רוצה לקנות דירה- המוכר מפריז במחיר.

[HybridBoy]

לא הייתי מבצע את העסקה הזאת.

בכלל, לא חושב שאתה צריך לקנות בית (ועוד לשפץ אותו בלא מעט כסף) אם עוד 4 שנים יהיה צורך בבית גדול יותר.

 

לדעתי אתה צריך לקנות בית שיתאים לך לפחות ל10 שנים הבאות, אם אין לך אפשרות כזאת כרגע אז לשכור עד שתמצא עסקה טובה \ תחסוך מספיק כסף.

 

 

[MaoRЯ]

דבר ראשון הייתי בודק מה המחיר הריאלי של הדירה. יש את זה באתרים כמו מדלן או באתר הנדלן הממשלתי. הם מראים עסקאות שבוצעו באיזור. 

בכל אופן, אם המוכר לא מכר את הדירה כ"כ הרבה זמן סימן שהקונים הפוטנציאליים לא פראיירים ומבינים מה קורה בשוק בעיר המגורים המדוברת.

לגבי שיפוץ, אתה יודע איך אתה מתחיל ואתה לא יודע איפה זה נגמר, כי דבר גורר דבר ויש מצבים בלתי צפויים.
 

בהקשר לעסקה הזו, אם לטענתך אתה הולך להרחיב את המשפחה בעוד 4-5 שנים הייתי מתרחק מהדירה הזו כיוון שבעיניי לא קונים דירה ל--4-5 שנים אלא בראי של 9-10 שנים ויותר...

[sperial]

דירה ל-4-5 שנים? מה תאריך הפינוי שהוצע לך? אני מניח שעוד חצי שנה - שנה. תחסיר את זה מאותן 4-5 שנים. העסקה הזו נשמעת כמו מרשם להפסד של מאות אלפי שקלים - אלא אם יש לך דרך מובטחת להתאים את הדירה לצרכים בטווח של 15 שנה.

[Michazzz]

אל תקנה בית לחמש שנים, זה כמו לקכות רכב לחודשיים, ועוד אתה צריך להשקיע בשיפוץ ולא ממש להספיק להנות ממנו. נשמע לי לא משהו בכלל.

[sperial]

דרך אגב - קשה לי להאמין שאותם 100 אש"ח הם הסיבה שהדירה לא נמכרה. אני הייתי מחפש את העיזים האמיתיות שפועות שם. למשל בעיות בטאבו או בעיות עם השכנים או איזה תכניות בינוי בסביבה הקרובה.

[ישה]

אז כל התחשיב שלי הלך פייפן.

 

הצעתי

 

קח איש שמבין בתב"ע של הבניין הזה ובשיפוצים כדי ש...

 מה המצב הנוכחי מול השכנים , האם יש חריגות בניה וכו'

האם ניתן לבצע הרחבה של הדירה כך שתתאים לילדים מקיר לקיר שאתה רוצה להעמיד משפטית וביצועית.

 

עלות השיפוצים

 

ואז תשב ותראה אם מתאים לך

 

לטווח קצר כנראה שלא משתלם.

 

 

[איציק נ.]

לפני 44 דקות, sperial כתב:

דרך אגב - קשה לי להאמין שאותם 100 אש"ח הם הסיבה שהדירה לא נמכרה. אני הייתי מחפש את העיזים האמיתיות שפועות שם. למשל בעיות בטאבו או בעיות עם השכנים או איזה תכניות בינוי בסביבה הקרובה.

אני דווקא מאמין שכן.
מכיר לא מעט מקרים ש 100K ש"ח היו בדיוק הטריגר שהדירה לא נמכרה.

אם מציעים לך דירה 4 חדרים שמחיר השוק שלה נע, נניח, באיזור 1.7 מ' - והיא מוצעת ב 1.8 או 1.85, כאשר ב 1.9 אתה קונה, נניח, 5 חדרים, זה לא טריגר מספיק טוב למה לא לקנות 4 חדרים ב 1.8-1.85 מ' ?

אני גם מכיר לא מעט כאלה ש"שרפו" את עצמם בשוק וביקשו 200K שח יותר, והיום (אחרי שהם התעשתו) הם בפער "זניח" של 100K ש"ח מיתר הדירות, אף אחד לא יורק לכיוון שלהם.

איציק

[sperial]

התאור של פות"ש הוא של דירה שלכאורה עדיפה על דירות דומות בסביבה. אז כנראה שהחסרונות נמצאים במקום נסתר.

