הרפתקאה בקניית דירה נוספת ע"י משכון ומהי התוצאה הסופית?

[Guest Automatic1]

שלום רב ושנה מתוקה לכל חברי הפורום.

 

בזמן האחרון, עוברות מחשבות לצאת להרפתקאה חדשה ולקחת צעד קדימה ולשריין נכס נוסף.

 

מה הרעיון?

 

נכון להיום, ישנה דירה של 5 חדרים, באיזור איכותי עם נוף מצויין לים אשר איננה ממושכנת, וללא משכנתא וכו'.

שווי הדירה במכירתה ביד 2 הינו כ 1.8 מליון ש"ח ( אולי אף יותר ) .

 

מכיוון שאיזור זה נמצא כרגע בשיא הבנייה וחברות רבות בונות ובניינים מוקמים ( בקו מאחורה, הנוף שלי נשאר לכל החיים קבוע מכיוון שמולו ישנן וילות בלבד ) אז עלתה בידי המחשבה, לרכוש דירה נוספת באמצעים הבאים:

 

1. לגשת לעשות סקר שוק ברחבי הבנקים, לגבי משכון הדירה וקבלת סכום בתמורה לכך, כיצד זה פועל? מגיע שמאי? מעריך את שווי הדירה וכו'?

הסקר שוק חובה מכיוון שכל אחוז לכאן ולשם, יפחית או יוסיף לרווח בסופו של דבר, אך מכיוון שעדיין לא התחלתי את הסבב אלה רציתי להתייעץ איתכם ואולי מבעלי הנסיון שכן עשו כך, מה התוצאות וכיצד זה קורה?

 

2. לגבי סכום ראשוני לרכישה? קיים וזמין, זאת לא בעיה וכמובן, גם לאחר הכנסת הסכום, לא נכנס למצב כלכלי בעייתי או משהו בסגנון, מסוגל לחיות באותה רמת החיים למשך שנים רבות.

 

3. ישנו סכום של בערך כ 15% בכדי להכניס כצ'ק ראשון, את השאר מן הסתם אין כרגע, לכן הרעיון עם המשכון.

 

4. את הדירה החדשה, 4 חדרים לדוגמא, ניתן לרכוש בכ 1.25 מליון ואולי אף פחות תלוי באיזה פרוייקט.

 

5. הדירה החדשה תרשם על זוג אחים ( אני ואחי ) בכדי להמנע מתשלומים נוספים שלא לצורך ( הנוכחית על שם הורי )

 

6. הרעיון הינו לקנות דירה מקבלן שתבנה בעוד שנה וחצי שנתיים, עד אז צריך לשרוד בתשלומי ריביות? משכנתא? איך זה עובד?

 

7. ברגע שהדירה תהיה מוכנה, צביעה איכותית על ידי המשפחה והכנתה לשכירות וכמובן להקפיד על שוכרים איכותיים ולכן מאותו רגע, ההכנסות שלהם יופנו להחזר.

 

8. הרי ברגע שדירת קבלן מהנייר תושלם ערכה כעבור שנה מזנק וכבר במיידי אפילו, בסכום לא מבוטל כלל, לכן זהו סכום ביטחון נוסף במידה והעסק לא יחזיק מעמד ונאלץ למכור, שהרי עקב עליית המחירים, הכל מתקזז ואף ניתן להשאר ברווח?

 

9. בקנייה, הקבלן קובל למדדי הבנייה או שניתן להתווכח ולבחור במדדי המחירים? ( שהוא נמוך יותר מן הסתם ומראה שלאורך השנים עלה בצורה מזערית לעומת הבנייה )

 

10. נכון שצריך סכום נזיל נוסף עבור התקנת מזגנים, תשלום מדדי בנייה או מחירים לפי בחירה והוצאות נוספות ( הידועות לי ) ויש לכך את הממון הבסיסי בנוסף לשאר.

 

*** שכחתי לציין, שישנם פרוייקטים באיזור, שמבקשים רק את הסכום הראשוני ורושמים בבירור כי את שאר הסכום, ניתן לתת עם קבלת המפתח, מה הקאצ'? המדד מתחיל מאותו הרגע על כל הסכום? שווה ככה?

