מיסוי בארץ על נדל"ן בחו"ל - מישהו מכיר?

[Nemesis]

היי,

 

חשקה נפשה של בת זוגי לרכוש בית קטן בחו"ל. ברומניה לצורך העניין.

הבית יושכר.

בגדול, עד כמה שראיתי מדובר בבחירה בין מס שולי לבין 15%. במסלול ה- 15% ניתן להכיר בפחת בלבד כהוצאה. איך זה מסתדר עם אמנת המס?

אם בוחנים את מסלול המס השולי, אם הנכס רשום על שם שני בני הזוג, עושים חלוקה וירטואלית של ההכנסות חצי חצי ומייחסים לכל אחד? כלומר, גם בת הזוג תצטרך לפתוח תיק ע"מ או להגיש דו"ח מקוצר?

במסלול זה, ניתן להכיר בהוצאות המימון גם אם אני לוקח משכנתא בארץ וגם בארץ היעד?

ניתן להכיר בהוצאות כמו טיסה לאותו יעד פעם/פעמיים בשנה?

אולי הקמת חברה יותר נוחה מהבחינה הזו?

 

תודה מראש על כל הכוונה.

כמובן שכאשר זה יתגבש לכדי עסקה אגש לרואה חשבון.

בינתיים אני מחפש מידע כללי כדי לראות את הכדאיות.

[ChemGuy85]

על קצה המזלג:

 

בשלב הראשון אתה משלם מס במדינה בה רכשת את הנכס לפי חוקי המס באותה מדינה.

 

בשלב השני אתה בוחר באחד משני המסלולים הבאים:

 

א. מסלול מס על הכנסה לא מיגיעה אישית החל מ-31% לאחר קיזוז הוצאות. במסלול זה תוכל לדרוש זיכוי מס זר.

 

ב. מסלול מס 15% - במסלול הזה לא תוכל לדרוש שום הוצאה למעט פחת ולא תוכל לדרוש זיכוי מס זר.

 

קח בחשבון שתצטרך להגיש דו"ח מס ברומניה ודו"ח מס בישראל.

 

אתם נשואים?

 

אני ממליץ בחום שלא תתעסק עם הקמת חברות. אל תסבך את עצמך בבירוקרטיה ועלויות גבוהות לא לצורך.

 

שאל עוד שאלות כדי שאוכל להדריך אותך יותר טוב

[A.E.M]

היי,

 

חשקה נפשה של בת זוגי לרכוש בית קטן בחו"ל. ברומניה לצורך העניין.

הבית יושכר.

בגדול, עד כמה שראיתי מדובר בבחירה בין מס שולי לבין 15%. במסלול ה- 15% ניתן להכיר בפחת בלבד כהוצאה. איך זה מסתדר עם אמנת המס?

אין קשר מהבחינה הזו.

בדרך כלל, כאשר מדובר בהכנסות מנדל"ן, למדינה בה נמצא הנכס קיימת זכות ראשונה במס. כלומר, ברומניה תשלם מס לפי דיני המס שלהם.

בישראל תחושב ההכנסה החייבת וילקח בחשבון המס ששילמת בחו"ל כך שלא ישולם כפל מס.

כל זה בהנחה ולא בחרת במסלול ה- 15%.

אם בוחנים את מסלול המס השולי, אם הנכס רשום על שם שני בני הזוג, עושים חלוקה וירטואלית של ההכנסות חצי חצי ומייחסים לכל אחד? כלומר, גם בת הזוג תצטרך לפתוח תיק ע"מ או להגיש דו"ח מקוצר?

בעקרון התשובה היא תלוי. יכולים להיות מספר מצבים. ככלל, ההכנסה תיוחס לבן הזוג עם ההכנסה מיגיעה אישית הגבוהה היותר.

לגבי הגשת דו"ח, מדובר בדוח אחד לשני בני הזוג. יש תיק אחד לתא המשפחתי.

 

במסלול זה, ניתן להכיר בהוצאות המימון גם אם אני לוקח משכנתא בארץ וגם בארץ היעד? פחות משנה היכן נלקחה המשכנתא.

ניתן להכיר בהוצאות כמו טיסה לאותו יעד פעם/פעמיים בשנה?

אולי הקמת חברה יותר נוחה מהבחינה הזו?

לדעתי לא.

 

תודה מראש על כל הכוונה.

כמובן שכאשר זה יתגבש לכדי עסקה אגש לרואה חשבון. כדאי מאוד. האמור אינו ייעוץ או תחליף לייעוץ. בהצלחה!

בינתיים אני מחפש מידע כללי כדי לראות את הכדאיות.

 

 

אדום....

עריכה אחרונה ב-8 לאוקטובר, 2016 על ידי A.E.M

[Nemesis]

היי, תודה לשניכם.

