רכישת קרקע/זכות לדירה - עד כמה העסק בטוח ומשתלם?

[MiniMiz3r]

לפני 17 דקות, natco כתב:

99.9% סיכויים שאין תב"ע. אם כבר, מה שיש (בשלבי תכנון או הפקדה שמשתנים) זה תמ"מ. זוהי הטעיה קלאסית, שמיועדת לתת למי שלא מבין בהליכי תכנון הרגשה ש"אוטוטו עולים על השטח".

 

 

אגב גם אם יש תב"ע זה לא אומר כלום. בתקווה שבשנה הקרובה אתחיל לבנות בית על מגרש בהרחבה של מושב - בהתאם לתב"ע משנת 1994. רק בשנת 2021 התחילו עבודות הפיתוח בשטח כדי לקדם את הבניה בפועל (ובחלק מהמגרשים גם עבודות אלו לא הסתיימו).

[Night Driver]

לפני 5 שעות, gadik6 כתב:

הוא כן צריך אותך כי הוא לא יכול או לא רוצה להוציא מהכיס עשרות מיליוני שקלים כדי "להקים" לבד הסכם שיתוף של מאות יחידות. להיפך, כשמדובר בעשרות או מאות בעלי זכויות

תבדוק כמה עשרות שנים עמד הגוש הגדול וכיכר המדינה בגלל אותם מאות.

 

וכשהשקעה היא עם בסיס עסקי מוצק הבנקים יתנו לך גם מאות מיליונים.

לפני 5 שעות, gadik6 כתב:

לא ממש הבנתי מאיפה הבאת 30% ועל איזה נכס אתה מדבר. ההשוואה שצריך לעשות במקרה הזה מאוד פשוטה - השקעה בקרקע, עם צפי לדירה עוד X שנים (תמורת תוספת תשלום מסוימת), אל מול רכישת דירה חדשה ורווח משכירות ועליית שווי הדירה (או מגורים בדירה וחסכון תשלומי שכירות).

כשאתה משקלל בסוף את כל ההשקעה (כולל מסים, עמלות, שכירות, תשלומי משכנתא אם רלוונטי וכדומה), לא בטוח שרכישת דירה חדשה יותר משתלמת. כמו שאמרתי, כל אחד צריך לעשות את החישובים שלו

ה 30% הוא לצורך הדיון.

 

אתה מדבר על דירה במקרה האופטימי עוד 8 שנים והפסימי לנכדים שלך. תעשה חשבון של עלות ההון והעדר תשואה לתקופה הזו ותגיע לסכומים מאוד נכבדים. בשביל רווח אפשרי של 10-5% לא לוקחים סיכון כזה.

[natco]

לפני 12 דקות, MiniMiz3r כתב:

לפני 34 דקות, natco כתב:

 

 

אגב גם אם יש תב"ע זה לא אומר כלום.

 

למרבה הצער, מה שאתה מספר,לא נדיר בכלל.

בחלק מהמקרים, בעלי הקרקע כבר שילמו את מלוא דמי הפיתוח, כולל הוצאות עריכת התכנית והתצ"רים, והרשות המקומית פשוט "בלעה" את הכסף לתוך הגרעונות שלה, ופשוט לא מסוגלת עכשיו לממן את הביצוע.

 

אלו שערוריות שבמדינה מתוקנת היו שולחות אנשים לכלא.

כאן בקושי מצליחים לקבל פס"דים אזרחיים לשיפוי על הנזקים מהעיכוב, שלא לדבר על להוציא  את כספי הפיצוי בפועל מהרשות....

אם זה היה אדם פרטי, כבר היו מעקלים לו גם את אחותו.

 

מקווה שתוכלו לעלות בקרוב לקרקע.

לפעמים נותנים לקדם היתרים ברשות עד שלב בקרת תכן.יכול לחסוך לכם קצת זמן, אם אפשרי.

אבל יש גם ועדות מרחביות (כאלה שאחראיות בין השאר על מושבים בשרון) שדורשות התכנות לחיבור לתשתיות כדרישה מקדמית.

[MiniMiz3r]

לפני 8 דקות, natco כתב:

 

מקווה שתוכלו לעלות בקרוב לקרקע.