 

אולי כדאי לתת את כל הסכום בהתחלה ולשלם ריביות עד להכנסות מהשכירות?

 

 

אשמח לדעת ולברר מידע דרך אנשים שעשו דבר דומה, כיצד איך ולמה? ואולי אפילו את דעתו של מנהל הבנק הקבוע בפורום, שמן הסתם וללא כל תנאי, זאת אינה תהיה הצעה רשמית או דעה רשמית ואינני מתכוון להתייחס אליה כעצה או ייעוץ לכל דבר למען הסר הספק.

 

אשמח לדעת לדעתכם, שהרי, לפעמים צריך לקחת צעד קדימה, כי ישנה דירה, ללא חובות ומשכנתא וללא משכון ( רשומה בטאבו ללא אזהרה ותיק נקי ) ולמה לא בעצם? שהרי במידה והעסק לא מסתדר, רק עצם מכירתה של הדירה החדשה לדוגמא, התוספת שהיא תקבל לאחר הבנייה מהנייר, תכסה את שאר ההוצאות או הפסדים חס וחלילה.

כך שאין פה סיכון, מילא אם יש לך דירה עם משכנתא חונקת ואתה מחפש הרפתקאה שכזאת, אז כן, זה דבילי.

 

מקווה כי תחגגו ותשמחו עם משפחותיכם, המשך חג נעים ושמח

[שמר]

על פי הנתונים שנתת, ההון העצמי שלך נמוך מדי.

מעבר לכך - לרשום דירה ע"ש אחים זו טעות לדעתי (לא כלכלית, אלא מבחינה משפחתית). מזמין צרות לאורך זמן.

[Ahbarony]

עשיתי את זה. כלומר עשיתי את זה מאונס כי נתקעתי עם הדירה הקודמת. לכן משכנתי אותה עד הסוף והשכרתי תמורת סכום שמכסה את עצמו מדמי שכירות.

עניין המיסוי הוא שולי ביחס לבלאגן שיכול להיות לך בעתיד אם וכאשר העניינים במשפחה מסתבכים. אני גם רשמתי את הדירה החדשה לא על שמי ואוכל עם זה חצץ בכל מיני מקומות. בדיעבד עדיף היה לשלם את ה80 אש"ח נוספים של מיסים.

הסיכון הגדול ביותר שלך אם בבוא היום תצוץ לך מחאה חברתית כזאת ותתקע אותך עם נכס שאי אפשר למכור במחיר ששווה למכור, כפי שקרה לי. גם בנדל"ן אפשר ליפול.

[Guest Automatic1]

למען החידוד, הדירה הנוכחית רשומה על הורי, אבא ואמא.

 

הרעיון הינו לרשום עליי ועל אחי, היחס שלי ועם אחי הוא קשר מאוד חזק ולא דומה לקשרים אחרים שאני רואה.

 

כמובן ומן הסתם, כל זה יעוגן בחוזה כך שבמידת הצורך, כל אחד יכול להפרד לשלום ללא כל בעיה. מדובר על משפחה אחת ללא עירוב של אף גורם חיצוני.

 

*** שנינו כרגע בערך באותו הגיל וכרגע סטודנטים צעירים, לכן למשך מספר שנים, אין לנו אישה או ילדים לכן אף אחד מאיתנו לא יהיה בעל אינטרס לבצע מהלך כלשהו פתאום, רק כשנסיים את הלימודים ונצא לחיים הגדולים לבדנו ( סביר להניח שנגור שנה-שנתיים אצל ההורים לצבירת הון עצמי וכו' ).

 

הרעיון הנוסף הוא, אולי לרכוש דירה באשקלון לדגומא? ששם הסכומים נמוכים הרבה יותר ובכך ניתן לקחת פחות מהבנק?

 

לגבי המחאה, בהחלט לקחתי בחשבון, אבל נגיד ותהיה מחאה, הרי אותה דירה תושכר בשכירות והסכום עובר לבנק לכיסוי המשכון לדוגמא, שהרי ניתן להמתין שנה- שנתיים לעליות המחירים חזרה במידה ונרצה למכור אותה, לא כך? שהרי זהו נכס נוסף, עצם המכירה כעבור מספר שנים תלווה בתוספת של 200-300 מאות אלף ש"ח מכיוון שזאת דירה מהקבלן לדוגמא.

