רוצה לקנות דירה- המוכר מפריז במחיר.

[michaelbe6]

אספר לך בקצרה את מה שקרה לי לפני 6 שנים שקניתי את הבית שאני גר בו היום.

היתה דירה בשכונה בראשון לציון  , בשכונה שמאוד רציתי אבל לא הייתה בתקציב שלי, לשמחתי מצאתי ממש במקרה , יום לאחר הפרסום, מצאתי דירה שמתאימה לי הן מבחינת תקציב והן מבחינת השאר..

לאחר יומיים של דיבור הוחלט בעל פה שהמחיר שביקש זה המחיר שיקבל (מחיר הוגן + לאותה סיטואציה) והלכנו לכיוון חוזה.

מכיוון שהבחור היגר לארה"ב, הוא תיכנן להמיר את כל כספי הדירה לדולרים( הפנסיה שלו הוא קרא לזה).

על מזלי הרע, יום לאחר הסיכום בעל פה, קרה איזה מקרה שהקפיץ את שער הדולר והלחיץ את הבחור (לא זוכר מה).

עוד באותו היום קיבלתי שיחה על המצב ועל זה שאם יפרסם מחדש את הדירה, הפרש הכסף בשערי הדולר, יגיעה אליו די בקלות בתמחור מחדש(והיה משהו בדבריו), מכיוון שלא היה חוזה חתום, ומכיוון שלא רציתי להתחיל תהליך של מי צודק ואם סיכום בעל פה זה תופס או לא, ומכיוון שידעתי שהתמחור שלו היה נכון והוא יכל לקבל את ההפרש של שערי הדולר בקלות בתמחור מחדש, בלעתי את הצפרדע ודחפתי אותה בכח לגרון, הוא קיבל ממני 60 אף שח יותר ממה שביקש בהתחלה.

כמה שזה כאב לי באותו הרגע, זה היה שיקול נכון לדעתי , פחות מחצי שנה אחרי, דירות זהות בשכונה כבר תומחרו ב100 אלף יותר בקלות.. והיום הדירה כבר שווה מאות אלפים יותר והכי חשוב, אני חי ומגדל את המשפחה שלי במקום שאני רציתי .

 

עצה שלי, מכיוון שאין באמת אפשרות לקבוע עובדה לאף אחד על כמה לתמחר נכס בבעלותו , גם אם הוא מפריז.

אם כל שאר הדברים מסתדרים לך כמו שאתה רוצה,  ה100 אלף זאת פרמיה ששווה לשלם.

[stum]

לקחת מקרה פרטי והסקת ממנו שזה נכון לשלם "יותר"  כי המחיר יעלה ויכסה את זה אחרי חצי שנה.

בגלל מצב השוק, כל נכס שהייתה שם עליו כסף היה עולה. 

ומה קורה אם השוק היה נשאר סטטי ? או חלילה יורד ? אז גם העסקה הייתה משתלמת ?

 

צריך להבין איפה הנכס ממוקם ומה הערך הכולל של העסקה.

 

הנטייה פה של התגובותהוא ללכת "ALL IN" כי מדובר בבית קרקע שבמרכז להשיג כזה במחיר סביר, אפילו יקר במעט זה אירוע נדיר.

שוכחים שיש לא מעט מקומות בארץ בהם אין בעיה למצוא בתי קרקע עם גינות במחירים סבירים ואפילו זולים.

ולכן בלי קונטקס אי אפשר באמת לדעת אם זה "משתלם".

 

אם הדירה עולה 4 מיליון עוד 100 אלף שקל זה בוטנים.

אם הדירה עולה 1.2 עוד 100 אלף שקל זה משמעותי יותר.

אם יש לך אפשרות להשיג את ה100 האלו, הדיון רלוונטי.

אם אין לך אפשרות להשיג אותם, העסקה בכלל לא רלוונטית.

 

[sperial]

לפני 31 דקות, michaelbe6 כתב:

 

 חי ומגדל את המשפחה שלי במקום שאני רציתי .

 

זה המפתח. מצאת את דירת חלומותיך, מבחינתך היא היתה שווה תוספת של 60 אש"ח והם היו זמינים לך. אם פותש מצא את בית חלומותיו יצטרך להתפשר, או להציע פיתוי אחר, כגון לוח תשלומים מהיר.

[yd b-4]

טוב לאחר כל קריאת התגובות בעיון שמתי לב שממש שאלה שאלה בערפל.

