רכישת דירה להשקעה, מחיר גבוה או ממש נמוך תמורת אותה שכירות?

[sperial]

הרעיון שלך נראה לי בעייתי - כיון שאת שכר הדירה אתה מייעד לתשלום המשכנתא. אל תשכח שמחיר הדירה שתרכוש (הן למגורים והן להשקעה) הוא מחיר בחוזה + עלויות נלוות + עלויות המימון. ובהלואה גדולה עלויות המימון יכולות להכפיל את מחיר הדירה, כך שהדירה בנוה יוסף לא תעלה 500,000 ש"ח אלא משהו בין 800,000-1,000,000 ש"ח (כאשר מחשבים את עלויות המימון לטווח של עשרות שנים. כמובן שהמספרים שאני זורק הם לצורך הדגמה, אבל אינם תלושים מהמציאות, במיוחד כאשר הרבית תתחיל לצמוח). זה בדיוק מה שנכתב, במילים אחרות, על ידי SLS לפני כמה שעות. למעשה המצב עוד יותר גרוע, כיון שאם הדירה תעמוד ריקה כמה חודשים, או שהשוכרים לא ישלמו, או שיהיה עליך לבצע תיקונים - כבר תכנס להפסד. אז אם מדובר על איכות החיים שלך תוכל לומר ששילמת תמורתה, אבל למה לשלם תמורת איכות החיים של מישהו אחר?

 

לא מכיר את נוה גנים, אבל ממבט במפה נראית כמקום שהייתי מתרחק ממנו כמו מאש. מצד אחד נוה יוסף, מצד שני הסלאמס של רחוב החשמל. וכל זה במורדות הנמוכים של הכרמל סמוך לבתי הזיקוק עם הזיהום שהם מפיצים. לדעתי פוטנציאל גדול למקום לא נעים למגורים וגם להפסד כספי.

 

אבל למה לא לבדוק את הפרברים - בעקר נשר והקריות? את האזורים האלה אני מכיר פחות טוב, אבל באופן בסיסי הם זולים מחיפה ולפחות חלקם יתנו תמורה מצויינ למחיר, בעקר לצורך מגורים שלך. אם חיפה - עדיפות למורדות המערביים, בעדיפות שניה קו הרכס והאזורים היותר טובים של נו"ש.

עריכה אחרונה ב-23 למרץ, 2015 על ידי sperial

[Fitch]

מי שוכר בנווה גנים ב-3000?!

[samg]

Bagira, אילו הטבות יש לזוגות צעירים שבאים לקנות דירה ראשונה?

אוהד, תבדוק את שכונת רמת הדר. גם שם יש דירות במחירים שאתה מדבר עליהם והאיזור סימפטי בהרבה. מאוד קרוב למרכז הכרמל.

אני עצמי שוכר שם דירה וניתן בקלות להשכיר שם דירות ב3K לדירת 3 חדרים.

[bagira]

זה לא הטבות לזוג צעיר לדירה ראשונה כמו החמרה דרסטית כשתבוא לקנות את הדירה השניה וכשהראשונה היא להשקעה, עם הדירה שלך למגורים אתה מקבל צינור.

[ohanaohad]

אני מבין.

SPERIAL בקשר למספרים שאמרת - המספרים שלי קצת יותר טובים, כבר לקחתי הצעות מכל הבנקים, על משכנתא של כחצי מיליון, ההחזר החודשי עומד על כ2000שח בחודש, עם עליה ירידה של כ50-80שח בחודש.

 

במידה, והיפותטית, אני משכיר אותה בכ2500שח בחודש, יש לי רווח של 400-500שח בחודש.

 

לא הבנתי איך זה לא קורה? החשבון נכון.

 

מצד שני, יש דברים שנאמרו בשרשור הזה, שהופכים את כל הנושא הזה ללא כדאי בכלל, אבל! המון אנשים משכירים! אז מה הנכון?