לפעמים נותנים לקדם היתרים ברשות עד שלב בקרת תכן.יכול לחסוך לכם קצת זמן, אם אפשרי.

אבל יש גם ועדות מרחביות (כאלה שאחראיות בין השאר על מושבים בשרון) שדורשות התכנות לחיבור לתשתיות כדרישה מקדמית.

 

למזלי כל זה כבר מאחורינו, למרות שהועדה הערימה קשיים בכל שלב, הפרה סיכומים עם המועצה וכו' בחודשים האחרונים ניתנו כבר ההיתרים הראשונים. אני מקווה שגם ההיתר שלנו (שעבר את הבקרה המרחבית ונמצא כעת בשלב בקרת התכן) יגיע בחודש-חודשיים הקרובים.

[natco]

אה, בקרת תכן זה כבר אס"ק על מלא...

 

כבר מריחים את הדיזל של מקדח  הכלונסאות.😁

 

שיהיה בהצלחה!

[חולגי]

לפני 6 שעות, פינדר כתב:

אני עד היום עוד לא פגשתי בן אדם אחד שגר בדירה שנבנתה על קרקע שהוא עצמו קנה, כשהייתה בסטטוס של קרקע חקלאית או אחר (לא לבנייה).

הכוונה כמובן לבן אדם מהישוב, לא לקומבינטור מעורבב שיש לו מידע פנימי ויכולת השפעה.

 

מהנסיון שלי, גם אם הקרקע בסוף הופכת לדירות (שזה מראש הסתברות נמוכה), ה X יהיה מספר דו ספרתי של שנים.

 

אני באמת מאחל לך שתראה רווח מההשקעה, אבל אם פותח השרשור, שנעלם בינתיים, מקווה לגור בדירה, הייתי מייעץ לו להתרחק מעסקאות כאלו.

אני מכיר אחד כזה שגר בבניין על קרקע שהוא רכש (קרקע חקלאית בזמנו).

והנך צודק - עברו מספר דו ספרתי של שנים (מתחיל ב-2, לפחות) עד שהקרקע הפכה לדירות.

איני יודע עד כמה היה "מעורבב", אבל יש סיכוי גם לזה.

[gadik6]

לפני 10 שעות, פינדר כתב:

אני עד היום עוד לא פגשתי בן אדם אחד שגר בדירה שנבנתה על קרקע שהוא עצמו קנה, כשהייתה בסטטוס של קרקע חקלאית או אחר (לא לבנייה).

הכוונה כמובן לבן אדם מהישוב, לא לקומבינטור מעורבב שיש לו מידע פנימי ויכולת השפעה.

 

מהנסיון שלי, גם אם הקרקע בסוף הופכת לדירות (שזה מראש הסתברות נמוכה), ה X יהיה מספר דו ספרתי של שנים.

 

 

אף אחד לא מדבר על קרקע חקלאית. יש הבדל עצום בין קרקע חקלאית שאולי תופשר מתישהו, לבין קרקע שכבר "מקודמת" בועדה המחוזית, נמצאת בתכניות של העירייה ועוד. אז אומנם הבנייה היא לא מיידית, ולוקחת כמה שנים טובות (אולי גם 10 פלוס, תלוי מתי נכנסים לזה), אבל זה לא השקעה שרק הנכדים יראו.

 

ואין פה שום קשר לקומבינטורים. בדיוק כמו שאם אני עוסק בתחום מסוים ברפואה, אז אני מכיר את הרופאים המובילים, מכיר מחקרים קליניים שרצים, מכיר את השוק והמכשור השונה, על יתרונותיו וחסרונותיו, ככה גם עורך דין שחי את עולם הנדל"ן והיזמות, מכיר את זה בצורה הטובה ביותר.

האם יכול להיות שהוא מנצל את הידע שלו והקשרים כדי להשיג עוד קצת "מידע פנימי" או לנסות לדחוף איכשהו תכניות שהוא חפץ ביקרן?   בהחלט, כמו בהרבה תחומים בהם קשרים עוזרים לקדם דברים.

 

לפני 6 שעות, Night Driver כתב:

וכשהשקעה היא עם בסיס עסקי מוצק הבנקים יתנו לך גם מאות מיליונים.