 

המיקום הוא פריפריה לא מדובר כאן על מרכז ת"א. סכום העיסקאות הוא בטווח של 1400-1500. אמנם דירות גן קימות כאן דיי בשפע אבל הביקוש גבוה מאוד לדירות כאלו. 

גם כאן דירה עם 280 מ"ר גינה זה לא הכי מצוי- אם כי רוב האנשים שאני שוחחתי איתם לא רואים את זה כיתרון מובהק-יותר כבור כספי.

 

ההפרש-

אני לא מדמיין שקיים הפרש גדול זה ברור כשמש שיש הפרש. עוד נקודה אני קונה את הבית בסבירות סבירה שניתן יהיה להרחיב בו חדר נוסף (חוקי כממ"ד או לא חוקי פחות משנה לי , יש התעלמות מסוימת בעיר שאני גר )

 

הקאצ' שהיה ולא הצלחתי אני כנראה אצטרך למכור את הבית עם התרחבות המשפחה בעוד 4-5 שנים. במקרה כזה אני יחטוף מכה רצינית וזה החשש שלי.

 

למה אני לא קונה ישר דירת 5 חדרים? באזור הספציפי שאני מחפש אין כמעט חיה כזו.  וגם מה שיש הן דירות יקרות עקב הביקוש וגרועות באספקטים אחרים.

[michaelbe6]

לפני 11 דקות, stum כתב:

לקחת מקרה פרטי והסקת ממנו שזה נכון לשלם "יותר"  כי המחיר יעלה ויכסה את זה אחרי חצי שנה.

בגלל מצב השוק, כל נכס שהייתה שם עליו כסף היה עולה. 

ומה קורה אם השוק היה נשאר סטטי ? או חלילה יורד ? אז גם העסקה הייתה משתלמת ?

 

צריך להבין איפה הנכס ממוקם ומה הערך הכולל של העסקה.

 

הנטייה פה של התגובותהוא ללכת "ALL IN" כי מדובר בבית קרקע שבמרכז להשיג כזה במחיר סביר, אפילו יקר במעט זה אירוע נדיר.

שוכחים שיש לא מעט מקומות בארץ בהם אין בעיה למצוא בתי קרקע עם גינות במחירים סבירים ואפילו זולים.

ולכן בלי קונטקס אי אפשר באמת לדעת אם זה "משתלם".

 

אם הדירה עולה 4 מיליון עוד 100 אלף שקל זה בוטנים.

אם הדירה עולה 1.2 עוד 100 אלף שקל זה משמעותי יותר.

אם יש לך אפשרות להשיג את ה100 האלו, הדיון רלוונטי.

אם אין לך אפשרות להשיג אותם, העסקה בכלל לא רלוונטית.

 

קצת פיספסת את השורה האחרונה המסכמת שלי.

" 

עצה שלי, מכיוון שאין באמת אפשרות לקבוע עובדה לאף אחד על כמה לתמחר נכס בבעלותו , גם אם הוא מפריז.

אם כל שאר הדברים מסתדרים לך כמו שאתה רוצה,  ה100 אלף זאת פרמיה ששווה לשלם. "

 

העלתי נקודה שלי אישית זה גם החזיר ( היפוטתית ליום זה) את ההשקעה .

אבל המסר היה שה 100 אלף כנראה שווים את הדילמה אם שאר הדברים מסתדרים כפי שהוא רוצה.

[stum]

לפני 5 דקות, yd b-4 כתב:

 

הקאצ' שהיה ולא הצלחתי אני כנראה אצטרך למכור את הבית עם התרחבות המשפחה בעוד 4-5 שנים.

במקרה כזה אני יחטוף מכה רצינית וזה החשש שלי.

 

 

 זה ב-ד-י-ו-ק הסיכון בנדל"ן.

אתה עוד מחשב מצב בו המחיר נשאר כמו שהוא בעוד 5 שנים.

אני מכניס את האלמנט ושואל  מה יקרה אם הערך שלו יירד באותה תקופה

 

אחרי שאמרנו שזה פריפרייה, והמחיר הוא סביב ה 1.4 והדירה אכן ייחודית ומתאימה לך.

ובהנחה ותוספת כזו לא תגרום לך לקחת הלוואות מסוכנות או מפוקפקות, כנראה שכן הייתי הולך על העסקה.