 

או שהדירה לא באמת עדיפה והמוכר לא ממש לחוץ להפטר ממנה.

[איציק נ.]

אני מסתכל על חצי הכוס המלאה:

 

אם הנכס מוצא חן בעיניו, אין עיזים נסתרות (זה הוא צריך לבדוק היטב טרם קניה) - שיקנה, ישפץ ויהנה ממנה.

כשיגיע זמן הילדים, שישכיר אותה ויתקדם הלאה לדירה מרווחת יותר, בשכירות.

אם המחירים באותו איזור יזנקו לטובתו, ויהיה אפשר למכור אותה ברווח יפה ולהתקדם - מה טוב, שימכור ויתקדם.

דירה טובה ויפה זה לא רק השקעה שאתה נהנה ממנה, זו גם מכירה (או השכרה) הרבה יותר קלה ומהירה.
 

איציק

[sperial]

איציק, זו דירה למגורים, לא להשקעה. אם המחירים יעלו הרי שגם הדירה שירצה בעוד כמה שנים תעלה יותר, וסביר שההפרש יהיה יותר גדול מה"רווח" ממכירת הבית. הוסף על זה עלויות נלוות כמו תיווך, עורך דין, מיסים, הובלה וכנראה שיפוצים שלעולם לא יחזרו במלואם - ומדובר בהפסד לא קטן.

 

אם הבחור חושב שבטווח 5 שנים ייזקק לדירה יותר גדולה שיחפש כזו כבר כעת, או שישאר בדירה הנוכחית, או שישכור דירה לשנים הקרובות - הכל לפי הצרכים והיכולת בכל נקודת זמן.

עריכה אחרונה ב-11 לינואר, 2021 על ידי sperial

[איציק נ.]

הבחור כבר מכר את הדירה שלו, יש לו כסף ביד.

מה יעשה איתו ? הכסף כרגע לא מייצר עוד כסף, ואנחנו לא יודעים אם הוא בחור נועז שיקח על עצמו השקעות בעלות סיכון גבוה, או שיקח השקעות בעלות סיכון נמוך וירוויח שקלים בודדים.

יקנה דירה - יצמיד את הכסף שלו למדד שיגעון הנדל"ן. לפחות שם, אם הוא כבר מתכנן לקנות בעוד 5 שנים, הוא ישמור על הערך של הכסף שלו.

מה יעזור לו אם ישכור עכשיו ? 4000 שח בחודש (זה המינימום של המינימום) למשך  5 שנים שכירות זה 250,000  ש"ח במקרה הטוב שהלכו לפח. הכסף שיש לו כבר עכשיו - אם לא יושקע, לא ישמור על הערך שלו. 

זו דעתי ואתה לא חייב להסכים איתה, כמו שאמרתי: מסתכל על חצי הכוס המלאה.

[sperial]

אפשר לטחון את זה בדרך אחרת. למשל, בסכומים האלה, רק דמי התיווך אל מכירה אחת, קניה אחת (בהנחה שכעת לא ישלם תיווך) ועורך דין ל-3 עסקות זה 100,000 ש"ח. תחסוך קניה ומכירה אחת וכבר חסכת כמה עשרות אלפים. הוסף שיפוץ אחד במקום שניים וכך הבלגן של מעבר אחב שייחסך וכבר פחות או יותר קיזזת את אותו שכר דירה.

 

חוץ מזה, יש נתון שאנחנו לא יודעים: מה ההון העצמי שיש לפות"ש, איזה הלוואה עליו לקחת, מה כושר הפרעון שלו כעת ומה הוא צופה לעתיד. אלה יכולים לזעזע את התחשיב, לכאן ולכאן.

עריכה אחרונה ב-11 לינואר, 2021 על ידי sperial

[איציק נ.]

לפני 7 דקות, sperial כתב:

אפשר לטחון את זה בדרך אחרת. למשל, בסכומים האלה, רק דמי התיווך אל מכירה אחת, קניה אחת (בהנחה שכעת לא ישלם תיווך) ועורך דין ל-3 עסקות זה 100,000 ש"ח. תחסוך קניה ומכירה אחת וכבר חסכת כמה עשרות אלפים.

