תיווך לרכישת \ מכירת דירה - האם יש דרך ריאלית אחרת?

[Aino]

סמסטר קיץ שלום לכם,

 

מעוניינים למכור את דירתינו ולרכוש חדשה.

נכנסתי ללוחות והצבתי פרמטרים - לצערי הלוחות הפרטיים ריקים כמעט לחלוטין, בתיווך יש עשרות דירות שמתאימות לנו.

למעשה, עד כה כל האפשרויות הריאליות שראינו לרכישה נמצאו אצל מתווכים.

פירסמתי בלוחות וכנ"ל - גם אלינו עד כה התקשרו רק מתווכים.

 

כמובן שכולם עובדים בעמלות - סה"כ יוצא שכ-50-60 א.ש"ח יועבר רק למתווכים בצורה הזאת (2% מכירה + 2% קנייה).

 

האם אין דרך להמנע מכך? התווכחים מסרבים לרדת מ2% עמלה (גם במכירה וגם ברכישה).

אשמח לטיפים מה ניתן לעשות, יש אפשרות להמנע לחלוטין מתיווך או לפחות לצמצם את הפגיעה?

 

אשמח לעזרתכם,

אלי.

[Fitch]

א. לנסות לפרסם לבד, לפעמים זה עובד.

ב. לנסות להגיע להסכם עם מתווך שנראה לכם, שתתנו לו בלעדיות לתקופה מסוימת, תמורת זה שלא יקח ממכם דמי תיווך אלא רק מהקונה.

ג. בקניה, לנסות לחפש את הנכסים שיש אצל המתווכים באופן פרטי. 80% מהנכסים הם מוצאים ביד2, לכן גם אתה יכול.

ד. בקניה, אם כבר אצל מתווך, להתמקח על מחיר העסקה ולהוריד את המחיר כגובה דמי התווך, וכך לא תרגיש את זה.

 

בהצלחה!

[vladclar]

בטח קבעת לעצמך מחיר מינימלי למכירה - תוסף לזה סחר טרחה של המתווך.

בעזרת המתווך תוריד במחיר את המוכר של הדירה הבאה שלך.

[lesles]

תתמקחו עם המתווכים, ההורים של חברה שלי רכשו בית לפני חודש, קוטג' קרקע, והורידו את המתווך ל1% ואף פחות.

אולי בכל עיר זה שונה, המקרה הנ"ל בבאר שבע.

[michaelbe6]

אם אתה בלחץ של זמן, כנראה שתצתרך לבלוע את הג'ולה בגרון ולשלם.

אם לא, אני מאמין שעם סבלנות תצליח גם לקנות וגם למכור ללא תיווך.

לפני חודש הורי נכנסו סוף סוף לדירה שרכשו , התהליך של הקניה הנוכחית ושל המכירה של הדירה הקודמת התבצע ללא לחץ של זמן, בסופו דבר מצאנו 2 עסקאות (לקניה ומכירה) שהתאימו לנו הן מבחינת מחיר והן מבחינת פינוי ולא שילמנו תיווך לאף אחד, החיסרון, התהליך לקח יותר משנה עד שמצאנו את המפתח המתאים למנעול.

בהצלחה.

[sperial]

עברתי את התהליך לפני כ-8 חודשים בחיפה. גרים במרומי הכרמל ורצינו להשתדרג לדירה יותר גדולה, רצוי בבניין יותר קטן.

ניסיתי לפרסם את הדירה שלי ביד 2 - התקשרו רק מתווכים. כל אחד מהם הבטיח הרים וגבעות תמורת בלעדיות. ניסינו מתווך אחד - משך חודש לא הביא אף לקוח פוטנציאלי. בסוף הוא עצמו ויתר על הבלעדיות. מתווך שני שקיבל בלעדיות עשה מעט מאוד מאמץ.

הרושם הכללי שעשו עלינו מרבית המתווכים היה מאוד לא סימפטי.

למזלנו מצאתו שתי מתווכות שעבדו בעבר עם אשתי ועשו הסבת מקצוע - אחת מהן מצאה לנו דירה, האחרת מצאה לנו קונים. אני חייב לומר שגם מבחינת ההתנהגות הן היו נעימות ממרבית המתווכים.