[אליהו שבת]

לפני כשעה, SurfHigh כתב:

דווקא פה אפשר לחסוך הרבה. 

לא משנה איזה ריצוף תניח ב 50 ש"ח למטר או ב 300 ש"ח למטר, אחרי חודש בבית לא זוכרים בכלל את כל ההבדלים שנראו לך קריטיים באולם תצוגה. 

כנ"ל לגבי ברזים ואסלות. 

בסוף מה שמשפיע על בית מוצלח:

1. פונקציונאליות - כלומר תכנון טוב - מתגים במקום הנכון, שקעי חשמל במקום הנכון, חלוקת חדרים נכונה וכו'

2. בידוד - בזה הייתי משקיע הכי הרבה, זה כמו ההבדל בין סתם משפחתית לרכב יוקרה

3. איכות העבודה - אתה יכול לקנות שיש איטלקי ב 1000 ש"ח למטר, אם הרצף יתקין אותו עקום אתה לא תיהנה ממנו

 

נ.ב

במטבח אפשר לחסוך הרבה כסף.

מטבח של 25,000 כולל הכל זהה למטבח של 50,000-60,000. לא תרגיש הבדל.

אמנם מטבח של רגבה כנראה יחזיק מעמד 50 שנה, אבל ממילא האישה תרצה להחליף אחרי 15

 

 

לא מסכים

 

דווקא שם שווה להשקיע כל שקל.

 

לא להתפרע אך בהחלט לא לקחת את ההכי זול.

[Transporter]

לפני כשעה, yd b-4 כתב:

טוב לאחר כל קריאת התגובות בעיון שמתי לב שממש שאלה שאלה בערפל.

 

המיקום הוא פריפריה לא מדובר כאן על מרכז ת"א. סכום העיסקאות הוא בטווח של 1400-1500. אמנם דירות גן קימות כאן דיי בשפע אבל הביקוש גבוה מאוד לדירות כאלו. 

גם כאן דירה עם 280 מ"ר גינה זה לא הכי מצוי- אם כי רוב האנשים שאני שוחחתי איתם לא רואים את זה כיתרון מובהק-יותר כבור כספי.

 

ההפרש-

אני לא מדמיין שקיים הפרש גדול זה ברור כשמש שיש הפרש. עוד נקודה אני קונה את הבית בסבירות סבירה שניתן יהיה להרחיב בו חדר נוסף (חוקי כממ"ד או לא חוקי פחות משנה לי , יש התעלמות מסוימת בעיר שאני גר )

 

הקאצ' שהיה ולא הצלחתי אני כנראה אצטרך למכור את הבית עם התרחבות המשפחה בעוד 4-5 שנים. במקרה כזה אני יחטוף מכה רצינית וזה החשש שלי.

 

למה אני לא קונה ישר דירת 5 חדרים? באזור הספציפי שאני מחפש אין כמעט חיה כזו.  וגם מה שיש הן דירות יקרות עקב הביקוש וגרועות באספקטים אחרים.

 

למה שתחטוף מכה כשתמכור ?

אתה קונה היום דירה שכנראה תעלה יותר עוד 4-5 שנים

מה הבעיה?

 

לפני כשעה, stum כתב:

 

 זה ב-ד-י-ו-ק הסיכון בנדל"ן.

אתה עוד מחשב מצב בו המחיר נשאר כמו שהוא בעוד 5 שנים.

אני מכניס את האלמנט ושואל  מה יקרה אם הערך שלו יירד באותה תקופה

 

אחרי שאמרנו שזה פריפרייה, והמחיר הוא סביב ה 1.4 והדירה אכן ייחודית ומתאימה לך.

ובהנחה ותוספת כזו לא תגרום לך לקחת הלוואות מסוכנות או מפוקפקות, כנראה שכן הייתי הולך על העסקה.

 

אני דווקא לא מדמיין את הערך יורד בטווח של 5 שנים

שנה לפה שנה לשם אולי כן  וגם אז לא ירידה משמעותית

 

אבל 5 שנים אני דיי בטוח שרק יעלה

אבל אף אחד מאיתנו לא נביא

[CX25GTI]

לפני כשעה, yd b-4 כתב:

טוב לאחר כל קריאת התגובות בעיון שמתי לב שממש שאלה שאלה בערפל.