ה 30% הוא לצורך הדיון.

 

אתה מדבר על דירה במקרה האופטימי עוד 8 שנים והפסימי לנכדים שלך. תעשה חשבון של עלות ההון והעדר תשואה לתקופה הזו ותגיע לסכומים מאוד נכבדים. בשביל רווח אפשרי של 10-5% לא לוקחים סיכון כזה.

 

ומה הטעם לגייס מאות מיליונים, ולקחת סיכון כל כך גדול לבד בתור "יזם", אם אפשר למכור את זה לאנשים אחרים ולקבל כסף קל בדמות שכר טרחה?

שלא לדבר על זה שמדובר בתהליך שלוקח שנים. כמה ריבית תשלם לבנק כל חודש על אותם מיליונים, ומאיפה?

"גיוס" כסף מקונים פרטיים גם מפזר את הסיכון, וגם מונע את הצורך לקחת הלוואות לא נחוצות, שלא לדבר על הכסף הקל מהצד - אפילו רק עשרות קונים זה שווה לשכר טרחה של מאות אלפי שקלים, כשאתה עושה את אותה עבודה שוב ושוב, עם עיניים עצומות.

 

ואף אחד לא נכנס לזה בשביל 10%. כמו שאמרתי, שכל אחד יעשה לעצמו את הבדיקות במה הוא משקיע ומה האלטרנטיבה. אם זה דירה להשקעה מול זכות לדירה עוד כמה שנים, אז לא תמיד הדירה להשקעה תהיה עדיפה.

 

[Night Driver]

אתה מערבב עסקאות.

שכר טרחה הוא לא חלק מהרווח על העסקה אלא עבודה נפרדת שהוא עושה אחרי שהשקיע בשיווק ובכאב ראש של לעבוד עם כולם. מה גם שאף אחד לא מבטיח לו שיבואו אליו ולא לעו"ד אחר.

ואתה צריך להחליט אם זה סיכון כל כך גדול או עסקה טובה כי זה לא הולך ביחד.

ורק כדי לסבר את האוזן, בשנות השבעים נמכרו מגרשים במה שהיום ברנע ב' וג' סביב כפר הגולף שתוכנן שם. אנשים קנו מגרשים, שילמו פיתוח ולא עלו על הקרקע כי כפר הגולף נתקע ואיתו הפיתוח שהיה אמור לחבר את השכונה לעיר.

אחרי כמעט 30 שנה הצטברו על המגרשים חובות כל כך כגדולים עד שעברו את שווי המגרשים שהוצאו למכירה מחודשת.

נכון שהיום כבר אין מס רכוש על קרקע ריקה אבל לך תדע מאיפה תבוא המכה.

[gadik6]

שוב, אתה מדבר מחוסר ידיעה, ובגלל זה מעלה תרחישים דמיוניים שיבואו אל "עורך דין אחר". לא יבואו אל אף עורך דין אחר כי למי שמריץ את זה יש "בעלות" על הסכם השיתוף, לכן כל החתימות/חוזים מתבצעות דרכו ודרך שותפיו. מה שכן יכול לקרות זה שלא יבואו קונים בכלל, אבל ממה שאני ראיתי, זה רחוק מהמצב.

 

לגבי שכר טרחה - זה כסף שהעורך דין, או החברה שלו, מכניסים. כמו שאמרתי, זה כסף יחסית קל על הדרך. ראיתי את התהליך יותר מפעם אחת. גם אם תוסיף את כל המעטפת של לפני ואחרי, זה עדיין יוצא מאוד משתלם. את התכנית הוא בכל מקרה מריץ, את השיווק עושים גם שותפים שלו שעובדים איתו, וחברות בתחום, אז המאמץ הנוסף שנדרש לחתימה של כל חוזה, הוא יחסית זניח.

 

וזה סיכון גדול אם אתה צריך לגייס עשרות או מאות מיליונים בתור הלוואה מהבנק, כשתוכל להתחיל להחזיר רק עוד כמה שנים טובות. בתור משקיע, הסיכון הוא משמעותית יותר נמוך. מן הסתם שהוא יותר גבוה מקניית דירה מוכנה (בדיוק כמו שרכישת דירה על הנייר זה סיכון יותר גדול מרכישת דירה מוכנה, אבל גם המחיר בהתאם). 