לא הצלחנו להמלט מתשלום דמי תיווך. מצד שני הדירה שקנינו היתה במצב תחזוקתי ירוד, כך שערכה היה נמוך ונחסך לנו הרבה מס רכישה, אבל נאלצנו לבצע שיפוץ יסודי מאוד. התוכנית היא להכנס לדירה החדשה במהלך החודש הנוכחי.

אני חייב לומר שביקורים חוזרים ב"יד 2" העלו ממצא חד משמעי - באזורים שעניינו אותנו כל המסחר נעשה באמצעות מתווכים. המודעות הקטנות - אלה המוכרות לנו מהעבר - פסו מן העולם.

[redroze]

האמת שאני ממש לא יכול להסביר את התופעה. זה הניסיון שלי עם השכרת דירה בבעלות המשפחה בזמן האחרון:

מכיוון שבמשפחה שלנו יש ניסיון רע מאוד עם מתווכים בעבר שאלתי כל בנאדם שקבעתי איתו אם הוא מתווך כי חבל על הזמן שלו ושלי.

חודשיים המודעה הייתה באוויר, הגיעו הרבה אנשים שמאוד התלהבו מהדירה ואמרו שמחר יגיעו לחתום אבל ברגע האחרון קבלו "רגליים קרות".

לבסוף פנינו דרך אתר יד2 למתווכחים באזור, סגרנו בלעדיות ל-10 ימים עם אחד מהם (אני התנגדתי נחרצות). אחרי קצת פחות מ-3 שבועות הוא מצא שוכר.

כשאני חיפשתי לעצמי דירות בעבר בחיים לא לקחתי מתווך ואני לא מבין מדוע אנשים מתעקשים לשלם סתם את הפרמיה.

[avnerak]

לא הצלחתי להבין מדוע אנשים מתפתים לעסקת בלעדיות - אפילו אם יגיע קונה לא דרך המתווך, הוא ייאלץ לשלם את דמי התיוו אפילו שהמתווך לא נקף אצבע וכך הולך עוד קונה פוטנציאלי.

 

הטיפ שלי (אני לוקח 2% מהעסקה):

לפרסם מודעה בעיתון דרך עו"ד שיציג את את עצמו כבא כח הבעלים, כמו מודעות של הוצלפ וכדומה.

טיפה יקר בתור השקעה אבל משתלם יותר מאשר תיווך.

[Aino]

אפרופו הוצל"פ - מה דעתם של חכמי הפורום על רכישת דירה מכונס ושות'?

 

האם שווה להכניס לתחום הזה בכלל, או להישאר בשוק הלוחות הרגילים?

[Fitch]

אני בעד

יש שם יתרון גדול לשקיפות, יש לך נסח, אתה יודע מה החוב לבנק, ומקבל שמאות לדירה בכל פעם.

 

מה שכן, אל תצפה למציאות בחצי מחיר או משהו.

[spidrman]

אני מצטרף לתמיהה בעניין המתווכים.

 

בשעתו כשחיפשתי דירה, חיפשתי בנרות מודעות פרטיות ונתתי להן עדיפות. לא הבנתי למה בעלי דירות לא מפרסמים בעצמם?

 

מצד שני, כנראה שאין באמת מצוקת דיור וכמו דברים אחרים מדובר בבלון תקשורתי/פוליטי..

הרי שמישהו מפרסם דירה קטנה להשכרה בתל אביב, תוך 12 דקות מתייצבים שני שוכרים שרבים זה עם זה כלומר יש ביקוש ויש מחסור בדירות קטנות וצנועות להשכרה באיזור תל אביב והסביבה הקרובה.

 

אם היה כזה ביקוש גדול לדירות לקנייה, היו מגיעים הקונים למוכרים ללא צורך במתווכים, הרי אם כל כך קשה להשיג תקציב לדירה, למה לשלם למישהו עוד עשרות אלפי שקלים שמגולגלים על הצדדים לעסקה.

 

לטעמי התיווך צריך להיות רלבנטי לנכסים מאד ספיציפיים (נדירים,יקרים,מורכבים או שקשה מסיבה אחרת למכור/להשכיר אותם) או רלבנטי עבור מישהו שלא רוצה או לא יכול להתעסק במכירה/חיפוש או בהשכרה. לא ברור לי איך התיווך השתלט על כל השוק, גם על הפלח של אילו שלא רוצים באמת שירותי תיווך ותשלום עמלות עתק (למתווכים גם יש אינטרס להעלות את מחירי הנדל"ן ולבלום כל אפשרות לירידתם)

 

מחאה חברתית? לקמפיין שיעודד אזרחים למכור ולקנות ללא תיווך וכבר הורדתם את מחירי הדיור מבלי להזיע באוהל ברוטשילד.

