יועץ משכנתאות - בעד או נגד?

[אליהו שבת]

יועץ טוב גם במקרים לא מסובכים אם המשכנתא לרוב יחסוך כסף רב ועלותו תקוזז במיידית.

מי שמבין אבל ממש מבין ויודע בדיוק מה לבקש מעולה אך לרוב זה לא המצב.

 

[A_lex]

^ לא מסכים. לרוב הזוגות התמהיל המתאים הוא שליש פריים ושני שליש קלצ. מה לעשות שהרוב מגיעים לשלב רכישת הדירה באותו סטטוס (שני שכירים עם משכורת די יציבה ובלי צפי לסכומים גדולים שיפלו לידייהם בעוד x שנים). לעשות סימולציה במחשבון באינטרנט ולבחור תקופות החזר כל אחד יכול. לשסות את הבנקים זה בזה (להעביר במייל הצעה של אחד לשני) גם כן כל אחד יכול.
אז במקרה הגנרי (שהוא הרוב כמובן) היועץ לא יחסוך להם כלום.
כמובן שבמקרה הלא גנרי, כמו בדוגמאות שהביאו קודם, יועץ יכול להיות רעיון טוב. וגם כאן, עם לימוד הנושא והתייעצות כאן או בתפוז כנראה תגיע לתמהיל אופטימלי וישאר את אותו עניין של שיסוי הבנקים זה בזה על אותו תמהיל.

דרך אגב, אחת הבעיות היא שרוב האנשים שלקחו יועץ ימליצו עליו לחברים, פשוט כי אין להם אמת מידה לדעת באמת אם הוא טוב או לא. זה לא שהם לקחו כמה והשוו את ההישגים שלהם. אז כולם מומלצים וחלקם בפועל זבל. איך תדע מי טוב באמת?

[אליהו שבת]

אז אתה מאלו שיודעים, הרוב לא

 

נ.ב. לאלו ריביות ניתן להגיע בבנק?

היכן אתה יודע ממי לבקש?

איך אתה יודע איזה מסלול במדויק לבקש ומאיזה בנק ושהוא גם יאשר לך?

ליועץ שמגיש עשרות/מאות תיקים בשנה כושר המיקוח והידע גדול מלקוח רגיל למרות המכרז שהוא יעשה

 

הידעת שבאותו בנק מסניף לסניף המצב שונה?

לאיזה סניף ללכת?

[A_lex]

רוב מה שכתבת פשוט לא נכון.

לפני כשעה, אליהו שבת כתב:

אז אתה מאלו שיודעים, הרוב לא

 

נ.ב. לאלו ריביות ניתן להגיע בבנק?

תגלה כשהבנקים לא יסכימו לשפר יותר. זה לא משנה אם משה קיבל 2% ולך לא יסכימו לתת או יתנו אפילו פחות.

 

היכן אתה יודע ממי לבקש?

ככל שתפנה ליותר בנקים תשפר את סיכוייך לקבל את ההצעה הטובה ביותר.

 

איך אתה יודע איזה מסלול במדויק לבקש ומאיזה בנק ושהוא גם יאשר לך?

לגבי מסלולים כבר כתבתי. האם הבנק יאשר - תגלה כשתפנה אליו. אם המשכנתא גבולית, תדאג לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים לפני סגירת העסקה.

 

ליועץ שמגיש עשרות/מאות תיקים בשנה כושר המיקוח והידע גדול מלקוח רגיל למרות המכרז שהוא יעשה

כושר המיקוח יכול להקטין את מספר הסבבים, אבל לא להגיע לתוצאה סופית טובה יותר.

 

הידעת שבאותו בנק מסניף לסניף המצב שונה?

לאיזה סניף ללכת?

אישור הריביות לא מתבצע בסניף (אין להם הסמכות לתת ריביות באמת טובות) ולכן אני לא מאמין שזה משנה לאיזה סניף תלך. אחרי ההצעה הראשונית, כשתבוא עם הצעה טובה יותר מבנק אחר (ולכן חשוב לדרוש את אותם מסלולים מכל הבנקים), הפקיד בסניף יקח את האישור עם הריביות של המתחרים (שתשלח לו במייל) ויעביר בקשה למוקד המשכנתאות של הבנק לשיפור ההצעה. שוב, הפקיד בסניף הוא לא זה שמאשר ומכל הסניפים פונים לאותו מוקד. במוקד ישקלו ויחליטו אם לאשר ריביות נמוכות יותר או לא. יחזירו תשובה לפקיד שיעביר אותה לך.

אני מדבר מניסיון של לקיחת משכנתא לפני שלוש שנים ועשיתי את הנ"ל מול כל הבנקים הגדולים. חלקם פרשו מהמרוץ די מוקדם ("אנחנו לא יכולים להתחרות בריביות האלו"). שניים המשיכו בשיפור עוד כמה סבבים עד שיצא מנצח אחד.

עריכה אחרונה ב-10 לספטמבר, 2020 על ידי A_lex

[discoTD5]

לפני 30 דקות, A_lex כתב:

רוב מה שכתבת פשוט לא נכון.

אני מדבר מניסיון של לקיחת משכנתא לפני שלוש שנים ועשיתי את הנ"ל מול כל הבנקים הגדולים. חלקם פרשו מהמרוץ די מוקדם ("אנחנו לא יכולים להתחרות בריביות האלו"). שניים המשיכו בשיפור עוד כמה סבבים עד שיצא מנצח אחד.