 

וסיפורים על מה היה בשנות השבעים או במקומות אחרים זה בכלל לא רלוונטי. כל השקעה בקרקע היא שונה וייחודית. לכן, רשמתי שכל אחד צריך לעשות את הבדיקות שלו. זה שיש קרקע שאי אפשר לעלות עליה לבנייה כבר 20 שנה, או שכונה עתידית שלא עושים בה פיתוח, לא אומר שאין "מציאות".

 

[DareDevil]

בתאריך 22.12.2023 בשעה 14:25, gadik6 כתב:

עורך דין שזה העיסוק שלו.

תשוב מאוד ללכת על אחד שעובד באזור שבו נמצא השטח. כזה שמכיר אישית את ועדת התכנון המקומית.

[Night Driver]

אם אתה מדבר נטו על השקעה זה דבר אחר וגם בזה יש אפיקים עדיפים ובטוחים בהרבה (לא למגורים).

לפני שעתיים, gadik6 כתב:

שוב, אתה מדבר מחוסר ידיעה, ובגלל זה מעלה תרחישים דמיוניים שיבואו אל "עורך דין אחר". לא יבואו אל אף עורך דין אחר כי למי שמריץ את זה יש "בעלות" על הסכם השיתוף, לכן כל החתימות/חוזים מתבצעות דרכו ודרך שותפיו. מה שכן יכול לקרות זה שלא יבואו קונים בכלל, אבל ממה שאני ראיתי, זה רחוק מהמצב.

 

לגבי שכר טרחה - זה כסף שהעורך דין, או החברה שלו, מכניסים. כמו שאמרתי, זה כסף יחסית קל על הדרך. ראיתי את התהליך יותר מפעם אחת. גם אם תוסיף את כל המעטפת של לפני ואחרי, זה עדיין יוצא מאוד משתלם. את התכנית הוא בכל מקרה מריץ, את השיווק עושים גם שותפים שלו שעובדים איתו, וחברות בתחום, אז המאמץ הנוסף שנדרש לחתימה של כל חוזה, הוא יחסית זניח.

אתה מדבר על עורך הדין של המוכר. הוא לא מעניין אותי כקונה.

לפני שעתיים, gadik6 כתב:

וזה סיכון גדול אם אתה צריך לגייס עשרות או מאות מיליונים בתור הלוואה מהבנק, כשתוכל להתחיל להחזיר רק עוד כמה שנים טובות. בתור משקיע, הסיכון הוא משמעותית יותר נמוך. מן הסתם שהוא יותר גבוה מקניית דירה מוכנה (בדיוק כמו שרכישת דירה על הנייר זה סיכון יותר גדול מרכישת דירה מוכנה, אבל גם המחיר בהתאם). 

הסיכון הוא אותו הסיכון בדיוק. רק הסכומים שונים.

לפני שעתיים, gadik6 כתב:

וסיפורים על מה היה בשנות השבעים או במקומות אחרים זה בכלל לא רלוונטי. כל השקעה בקרקע היא שונה וייחודית. לכן, רשמתי שכל אחד צריך לעשות את הבדיקות שלו. זה שיש קרקע שאי אפשר לעלות עליה לבנייה כבר 20 שנה, או שכונה עתידית שלא עושים בה פיתוח, לא אומר שאין "מציאות".

 

אם אתה מדבר על דירה למגורים הזמן הוא מרכיב חשוב מאוד.

אם אתה מדבר על השקעה אז גם כאן השאלה היא אם זה ירושה שלא אכפת לך שתשכב או שעוד 10 שנים תרצה את הכסף.

ובכלל בנדלן יש הזדמנויות הרבה יותר טובות מדירות למגורים אבל זה תחום שונה לחלוטין שצריך להכיר ולהיות מוכנים להשקעות ולתשואות.

[avizaz]

סבא שלי ואח של סבתא עדיין מחכים שהמטע תפוזים שלהם ברשפון יופשר, בינתיים, השכן שלהם שאשכרה מגדל תפוזים, השתלט על השטח.