 

 

קיים איש מקצוע רשמי תמורת תשלום שיתן את דעתו בנושא "ויגיד מה לעשות?".

 

- אני לא מכיר בכלל את אזור הקריות, אזורים ספציפיים?

[bagira]

לדעתי האישית, השקעה בנדל"ן היא נכונה רק לאחר שיש לך דירה למגורים משלך, אבל אולי אני טועה...

 

סתם שאלת תם, אתה בן 26, אני מניח שב 4-5 שנים הקרובות אתה מתעתד להתחתן ולעבור לגור עם בת הזוג, מאיפה המקדמה לדירה תבוא? אתה שורף את הכסף שיש לך על דירה להשקעה.

[YaronNahum]

זה לא הטבות לזוג צעיר לדירה ראשונה כמו החמרה דרסטית כשתבוא לקנות את הדירה השניה וכשהראשונה היא להשקעה, עם הדירה שלך למגורים אתה מקבל צינור.

 

באגירה ,

 

ההטבה היא לדירה יחידה ולא דירה ראשונה, היא יכולה להיות גם הדירה העשרים שלך , כל עוד היא יחידה (או שאתה מוכר את הקודמת בתוך תקופה מוקצבת מראש נדמה לי שנה או שנתיים לא זוכר)

 

בכל מקרה כאשר פות"ש ירצה לקנות את דירת מגוריו הוא יוכל למכור את הדירה הנ"ל לקנות דירה יקרה יותר ולחיות בה , בנתיים הוא חוסך בחסכון שצמוד למחירי הדירות , והיות שהכסף מיועד בעתיד לדירה , זה החסכון הטוב ביותר ששומר על הערך.

 

ולפות"ש חישוב תשואה תמיד לפי 11 חודש ולא 12 , ככה הרבה יותר ריאלי , ותקח בחשבון שיכול להיות חודש בשנה בממוצע שבו הדירה לא מושכרת

אתה צריך לשלם משכנתא וארנונה וועד בית לתקופה. האם במקרה כזה עדיין תוכל לעמוד ולא לקרוס כלכלית ?

[bagira]

בכל מקרה כאשר פות"ש ירצה לקנות את דירת מגוריו הוא יוכל למכור את הדירה הנ"ל לקנות דירה יקרה יותר ולחיות בה , בנתיים הוא חוסך בחסכון שצמוד למחירי הדירות , והיות שהכסף מיועד בעתיד לדירה , זה החסכון הטוב ביותר ששומר על הערך.

 

מעולה, אז שיכניס את כל הפתיחת תיקים הכפולה, גרירות משכנתא, מס שבח, ואת כל תחשיבי הקניה והמכירה הכפולה ועלות עו"ד כפולה לתחשיב התשואה של הדירה להשקעה שכבר נהפכת מרגע לרגע לשקיעה, לא להשקעה.

 

 

כסף, הוא לא יראה שם !

 

אני מאמין נלהב בהשקעה בנדל"ן, אבל לא בתנאים האלה.

[ohanaohad]

באגירה, הבא נעשה סדר בדברים ונרכז אותם:

תרחיש 1:אני רוכש דירה להשקעה,[הדירה תהיה בשאיפה לאזור טוב, בעלת קיבולת להכיל משפחה ולכן תהיה גם ברף הגבוה של התקציב] דירה שנראית לי לנכון שבעתיד אגור בה (כפי שאמרת, בעוד שנים ספורות שאעבור לגור אליה עם אשתי), בינתיים, אני רווק, לכן את אותה הדירה אשכיר.

החשבון יהיה על פי ההודעה האחרונה שלי, משכיר את הדירה, עושה רווח של 400-500שח בחודש.

ובמקביל, יוצא מבית הוריי לדירה שאשכור באזור הטוב בעיני.