 

תהיה מחאה? ניתן להמשיך ולהשכיר עד לנקודת החזרה, שהרי זאת כל המטרה.

 

בנוסף ניתן להעלות את המימון האישי עד לכ 25% בתוספת עזרה מצד ההורים של הורי... מכיוון שניתן להלוות מהם ללא כל בעיה ( בגיל מאוד מבוגר ומתקדם )

[ישה]

ליוסף בעל החלומות שלום

 

ההנחה שמחירי הדירות רק עולים נכונה ל 10 השנים האחרונות והיו תקופות של ירידות מחירים גם בבועה של תל אביב.

ההנחה הנוספת ששכר הדירה יממן את החזר ההלוואה זה חלום

 

הבנק על הדירה החדשה ייתן לכם עד 75% משוויה וכמובן יהיה ניתן לקחת השלמה על סמך דירת ההורים.

 

סכום הרכישה 1200K ונגיד שהסכום הזה כבר כלל את כל ההוצאות מסביב ואפילו את ההצמדה של הקבלן.

נוריד 200K הון עצמי והתגברתם על הפער בין לשלם לקבלן לקחת את המשכנתא ושכר דירה אין.

ההלוואה היא על 1000K

 

החזר שפוי לחודש 6000-6500 ש"ח

מה ההכנסה של הלווים?

כמה שכ"ד ניתן לקבל? כבטחון תיקח שכר דירה של 10 חודשים ותחלק ב 12

 

שנמשיך?

המלצה חמה רשמו את הדירה הזו על אחד מכם ואת הדירה השניה על האח השני ( זו שתבוא בעקבות ההצלחה של הדירה הראשונה)

 

 

המלצה כנס לשני פורומים בתפוז אחד פורום נדלן השני פורום משכנתא תלמד ותעמיק.

[Guest Automatic1]

לאחר מחקר לא קטן, ישה צודק.

 

עלות ההחזר ההתחלתית תהיה בין 4500-5000 שקל לפחות ל 25 שנים במידה ולוקחים 1M לדוגמא.

 

הכנסה משכירות תגיע לכל היותר לכ 4,000 ש"ח. ויש לשרוד שנה - שנתיים עד לסיום הבנייה - ללא שכירות.

 

רמת ההכנסה מאפשרת בהחלט להחזיק מצב שכזה, אך יש צורך לבצע שיקול זהיר ביותר.

[Fitch]

ישה תמיד צודק.

[ישה]

ליוסף בעל החלומות שלום

 

 

ההלוואה היא על 1000K

 

החזר שפוי לחודש 6000-6500 ש"ח

מיק.

 

לאחר מחקר לא קטן, ישה צודק.

 

עלות ההחזר ההתחלתית תהיה בין 4500-5000 שקל לפחות ל 25 שנים במידה ולוקחים 1M לדוגמא.

 

הכנסה משכירות תגיע לכל היותר לכ 4,000 ש"ח. ויש לשרוד שנה - שנתיים עד לסיום הבנייה - ללא שכירות.

 

רמת ההכנסה מאפשרת בהחלט להחזיק מצב שכזה, אך יש צורך לבצע שיקול זהיר ביותר.

 

ההבדל בין ההחזר שלי לבין ההחזר שלך שלי יישאר בטווח המחירים הזה שלך יתחיל בזה ויסתיים בכפול כי הוא מבוסס כולו על הלוואות צמודות

ובריבית משתנה

[sperial]

התחשיב עו דיותר בעייתי:

1. הוזכר שהבנק ילווה לכם עד 75% מערך הדירה - בדוק אם ההנחיות החדשות של בנק ישראל לא הקטינו זאת.

2. הדירה הנוכחית רשומה על שם ההורים - האם תוכלו למשכנה לצורך רכישת דירה על שמכם? האם ההורים יסכימו למשכן את דירתם?

