רכישת קרקע ברמת הגולן / דירה בטבריה?

[sperial]

אלון, סטיה קטנה מהנושא: עד כמה שזכור לי אתה בחור צעיר, בתחילת שנות ה-20 שלך. האם כבר הגיע הזמן להתחייב למקום עבודה ומגורים לטווח ארוך? האם אין בתוכנית לימודים או איזה ניסיון של גיוון בעבודה?

סה"כ 90,000 ש"ח הם סכום קטן מאד לתחילת הדרך שלך. בתכנון לטווח ארוך חשוב מאד לדעת אם יש לך כוונות להשאר במקום או לשנותו, וכן לדעת מה הכנסותיך, מה יציבותן ומה הצפי לשינוי בהן.

[Alonyam]

היי ספריאל. זיכרון מצויין. בפעם האחרונה ששוחחנו בפורום הנושא היה ביה"ס לקציני ים בעכו.

 

למרות גילי הצעיר אני עובד אצל אחד המעסיקים הגדולים בישראל בתחום הקמעונאות, בתפקיד ניהולי. במקביל לומד לתואר ראשון באו"פ שממומן כולו מחיסכון שיועד שנים מראש למטרה זו.

 

יש לי כוונה להישאר במקום העבודה הנוכחי בשלוש השנים הקרובות וזה לכל הפחות במידה ואשאר באותו תפקיד.

 

אני מתכונן ליום שאחרי ויודע שאף מקום עבודה אינו יציב וקבוע והדבר היחיד שבטוח זה, לצערי, המוות.

 

אני מבין מה עומד מאחורי דבריך ויודע מקריאה בפורום שיש לך ילדים מבוגרים ממני אך לצערי הרב המקום בו אני חי כרגע בחינם (ללא הוצאות חשמל מים שכירות ארנונה וכו) יציב עוד פחות מהאפשרויות האחרות. כשכתבתי שנותרו לי 12 חודשים להתגורר פה זו הייתה הערכה אופטימית.

 

לדעתי שכירות היא לא פחות מלהשליך את כל החיסכון החודשי מכיוון ושכירות של בית ברמת מחייה סבירה בטבריה יכולה להיות גובה משכנתא במקום יותר מבודד.

 

אני מודה לך מאוד על תגובתך, אשמח לשמוע עוד מעצותיך או מניסיונך.

[sperial]

מהתאור שלך אני מבין את היציבות היחסית שאתה רואה כסיבה להשתקע באזור טבריה או בגולן. עם זאת - 3 שנים הן טווח קצר מאד בחיים של אדם צעיר. אם אתה רואה את עתידך באזור בטווח הארוך השיקול ברכישת דירה מובן לחלוטין.

לעומת זאת, אם בכוונתך לגור באיזור שנים אחדות ואז להחלי מקום השיקול משתנה לחלוטין, בגלל העלויות העצומות של מכירת ורכישת דירה. אני מתכון לעלויות נלוות, שיכולות להגיע לעשרות ש"ח ויותר, כאלה שאינם כלולים במחירי הדירות עצמן - כגון מסים, עו"ד, מתווכים וכו'. במצב כזה שכירת דירה למספר שנים תהיה יותר חסכונית מרכישת דירה והחלפתה כעבור מספר שנים.

דבר נוסף שצריך להביא בחשבון הוא תוכניותיה של זוגתך. האם גם היא מתכוונת להשתקע במקום? האם היא מתכוונת לצאת ללמוד מחוץ לאיזור?

[צביקי]

מה לגבי עמק הירדן/ בית שאן?

[Barney]

מחזק את דבריו של איתי בנוגע לטווח זמן לבנייה, שלרוב הוא עד שנתיים. למרות העובדה שרוב האנשים סוטים ממנו, זה עדיין בעייתי ביותר עבורך כי אין לך אפילו טווח זמן משוער.

לאחר הזכייה אתה נדרש להגיש את תוכנית הבניה תוך פרק זמן לא ארוך (כמדומני 6 חודשים) כל מה שמעבר לתוכנית הזו כרוך באישור נוסף, כך שאם הגשת תוכנית עבור "צימר" ולאחר כמה שנים תרצה לבנות את הבית אתה עלול למצוא את עצמך במבוך בירוקרטי וזאת עוד מבלי להכנס לנושא הישוב.

 

נקודה נוספת, רוב הבנקים לא ששים להעניק משכנתא לבנייה עצמית, והדרישות עבור הלקוח הממוצע הן 1. תוכנית בנייה מאושרת 2. סיום עבודת היסודות 3. קרקע בבעלות מלאה / לאחר פרעון מלא.

 

לסיכום, להכנס להרפתקאה הזו עם הון עצמי של 90K זה לא מציאותי, ולא אחראי, גם אם תקצה לכך 10K ש"ח פר חודש, (ולפי דבריך אני מבין שזה לא אופציה עבורך).

 

אתה בטוח שזה 115K כולל פיתוח?

 

רוב הקרקעות המשווקת ברמת הגולן לבנייה נמוכה הם במחיר של 0 ש"ח, הסכום שהוא נקב בו הוא דמי הפיתוח בלבד.

[ישה]

המינהל דורש סיום בניה תוך 3 שנים, הוא אינו קובע לך מה לבנות 250 מטר או 50 מטר.

