התייעצות | קניית דירה "על הנייר" ללא הון עצמי (כרגע) וסיכון לנטילת משכנתא באחוז מימון גבוה

[ay115]

לפני 35 דקות, Night Driver כתב:

תודה.

אם אתה זוכר כשהתחלת את התהליך דיברתי בדיוק על זה שהכל יכול לקפוץ משמעותית וחייבים לקחת מקדם ביטחון מספיק גדול. בזמנו גם אני לא דימיינתי שיגיע להפרש של 20% שאם לוקחים החזר גבוה מידי עלול להביא אותך למצב של חוסר יכולת החזר.

הנתון הזה חשוב עבור כל מי שמתכנן לקחת משכנתא. דברים כאלה קרו בעבר, קורים ועוד יקרו וכשמדברים על טווחים כל כך ארוכים חשוב לקחת את זה בחשבון.

 

לקחנו את זה בחשבון, אבל כמו רוב האנשים לא צפינו עלייה כלכך חדה, כלכך מהר בריבית הפריים.

בדיעבד היינו מעמיסים עוד 150-200,000 ש"ח על הקל"צ במקום הפריים.

אבל בסה"כ, גם ריבית פריים של 5.4 יציבה או עם אופק לירידה מסויימת, זו ריבית שאנחנו יודעים לחיות איתה.

[sperial]

לפני שעתיים, ay115 כתב:

 

לפני שבוע הוזמנו לפרוטקול ראשוני, היה מאוד מוזר לראות את "הדירה שלנו" במציאות, החלוקה שהייתה נראית מוצלחת על הנייר - אפילו מוצלחת יותר במציאות, החללים

המשותפים והמטבח (לאחר שינויים שלנו) יצאו מרווחים ממה שמידות הדירה עשויות ללמד, מה שיתרום לפונקציונליות של הדירה.

 

זה קצת אופטימי. החללים ריקים, הכל לבן ויש הדים, כשתרהטו החללים ייראו פחות גדולים. אבל אולי יותר חמים.

לפני שעתיים, ay115 כתב:

 

יש נושא אחד שמעט מעיב על השמחה - בשנה הקרובה שני בניינים סמוכים לבניין שלנו אמורים לצאת לתמ"א 38, מה שאומר שה-3 שנים לאחר מכן יהיו לגור בסמוך לאתר בניה פעיל. בנוסף לכך, מאחר שמדובר על אזור התחדשות עירונית, המרחקים בין הבניינים יהיו קצרים יחסית - וכך יצא שהמרפסת שלנו תפנה למרפסת של דירה אחרת, במרחק של כ-8 מ' (בחלק הקרוב ביותר) וכ-12 מ' בין חלון לחלון. מצד שני, בעוד 3-4 שנים, כלל הבניינים שנותרו במתחם יהיו בניינים חדשים לחלוטין, מה שעשוי להשפיע על שווי כלל הדירות במתחם.

 

 

נדמה לי ש-12 מ' מחלון לחלון זה הרבה מאוד. בהרבה עיריות המרחק מהבניין לגבול המגרש יכול להיות 3-4 מ', אז מחלון לחלןון 6-8 מ'.

לפני שעתיים, ay115 כתב:

 

 

 

 

[Night Driver]

לפני 11 דקות, ay115 כתב:

בדיעבד היינו מעמיסים עוד 150-200,000 ש"ח על הקל"צ במקום הפריים.

זה הימור שאף פעם לא תדע אם הוא היה נכון או לא אלא בסיום פרעון המשכנתא.

מה שחשוב זה להשאיר שולי ביטחון כלכליים מספיקים כדי לא להיתקע.

[פינדר]

לפני 34 דקות, ay115 כתב:

בדיעבד

בדיעבד הייתי קונה עשרה בתים בנווה צדק בשנות ה90.

אל תייסר את עצמך על שאתה לא נביא.

[ay115]

לפני 30 דקות, sperial כתב:

 

זה קצת אופטימי. החללים ריקים, הכל לבן ויש הדים, כשתרהטו החללים ייראו פחות גדולים. אבל אולי יותר חמים.

 

נדמה לי ש-12 מ' מחלון לחלון זה הרבה מאוד. בהרבה עיריות המרחק מהבניין לגבול המגרש יכול להיות 3-4 מ', אז מחלון לחלןון 6-8 מ'.

 

 

דירה ריקה תמיד תראה "גדולה" יותר, אבל לא לזה הייתה כוונתי. החלל המשותף של המטבח סלון פינת אוכל הוא חלל אחד עם הפרדה מינימלית, כך שעל אף המידות הצנועות יחסית, נוצר מרחב נוח.

 

לגבי המרחקים זה 12 מ' מחלון, ו-8-9 מהמרפסת למרפסת. לא נעים, לא נורא.

[Nemesis]

לפני 3 שעות, GTאי כתב:

@ay115 שמח לשמוע שעשיתם בשכל אז וזה משתלם היום. אני יכול להעיד על עצמי שבתקופה מאז שהפוסט נפתח (כ3.5 שנים) רק מקניה של דירה על הנייר לתקופה ארוכה ומכירה של זו שהיתה לי לקראת סוף התקופה (ובשיא) הרווחתי על למעלה ממליון ש"ח. 