3. צפוי שינוי בחוקי המס, והעובדה שאתם רוכשים דירה כאת עלולה לפגוע בכם כאשר תרצו לרכוש דירה לשימושכם האישי בעתיד. נכון שכרגע מדוב בעז שהוצאה מהחדר, אבל האוצר לפעמים מתאהב ברעיונות מסוג זה וחוזר אליהם די מהר, והשקעה בדירה היא השקעה ארוכת טווח.

4. דיברת על מחיר דירה 1.2 מש"ח. מה זה כולל? איזה הוצאות נוספות צפויות - הזכרת מיזוג, אבל העו"ד יעלה עוד כ-20 אש"ח (בהנחה שלא תקחו אחד מצידכם, אם תקו זה כבר עלול להגיע לסביבות 25 אש"ח, מטבח (אם הקבלן נותן מטבח זהמשהו סמלי, לצמיד צריכים לשדרג), תוספות אלה ואחרות, תגיעו בקלות ל-100 אש"חי נוספים ויותר.

5. אתם צעירים ולא ברור לי מה מצבכם הכלכלי, אבל סביר הריבית שהבנק ידרוש תהיה יחסית גבוהה, מה שמפחית משמעותית מכדאיות העסקה. הוסף לכך עוד 3-4 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה (מתי לאחרונה פגשת בקבלן בניין שעמד בזמנים?) והרי הפסד רציני מאד של ריבית, מה גם שעלית ערך הדירה כלל אינו מובטח - צריך לראות איזה ביקוש יהיה לשכונה החדשה ואיזה אוכלוסיה תרכוש את הדירות.

6. סביר שיגיע הזמן שלפחות אחד מכם ירצה לפרוש מהעסקה על מנת לרכוש דירה לשימושו הוא. האם לאחר יהיו האמצעים לרכישת חלקו בדירה? כיצד ישוערך ערך הדירה? מה יקרה אם יהיה קושי למכר את הדירה, הרי לא כל ידרה נחטפת, וגם דירות טובות יכולות להמצא בשוק שנה-שנתיים עד שנמצא הקונה המעוניין בהן במחיר סביר. ואם האח יבקש לקנות דירה לשימושו בלי למכור את חלקו בדירה הנרכשת כעת יחולו עליו הגבלות ומסים כמו על רוכש דירה להשקעה, מה שעלול להיות בעיה קשה או סתם לייקר מאוד את רכישת הדירה הנוספת.

7. עניין השמאי רלוונטי רק בדירות יד שניה. בדירות מקבלן הבנק מקבל את מחיר הדירה כנתן לצורך חישוב המשכנתא.

8. שוכרים טובים? אשרי המאמין שאתה יכול לסנן את השוכרים. גם פרופסור באוניברסיטה יכול להזניח דירה ולהתעלל בה עד כדי גרימת נזקים כבדים.

[ישה]

ליוסף בעל החלומות שלום

 

 

ההלוואה היא על 1000K

 

החזר שפוי לחודש 6000-6500 ש"ח

מיק.

 

לאחר מחקר לא קטן, ישה צודק.

 

עלות ההחזר ההתחלתית תהיה בין 4500-5000 שקל לפחות ל 25 שנים במידה ולוקחים 1M לדוגמא.

 

הכנסה משכירות תגיע לכל היותר לכ 4,000 ש"ח. ויש לשרוד שנה - שנתיים עד לסיום הבנייה - ללא שכירות.

 

רמת ההכנסה מאפשרת בהחלט להחזיק מצב שכזה, אך יש צורך לבצע שיקול זהיר ביותר.

 

ההבדל בין ההחזר שלי לבין ההחזר שלך: שלי יישאר בטווח המחירים הזה שלך יתחיל בזה ויסתיים בכפול כי הוא מבוסס כולו על הלוואות צמודות

ובריבית משתנה

[redroze]

אני מסכים עם כל הנאמר לעיל ומוסיף:

כדי לפתור את בעיית השנה שנתיים בלי הכנסה משכירות אתה יכול ללכת על מימון של הקבלן. כלומר לתת מקדמה ואת המשכנתא לקחת רק בתשלום האחרון. קח בחשבון שכל הסכום יוצמד ובסופו של דבר תצטרך לשלם עליו ריבית. בנוסף לא לכל הקבלנים יש תוכניות מימון כאלה גמישות (מימון מסוג זה מתאים מאוד לקבוצות רכישה עם בנק מלווה של הפרויקט).

