השתתפות במכרז רמ"י, בניה עצמית, בניה קלה, עלויות וזמנים - מי שופך אור?

[Freak_Miky]

מאחר ואיני מצליח למצוא דירת מגורים ראויה בעפולה במחיר נמוך, אתמול התחלתי לפשפש באתר רשות מקרקעי ישראל לגבי תכניות בנין עיר, מכרזים פתוחים ותוצאות עבר של זוכים. נתקלתי בתכנית ג/17000 שהיא תכנית הרחבה לעפולה עילית כחלק מתהליך לחיבור כל חלקי העיר עפולה (עוד לא עיינתי בחוברת המכרז כי עוד לא פורסמה באינטרנט). ממש ליד תכנית זו מתקיים מכרז נוסף לתכנית ג/9421 - להבנתי התשתיות מוכנות ולכן עלות הפיתוח כפי שמצוין בחוברת המכרז כנראה נמוכות (ישן מול חדש) ומדובר בסדר גודל 30,000 ש"ח עלויות פיתוח ומחיר מינימום 30,000 ש"ח לקרקע - לדעתי ב-100,000 ש"ח אם יתמזל מזלי ואני זוכה אקבל חכירה ל-98 שנים.

 

עד כאן אין לי מושג אם אני צודק - עשיתי 1+1 לפי מידע באינטרנט, תוצאות מכרזים שנסגרו וקצת היגיון.

 

 

נניח וזכיתי במכרז -

 

א. כמה לדעתכם אצטרך לשלם כדי לסגור את הפינה לפני תחילת הבניה?

 

ב. האם חובה עלי לבנות או לפחות להתחיל לבנות? איך יודעים מתי מותר להתחיל והאם יש צורך באישורים?

 

ג. בכמה כסף מדובר לצורך בניה קונבנציונלית לבית בסיסי במפלס אחד עד 100 מ"ר?

 

ד. מה לגבי בניה קלה?

 

 

אשמח לקבל מידע מחברי פורום מנוסים ויודעי דבר.

[train]

כלל אצבע אומר 6000 ש"ח עבור 1 מ"ר בנייה.

זה אמור להיות כולל הכל חוץ מריהוט.

 

בנייה קלה לא כל כך מוזילה את המחיר.

[Avram]

יש לך 3 שנים לבנות את הבית לאחר חתימת חוזה פיתוח עם המנהל

עלויות בנייה זה בסביבות 5 אלף למטר בלי להתקמצן על כל דבר

ועל זה תוסיף מטבח מזגנים וכדומה

[ya_pl]

אפשר גם בפחות מכך.

 

בנינו בית, ב4000 ש"ח למ"ר, כולל הכל:

 

* בית פשוט מאוד מבחינה הנדסית- צורה פשוטה מוזילה עלויות. כמובן שבמפלס אחד.

* שטח הבית- 103 מ"ר לצורך העניין. דירת 4 חדשים בהגדרתה.

* המחיר כלל מטבח איכותי יחסית, מזגנים, מקרר. המחיר לא כולל ריהוט בחדרים.

 

מהמחיר נבע מכך גם מפני שחלק מהעבודות בוצעו על ידינו. יש עבודות שניתנות לביצוע עצמי ובזול יחסית (ובפער משמעותי ביחס למחיר קבלן). למשל- סיוד קירות פנים, העברת החול המשמש כמילוי מתחת לריצוף פנימה באמצעות דליים (יום עבודה אחד מספיק). והאמן לי- לא מדובר בסטנדרט נמוך.

 

אם יש לך ידיים טובות- תוכל לחסוך הון לא מבוטל. רק קצת רצון, למידה ולא לפחד (מה גם שאתה הולך לבנות בית פשוט וקטן, ממה שהבנתי).

 

עוד אפשרות שאיני יודע אם מומלץ באופן כללי- ייבוא בית מוכן להרכבה מסין. כל מה שנדרש ממך בארץ זה יציקת ביסוס, רצפה שעליה מניחים את הבית, ואת הממ"ד. כל השאר מגיע במכולה מסין. מדובר בקירות טרומיים מוכנים עם תשתית מוכנה להשחלת חשמל ואינסטלציה וכיוצ"ב. מדובר בשיטת בנייה קלה המבוססת על קונס' פלדה ועץ.