הפועל היוצא הוא שאני בדירה שכורה לשנת גישור כי הקבלן מאחר במסירה, אבל זה שווה כל רגע.

 

לגבי משכנתא, גם אני בהחזר מאוד אגרסיבי, אבל צריך לזכור שבהתאם למסלול שלך כאשר הריבית נמוכה זה כסף זול או שיש לך ריבית קבוע נמוכה, ולכן אם אתה צריך כסף זמין לטובת דברים אחרים (למשל הלוואה לרכב) בכלל לא בטוח שלסגור משכנתא זה זול יותר. התחשיב הוא נקודתי בהתאם למקרה.

 

 

אני מכיר מישהי שקנתה עם פינוי ארוך סוף 2022 ועכשיו נאלצת למכור במחיר נמוך משמעותית מהצפוי את הדירה הקיימת.

[avargel]

תודה על העדכון המשמח

[ay115]

לפני 5 שעות, פינדר כתב:

בדיעבד הייתי קונה עשרה בתים בנווה צדק בשנות ה90.

אל תייסר את עצמך על שאתה לא נביא.

 

כמובן, ההבדל הוא שהבדיעבד שלנו יותר קרוב וריאלי 😅 כמו כן, בדיעבד אנחנו היינו לוקחים דירת 4 חדרים, החלפת מקום העבודה שלי (גם על זה פתחתי פה שרשור) הקפיצה לנו את יכולת החסכון בצורה יפה

 

לפני 4 שעות, Nemesis כתב:

 

אני מכיר מישהי שקנתה עם פינוי ארוך סוף 2022 ועכשיו נאלצת למכור במחיר נמוך משמעותית מהצפוי את הדירה הקיימת.

 

סיטואציה לא נעימה, בטח אם היא בנתה על עליית הערך לקניית הדירה שלה, ובטח שהיא קנתה בשיא של השיא...

לפני 3 שעות, avargel כתב:

תודה על העדכון המשמח

 

לפעמים סיכונים מתממשים ולפעמים סיכונים משתלמים, אצלנו, למזלנו, זו החלופה השנייה.

[Nemesis]

לפני כשעה, ay115 כתב:

סיטואציה לא נעימה, בטח אם היא בנתה על עליית הערך לקניית הדירה שלה, ובטח שהיא קנתה בשיא של השיא...

כן. בנתה על מחיר מכירה גבוה משמעותית ממה שמוצע לה בשוק. ומתקרב הסוף של ה 27 חודש למכירה כדי להחשב דירה חליפית.

[יובל .מ.]

לפני שעה, ay115 כתב:

כמובן, ההבדל הוא שהבדיעבד שלנו יותר קרוב וריאלי 😅 כמו כן, בדיעבד אנחנו היינו לוקחים דירת 4 חדרים, החלפת מקום העבודה שלי (גם על זה פתחתי פה שרשור) הקפיצה לנו את יכולת החסכון בצורה יפה

בראייה לאחור כולם רואים 6/6.

תחשוב על התרחיש ההפוך ואז תגיד תודה על מה שיש.

שמח שהשתלם לכם, תנו בראש.

 

[ay115]

פתאום נפל לי האסימון שלא עדכנתי את הפוסט - אז לטובת הקוראים הוותקים - 

קנינו דירה "על הנייר" בשנת 2021 (מימון 75% עם פער של כמה עשרות אלפי שקלים בהון העצמי), בין לבין החלפנו עבודות, השתדרגנו בשכר, סגרנו 60% ממסלול צמוד מדד שתפס אותנו בסביבת אינפלציה פוסט-קורונה. אחרי חצי שנת עיכוב, קבלנו מפתח באמצע ספטמבר 2024 ונכנסנו לדירה שבוע לאחר מכן (החוזה בדיקה השכורה הסתיים ב-1.10 כך שהיה צפוף).

 

הדירה נחמדה השדרוגים בדירה היו שווים את זה, הבניין חדש, חבלי הלידה לאט לאט נגמרים, השכנים (ברובם) אחלה, מתרגלים לעיר החדשה ולסביבה הלא מוכרת, הרכבת הקלה שינתה לנו את החיים, אין יותר פקקים, אין יותר אוטובוסים שלא עוצרים בתחנה, אירופה.