 

אני חושב שעדיף לכם להתחיל מדירה משומשת. היא גם תקטין לכם את הסכום שתאלצו לשלם וגם היא מגיעה לרוב "מוכנה לעבוד", כלומר אין צורך לחכות שנה שנתיים עד שתוכלו להשכיר אותו.

[Guest Automatic1]

שלום רב,

 

בהחלט לאחר כל התגובות, ישנה אופציה של מימון קבלן, בחלק מהפרוייקטים, אבל החשש וזה התברר כנכון, שהסכום מוצמד למדד לכל כולו.

 

השאלה האם ניתן להצמיד סכום זה למדד המחירים שמן הסתם נמוך יותר, הקבלן קובע לאיזה מדד הסכום מוצמד?

[Nemesis]

בד"כ מוצמד למדד תשומות הבנייה. קשה מאוד לשכנע אותם להצמיד למדד המחירים לצרכן.

[ישה]

הערותי בכחול

 

התחשיב עו דיותר בעייתי:

1. הוזכר שהבנק ילווה לכם עד 75% מערך הדירה - בדוק אם ההנחיות החדשות של בנק ישראל לא הקטינו זאת.

 

הנחיות בנק ישראל דירה ראשונה עד 75% מימון

ההנחיות החדשות קובעות כי ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה ( ההכנסה כוללת גם הכנסה משכ"ד ובתנאי שיש הסכם עם השוכר ) בין 40 ל 50% מההכנסה הבנק נדרש להקצות הון נוסף שלו לכן סביר יבקש ריבית גבוהה יותר )

לא יותר מ 30 שנה והחלק המשתנה לא יעלה שני שליש ולתקופה של פחות מ 5 שנים בריבית כמו הפריים לא יותר משליש

 

2. הדירה הנוכחית רשומה על שם ההורים - האם תוכלו למשכנה לצורך רכישת דירה על שמכם? האם ההורים יסכימו למשכן את דירתם?

 

יוכלו למשכנם בלי שום בעיה מצד הבנק , במקרה של שואה פיננסית יש לבנק שתי דירות להתעלק עליהם. מהורים שמצבם בטוח הפכו להיות הורים שמצבם לא כל כך בטוח

 

3. צפוי שינוי בחוקי המס, והעובדה שאתם רוכשים דירה כאת עלולה לפגוע בכם כאשר תרצו לרכוש דירה לשימושכם האישי בעתיד. נכון שכרגע מדוב בעז שהוצאה מהחדר, אבל האוצר לפעמים מתאהב ברעיונות מסוג זה וחוזר אליהם די מהר, והשקעה בדירה היא השקעה ארוכת טווח.

 

המלצתי לרשום את הדירה רק על אחד מהם ככה לא יחולו מגבלות , ככה אם ירצו לקנות דירה נוספת היא תירשם על שם האח השני ולא יצטרכו לשלם מס רכישה כ 50-60K לדירה של 1-1.1 מיליון.

 

4. דיברת על מחיר דירה 1.2 מש"ח. מה זה כולל? איזה הוצאות נוספות צפויות - הזכרת מיזוג, אבל העו"ד יעלה עוד כ-20 אש"ח (בהנחה שלא תקחו אחד מצידכם, אם תקו זה כבר עלול להגיע לסביבות 25 אש"ח, מטבח (אם הקבלן נותן מטבח זהמשהו סמלי, לצמיד צריכים לשדרג), תוספות אלה ואחרות, תגיעו בקלות ל-100 אש"חי נוספים ויותר.

 

5. אתם צעירים ולא ברור לי מה מצבכם הכלכלי, אבל סביר הריבית שהבנק ידרוש תהיה יחסית גבוהה, מה שמפחית משמעותית מכדאיות העסקה. הוסף לכך עוד 3-4 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה (מתי לאחרונה פגשת בקבלן בניין שעמד בזמנים?) והרי הפסד רציני מאד של ריבית, מה גם שעלית ערך הדירה כלל אינו מובטח - צריך לראות איזה ביקוש יהיה לשכונה החדשה ואיזה אוכלוסיה תרכוש את הדירות.