 

שכן שלי הביא כך בית מסין. העלות בזמנו כ500-600 דולר למ"ר כולל הכל (לא כולל פיתוח חצר, ריהוט שאינו סניטרי), בינתיים לאחר כ4-5 שנים נראה שהבית מחזיק יפה ולא נראה כך כלל (שהוא מסין).

[Freak_Miky]

מה זאת אומרת חתימת חוזה פיתוח עם המנהל? נניח ושילמתי עבור הקרקע וגם את עלות הפיתוח בעלות הנקובה בחוברת המכרז בו השתתפתי, האם לאחר מכן אני זה שאמור לדאוג לפיתוח בפועל מלבד הבניה עצמה של הבית?

 

הבנתי שעלות בניה קונבנציונלית היא כ-6000 ש"ח ל-1 מ"ר.

הרצון שלי הוא ללכת על משהו שונה על מנת לחתוך בעלויות.

[Barney]

הרצון שלי הוא ללכת על משהו שונה על מנת לחתוך בעלויות.

 

אם בוער בך יצר ההרפתקנות בדוק אופציה לייבוא של קיט הרכבה עץ \ בנייה קלה למשל מארה"ב

בזמנו שקלתי את הנושא ובסוף השתפנתי.

 

מה זאת אומרת חתימת חוזה פיתוח עם המנהל? נניח ושילמתי עבור הקרקע וגם את עלות הפיתוח בעלות הנקובה בחוברת המכרז בו השתתפתי, האם לאחר מכן אני זה שאמור לדאוג לפיתוח בפועל מלבד הבניה עצמה של הבית?

 

לעיתים יש צורך בעבודות נוספות על הקרקע (די נדיר), למשל משטחי בטון או עיצים שנמצאים על המגרש. במידה ויש כאלו זה רשום בחוברת המכרז.

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2015 על ידי Barney

[Freak_Miky]

לעיתים יש צורך בעבודות נוספות על הקרקע (די נדיר), למשל משטחי בטון או עיצים שנמצאים על המגרש. במידה ויש כאלו זה רשום בחוברת המכרז.

אכן זה מצוין בחוברת המכרז אולם בגוש/חלקה בה אני חפץ אין הערות לגביה.

 

גם עברתי אתמול באזור הזה לראות ומדובר בקרקע עם אדמה בלבד.

 

עריכה: אולי אני טועה, כך נראה השטח לפי המפה של גוגל:

https://www.google.co.il/maps/@32.634022,35.320175,3a,75y,15.94h,70.92t/data=!3m4!1e1!3m2!1sglbNRyPeWEU_Ggy1SmIvSg!2e0?hl=iw

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2015 על ידי Freak_Miky

[Barney]

את בחירת המגרש אגב, מומליץ בחום לבצע עם ארכיטקט שמכיר את האזור.

[Freak_Miky]

את בחירת המגרש אגב, מומליץ בחום לבצע עם ארכיטקט שמכיר את האזור.

במה הוא עוזר? חשוב לציין שאני אמנם בוחר מגרש, אבל זה מכרז וסיכוי גבוהה שלא אזכה.

[ya_pl]

זה עוזר לך לבחור במיקום טוב מבחינת כיווני רוח שאופיניים לאזור, שיקולי קרבה לבתי ספר/ גנים (לא בהכרח קיימים), שיקולי נוחות תכנון וחופש תכנון הבית, נוף, כיווני שמש, קירבה לצמתים/ רחוב צדדי יחסית, ועוד.

 

תתפלא, אפשר ליפול בזה- סתם 2 דוגמאות (אמנם קיצוניות יחסית, אך מכיר כמה כאלו שנפלו בכך): אתה לא רוצה לגלות יום אחד שיש בית ספר בתכנון 2 בתים ממך, עם כל הרעש וההמולה בשעות הבוקר והצהריים (כשההורים מגיעים להוריד/ לאסוף את הילדים), או לחלופין לגלות שהבית ממוקם באזור שסובל מבעיות ריח עקב כיווני זרימת אוויר מכיוון מכוני שפכים וכו'. והפרש של מגרש לפה/ לשם יכול להיות מהותי בבחינת איכות החיים בפועל.