את הבית שלו הוא כבר מכר, זו עובדה מוגמרת.
לא בכל קניה או מכירה של דירה יש תיווך, יש כאלה שמוצאים עסקאות גם בלי המתווכים.
ובלי קשר לסיפור הזה, בישראל דירה נחשבת (ובצדק) להשקעה סולידית ובטוחה. יש כאלה שרגילים כל שנתיים שלוש לעבור דירה כי הם בשכירות, ויש כאלה שאפילו בקניה ומכירה של דירה עושים את זה כל 5 שנים - ככה זה שרוצים להתקדם ו/או צצות הזדמנויות שלא רוצים לפספס (או שרוצים לשדרג את איכות החיים, כל אחד ומה שחשוב לו).

אם מחפשים את האפונים, ימצאו. הוא, בתור בחור צעיר (בלי ילדים ?) יכול להרשות לעצמו לעבור דירה עוד 5 שנים בהנחה וכרגע הוא רוצה להגשים "מיני חלום" ולעבור לגור בדירה בלוקישיין שהוא חולם עליו. להפסיד - רוב הסיכויים שהוא לא יפסיד (למרות כל הנבואות השחורות וה"איומים" בהוצאות על מתווכים או עורכי דין).
 

אני מסכים שדירות משופצות לא תמיד מחזירות את מלוא ההשקעה של השיפוץ, אבל  - כן, יש גם מקרים כאלה.

לא רק, הדירות שהן במצבן סביר ימכרו במחיר השוק - וגם יהיו יותר אטרקטיביות.
על דירות פח שצריכות שיפוץ יסודי מורידים 100-200K ש"ח, אנשים לא אהבלים.
מסקנה: לפעמים דירה משופצת כן מחזירה את ההשקעה שלה, הכל תלוי בכמה קנית אותה.

אפרופו דוגמא מהשבוע:
הלכתי לחברה טובה של אישתי שקנתה דירה במיקום X.
דירה מקסימה, אחרי שיפוץ (הסתיים לפני 4 חודשים), קומה אחרונה, כולל תוספת של 2 חדרים על הגג, בונבוניירה. להיכנס ולגור.
התלהבתי.
פתחתי יד 2. באותו הרחוב מוכרים בדיוק 2 דירות כאלה לא משופצות, אחת מהן במרחק של 20-30 מטר ממנה (2 בניינים ממנה), הדירה STOCK מהקבלן בת 30. על אותן הדירות ב-ד-י-ו-ק דרשו 350K ש"ח פחות מה-X שהיא שילמה. 
בדקתי: הפער משקף במדוייק את עלות השיפוץ של הדירה, כולל התוספת של החדרים על הגג.
 

איציק

[vogel]

לפני 12 דקות, איציק נ. כתב:

אפרופו דוגמא מהשבוע:
הלכתי לחברה טובה של אישתי שקנתה דירה במיקום X.
דירה מקסימה, אחרי שיפוץ (הסתיים לפני 4 חודשים), קומה אחרונה, כולל תוספת של 2 חדרים על הגג, בונבוניירה. להיכנס ולגור.
התלהבתי.
פתחתי יד 2. באותו הרחוב מוכרים בדיוק 2 דירות כאלה לא משופצות, אחת מהן במרחק של 20-30 מטר ממנה (2 בניינים ממנה), הדירה STOCK מהקבלן בת 30. על אותן הדירות ב-ד-י-ו-ק דרשו 350K ש"ח פחות מה-X שהיא שילמה. 
בדקתי: הפער משקף במדוייק את עלות השיפוץ של הדירה, כולל התוספת של החדרים על הגג.
 

איציק

 מה המחיר  והיכן אם אפשר?

[sperial]

איציק, מי כמוך יודע ששיפוץ הוא בור ללא תחתית. אישית שיפוץ עלה לי למעלה מכפליים מהאומדן הראשוני. העניין הוא שהדירה נבחרה במחשבה לגור בה לפחות 15 שנה. אז לשפץ.2 דירות תוך 5 שנים? לא, תודה. הספיקה לי פעם אחת, עם אשה בחופש שיכלה להשגיח ולקבל החלטות וקבלן מהחלומות שתזמר את השיפוץ יותר טוב ממנהלי אתרים ברבי קומות.

 

דרך אגב, הדירה שאותה אתה מתאר שונה מהותית ממקבילותיה הלא משופצות: זו דירה עם שני חדרים נוספים. בהנחה שהכל כשר מדובר בדירה הרבה יותר גדולה, אני מניח שאותה דירת סטוק קבלן עם שני חדרים נוספים היתה מצמצמת את ההפרש בלפחות 150-200 אש"ח. ושיפוץ של 150-200 אש"ח אינו משהו חריג.