זה שאשלם קודם מס ברומניה ברור. לא היה לי ברור איך רשות המיסים יכולה להקים מסלול מס שלא מאפשר לקזז את המס ששולם ברומניה כאשר יש אמנת מס בין המדינות.

לא חשוב, אני מניח שהתשובה היא - כי ככה

 

לגבי דו"ח המס, אנחנו לא נשואים. בת זוגי שכירה, אני גם שכיר וגם עצמאי, מגיש דו"ח מס לבד. אני מניח שיהיה קצת סיפור לרשום את הבית על שנינו, אם זה יותר מדי מסורבל אולי נבחר לרשום את הבית על שם אחד מאיתנו בלבד כדי לפשט את הדברים. השאלה עד כמה זה ישפיע על המימון.

 

אני מניח שהדרך הנוחה לעשות זאת אם נלך על זה היא לבחור במסלול מס שולי, לרכוש את הנכס במקסימום מימון, לקזז את עלויות הריבית כל עוד הן גבוהות, כאשר הן נמוכות לשקול לעבור לשלם 15%. אם אני ממשכן נכס כאן בארץ, כיצד אני מוכיח את הזיקה לנכס שרכשתי בחו"ל כדי לקזז את עלויות הריבית? אולי זה סתם נשמע לי כמו סיפור וזה פשוט?

 

תודה,

[renault5]

אתה קונה נכנס עם אזרחות רומנית?

כי מסקרן אותי לדעת אם המיסים פה מדוברים על אזרח ישראלי שקונה נכסים בחו"ל

או אזרח של אותה מדינה/רומניה.

[Nemesis]

יש לי אזרחות רומנית, אבל זה לא קשור. כל עוד מרכז החיים שלך בישראל תאלץ לשלם מיסים גם בישראל.

[Fazer]

זו אומנם לא מהות השרשור, אבל כיון שגם אני התעניינתי ברכישה של נכס להשקעה ברומניה, אשמח לשמוע קצת חוויות - איך מוצאים נכס, טווחי מחירים, אזורים אטרקטיביים - אפשר לארגן קבוצת רכישה בפורום

[ChemGuy85]

אתה תתנהל בעולם המס הרומני ובעולם המס הישראלי. ייתכן ודיני מס רומנים יאפשרו לקזז עלויות מימון, אבל בנוגע לדיני מס ישראלים צריך ללמוד את הנושא לעומק.

 

אני גם לא בטוח שישתלם לכם כלכלית: מס ברומניה, דמי ניהול, דוחות מס, נכס שנמצא במרחק אלפי קילומטרים מישראל. בקיצור צריך לחקור את הנושא.

[renault5]

ואם בן אדם מחזיק נכס בחו"ל רק למטרת חופשה פעמים בשנה גם על זה משלמים מס?

או רק מס במידה ואתה משכיר את הדירה?

[ישה]

נהוג שמס הכנסה , כפי שהשם מרמז, משלמים על הכנסה.

 

ניתן לשלם גם על שווי ההנאה, כמו החזקת רכב מטעם העבודה.

 

לא מניח כי זה יכלול שימוש בדירה הזו לחופשה.

[renault5]

אז למה על בן אדם שמחזיק דירה להשקעה בארץ, ומשכיר אותה לא משלם מס או שכן ואני לא יודע?

[ישה]

דירה בארץ יש חוקי מס שונים

 

ואמרוים לשלם מס אם אתה מקבל הכנסה מעל סכוםן של כ 5000 ש"ח

[Nemesis]

זו אומנם לא מהות השרשור, אבל כיון שגם אני התעניינתי ברכישה של נכס להשקעה ברומניה, אשמח לשמוע קצת חוויות - איך מוצאים נכס, טווחי מחירים, אזורים אטרקטיביים - אפשר לארגן קבוצת רכישה בפורום

 

בת הזוג שלי רוצה לרכוש בית חדש בבנייה בעיירה קטנה כ-25 ק"מ בבוקרשט. קרוב/רחוק קנה שם, הוא מרוצה ואומר שהרבה כאלה שרוצים קצת שלווה יוצאים מבוקרשט וגרים שם. בבוקרשט וערים גדולות נוספות התשואה נעה בין 5-6 %. אין הוצאות גבוהות יחסית כשהדירה ריקה. למצוא דירה, פשוט באתרי אינטרנט, ואין ברירה אלא בסופו של דבר לתת גיחה ולראות במה מדובר. בינתיים זהו, קשה לי לומר יותר, עדיין לא רכשנו, רק שוקלים.

[Fazer]

האמת היא שאני חשבתי לרכוש שם גם כי יש לי אזרחות רומנית, וגם כי אבא שלי גר שם - אבל מסתבר שזה שאבא שלי גר שם לא ממש עזר לי עד עכשיו, כך שאני מנסה לברר באופן עצמאי.

 

אשמח לקבל/לשתף במידע.