 

הוא גם אינו מקפיד על כך וניתן לבקש ממנו ארכה ולקבל כמעט ללא בעיה אם לא מדובר ב הגזמה של 7-10 שנים.

 

לבנק אין שום בעיה לממן רכישת מגרש / או הוצאות פיתוח בד"כ המימון יהיה כ 50-60%.

 

בפעם הבאה שהוא ייתן לך מימון זה בסיום שלב היסודות!!

 

כמובן שתזדקק אז להיתר בניה ותוכנית בניה מאושרת של הרשות ועוד שלל מסמכים שאין כל בעיה להמציאם.

[train]

אני מצטרף למה שברני כותב.

 

אני הולך קצת להוציא לך את הרוח מהמפרשים...

 

אתה צריך להבין שעל מנת לבנות בית (וזה לא משנה עם הוא עשוי מעץ או מבטון ובלוקים או כל חומר אחר) אתה צריך היתר בנייה.

כדי לקבל היתר בנייה צריך להגיש תוכניות. וצריך מודד. ומהנדס קונסטרוקטור, ויועץ קרקע.

כל הדברים הללו משמעותם כסף, והרבה.

 

בנוסף יש היום הנחיה ברוב היישובים לחייב בממ"ד. כלומר לא תוכל רק לשים צימר מוכן ב- 30K אלא תצטרך להשקיע בבניית ממ"ד שעולה 100K.

 

צריך גם להתחבר לתשתיות.

כלומר לשלם לחברת חשמל עבור החיבור (וגם צריך עבודה של חשמלאי פרטי) ולשלם עבור חיבור למים. ולביוב (ומה עם שכר האינסטלטור) מדובר על הרבה עשרות אלפים.

 

דבר נוסף שחייבים להשקיע בו זה פיתוח חוץ של החצר.

לא תרצה שמסביב לבית יהיה רק חול (ובחורף בוץ).

צריך שבילים וריצופים למיניהם - גם זה עשרות אלפים.

 

ככה שהדברים אינם פשוטים והדרך בה מתנהל כל הנושא הזה לא מתאים לאנשים שאינם חזקים כלכלית.

 

לדעתי במצבך להרים בית זו הרפתקה לא הגיונית. ועוד שאתה לומד ועובד משרה מלאה. אין לך זמן ואנרגיה גם לטפל בכל הברדק הזה.

 

עצה:

 

תנסה לרכוש דירה קטנה וזולה במקום שבו אתה צופה שהמחירים יעלו.

תשלם משכנתא ותגור בדירה מוכנה. שים דגש על זה שהדירה תהיה תקינה. כלומר שלא תצטרך להיכנס להרפתקאות של שיפוצים.

 

בעד כמה שנים תוכל למכור ולהשתדרג.

[sperial]

לחזק את בארני והרכבת: בניה גוררת הרבה הוצאות לא צפויות, ולא מדובר בידיות של הדלתות, אלא בסכומים גדולים: נתקלת בקרקע שונה שמצריכה שינוי הביסוס: הלכו עוד עשרות אלפי ש"ח (אם לא יותר). החלטת לשנות חיפויים? עוד כמה עשרות אלפים. וההפתעות מגיעות מדי יום. חשוב למשל, על דבר קטן, כמו דלתות. בדירה סט של חצי תריסר דלתות+ דלת ראשית+ דלת לממ"ד (ואם מדובר בצמוד קרקע - בדרך כלל עוד פלדלת מחור) - והגעת בלילהרגיש ל-15,000-20,000 ש"ח, רק לדלתות, וגם אלה לא מהיקרות.

 

אמנם אין לי נסיון בבניה חדשה, אבל לפני כשנה וחצי שיפצתי דירה. היה איזה אומדן ראשוני של העלות לפני שנכנסה האדריכלית, היה אומדן סופי אחרי שהיא סיימה את עבודתה (בערך כפול), והיתה עלות סופית שהיתה גבוהה בעוד כ15-20%, לא כולל ריהוט וכיו"ב.

 

כפי שציינתי, הסכום שבידך זעום, ולדעתי כל עוד לא תצבור סכום יותר גדול יהיה עליך להסתפק בשכירת דירה, בשלב זה של החיים דירה קטנה בשכונה צנועה, ועם התקדמותך להתקדם גם בדיור. אחד היתרונות של שכירות הוא הגמישות: הדירה לא מתאימה לך - עבור בעוד שנה לאחרת, יותר מתאימה. אל תשכח שהצרכים של זוג צעיר בתחילת דרכו שונים לחלוטין מאלה של משפחה עם ילד צעיר, ואלה שוב שונים מאלה של משפחה עם ילדים מתבגרים. כפי שציינתי בפוסט קודם עלויות מכירת דירה וריכשת חדשה גבוהות מאד, והשינויים בצרכיו של זוג צעיר די מהירים, כך שאם אין לכם הון התחלתי מספק עדיף להמשיך לשכור דירה ולחסוך עד צבירת הון התחלתי מספק לרכישת דירה שתספק את צרכיכם לאורך זמן (גם אם בשנים הראושנות תהיה קצת גדולה).

עריכה אחרונה ב-1 לנובמבר, 2014 על ידי sperial