 

עוד שיקול- לא תמיד המגרש המיועד נמצא בגובה פני הכביש המתוכננים לאותו אזור. במידה ונניח והמגרש ממוקם 3 מ' מתחת לפני הכביש המתוכנן, אתה מן הסתם תרצה שהמגרש יהיה במפלס הכביש, נכון? כי אם כן, זה גם שיקול בביצוע- לבצע מילוי למגרש, לבצע דיפון באם נדרש לתמיכת המילוי וכו', ואלו דברים שעולים כסף, ולא מעט.

 

האמן לי (ולBarney), כדאי לך לקחת יועץ שמכיר את האזור. לרוב אלו ארכיטקטים/ אדריכלים מהאזור.

עריכה אחרונה ב-10 לפברואר, 2015 על ידי ya_pl

[Freak_Miky]

לפי התב"ע לא נראה שיהיו שינויים בסביבה כי אני רק ממלא חור באזור מאוכלס ובנוי.

[natco]

בוא נעשה קודם כל קצת סדר במושגים, ואח"כ נענה על שאלותיך.

עלויות פיתוח אינן באות לכסות את פיתוח המגרש שלך. הן אמורות לכסות את ההוצאות של הרשויות השונות על סלילת כבישי גישה, מדרכות, ניקוז, ביוב, תקשורת וחשמל, שצ"פים ואפילו מוסדות עירוניים שישרתו את השכונה החדשה.

באופן מלאכותי ומרגיז (תגגל את זה ותראה עד כמה היזמים כועסים על השיטה), הכסף הזה מרוכז ומועבר על ידי רמ"י לרשויות, והסכום שנקבע במכרז, איך לומר, מגיע ליעודו המקורי באופן חלקי בלבד...

מאחר ומבחינה משפטית רמ"י היא בעלת הזכות בקרקע (למרות הסכום היפה שאתה מפקיד בידה אתה בעצם רק שוכר ממנה את הקרקע ...) חוזה הפיתוח הוא הדרך שלה לוודא שדרישת התשלום עבור הפיתוח הנ"ל, שמגיעה בעצם אליה כבעלת הזכות בנכס, תשלום על-ידך.

 

א. כמעט תמיד, וכתנאי לחתימת רמ"י על הבקשה להיתר בניה, לפני תחילת הבניה תצטרך לשלם את מחיר הזכיה ואת דמי הפיתוח במלואם.

ב. בעיקר בישובי ספר, וכדי למנוע מספקולנטים לעשות רווח "על הנייר" בהעברת הקרקע מיד ליד, ללא בניה יש בד"כ בחוזה החכירה סעיף שמחייב אותך לבנות. אני ראיתי חוזים עם טוווחים של בין שלוש לחמש שנים מיום החתימה. מועד העליה לקרקע תלוי במצבה ואמור להיו מצויין בתנאי המכרז.

 

כדי לבנות תצטרך להגיש בקשה להיתר ובה יפורט בדיוק מה אתה הולך לבנות. הבקשה הנ"ל תהיה חתומה על ידי רשויות רבות שאת אישורן תצטרך להשיג כמו פיקוד העורף, המועצה המקומית, הועדה המקומית לתכנון ובניה (כן, אלו שני דברים שונים) ורמ"י. כדי להשיג היתר כזה תצטרך להצטייד בבעלי מקצוע: אדריכל שיערוך את הבקשה, מהנדס קונסטרוקציה שיחשב את העומסים על השלד ומהנדס אינסטלציה שיתכנן את חיבורי הביוב הניקוז והמים למערכת העירונית.

ההליך הזה לוקח כחצי שנה בממוצע, ורק אחריו אפשר להתחיל לבנות.

 

ג. אתה חייב לקחת בחשבון עלות של כ-6000 ש' למ"ר ולא להתפתות ל"מומחים" שאומרים שאפשר לבנות בפחות (ורק שוכחים לשקלל חלק מהגורמים כמו עלויות תכנון, אגרות רישוי, דמי היתר ועוד מליון דברים). כמו כן, כשתקבל אומדן עלויות, תמיד, אבל תמיד, תשאיר לך רזרבה בסך 30% (כן,כן!) לבלת"מים, כי תמיד יהיו כאלה.