 

כמה מחשבות בדיעבד - 

• טוב שקפצנו על הרכבת מתי שקפצנו, מחירי הדירות עלו באופן משמעותי ודירות דומות נמכרות בבניינים לידנו ב700-800,000 ש"ח יותר ממה שאנחנו שילמנו על הדירה(!) 
• טוב שלא הקשבנו לכל נביאי הזעם שטענו שרק עוד רגע הבועה תתפוץ והמחירים ירדו ב-30-50%.
• חבל שלא הימרנו על דירת 4 חדרים ב-200,000 ש"ח יותר, בדיעבד היינו יכולים לעמוד בזה בלי בעיה. כרגע לא מרגישים צפיפות בדירה, בטח אחרי החזרה לעבודה מהמשרדים ברוב השבוע - אבל עדיין היה יכול להיות נחמד שיהיה חדר אורחים.
• טוב שלקחנו משכנתא ב-2021 ולא התפתנו להצעות של 80/20 (צמוד מדד), היינו משלמים בערך 165,000 ש"ח הצמדה למדד ומקבלים ריביות במשכנתא של 2024.
• טוב שלא הקשבנו להמלצות שניסו לשכנע אותנו לקנות דירה ישנה בלי מעלית (כי אנחנו צעירים) ובלי חניה (כי גם ככה אתם לא נוסעים הרבה) - איכות החיים שלנו השתפרה פלאים והקטנה שלנו מתה על המרפסת, וזה עוד לפני הבריכה שתהיה לה שם בקיץ.

 

 

[sperial]

ברכות. טוב לשמוע שהדירה מתאימה לכם ואתם מרוצים.

 

יש לי היום יום מת בעבודה, אז טרחתי לקרוא את השרשור מתחילתו, כולל הסטיה לדיון על ההתאמה לצרכים. כמה באמת הייתם צריכים להשקיע בכך?

 

צריך להגיד שבתקופה זו עברתי תהליך מקביל עם שני בנים - רכישת דירה, שיפוץ וגם התרחבות המשפחה. אחד קנה דירת "סבתא מתה" בבניין ישן שעבר תמ"א, הדירה זולה יחסית אבל שיפוץ עצום. השני קנה דירה בת 5 בבניין אחרי פינוי-בינוי, היה צריך התאמות יחסית קטנות. ובסופו של דבר שניהם מרוצים. היתרון הגדול היה המתנה יחסית קצרה עד הכניסה לדירה, לאחד זה הסתנכרן עם פינוי דירה שכורה, השני חזר לכמה חודשים לגור אצלנו.

 

ואם הזכרת ילדה - האם הגיעה כבר לשלב המטפלת/גן, ואני סקרן מה העלויות במרכז.

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2025 על ידי sperial

[שביט]

קצת אוף טופיק לנושא המקורי- גן פרטי במרכז (בהרצליה לפחות) זה סדר גודל של 4500 ש"ח בחודש. 
יש איזו תופעה חדשה יחסית של ימי שישי לסירוגין/ בלי ימי שישי בכלל, וגן עד 16.

ספציפית בהרצליה יש גם חוסר בגנים פרטיים. 😦

 

לשמחתי סיימתי עם הגנים הפרטיים לפני 5 שנים... 😄

 

[sperial]

אאל"ט הבכור שלי משלם בסביבות 8000 ש"ח בחודש למטפלת (לפי שעות, כך שזה משתנה מחודש לחודש). וזה בחיפה.

לגבי גן - אגלה בשנה הבאה.

[ay115]

לפני 42 דקות, sperial כתב:

ברכות. טוב לשמוע שהדירה מתאימה לכם ואתם מרוצים.

 

יש לי היום יום מת בעבודה, אז טרחתי לקרוא את השרשור מתחילתו, כולל הסטיה לדיון על ההתאמה לצרכים. כמה באמת הייתם צריכים להשקיע בכך?

 

צריך להגיד שבתקופה זו עברתי תהליך מקביל עם שני בנים - רכישת דירה, שיפוץ וגם התרחבות המשפחה. אחד קנה דירת "סבתא מתה" בבניין ישן שעבר תמ"א, הדירה זולה יחסית אבל שיפוץ עצום. השני קנה דירה בת 5 בבניין אחרי פינוי-בינוי, היה צריך התאמות יחסית קטנות. ובסופו של דבר שניהם מרוצים. היתרון הגדול היה המתנה יחסית קצרה עד הכניסה לדירה, לאחד זה הסתנכרן עם פינוי דירה שכורה, השני חזר לכמה חודשים לגור אצלנו.

 

ואם הזכרת ילדה - האם הגיעה כבר לשלב המטפלת/גן, ואני סקרן מה העלויות במרכז.

 

בסה"כ השקענו כ-90,000 על השינוי קבלן, מטבח, אינסטלציה, גבס ומזגנים. השקענו עוד 45,000 על ריהוט פנים + מרפסת (כולל עבודות נגרות) ומוצרי חשמל. נשאר לנו כרגע רק להשלים את גופי התאורה וסיימנו.

יצא כ-40,000 יותר מהערכה המקורית - בין היתר בגלל עבודות הנגרות והאינפלציה הכללית. אבל לא דרש מאיתנו הלוואה. מאחר וגם הצד ההכנסות הצלחנו לחסוך הרבה יותר מהערכה המקורית.

 

 

לגבי הגן - אנחנו משלמים 4,500 כולל יום שישי לסירוגין, משנה הבאה זה עולה ל-4,600 ללא ימי שישי. לא הגן היקר ביותר בפתח תקווה, אבל גם לא מהזולים.