 

המיקום הוא פריפריה לא מדובר כאן על מרכז ת"א. סכום העיסקאות הוא בטווח של 1400-1500. אמנם דירות גן קימות כאן דיי בשפע אבל הביקוש גבוה מאוד לדירות כאלו. 

גם כאן דירה עם 280 מ"ר גינה זה לא הכי מצוי- אם כי רוב האנשים שאני שוחחתי איתם לא רואים את זה כיתרון מובהק-יותר כבור כספי.

 

ההפרש-

אני לא מדמיין שקיים הפרש גדול זה ברור כשמש שיש הפרש. עוד נקודה אני קונה את הבית בסבירות סבירה שניתן יהיה להרחיב בו חדר נוסף (חוקי כממ"ד או לא חוקי פחות משנה לי , יש התעלמות מסוימת בעיר שאני גר )

 

הקאצ' שהיה ולא הצלחתי אני כנראה אצטרך למכור את הבית עם התרחבות המשפחה בעוד 4-5 שנים. במקרה כזה אני יחטוף מכה רצינית וזה החשש שלי.

 

למה אני לא קונה ישר דירת 5 חדרים? באזור הספציפי שאני מחפש אין כמעט חיה כזו.  וגם מה שיש הן דירות יקרות עקב הביקוש וגרועות באספקטים אחרים.

הנתון של מכירת בית בעוד 4-5 שנים הופכת את הנושא לחסר כדאיות לחלוטין..., לעולם לא תקבל את ההשקעה שלך חזרה כיוון שאת הבית אתה תשפץ בהתאם לטעם שלך, הקונה הבא כמוך ירצה לבצע שינוים בהתאם לטעמו ומכאן הדרך להורדת מחיר קצרה מאוד.

אני הייתי מבצע חשיבה מחדש ומחפש את הדירה אשר תתאים לצרכים העתידים שלך ולא לטווח של 4-5 שנים..., כל עיסקה כזו היא עיסקה יקרה אשר בתוכה יש הוצאות רבות של עורכי דין , מיסים ושיפוצים..., להיכנס להוצאות כאילו כל 4-5 שנים...

 

[sperial]

דירה לא קונים ל-5 שנים. בוא נניח שאתה לאהמפסיד על מחיר הדירה. אפילו העלויות הנלוות הופכות את העסקה ללא כדאית, ושיפוץ דירה הוא כמו יישור קו לרכב - אתה נהנה ממנו, אבל הוא לעולם לא חוזר לחשבונך.

 

אם יש לך בעיה של 4-5 שנים שכור דירה לתקופה זו.

[Talgaz]

לדעתי שאלת ה"שווי" יותר רלוונטית כשאתה מסתכל על הנכס בתור השקעה מאשר בתור מקום מגורים.

80-100K זה הרבה כסף, אבל לדעתי זה לא מה שישבור עסקה שאתה רוצה לעשות. תנסה להגיע איתו לעמק השווה. 

העניין היחיד שבו שווי על הנייר באמת יכול להיות דיל ברייקר הוא מבחינת הערכת שמאי לצורך לקיחת משכנתא - לא ניתן לקחת משכנתא לפי שווי גדול מהערכת שמאי (כלומר אם שמאי מעריך את הנכס ב1M וסגרתם חוזה על 1.1M - זו בעיה שלך (כלומר לא תוכל לקבל יותר מ750K מימון).

אם זה לא רלוונטי - הפעם הבאה שתחשוב על ההפרש הזה תהיה כשתבוא למכור, ואולי גם אז לא.

לפני 4 שעות, SurfHigh כתב:

דווקא פה אפשר לחסוך הרבה. 

1. פונקציונאליות - כלומר תכנון טוב - מתגים במקום הנכון, שקעי חשמל במקום הנכון

2. בידוד - בזה הייתי משקיע הכי הרבה, זה כמו ההבדל בין סתם משפחתית לרכב יוקרה

נ.ב

במטבח אפשר לחסוך הרבה כסף.

מטבח של 25,000 כולל הכל זהה למטבח של 50,000-60,000. לא תרגיש הבדל.

 

שקעים זה חשוב! אנחנו עשינו תכנית חשמל לבית, עם אדירכלית פנים, ותכלס כל הזמן חסרות לי נקודות חשמל.

לא משנה כמה שמת, תוסיף עוד.