סבא שלי כבר 8 שנים בגן עדן בחלקה אחרת, אני בן 33, הקרקע נקנתה לפני שנולדתי.

 

הם חשבו ששם יופשר, היתה להם הזדמנות לקרקע רצינית יותר בבנימינה שאכן הופשרה ממזמן.

 

מה שכן בעבר הקרקע היתה באמת שווה גרושים וזה לא עלה לו הרבה, היום היו מוכרים לו את הקרקע בכמה מאות אלפים.

[DareDevil]

לפני כשעה, avizaz כתב:

השכן שלהם שאשכרה מגדל תפוזים, השתלט על השטח.

השתלט השתלט? או שיש פה הסכם כלשהוא שכתוב וחתום ע"י שני הצדדים, אחרת זה יכול להיחשב שזה כבר שייך לו.

ממליץ להסדיר בהקדם את הדבר הזה, אחרת זה בעיה אחושלוקי ועוד יותר אם יחליטו להפשיר את השטח.

 

גם אם מדובר בהשכרה של penny on the dollar ובאמת מקבלים את הכסף. עדיף לא להשאיר את המצב הלא ברור הזה.

 

עריכה אחרונה ב-25 לדצמבר, 2023 על ידי DareDevil
פסיק

[farkash7]

נושא כנראה סבוך מאוד.
רק מעלה נקודה נוספת. ישנם מקרים שגם כאשר הכל התנהל כפי שהבטיחו (מניח שזה נדיר), עברו 5 שנים ובאמת מתחילים לקדם בניה על הקרקע לא תראה מזה דירה אלה רק תשלום (עם רווח) עבור חתיכת השטח שקנית.

אני חושב שאם אין לך קשר אישי ואמון מלא במי שמוכר לך את זה אל תצפה לניסים ונפלאות.

הייתה לי פעם פגישה עם אדם שמוכר קרקע כזו יאמר לזכותו שהוא אמר לי את האמת כששאלתי אותו "מתי הוא צופה שיבנו" - "מבחינתי כמה שיותר מאוחר, ככל שעובר הזמן הזכויות גדלות, כמה שיותר מאוחר אני אעשה הכל כדי לדחות את זה" 😂

עריכה אחרונה ב-26 לדצמבר, 2023 על ידי farkash7

[avizaz]

לפני 13 שעות, DareDevil כתב:

השתלט השתלט? או שיש פה הסכם כלשהוא שכתוב וחתום ע"י שני הצדדים, אחרת זה יכול להיחשב שזה כבר שייך לו.

ממליץ להסדיר בהקדם את הדבר הזה, אחרת זה בעיה אחושלוקי ועוד יותר אם יחליטו להפשיר את השטח.

 

גם אם מדובר בהשכרה של penny on the dollar ובאמת מקבלים את הכסף. עדיף לא להשאיר את המצב הלא ברור הזה.

 

אכן בעיה, הבעיה העוד יותר גדולה זה שסבא שלי לא התעניין בקרקע הזאת מעולם בעקבות הרכישה הכושלת, גילינו את זה רק כשהוא היה באמת שבוע לפני הפטירה ואז דוד שלי נזכר בזה וסיפר כי הוא צחק איתו על הירושה שהוא משאיר.

 

מסתבר שדוד אחר שלי כבר בדק את מצב הזכויות מול עו"ד שטען כי אין סיכוי להפשרה, ניסע להניע מהלכים וזה גם כן כשל ואז כולם ויתרו עוד יותר.

 

המצב כל כך הזוי עד שאף אחד לא יודע להגיד איפה הקרקע בכלל, חלק מהמשפחה טוענת שזה בארסוף - שטח שהוכרז כפארק לאומי, וחלק טוען שזה ברשפון במטעים ושהשכן מגדל תפוזים על הקרקע כאילו הייתה שלו.

 

יש לאשתי חברה שגרה ברשפון ובמקרה טיילנו במטעים, נראה שלאט לאט מתחילים לבנות לכיוון שלהם וניסיתי להניע מהלך לבדוק איפה זה כי אולי הסטטוס יכול להשתנות, כלום לא זז.

 

עריכה אחרונה ב-26 לדצמבר, 2023 על ידי avizaz