6. סביר שיגיע הזמן שלפחות אחד מכם ירצה לפרוש מהעסקה על מנת לרכוש דירה לשימושו הוא. האם לאחר יהיו האמצעים לרכישת חלקו בדירה? כיצד ישוערך ערך הדירה? מה יקרה אם יהיה קושי למכר את הדירה, הרי לא כל ידרה נחטפת, וגם דירות טובות יכולות להמצא בשוק שנה-שנתיים עד שנמצא הקונה המעוניין בהן במחיר סביר. ואם האח יבקש לקנות דירה לשימושו בלי למכור את חלקו בדירה הנרכשת כעת יחולו עליו הגבלות ומסים כמו על רוכש דירה להשקעה, מה שעלול להיות בעיה קשה או סתם לייקר מאוד את רכישת הדירה הנוספת.

7. עניין השמאי רלוונטי רק בדירות יד שניה. בדירות מקבלן הבנק מקבל את מחיר הדירה כנתן לצורך חישוב המשכנתא.

 

יש מקרים שגם מקבלן הבנק דורש שמאות אבל זו עלות זניחה

 

8. שוכרים טובים? אשרי המאמין שאתה יכול לסנן את השוכרים. גם פרופסור באוניברסיטה יכול להזניח דירה ולהתעלל בה עד כדי גרימת נזקים כבדים.

 

שלום רב,

 

בהחלט לאחר כל התגובות, ישנה אופציה של מימון קבלן, בחלק מהפרוייקטים, אבל החשש וזה התברר כנכון, שהסכום מוצמד למדד לכל כולו.

 

השאלה האם ניתן להצמיד סכום זה למדד המחירים שמן הסתם נמוך יותר, הקבלן קובע לאיזה מדד הסכום מוצמד?

 

הכל ניתן למו"מ עם הקבלן החל מהמחיר וכלה במטבח שיסופק אבל....

 

99% מהמקרים חלה הצמדה למדד יוקר הבניה

 

מקווה שתפנים גם את ההבדל בין התמהיל שלך שלא בטוח שעומד בדרישות של ההנחיות החדשות לבין התמהיל שלי בכל הנוגע להחזר החודשי ולסכנה שהדירה לא תהיה מושכרת פרקי זמן .

 

ולסיכום

 

רוצה ללכת על זה לך על דירה מוכנה יד 2 אולי כזו שדורשת שיפוץ לא יקר בטווח מחירים של חצי מהסכום 500-600K ושתקבל עליהם שכ"ד של 2500 ₪ אפילו שתיים כאלה מאשר אחת ב 1.2 מיליון

[sperial]

כרגיל ישה צודק. ובכל זאת כמה הערות:

1. עלות השמאי זניחה (כמה מאות ש"ח, בתלות בערך הדירה). עם זאת שמאי עלול לגרום בעיה אם יעריך את הדירה משמעותית מתחת למחיר שסוכם, מה שישפיע על גובה המשכנתא שניתן לקבל, במיוחד כאשר מדובר בשעור מימון הגובל במגבלות בנק ישראל, ובנוסף לכך - זה עלול לייקר את המשכנתא. השמועה אומרת ששמאים נוטים להמעיט בערך הדירה על מנת להגן על עצמם. אישית לא נתקלתי בבעיה זאת - שמאי שהעריך את הדירה שרכשתי קבע שמאות בערך זהה למחיר שהוסכם.

2. בדירה יד 2 בד"כ יתווספו גם דמי תיווך, בתלות באיזור. שוב, לא סכומי עתק, אבל בדירות בערך שהציע ישה מדובר על סדר גודל של 15 אש"ח.

3. האם, כבנים אתם מוכנים לסכן את היציבות הפיננסית של הוריכם בשביל הרפתקה כפי שאתה מתאר? אם אחד הבנים שלי יעלה הצעה כזו הוא יזכה לתשובה שלילית חריפה. מילא בשביל קורת גג (וגם אז בספק) - אבל בשביל השקעה ספקולטיבית?