרה - נמסיס צודק. אין לכך איזכור ספציפי בחוק. היו בעבר פסיקות על סמך איזשהוא סעיף (באמת שאיני יודע איזה) בחוק המקרקעין תשכ"ט - פרק ו' - בתים משותפים.

 

לגבי השאלה שעלתה פה - במקרה כזה לא מחייבים אף אחד לבנות (לפי סעיף 250 לפקודת העיריות, רק במקרה של "מבנה מסוכן" המועצה המקומית רשאית לחייב גם את מי ש"אין לו כסף" לשאת בעלויות שיפוץ המבנה ). אם זה לא ממ"ד, היו יורדים אצלו בחצר שני עמודים, וחסל. כמו שכתבתי, הוא יכול להתנגד גם לזה, אבל לא בטוח בכלל שהתנגדותו תתקבל.

 

אגב, את הפסיקות נגד דיירים שהתגנדו לביצוע תמ"א 38 אתם מכירים?

גם שם, בעצם אילצו אותם למכור את זכויותיהם ברכוש המשותף, ויתרה מזו, עוד דרשו מהם לפצות את הדיירים האחרים על העיכוב שנגרם מהתנגדותם...

 

 

לעניינו של פות"ש - נראה שהבלגן שם חוגג. לא ברור איך הוועדה מאפשרת לבנות ממ"ד בבניין שיש בו ממ"קים. אפילו מבחינת חישוב שטחים עיקריים זה מריח פישי. לא ברור למה הממ"ד בק"ק נבנה גבוה יותר מהקומה עצמה. לא ברור איך ניסור גג הממ"ד ויציקתו מחדש אפילו עובדת מבחינה הנדסית (כל מי שראה תכנית קונס' של ממ"ד יבין לבד למה).

כמו שישה אמר, מאחר ויש ממ"קים בקומות מעל, כנראה שבעקבות התנגדותו של פות"ש ישלחו אותם לחפש את החברים שלהם.

להכריח אותו לבנות ממ"ד מושלם, אף אחד לא יכול.

[CartMan2oo5]

אולי אין וועדה, אחרי הכל קבלן פרטי.. בכל מקרה בונים כרגע ממדים בבתים שמולי ואחרי הגשם שהיה פה חתיכות בטון פשוט נתלשו מהממד.

הצענו לתת משטחינו עבור העמודים שציינת כדי שיבנו ממ"ד למעלה יותר, הקבלן טען שהוא לא מתעסק עם עמודים מסוג כזה ושהעמודים חייבים להיות בתוך האדמה, משמע חייב להיבנות ממד בקומה שלי כדי שיצליחו לבנות ממדים מעליו לפי מה שהבנו ממנו.

[shugiflex]

לי זה נשמע כמו שיטת מצליח.

[אומי5]

עד כמה שיודע לי התקן לא מאפשר בניית ממ"ד על עמודים.

[natco]

צודק אומי. אין כזה דבר ממ"ד על עמודים. 70% מהקירות צריכים להמשיך עד היסודות. (יש אופציה מסובכת לרדת ל-50%, לא ניכנס אליה כרגע)

צודק שוגיפלקס. בהחלט נשמע כמו שיטת מצליח. בעיקר כשפות"ש טען שבא לקראתו ונתן לו אפשרות להוריד את ה"עמודים" בחצרו הפרטית (אל דאגה אומי, מדובר בקירות לכל הרוחב ) ובעיקר כשלדיירים המבקשים יש ממ"ק שמגן עליהם בצורה טובה. מישהו רוצה לעשות כאן סיבוב. הדיירים להרוויח חדר ע"ח שטחי שירות, והיזם הנכלולי לעשות לעצמו קופה קטנה על הדרך.

 

פות"ש, אין דבר כזה שאין וועדה. כל בקשה להיתר מוגשת לוועדה. אם יש לו היתר לבנות, זה עבר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מישהו אישר את השרץ הזה.

הלחצים שמפעילים עליכם לא הוגנים. לפיכך, הייתי רוצה לייעץ לך לעמוד על שלך, אך זו עלולה להיות עצה גרועה, אם יחליטו לגרור אתכם לבית המשפט.

גם אם מסתמן מדבריך שהסיכויים שלהם לחייב אתכם בדין קלושים, כמו שאמרו חכמי הפורום "לאולם המשפט אתה יודע כיצד אתה נכנס, לא כיצד תצא משם".

[CartMan2oo5]

תודה רבה לכולכם עזרתם לנו מאוד!

[CartMan2oo5]

קצת עדכונים.

רב הממדים שהתחילו לבנות בתהליכי סיום. אנחנו מחכים שיסיימו לבנות לגמרי כדי לבוא לראות.

במקביל התחילו לבנות באותו בניין רק במיקום אחר ולא כל כך נח, אבל הקבלן החליט בכל זאת ולדיירים כמובן לא מפריע לזכות בעוד חדר.

בכל מקרה כמה שאלות:

1. יש חוק מסויים בנוגע לדלת ממ"ד? (חייבת להיות מבפנים? מבחוץ? להיפתח כלפי בפנים? כלפי חוץ?

2. איך אני יכול לדעת מי מממן את הבנייה שלהם?

3. אחד הממדים נבנה ללא ריצפה, ז"א זה נשאר חול רגיל ומלעלה כנראה יהיו בלטות או קרמיקה, לא נעשתה יציקת בטון - תקין?

4. יש חוק בנוגע למספר עמודים? אורכת ורוחבם?

5. נתקלתי ברשת בדף הזה:

http://www.amigour.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%9B%D7%A8%D7%96%D7%99%D7%9D_%D7%95%D7%A4%D7%A8%D7%A1%D7%95%D7%9E%D7%99%D7%9D

כמו שהבנתי עמיגור פתחו פשוט מכרז לקבלנים, מפה באה שאלה מספר 2.

רשום איזורים 1.7 ו-1.8 בשדרות, איך אני יכול לדעת על המפה איזה איזורים אלו?

הטלפון שרשום שם פשוט לא עונה, אז מסתמך בנתיים על התשובות שלכם.. תודה!