מה שבעצם קורה, שבתרחיש 1 , מבחינת התנהלות פיננסית לא שיניתי כלום, הכסף שהיה בבנק, גולם בדמות דירה, והתווספו לי לחשבון הבנק כל חודש 400-500שח שיעזרו לי לממן תשלום חודשי לדירה שאותה אשכור.

 

תרחיש2: אקנה דירה [דירה באזור שלא אכפת לי ממנו, דירה זולה, רף תחתון של התקציב], גם עליה אקח משכנתא, אבל המשכנתא תוחזר לבנק בעלות חודשית של כ1200שח בחודש (הייתי בכל הבנקים, ציינתי קודם, המספרים ריאלים).

את אותה הדירה אני אשכיר אחרי סינון מוקפד לאדם שנראה אמין ומבטיח.

החשבון יהיה על פי הודעה אחרונה שלי, שיהיה לי רווח כל חודש של כ1000שח [אציין שוב: משכנתא 1200, משכיר את הדירה סביב ה2200שח).

ובמקביל, יוצא מבית הוריי, לדירה שכורה באזור הטוב בעיני.

מה שבעצם קורה, שבתרחיש2, מבחינת התנהלות פיננסית לא שיניתי כלום, הכסף שהיה בבנק, גולם בדמות דירה, והתווספו לי לחשבון הבנק כל חודש כ1000שח שיעזרו לי לממן את הדירה אשר אותה אשכור.

*הרעיון שלי שברגע שאתחתן ויגיע הזמן להקים משפחה, תמיד אוכל למכור את הדירה הזולה, להנות מרווח מסוים עקב עליית מחירים - אם יהיה כזה, ולרכוש דירה אחרת במסגרת זוג נשוי עם משכנתא חדשה.

 

השאלה מה קורה עם תרחיש 2? על מה דיברת מבחינת הטבה? איזו הנחה ועל מה מדובר?

 

YaronNahum- כן, אוכל לעמוד בחודש פה/שם שהדירה עומדת, זה "כמו תקלות" ברכב, מחר יכול להתקלקל הגיר בעלות של 7000שח (לי לא, אני נוסע בידני), אז בגלל זה לא נקנה רכב וניסע באוטובוסים?

חוץ מזה, אני לא בונה על העובדה שלא יהיו שוכרים חודש פה חודש שם מהסיבה שאני מחפש אזור קרוב לטכניון (כפי שציינתי, נווש, נווה יוסף, יד לבנים, תח"צ ישירות לטכניון), אבל תמיד יהיו בלתמים.

עריכה אחרונה ב-23 למרץ, 2015 על ידי ohanaohad

[Nemesis]

השאלה היא אם אתה מסוגל להתמודד עם מצב בו גר שם מישהו 6 חודשים בלי לשלם, באותו זמן אתה צריך לשלם משכנתא + שכר דירה + עלויות משפטיות.

[sperial]

אוהד - הטעות שלך היא בחישוב מחיר הדירה. דיברת על 2000 ש"ח לחודש - לכמה שנים? מה סך הריבית שמגולמת בהלואה, בהנחה שהיא קבועה ולא משתנה? אתה מדבר על מאות אלפי ש"ח נוספים.

עכשיו בוא נניח שאתה משכיר את הדירה כל שנה 12 חודשים בלי הפסקה לשוכרים טובים. רגע - צריך איזו הפסקה כדי לסייד את הדירה בין השוכרים (שבועיים ללא דמי שכירות + 1500 ש"ח לצבע). אולי יתפוצץ צינור או דוד חימום? עוד כמה מאות או אלפי ש"ח. צריך להחליף מנעול, לתקן תקלת חשמל, לסדר חלון, הכל הוצאות, והן מצטברות. וכמובן שצריך לבטח את רכושך. הרי לא תשאיר רכוש בשווי חצי מיליון או מיליון ש"ח ללא ביטוח. עוד 1000-2000 ש"ח בשנה. בקיצור - אם תשכיר את הדירה ב-2200 ש"ח לחודש (שהם 26400 ש"ח בשנה) יהיה עליך לחסר לפחות 10-20% פחת של זמן ללא שוכרים, הוצאות אחזקה וכן עלויות החזקת דירה ריקה (ארנונה, חשמל, מים, ועד בית וכו'). כבר חור בתחשיב שלך אפילו אם הכל הולך חלק.