 

בידוד אני לא יודע אם התכוונת טרמי או אקוסטי, אבל אני מסכים. אין כמו לדעת שאתה יכול לשבת בשירותים ולתקוע בחצוצרות בלי שאף אחד ישמע 😄

 

לגבי המטבח - עשינו מטבח באיקאה, המחירים באמת מאוד זולים. יצא לנו 22K, לעומת 32K שזו ההצעה הזולה ביותר שקבלנו מנגר. (ובמחיר הזה באיקאה גם היה לנו כיור+ברז+שיש).

מבחינה פרקטית המטבח ברמה מאוד גבוהה, ואני לא שם לב להבדלים מול מטבחים יקרים ממנו, אבל מבחיה אסטית אין ספק שבמחיר גבוה יותר ניתן היה למצוא דברים יותר יפים (עץ במקום פורמייקה, שיש במקום אבן קיסר, מידות מותאמות אישית לצרכים שלך במקום הפיקסציה על הסטנדרט שיש באיקאה).

 

[SlowRide]

לפני שעה, sperial כתב:

ושיפוץ דירה הוא כמו יישור קו לרכב - אתה נהנה ממנו, אבל הוא לעולם לא חוזר לחשבונך.

לא תמיד, אם אתה משכיר את הדירה אפשר לקבל יותר על דירה משופצת. אם הוספת דברים שלא היו קודם השיפוץ, כמו למשל אסלה נוספת או פתיחת מרפסת, זה יכול להעלות את הערך במכירה וגם יקל על מציאת קונה/שוכר.

 

לפני 9 דקות, Talgaz כתב:

עם אדירכלית פנים

אין דבר כזה.

עריכה אחרונה ב-11 לינואר, 2021 על ידי SlowRide

[discoTD5]

לפני הרבה שנים רצינו לקנות בית.

ראינו בית והמחיר שרצו היה גבוה, ועד שקיבלנו החלטה - הודיעו לנו שהבית נמכר. 

עברו שלושה שבועות, ואני מקבל טלפון מהמתווך שניהל את העסקה - "תשמע, לא השגתי אותך, אז דיברתי עם אישתך.  העסקה שם על סף פיצוץ, אישתך אישרה לי להוסיף עוד 50.0 אש"ח למחיר שהם סגרו והעסקה עוברת אליכם. זה הטלפון של המוכר - סגור איתו פרטים סופיים." 

תוך שבוע היה חוזה חתום.

לא היה לנו גרוש על התחת, לא כל שכן 50.0 אש"ח. מאוד כעסתי על אישתי. אנחנו אוספים שקל לשקל והיא מוציאה 50.0 אש"ח בהינף שיחת טלפון כאילו שהיא ממשפחת רוטשילד. 

בדיעבד ה 50.0 אש"ח האלה הסיטו את העסקה אלינו, והשאר היסטוריה.  

בראייה של לא מעט שנים אחורה, זו היתה עסקה טובה. 

 

פות"ש

נהוג לומר שלא המוכר קובע את המחיר אלא השוק. במקרה שלך זה לא נכון. 

אם אתה רוצה את הבית הזה בדיוק, תצטרך לשלם עבורו, או לומר לעצמך במחיר שהוא מבקש - לא מוכן לקנות. 

משחקים 'צ'יקן' עם המוכר, מי שממצמץ ראשון מפסיד. 

כנס איתו למו"מ כשאתה יודע שאתה עלול לשלם בסוף 100.0 אש"ח יותר.

תנסה להבין מה הדברים החשובים לו בעסקה הזו מעבר לכסף, זמן פינוי, תשלומים וכד' - ותראה אם אתה יכול לבוא לקראתו בסעיפים האלה, בתמורה לויתור שלו על חלק מה - 100.0 אש"ח. 

אם הוא 'דובון לא לא' לא יעזור לך כלום. או שתשלם או שלא תקנה את הנכס. 

מצד שני מותר לך להיות אסרטיבי ולהחליט שהתוספת הזו היא הגזמה, ועבורך זה לא שווה. 

תעשה את החשבון שלך ולא של המוכר. 

 

 

 

 

[vladclar]

האם בדקת אפשרות הרחבה לבית הזה שאתה מעוניין בו ( לבנות בעתיד עוד חדר או שניים במקום למכור ולקנות משהו אחר )?

[yd b-4]

בדיקה עד הסוף של דבר כזה היא כמעט בלתי אפשרית. 

אא"כ יש לך חצי שנה של ועדות תכנית אדריכלית וכ'ו