[itaysamurai]

לפני כשנתיים פרסמתי דירה באופן פרטי. קיבלתי עשרות טלפונים ממתווכים ואני כעיקרון לא מוכן

לשלם סכומים נכבדים על דברים שאני יכול לעשות לבד. כולם ניסו הפחדות.

המחיר שלך גבוה מדי, השוק מת, נביא לך המון מתעניינים, נוריד את העמלה.

בפועל הדירה נמכרה בזיכרון דברים בבוקר שלמחרת הפרסום ובסכום שביקשתי, אבל בהסכם גם היה

כתוב שאני רשאי להמשיך להציע את הדירה עד התשלום הראשון (הקונה התעכב בגלל בירוקרטיה בבנק).

ואיזה דיאלוגים היו לי עם העלובים האלה.

"לא תקבל יותר מ-650" - קיבלתי 700.

"ראיתי את המודעה שלך ביד2, תשלם לי עמלה אם אביא לך אנשים?" - אשלם לך רק אם תלך קיבינימט.

"השוק מת" - הדירה עלתה ב-30% תוך שנה וחצי, הגיעו 3-4 מתעניינים ביום. לא טלפונים (שהיו 20 ביום), ביקורים.

"רחוב רועש" - מתווך.

"מאוד שקט פה" - קונה פוטנציאלית.

 

עוד סיפור. לפני קניית אותה דירה, נדבקה אלינו מתווכת אחת נטולת כבוד עצמי, שבלי חוזה ובלי שום הסכם הראתה לנו כמה דירות.

אחת מהן צפתה לנוף מהמם, אבל עם שטחים מתים לפניה. "אל תדאגו, לא בונים פה".

בוקר שאחרי הלכתי לעירייה, תוך 10 דקות היה לי תשריט ביד שמראה 2 פרוייקטים עצבניים שיבנו בדיוק מול החלון.

הם כבר נבנו, מדירה עם אוויר מעולה ונוף יפה, היא פתאום נמצאת באמצע שכונה.

 

בקיצור. לא להאמין להם, לבדוק כל מילה פעמיים וכמובן לא להתפתות לחתום בלעדיות. שהוא יהיה כבול אליכם,

למה שאתם תהיו אליו?

[Aino]

אני בעד

יש שם יתרון גדול לשקיפות, יש לך נסח, אתה יודע מה החוב לבנק, ומקבל שמאות לדירה בכל פעם.

 

מה שכן, אל תצפה למציאות בחצי מחיר או משהו.

 

אז לאיזה סדר גודל מחיר, ממחיר השוק אני יכול לכוון אליו?

 

בנוסף, חבר הסביר לי שאחרי שמגישים הצעות בצורה מסודרת, העו״ד מזמן למשרדו את אלה שהציעו את המחירים הגבוהים ביותר ומתחיל שם שוק. עד כמה זה נכון? ניתן להמנע מכך איכשהו?

 

יש טיפים כלשהם לנושא? כל העסק תמיד נראה לי ״אפור״ אבל ככל שאני מעמיק אני מבין שקניה דרך כונס היא יחסית מקובלת.

[Fitch]

יש דירות שנמכרות ב70% ממחיר שוק, יש שנמכרות במחיר השוק, ויש דירות שנמכרות במעל עקב להיטות המציעים.

 

אתה נותן הצעה, אם אתה ב3-5 הגבוהים, אתה מוזמן להתמחרות אצל העו"ד ששמה מתחילים להעלות שוב את המחיר כל אחד בתורו.

 

כל דירה והסיפור שלה, יש דירות עם חובות גדולים שלא כדאי לקנות, כי הבנק לא ישחרר אותה בפחות והחוב כבר גבוה ממחיר השוק.

ויש דירות עם חוב קטן שאנשים לא הגיונים מציעים עליה יותר מדי.

 

צריך המון מזל וטיימינג טוב בעיקר.

[Derish]

עד כה כל האפשרויות הריאליות שראינו לרכישה נמצאו אצל מתווכים.

 

כנראה שזה עניין של גיאוגרפיה, ראה למשל את השרשור שלי מהעבר הלא רחוק.