כלומר על סמך המקרה היחיד שלך, שהיה לפני שלוש שנים, בנית תיאוריה מרשימה.

אגלה לך סוד, אלו שאמרו ל "אנחנו לא יכולים", אמור לך בעצם - אנחנו לא רוצים. 

העיקר שיצאת מרוצה. 

 

[ישה]

מבחינתו היינו הך לא רוצים לא יכולים עובדתית פרשו מהמירוץ

[A_lex]

מה שישה אמר...

אם הבנק לא מעוניין לרדת לריביות מסוימות (ולא משנה מה סיבותיו - תמחור סיכון שונה, תיק משכנתאות גדול מדי ממילא, מינימום רווח אחר...) זה לא שהיועץ יגרום לו.

[discoTD5]

ברור.

עדיף לסמוך על עצות של אנשים אנונימיים באינטרנט מאשר על בעל מקצוע.

זה תמיד עדיף. 

[A_lex]

לא, עדיף ללמוד קצת ולסמוך על עצמך ולא ללכת על עיוור אחרי "בעל מקצוע" או "אנשים אנונימיים באינטרנט".

היתרון של התייעצות באינטרנט זה שיש סוג של  peer review. אם מישהו יכתוב שטויות ויתן עצות אחיטופל, לרוב יהיה מי שיעיר על כך. עם בעל מקצוע זה לא יקרה.

אני מניח שלכל אחד יש כמה סיפורים לספר על בעל מקצוע כזה או אחר שעשה משהו שלא היה לגמרי לטובת הלקוח (בין אם מחוסר מקצועיות, עצלנות, לא להפסיד את הלקוח וכו'). לאנשים אנונימיים באינטרנט בד"כ אין אינטרס כשהם מייעצים לך.

[aka77]

כסף = זמן

יועץ חוסך לך זמן! סביר להניח שאם אתה לוקח משכנתה חד פעמית, לרוב לא תלמד ביסודיות כמו אחד שהוא "מומחה". גם אם אתה רוצה אתה לא יכול.

יועץ צריך לחיות את השוק, להכיר את ההיסטורי ולראות את המגמה של השוק, לאן הכלכלה הולכת, הוא צריך להכיר בעל פה איזה תנאים אפשר לקבל בכל בנק וסניף (ואגב סניפים כן שונים אחד מהשני אני מגיע מתחום ההשקעות, אפילו כל מחלקה שונה ותת מחלקה) ולפי רמת לקוח מה מקובל בשבילו. כל לקוח הוא שונה.

הוא צריך מסוגלות להבין מה הצרכים ומה הסיכונים בין לקוח ומסלול ורוב הלקוחות לא מבינים את זה.

 

אני רושם שוב, סביר להניח שאם תלמד אפילו גם ביסודיות תשיג תנאים טובים, האם תשיג את התנאים הכי אטרקטיביים (גם ברמת התמהיל)? זה כנראה רק יועץ שחי את השוק יודע.

 

אבל עלית על בעיה באמת קשה, איך יודעים איזה יועץ טוב ואיזה פחות...

אין לי פתרון יעיל

עריכה אחרונה ב-10 לספטמבר, 2020 על ידי aka77

[alexg1987]

בקשר לריביות, בקישור שצירפתי יש מנגנון להשוואה של ריביות הבנקים, המתעדכן על בסיס חודשי, ודי תואם את המציאות, לפחות מנסיוני לפני כשנתיים.

שימו לב שהריביות שם תואמות לאחוז מימון קטן מ-60.

 

https://supermarker.themarker.com/Mortgage/CompareMortgage.aspx

עריכה אחרונה ב-10 לספטמבר, 2020 על ידי alexg1987

[rafi_vk]

בתאריך 6.9.2020 בשעה 17:59, ישה כתב:

במשך מספר שנים יעצתי בפורום תפוז משכנתאות אולי ל מעל 10000 אנשים

 

חלקם באו עם תמהילים של יועצי משכנתאות הזויים חלקם במקום תמהיל כיניתי זאת תרעיל.

 

אין צורך ברשיון כדי לקרוא לעצמך יועץ.

 

מהנסיון שם רוב רובם של המתייעצים השיגו תוצאות טובות מאשר התוצאות של היועץ.

 

ואחרי כל זה אם אין לך זמן רצון לרכוש ידע בסיסי + יועץ הוא פתרון בתנאי שהוא יועץ ולא רועץ.

 

איך יודעים  - מבררים מבקשים לקבל חוות דעת ממתייעצים אחרים .

 

ועדיין רצוי להתעמק קצת בחומר כדי להבין שהיועץ לא מוריד אותך לקרשים

אני מעיד שחודשים רבים הייתי גולש בפורום תפוז ולמדתי המון מישה - ולבסוף למדתי להוציא תמהיל מאוד זול מהבנק !

מסקנה שלי - אם יש לאדם את הסבלנות אז אפשר לוותר על יועץ ואף מומלץ!

[A_lex]

כנ"ל גם אני רק שכאן בשרשור היעודי, כולל שימוש במסלול פיתוי שחסך לי עוד קצת, שללא ישה לא הייתי מעז להשתמש בו.

הבחור זהב! אפילו לא הסכים לקבל מתנת הוקרה קטנה שביקשתי לשלוח לו.