 

ד. בנייה קלה זה שם גנרי עממי למליון שיטות בניה מתועשות. תתפקס על אחת מהן ואספר לך מה חסרונותיה ויתרונותיה.

 

גם אני ממליץ לך בחום להתקשר עם אדריכל כבר בשלב הזה.

בנוסף לבחירת המגרש, שהיא אכן מאד חשובה כמו שכבר אמרו לך, הוא ינחה אותך בתהליך בצורה מסודרת שתחסוך לך הרבה מאד זמן, כסף, ועגמת נפש.

אם אתה אכן רציני בכוונתך לבנות בית, הרי לא תוכל ממילא לחסוך את העלות שלו, אז מוטב שיתחיל לעבוד כמה שיותר מוקדם בשביל הכסף שהוא מקבל

[Freak_Miky]

קשה לי עם האמירה 6000 ש"ח למ"ר, כי להבנתי 6000 ש"ח למ"ר בבית 100 מ"ר זה לא אותם ה-6000 ש"ח למ"ר בבית 300 מ"ר (גם בכל מאמר או הרצאה של קבלנים באינטרנט הם טוענים כך) - קיימים המון גומרים שמקפיצים את המחיר (או מצניחים וזה מה שאני מחפש) כתלות מספר נקודות החשמל, מספר החלונות וגודלם וכו'.

 

כלומר לא בהכרח לבנות בית 100 מ"ר יצא הרבה פחות כסף מבית 200 מ"ר (עוד קצת בלוקים ובטון).

 

הדילמה היא שאני לא רוצה להגיע למצב שאין לי מספיק כסף כי התקציב שלי נמוך (300-400K ריאלי לבניה?).

[itaysamurai]

natco העיר על נקודה חשובה שיכולה להגיע ל-100-150 אש"ח בקלות - פיתוח המגרש שלך.

חשוב להבין מול מה מתמודדים כבר בהתחלה. מגרש גבוה/נמוך מהכביש, פינתי, בין בתים (ואז מה תוואי השטח שיקבע מי תומך במי)

מפלסים (איזה גובה מותר לעלות ולרדת מהם, שוב ההסתמכות על השכנים) וכו', יש להם משמעות גדולה על המחיר.

חומות, עבודות עפר, גישה למגרש, מדרגות, יכול להשפיע על מספר הכלונסאות ועומקן ועוד ועוד דברים שלמזלי קצת שכחתי בשנתיים וחצי מאז שסיימתי את הבית.

גם מחזק את הצורך באדריכל מקומי כבר עכשיו. יעוץ בכמה מאות ש"ח יכול לגרום לך לראות דברים שבלעדיו היית רואה אותם רק בדיעבד.

לגבי עלויות למ"ר, אם מורידים את עלות המגרש בלבד, יצא לנו 5000 ש"ח למ"ר.

 

עריכה לתגובתך: כן יש הבדל בין 100 ו-200 אך הוא קטן ובטח לא חצי. בעלי המקצוע יבואו גם ככה, ל-100 או 200.

משאיות הבטון והמשאבות יבואו בכל מקרה, הובלות ומנופים וקדיחות וכו'.

ההבדל יהיה בחומרים, אך מצד שני ככל שתקטין כמות, תקטן גם האפשרות ללחוץ להנחות.

300-400K לבניה קונבנציונלית, גם אם לא לוקחים בחשבון פיתוח, נשמע לי בלתי אפשרי או בסטנדרט כ"כ נמוך

שבמקומך כבר הייתי מחכה להזדמנות אחרת.

עריכה אחרונה ב-11 לפברואר, 2015 על ידי itaysamurai

[Freak_Miky]

כנראה שאין מנוס מבניה קלה בתקציב שלי, ואז נשאלת השאלה:

 

אם הקרקע בחכירה ולא טאבו והבית הוא בניה קלה - האם ההשקעה כדאית לעתיד?