ולא לשכוח עוד עלויות לא קטנות: דמי תיווך פעם בשנה - שוה לחודש שכירות. עלות עו"ד לחוזה שכירות (ואל תעשה את השטות של חוזה סטנדרטי מהאינטנט, חייב לערב עו"ד שיתקן את הפרטים הקטנים והחשובים). ולא לשכוח שמדינת ישראל דורשת את חלקה במיסים (דומני 10% קבועים, אבל יעלו רואי החשבון שבינינו ויספרו על המסלולים השונים שאפשר לבחור ביניהם). בקיצור - מתוך 2200 ש"ח שתקבל מהשוכרים אולי 1600-1700 ש"ח יעברו לבנק. שאר המשכנתא ישולם מכיסך (או שההפרש שיכנס לחשבונך יצטמצם).

הפוסט שלי נועד להאיר לך כל מיני פינות שכנרה לא ראית בהתלהבותך מהרעיון של דירה להשקעה. בקו התחתון - הגליק כנראה לא כל כך גדול. והמכה הגדולה ביותר: אתה לוקח הלואה בתקופה של מחירי שיא. אם המחירים ירדו יהיה עליך לשלם הלואה גדולה, כאשר ערך הדירה יצטמצם וההפסדים יכולים להגיע למאות אלפי ש"ח. כאשר מדובר בדירה למגורים זה לא כל כך נורא, כיון שכאשר תמכור את הדירה גם תקנה דירה במחיר יותר נמוך. בדירה להשקעה זה הפסד נטו.

[Nemesis]

^^

אין מיסוי עד 5070 ש"ח לחודש, ובטח לא חייבים להשתמש בשירותי תיווך.

אבל שאר ההוצאות בהחלט קיימות, פלוס לא לשכוח תשלומי ועד לתיקונים מיוחדים כמו סיוד גג, שיפוצים וכדומה.

[YaronNahum]

Spiral ביטוח מבנה קיים במשכנתא ובנוסף הביטוח מכסה עלויות בניה בלבד ללא קרקע כך שעלות שלו היא באיזור 600-800 שח לשנה

[Fitch]

חצי מליון עם החזר של 2000? כנס רגע לשרשור המשכנתא המקביל, אתה לא על הפלאנטה הנכונה.

[YaronNahum]

מעולה, אז שיכניס את כל הפתיחת תיקים הכפולה, גרירות משכנתא, מס שבח, ואת כל תחשיבי הקניה והמכירה הכפולה ועלות עו"ד כפולה לתחשיב התשואה של הדירה להשקעה שכבר נהפכת מרגע לרגע לשקיעה, לא להשקעה.

 

 

כסף, הוא לא יראה שם !

 

אני מאמין נלהב בהשקעה בנדל"ן, אבל לא בתנאים האלה.

 

בגירה,

 

מס שבח ומס רכישה לא קיימים לדירה יחידה במחירים הללו ,

עלות עו"ד לקניה ומכירה של הדירה הנוכחית מדובר בכאחוז ממחיר הדירה

ולגבי המשכנתא , אפשר לתכנן אפשרות לפירעון מוקדם בתוך X שנים ולמכור את הדירה בטווח.

כך שמדובר בעלות של עד 10K כאשר לדעתי יחסוך יותר ,

כאשר התשואה על הדירה והשכירות בניכוי 10K ל 5 שנים תהיה גבוהה יותר מהשקעה סולידית בבנק שתניב תשואה של 1%-3% לשנה